Анастасия Урванцева , старший консультант по бухгалтерскому учету и налогообложению компании «Кузьминых, Евсеев и партнеры», к. э. н.

Экспертиза статьи:
Елена Вихляева , советник отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

При расторжении договора НДС с ранее уплаченного аванса по этому договору можно принять к вычету. Для этого должны выполняться два условия. Во-первых, договор должен быть расторгнут или его условия изменены. Во-вторых, аванс должен быть возвращен покупателю.

Продавец, получив от покупателя предоплату по договору, должен начислить НДС в бюджет . Вычет НДС с авансов возможен только в двух случаях:

В случае списания задолженности перед покупателем по ранее полученному авансу в связи с истечением срока давности ни одно из этих условий не выполняется. Поэтому и Минфин России, и суды считают, что вычет по НДС с не возвращенных покупателю авансов невозможен .

Допустим, компания получила аванс от покупателей в счет предстоящих поставок товаров. Далее по каким-либо причинам договор поставки был расторгнут, но взаимоотношения с этим покупателем не прекращены, и заключен новый договор. Вполне логично, что оплату, полученную по первому договору, стороны решили оставить в счет оплаты по второму договору. Рассмотрим, что же происходит с НДС. Будут ли считаться условия Налогового кодекса выполненными?

Есть ли возврат при зачете аванса в счет оплаты по новому договору?

Отгрузок еще не было, поэтому применить вычет нельзя. Исходя из буквального прочтения положений Налогового кодекса плательщик вправе применить налоговый вычет при выполнении одновременно двух условий:

• договор должен быть изменен или расторгнут;
• авансовый платеж возвращен.

При зачете аванса в счет оплаты по новому договору последнее условие, по мнению финансистов, не выполняется. Данный вывод Минфин России последовательно подтверждает в своих разъяснениях . Следовательно, принять сумму НДС к вычету на момент расторжения первого по времени договора организация-поставщик не вправе независимо от того, что налог был уплачен в бюджет.
Однако в своем недавнем письме финансисты также пояснили, что вычет по НДС с сумм оплаты, частичной оплаты можно заявить только с даты отгрузки товаров по новому договору .
В свою очередь арбитры Московского округа признали, что в случае изменения условий договоров и зачета сумм поступившей предоплаты в счет исполнения обязательств по иным договорам фактически имеет место возврат авансов. Аналогичной позиции придерживаются и другие судьи . Да и ФАС Поволжского округа, разбирая одно из дел , указал, что арбитражные суды правомерно пришли к выводу: заявитель, ссылаясь на то, что условия для применения налогового вычета по спорной сумме им соблюдены, фактически ставит знак равенства между понятиями «возврат сумм авансовых платежей» и «прекращение обязательства по возврату авансовых платежей».

Имеет ли смысл спорить с налоговиками, которые будут руководствоваться письмами Минфина России?

Если продавец все же воспользовался вычетом в день зачета оплаты по расторгнутому договору в счет предоплаты по новому договору, то у него возникает обязанность исчислить и уплатить в бюджет НДС с аванса, полученного по новому договору, а также выписать счет-фактуру на данный аванс . В результате есть вычет, но в том же объеме есть и начисленный НДС с аванса по новому договору. Если же не пользоваться вычетом по НДС, то и второго аванса нет, ведь, следуя логике Минфина России, новых поступлений не было, как не было и возврата аванса покупателю.
Таким образом, если компания пойдет вразрез с мнением Минфина России и заявит вычет по НДС в момент зачета аванса, и, как следствие, начислит НДС с аванса по новому договору, бюджет не пострадает. Следовательно, каких-то неблагоприятных последствий не последует. Если же компания заявит вычет, но не начислит НДС с авансов, то спора с проверяющими не избежать. Скорее всего, они будут вменять в вину неправомерность вычета, хотя могут и обвинить в неуплате НДС с полученного аванса.

Пример 1

Компания «Строительный двор» заключила 01.03.2014 договор поставки кафельной плитки с компанией «Торговый дом Кафеля» на сумму 236 000 руб. на условиях полной предоплаты. 02.03.2014 ООО «Строительный двор» произвело оплату по данному договору.
01.04.2014 данный договор был расторгнут и заключен новый на поставку мозаики на сумму 354 000 руб. также на условиях 100%-ной предоплаты. Аванс по расторгнутому договору было решено зачесть в счет оплаты аванса по новому договору.
15.05.2014 произведена отгрузка мозаики.

