Условия использования общего имущества собственниками помещений. Использование общего имущества многоквартирного дома
Сегодня большинство горожан имеют возможность получать доход, так сказать, не отходя от дома. Закон разрешает жителям многоквартирных домов (МКД) использовать общие помещения в коммерческих целях. Однако дело это непростое.
Сегодня большинство горожан имеют возможность получать доход, так сказать, не отходя от дома. Закон разрешает жителям многоквартирных домов (МКД) использовать общие помещения в коммерческих целях. Однако дело это непростое.
До истечения срока управления разработчиком разработчик должен также передать все деньги и передать Управление администрации Объединенному органу управления. Обязанности и полномочия Объединенного органа управления состоят в основном в том, чтобы должным образом поддерживать и управлять зданием, которое относится к общему имуществу, поскольку ответственность за отдельную единицу лежит на отдельном владельце.
Хотя на первом ежегодном общем собрании будет избран Совместный комитет по управлению, очень часто бывает, что Комитету может быть трудно осуществить процесс управления самим зданием, хотя он может использовать необходимый персонал и необходимые покупки.
С 1 марта 2005 г. государство предоставило собственникам право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, в том числе передавать в пользование на платной основе (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Но большинство жителей по-прежнему настороженно и часто негативно относятся к вопросам коммерческого использования таких помещений. Причина кроется в том, что вырученные средства, как правило, уходили в бюджет или в управляющую компанию (УК). Об этом необходимо помнить тем инициативным группам, которые захотят изменить ситуацию. Все их действия должны быть максимально открытыми и прозрачными.
Поэтому он имеет право нанимать или организовывать и обеспечивать услуги любого лица или агента для обслуживания и управления общим имуществом здания. Объединенный орган управления может издавать подзаконные акты в отношении использования здания, но в отношении этого закона существуют довольно подробные положения.
Позиция здесь, с точки зрения управления и обслуживания, ничем не отличается от того, что имеет место во время периода обслуживания разработчиков, за исключением того, что теперь владельцы участков участвуют. В то же время деятельность, связанная с вопросом о титулах страт, будет проходить в соответствии с Законом о титулах в Стратах. Это приведет к открытию Регистра титула Страты в отношении здания Регистратором названий.
Источники дохода
Размеры потенциальной прибыли, которую могут получить собственники, во многом зависят от месторасположения, технического состояния дома, наличия интереса к нему коммерческих организаций и пр. Кроме того, для успеха необходимы следующие составляющие: во-первых, легитимное согласие собственников дома на возмездное использование общего имущества (67% собственников, то есть 2/3 всех голосов); во-вторых, инструмент реализации решений - то есть инициативная группа собственников (совет дома - домком, правление товарищества собственников жилья - ТСЖ, представители управляющей организации и т. д.).
Когда это произойдет, Корпорация управления, состоящая из всех собственников посылок, появится как корпорация, которая может подать в суд и получить иск от своего имени. Объединенный орган управления должен передать все, что он получил от Разработчика, а также все, что он приобрел в течение своего срока, в Корпорацию управления.
Разработчик должен с этой целью созвать первое годовое общее собрание Управляющей корпорации в течение одного месяца после истечения срока действия Совместного руководящего органа. Когда Комитет по управлению будет избран, он будет выполнять ту роль, которую играет Объединенный орган управления.
Наиболее часто для коммерческого использования передают следующее общее имущество:
Нежилые помещения под организацию офиса, склада, под установку платежных (банковских) терминалов, а также оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и др.;
Наверняка, осмотрев свой дом и придомовую территорию, вы обнаружите, что общее имущество уже так или иначе используется с коммерческой целью. Но, к сожалению, это происходит стихийно: без оформления по закону, а также без наличия соответствующего решения собственников. Поэтому и поступающие средства в основном проходят «мимо дома».
После этого основное название собственности будет храниться Корпорацией управления. В некотором роде это похоже на сообщество, в котором владельцы единиц являются членами, а Орган управления обеспечивает управление с точки зрения управления и обслуживания.