В учете продавца сделаны следующие бухгалтерские записи:

– 236 000 руб. - получен аванс по договору поставки кафеля;

– 36 000 руб. - исчислен НДС с суммы полученного аванса по ставке 18/118;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– 36 000 руб. - НДС уплачен в бюджет.
Записи на дату заключения нового договора и расторжения старого (01.04.2014):

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 118 000 руб. (354 000 – 236 000) - получен аванс по новому договору;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68
– 18 000 руб. - исчислен НДС с суммы полученного аванса по ставке 18/118;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
– 354 000 руб. - отражена отгрузка по новому договору (15.05.2014);

ДЕБЕТ 90-3 КРЕДИТ 68
– 54 000 руб. - начислен НДС с отгрузки;

– 54 000 руб. (36 000 + 18 000) - принят к вычету НДС с авансов.

Пример 2

Компания «Кондитерская фабрика» заключила 13.02.2014 договор на поставку шоколадных конфет с компанией «Универсам № 1» на сумму 118 000 руб. с условием 100%-ной предоплаты. Срок поставки по договору 01.04.2014. Сумма аванса была перечислена Универсамом № 1 15.02.2014 в полном объеме на расчетный счет поставщика.
В этот же день в адрес Универсама № 1 по ошибке был отгружен мармелад на сумму 70 800 руб. (в т. ч. НДС - 10 800 руб.).
01.03.2014 стороны пришли к соглашению расторгнуть договор поставки конфет и произвести зачет встречных требований на сумму перечисленного аванса в счет оплаты поставленного мармелада (отгрузка по которому была осуществлена 15.02.2014). Также стороны условились заключить договор поставки тортов на сумму 82 600 руб. Оставшуюся часть аванса по договору поставки конфет было решено зачесть при реализации тортов.

В учете продавца сделаны записи:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
– 70 800 руб. - отгрузка мармелада;

ДЕБЕТ 90-3 КРЕДИТ 68
– 10 800 руб. - НДС с отгрузки мармелада;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 118 000 руб. - получен аванс;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68
– 18 000 руб. - исчислен НДС с суммы полученного аванса.

Операции на дату взаимозачета 01.03.2014:

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62
– 70 800 руб. - уменьшена задолженность покупателя за отгруженные товары на сумму предварительной оплаты;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 76 субсчет «Авансы полученные»
– 10 800 руб. - принят к вычету авансовый НДС в связи с расторжением договора и проведением зачета встречных требований.

Оставшаясясуммааванса 47 200 руб. (118 000 – 70 800) будет зачтена в случае отгрузки тортов. НДС с этой суммы можно будет принять к вычету только после реализации тортов.

Мнение

Договор расторгнут. Что делать с НДС?

Порядок применения вычетов НДС по авансовым платежам, полученным продавцом, предусмотрен ( , НК РФ). Так, суммы НДС, исчисленные и уплаченные продавцом при получении авансовых платежей, принимаются к вычету в случае расторжения или изменения условий договора и возврата авансовых платежей. При этом указанные вычеты производятся не позднее одного года с момента проведения корректировок в учете. В практике применения данного налога возникает вопрос: что считать возвратом полученных авансовых платежей? На основании норм возвратом следует признавать прекращение у продавца обязательства по их возврату. Так, это может быть фактическое перечисление денежных средств или передача иного имущества, полученных продавцом в качестве авансовых платежей, а также проведение продавцом и покупателем зачета взаимных однородных требований (например, перечисление денежных средств или передача иного имущества). Таким образом, если при изменении или расторжении договора продавцом покупателю фактически перечисляются денежные средства или передается иное имущество, а также между продавцом и покупателем заключается соглашение о проведении зачета встречных однородных требований, то суммы НДС, исчисленные и уплаченные в бюджет продавцом при получении авансовых платежей, принимаются к вычету. В случае отсутствия перечисления денежных средств, передачи имущества или проведения взаимозачета у продавца не имеется оснований для применения вычетов налога. Что касается применения НДС, когда авансовые платежи, полученные по одному договору, зачитываются в счет авансовых платежей по другому договору, то в данном случае также не имеется оснований для вычетов налога, ранее исчисленного при получении авансовых платежей в рамках первоначального договора, поскольку у продавца не прекращено обязательство, связанное с возвратом этих авансовых платежей.

Зачет полученного аванса по расторгнутому договору в счет встречного обязательства

При зачете полученного аванса по расторгнутому договору в счет встречного обязательства будет ли считаться, что авансовый платеж возвращен? Давайте разбираться.
В соответствии с обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо не указан или определен моментом востребования.

Согласно позиции Минфина России, которую можно назвать уже устоявшейся, в случае расторжения договора и прекращения обязательства продавца по возврату предоплаты путем проведения зачета встречного однородного требования исчисленные и уплаченные продавцом при получении предоплаты суммы НДС принимаются им к вычету . Аналогичные разъяснения даны ведомством и в отношении авансов, полученных взаимно. Специалисты пояснили, что при осуществлении взаимозачета между покупателем и поставщиком в отношении предварительной оплаты, полученной взаимно, суммы аванса следует считать возвращенными. А значит, НДС с авансов подлежат вычетам при взаимозачете. При этом чиновники отметили необходимость наличия соглашения о взаимозачете в таком случае .

Ранее Минфин России придерживался противоположной точки зрения и указывал, что нельзя принять к вычету НДС, уплаченный с авансов, в случае расторжения договора, если предоплата была зачтена в счет уплаты штрафных санкций и убытков, понесенных продавцом в связи с расторжением договора .
Суды считают, что при взаимозачете обязательств по реализации условия вычета по НДС с авансов для продавца выполняются .
Есть, правда, и отрицательное судебное решение .
В результате анализа судебной практики можно заключить: если договор расторгнут и оплата по нему зачтена по акту взаимозачета с покупателем, то вычет авансового НДС возможен в день взаимозачета.

Из документа

Пример 3

Компания «Акварель» 02.03.2014 заключила договор подряда с компанией «Ремонтник». По договору «Ремонтник» обязан выполнить для «Акварели» ремонтные работы офисных помещений на сумму 118 000 руб. (в т. ч. НДС - 18 000 руб.) в порядке 100%-ной предварительной оплаты. Аванс был перечислен 15.03.2014.

В свою очередь «Ремонтник» 02.03.2014 заключил с «Акварелью» договор на поставку грунтовой краски на сумму 118 000 руб. (в т. ч. НДС - 18 000 руб.). Договором предусматривается 100%-ная предварительная оплата. Перечисление аванса было осуществлено 14.03.2014.

Однако 01.04.2014 компании расторгли оба договора. Обязательства по возврату авансов было решено прекратить путем осуществления взаимозачета. Таким образом, после проведения зачета взаимных обязательств «Ремонтник» и «Акварель» имеют право на вычет НДС с аванса.

В учете компании «Акварель» в марте 2014 г. сделаны записи:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 118 000 руб. - получен аванс за грунтовую краску;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68
– 18 000 руб. - исчислен НДС с суммы полученного аванса;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 118 000 руб. - перечислены денежные средства компании «Ремонтник» по договору на оказание ремонтных работ.

01.04.2014 сделаны записи:

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 76
– 118 000 руб. - осуществлен зачет взаимных требований;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 76 субсчет «Авансы полученные»
– 18 000 руб. - принят к вычету НДС с аванса в связи с расторжением договора и проведением зачета взаимных требований.

Вернуть аванс за квартиру то же не просто

Типичные ошибки покупателей квартир при внесении аванса

Статья будет полезна для любого договора, где присутствует аванс, покупка недвижимости — это частный случай

Адвокатская палата Московской области

Внесение аванса при покупке квартиры — повсеместная практика. Внести аванс за квартиру не сложно, в этом уверены большинство покупателей квартир и иной недвижимости. По нашей практике, часть сделок купли-продажи квартир заканчиваются на этапе внесения аванса. Но это потому, что мы знаем кому, сколько, зачем и как вносить аванс. Так же, нам известно:

Возврат аванса — существенно сложнее. Не редко, затрудняются вернуть аванс даже крупные агентства недвижимости.

А вернуть аванс из крупного агентства недвижимости — это искусство!

Развивающаяся семимильными шагами отрасль информационных технологий сделала доступными широким массам населения России базы данных о продаже недвижимости.