Представленные здесь взгляды полностью принадлежат писателю. В схеме сообщества одобрение корпорации не требуется. Однако, как и любое одобрение Совета, которое может потребоваться, любые строительные работы должны соответствовать требованиям описания схемы. Кроме того, подзаконные акты корпорации могут включать требования в отношении строительных работ.
В общих интересах
Если вы решили взять вопросы, связанные с коммерческим использованием помещений МКД и придомовой территории, под свой контроль, необходимо знать, что передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Важно знать правовые нормы, так как данная практика только формируется, и вам придется обосновывать позицию и права собственников. Итак, нарушениями считаются:
Существуют различные вещи, которые необходимо учитывать. Подзаконные акты и, если применимо, описание схемы и контракт на разработку схемы. Это первичная, вторичная или третичная схема? В случае вторичной или третичной схемы это также будет включать взносы, которые схема должна выполнить для схемы выше. Существует ли «фонд погашения» или резерв денег, удерживаемых корпорацией за чрезвычайные расходы и значительные расходы на техническое обслуживание, такие как живопись? Какие услуги по техническому обслуживанию предоставляются? Каковы обвинения в этом? Что касается страхования, то застрахована ли корпорация за государственную ответственность в размере не менее десяти миллионов долларов, и является ли общая собственность достаточно застрахованной. В случае общей стены, имеет ли соседний владелец текущий страховой полис здания?
- Тип схемы - это схема сообщества или схема сообщества?
- Это будет указывать на то, что владелец действительно владеет.
- Целесообразно получить независимый совет о содержании этих документов.
- Уровень схемы.
- Как сборы и другие сборы сопоставляются с другими корпорациями?
- Есть ли неоплаченные взносы за счет моего подразделения или партии?
- Существуют ли какие-либо структурные проблемы в здании?
- Каковы правила о том, чтобы другие люди посещали и стоянки?
Уменьшение размера общего имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников);
Возникновение препятствий для нормального функционирования и эксплуатации дома;
Нарушение технических регламентов и норм, в том числе противопожарных (так, при отсутствии надлежащих систем вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики собственники в лице ТСЖ или УК не должны предоставлять нежилые помещения общего имущества под заведения общественного питания - рестораны, бары и т. п.);
Строго говоря, акционер не владеет собственностью, а владеет долями в компании, которая владеет этим имуществом. Акции дают право занимать подразделение. Такие схемы могут быть более дорогими и сложными для администрирования, и потенциальным покупателям может быть сложно получить финансирование для покупки акций в названии компании. В зависимости от структуры здания может быть возможно преобразование в название сообщества.
Размер вклада каждого владельца в корпорацию обычно рассчитывается в соответствии с правом на участие в конкурсе, указанным в плане сообщества. Корпорация может по единогласному решению определить, что взносы выплачиваются на какой-либо иной основе. Взносы не просто используются для покрытия расходов на общее имущество. Другие расходы, например, в отношении страхования, инфраструктуры услуг и расходов на управление, также покрываются за счет взносов. Просто потому, что вы не используете проезд общего пользования, это не значит, что вам не нужно вносить свой вклад в его обслуживание, как член корпорации.
Отсутствие соответствующего волеизъявления собственников.
Пример
Кому имущество можно передать в пользование
В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование как физическим, так и юридическим лицам, не являющимся собственниками помещений в доме. Однако указанная норма не исключает возможность предоставить такие объекты в «дополнительное» пользование тем, кто уже владеет помещениями в том же МКД. Во-первых, в пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК не уточняется круг лиц, которым может быть передано общее имущество; во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам долевой собственности определить порядок пользования общим имуществом. Таким образом, жители вправе решением общего собрания передать какой-либо объект одному из своих сособственников как безвозмездно, так и за фиксированную плату.
Что связано с конверсией, и будем ли мы лучше? Вопрос о том, будет ли корпорация более выгодной, является сложной и зависит от таких факторов, как. Полное преобразование для определения лотов путем измерений приведет к тому, что участники будут владеть всей структурой на своей партии.
Единогласное согласие владельцев лотов о новом обследовании участка и всех строительных границах о поправке к плану, а также о согласии местных и государственных органов. Платит, чтобы получить цитату от сюрвейера и конвейера. Возможно, стоит обратить внимание, если стоимость каждой партии значительно увеличится при конвертации в лот.