Вооруженные интернет-знаниями и интернет-опытом многочисленные покупатели квартир не опасаются самостоятельно проводить сложные сделки, на пример, по обмену квартир, включающие несколько отдельных сделок купли-продажи. А что касается аренды жилья — случаев жульничества там море!

Регулярно самодеятельные покупатели квартир и арендаторы становятся легкой добычей не чистых на руку продавцов и арендодателей квартир. Нет, деньги или квартиры теряют не многие, но потеря аванса или залога при выборе квартиры – повсеместная практика.

Давайте разбираться, как вернуть аванс.

Покупка квартиры, покупка машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс. Наконец, квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.

Надо покупать.

Вот тут начинаются варианты.

АВАНС или ЗАДАТОК?

В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда продается одна квартира и покупается другая. В этом случае, продавец берет аванс и сам вносит аванс за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца. Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.

Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший аванс может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить принятый аванс за свою квартиру.

По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием». В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи. Необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период проходит проверки альтернативных квартир. На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.

Такую остановку продаж квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.

Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали: все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.

Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.

Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.

Большинство покупателей считают уплаченные деньги авансом, Большинство продавцов – задатком.

В описанной выше ситуации альтернативной сделки следует заключать авансовое соглашение, и рискованно соглашение о задатке (альтернативные сделки регулярно разваливаются на этапе подготовки).

Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?

В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.

В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.

Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.

Как отличить договор задатка?

Любой договор – права и обязанности его сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца, для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.

Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.

Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе. Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.

Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир. Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет защитить деньги покупателя и заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.

Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой: «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».

Внимание: С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом». И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец его вернет.

Ошибаетесь, господа покупатели! Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.

Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.

Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.

Авансовый договор на покупку квартир, или как их иногда называют авансовое соглашение или соглашение об авансе.

Господа покупатели и продавцы, авансовый договор, как вид или особая форма договора не существует!

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение — это слэнговое выражение риелторов, под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить . В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

По составу сторон Авансовый договор может быть между продавцом и покупателем, между агентством недвижимости и покупателем.

По юридической конструкции, это могут быть предварительный договор купли-продажи, или расписка, или иная форма.

Основной признак авансового договора – содержащиеся в его тексте условие об уплате покупателем сумме, в качестве аванса, в счет уплаты цены покупаемой квартиры до заключения основного договора купли-продажи. Аванс носит только функцию оплаты и доказательства намерения. Задаток – дополнительно еще и обеспечение.

Именно это отличие от задатка, позволяет покупателю (плательщику аванса) в случае не исполнения обязательства продавцом, или на условиях авансового договора требовать возврата суммы аванса.

Вернуть уплаченную сумму по авансовому договору возможно если вы правильно составили этот договор, правильно договор исполняете, соблюдаете правила по возврату аванса. При внесении аванса не торопитесь, изучите предложенный вам договор, внесите в него исправления и дополнения.

В случае отказа продавца вернуть аванс покупатель вправе требовать возврата в судебном порядке обратившись с иском в суд.

Типичные ошибки покупателей при внесении аванса

Покупатели совершают четыре группы ошибок:

• Неправильно заключают договор об авансе
• Неправильно исполняют договор
• Неправильно действуют при возврате
• Неправильно действуют при отказе продавца вернуть аванс

Как правильно заключить договор об авансе за квартиру:

Правильно договор может быть заключен только с полномочным лицом – собственником квартиры, или лицом, действующим на основании доверенности.

Платеж по авансовому договору именовать только «аванс».

В договоре не должно быть упоминаний, ни о каких обеспечениях обязательств этим платежом.

Для покупателя удобно (и обязательно) указать срок на который уплачивается аванс.

По окончании этого срока покупатель или возвращает аванс покупателю, или заключается договор купли-продажи квартиры и аванс зачитывается в счет цены квартиры.

Как правильно исполнить договор об авансе за квартиру:

Основное правило покупателя – уплата аванса должна быть оформлена в письменной форме отдельным документом. Как? Например, распиской продавца квартиры.

Типичная ошибка – заключают договор об авансе, далее, передают наличные. Все!

Расписки или иные подтверждающие документы – отсутствуют.

Если аванс вносите агентству : Вам обязаны предоставить доверенность на лицо принимающее аванс о праве принять эти денежные средства. Денежные средства вносятся в кассу, вам предоставляют приходный кассовый ордер + Контрольно-кассовый чек.

Необходимо при получении сверить реквизиты получающего аванс юридического лица и сведения, указанные в договоре об авансе.

Если в договоре покупатель несет еще иные обязанности, покупатель должен их исполнять буквально, как это предусмотрено договором.

В случае отказа от покупки квартиры, при наличии правильного письменного договора об авансе, сумму аванса возвращают.

Как правильно действовать при возврате аванса за квартиру:

Если по устному требованию аванс не возвращают, не тратьте время и письменно уведомляйте продавца о своем отказе от покупки квартиры и требовании возвратить сумму аванса. Целесообразно мотивировать требования ссылкой на пункты договора.

Требование направляются телеграммой с уведомлением о вручении.

В случае отказа или молчания продавца квартиры, покупатель вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченного аванса кроме того, уплаты процентов на сумму удерживаемого аванса. Если в договоре об авансе вы не установили размер процентов, или сумму неустойки на случай удержания аванса продавцом, суд рассчитает проценты по ставке банковского процента.

Как вернуть задаток?

Если за квартиру внесен задаток, ситуация не такая безвыходная, как может показаться. Задаток, по своей юридической конструкции, предполагает возможность его возврата. Обеспечительная функция задатка, то есть не возврат, возможна только при наличии вины лица, которое уплатило задаток. По этому, даже при заключении соглашения о задатке отказываясь от квартиры необходимо найти фактические основания (недостатки, юридические пороки) квартиры, которые препятствуют покупке. В этом случае вина покупателя в отказе от покупке отсутствует, и задаток подлежит возврату.

Перспективы судебного спора

До суда споры об авансах доходят в случаях отказа продавцов квартир вернуть аванс. Доводы продавцов в суде сводятся к одному – авансовое соглашение это задаток. Покупатель отказался покупать квартиру, задаток не возвращается.

И здесь в полный рост встает вопрос доказывания: а какой договор заключен: об авансе или о задатке.

В пользу покупателя – плательщика будет свидетельствовать правильно заключенный и исполненный договор. На стороне продавца – обязанность доказать суду, что имеет место задаток.

Многочисленная судебная практика по этому вопросу не однозначная. Суды больше поддерживают позицию покупателей. Как выясняется, совсем не просто доказать, что внесенная плата это задаток, даже если соблюдена установленная статьей 380 Гражданского кодекса РФ письменная форма. Более того, существуют судебные решения в пользу покупателей, когда внесение аванса не подтверждалось распиской продавца.

Продавцу квартиры следует помнить, что бремя доказывания наличия задатка лежит именно на нем в соответствии со статьей 380 кодекса. Пока не доказано обратное, переданные деньги считаются авансом, что делает существенно более сильной позицию покупателя.

По состоянию на 16.10.2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

Покупатель имеет полное право получить денежные средства назад, отданные в качестве аванса, если сделка купли-продажи по каким-то причинам не состоялась. Но как поступить, если продавец отказывается возвращать аванс? Существуют ли законные способы это сделать?
При совершении сделок договор аванса заключается довольно часто. Статистика показывает, что такой документ подписывается примерно в 15% сделок. Продавцы считают, что таким образом вторая сторона подтверждает, что точно купит жилье и не откажется в самый последний момент.

Соглашение об авансе.

Обычно бывает так, что продавец вынужден вернуть аванс покупателю при отмене сделки. Помимо этого, покупатель имеет право потребовать выплатить проценты за то время, что деньги находились у продавца.
Не понимая некоторых юридических тонкостей, продавец считает, что в случае отмены сделки аванс останется у него. То есть, согласно договору, продавец получает некоторую компенсацию за потерянное время и за то, что отказал другим покупателям, если такие были. Это подтверждает текст договора. Мало того, сумма увеличивается вдвое (опять же, согласно договору).
А в жизни часто бывает наоборот. Продавец вынужден будет вернуть аванс, да еще может потерять свои сбережения. Покупатель вправе потребовать от него компенсировать некоторой суммой то, что продавец в течение какого-то времени пользовался авансом (по сути - деньгами покупателя). Эта сумма рассчитывается на основании вполне определенного показателя - ставки ЦБ. А это - примерно 9% годовых.

Аванс или задаток?

Многие продавцы думают, что аванс и задаток - одно и то же. Нет, не одно. Авансовый платеж не обеспечивает сделку. Взяв денежные средства и заключив авансовый договор, продавец не имеет законных прав оставлять у себя деньги, если сделка не дошла до логического завершения. Выплата в виде аванса - это часть денег, полученных продавцом в счет уплаты суммы за будущую покупку. Пока нет настоящего соглашения о покупке-продаже авансовый договор не предусматривает обязательств покупателя. Продавец должен четко понимать, что аванс - это не гарантия покупки, покупатель не обязан завершать сделку. Это только часть денег, выплаченных покупателем продавцу, пока не заключен основной договор.
При несостоявшейся сделке продавцу предстоит вернуть авансовую сумму покупателю. И не важно, почему сделка провалилась. Даже если покупатель виновен в ее срыве, продавец не должен удерживать аванс, как бы этого не хотелось. Если он все же отказывается, то покупатель имеет право подать исковое заявление в соответствующую инстанцию. Потребовав возврата денег, он также может потребовать и выплаты процентов за пользование чужими финансами за все время, пока деньги находились у продавца. Основанием для подачи заявления служит статья номер 395 ГК РФ. Проценты рассчитываться будут в соответствии со ставкой Банка России.

Как поступает суд в этом случае?

На судебном заседании продавец стоит на том, что аванс является задатком. Российское законодательство регулирует этот процесс. Так, статья ГК РФ 380 определяет понятие задатка. Согласно данной статье, под задатком понимается гарантия того, что сделка состоится, то есть, покупатель обязан исполнить данные обязательства. А сумма в этом случае является частью средств, причитающихся к выплате по договору. И следующая статья говорит, что если виновником несостоявшейся сделки является сторона, уплатившая задаток, то сумма остается у второй, пострадавшей, стороны. А продавец в данном случае - сторона пострадавшая.
Такое положение дел выгодно продавцу. Но на практике суды работают по другим статьям - 421 и 422. И в соответствии с ними в договор аванса нельзя включать положения, используемые в договорах задатка. И одно из этих положений - срыв сделки, в котором покупатель виновен. Если они все же включены, то соглашение считается недействительным. Именно такое решение и вынесет суд.
Авансовый договор утрачивает свою роль, если стороны по каким-либо причинам не заключили настоящий договор, и недвижимость не стала собственностью покупателя. Покупатель имеет право получить назад собственные средства, а продавец не должен препятствовать этому. Иначе ему грозит судебное разбирательство по серьезной статье, карающей за обогащение за счет средств постороннего человека (статья 1102).
Продавец мог бы избежать столь плачевной ситуации, если вовремя озаботился и разобрался бы с тонкостями терминологии юриспруденции. Чаще всего они искренне думают, что аванс и задаток - одно и то же, и авансовое соглашение полностью заменяет соглашение о задатке. А бывает и так, что подобный договор воспринимается продавцом еще более значимым документом: как предварительным договором. Но незнание продавцом истинного значения терминов не разжалобит суд, который будет принимать решения на основании имеющихся документов. Суды работают в соответствии с законом.

Расписка заменит договор.

Соглашение об авансе и не нужно. Достаточно будет взять с продавца расписку о том, что он получил аванс за приобретаемую недвижимость. В ней должна быть отражена сумма, адрес дома, где покупается квартира, дата сделки и другие предусмотренные законом параметры. С этим документом покупатель без труда вернет свои деньги (при неблагоприятно сложившихся обстоятельствах), обратившись в судебные органы. А бывает и так, что судья вставал на сторону покупателя и без наличия расписки.

Рисковать не стоит.

В судебной практике нередко встречаются иски, по которым покупатель требует с продавца возвращения аванса. Это говорит о том, что население плохо разбирается в юридических тонкостях.
Задаток отличается от аванса существенно. У покупателя, благодаря ему, появляются обязательства. И если покупатель не обеспечит выполнение сделки, то потеряет сумму задатка. Поэтому покупателю не стоит спешить заключать договор задатка.
Дело в том, что в жизнь вторгаются различные факторы. Не всегда бывает так, как задумано. И даже если покупатель серьезно намерен купить квартиру, то могут возникнуть непреодолимые препятствия к этому. Сделка откладывается или вовсе отменяется. Покупатель теряет деньги, выданные в качестве задатка. Поэтому стоит сто раз подумать, взвесить все свои возможности, и только потом заключать договор задатка. Деньги потерять очень просто.