Пример
Несмотря на то что собственники нежилых помещений оплачивают содержание и ремонт общего имущества в соответствии со своей долей (площадь помещения, которым пользуются), на практике возникают ситуации, когда они получают большую нагрузку, чем остальные. Условным критерием здесь может служить цель использования имущества. Если коммерческая организация осуществляет в МКД предпринимательскую деятельность, на нее могут быть возложены дополнительные обязанности.
Схема страт станет схемой страновых сообществ, и поэтому корпорация по-прежнему будет нести ответственность за страхование зданий, которые являются общими. Полное преобразование в название сообщества должно быть сделано, прежде чем владельцы могут застраховаться отдельно.
Эксклюзивное использование общей собственности
Несколько лет назад одному из владельцев лотов в нашей общинной схеме было предоставлено эксклюзивное использование части общей собственности корпорацией. Мы считаем, что это несправедливая ситуация. Как мы можем вернуть эту общую собственность для использования всеми владельцами?
Пример
Офис часто посещают клиенты, поэтому расходы по содержанию земельного участка перед входом переложили на собственника этого помещения. При этом собственников квартир в доме от таких расходов освободили.
Что входит в состав общего имущества?
Л. Кудашова
Корпорация может предоставить право занимать все или часть общего имущества, за исключением всех или некоторых из владельцев или арендаторов участков сообщества. Для этого требуется единодушная резолюция, и это право должно соответствовать описанию схемы, а не противоречить его положениям.
В схеме сообщества исключительное использование общей собственности может предоставляться на постоянной основе; то есть он не должен быть установленным периодом. Единогласное решение корпорации понадобится, чтобы отменить решение о предоставлении эксклюзивного использования.
Перечень общего имущества дома приведен в ст. 36 ЖК РФ и в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Однако при решении проблем каждого МКД необходим индивидуальный подход.
Так, в новостройках в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. состав нежилых помещений общего имущества отражается сразу в проектной документации и документации бюро технической информации (БТИ), а при регистрации права собственности на помещение указывается и доля в праве распоряжения земельным участком.
Забор между моей лотом и прилегающей лотой нуждается в ремонте. Корпоративный менеджер корпуса говорит, что мы должны разобраться в себе и что это не корпоративная ответственность. Если вы являетесь частью схемы сообщества, то вы и ваш сосед являются совладельцами разделительного забора. Забор не является общим достоянием, поэтому корпорация не несет ответственности за его устранение. Вопрос о ремонте забора находится между вами и вашим соседом. Также брошюру «Заборы и права», опубликованную Комиссией по юридическим услугам.
Точно так же, если забор между вашей партией и соседней землей, которая не является частью вашей схемы сообщества, нуждается в ремонте, вам нужно будет обсудить этот вопрос со своим соседом. Корпорация не несет ответственности за участие. Если вы являетесь частью схемы слоев сообщества, разделительный забор обычно будет общим достоянием, поэтому, как правило, корпорация несет ответственность за его ремонт. Точно так же забор между участком в схеме сообщества и соседней землей, которая не является частью схемы, будет зависеть от корпорации и владельца соседней земли.
По домам, введенным в эксплуатацию до вступления в действие ЖК РФ и других законов, в соответствии с приложением № 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 состав общего имущества определяется:
собственниками помещений в МКД на общем собрании (в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества и распоряжению им);
Положения применяются к владельцам, резидентам и посетителям. Никакой штраф в отношении посетителя или арендатора не может быть исполнен без судебного решения. Корпоративный менеджер нашего тела сообщил нам, что она может организовать наши индивидуальные страховые полисы для нас. Могут ли быть какие-либо проблемы с этим?
В то время как каждый владелец лота в рамках сообщества несет ответственность за страхование своих собственных зданий, подзаконные акты схемы сообщества могут позволить корпорациям сообщества выступать в качестве агента для владельцев лотов при организации страхования. Корпорация может делегировать эту задачу корпоративному менеджеру. Если организация строительного страхования владельцев лотов является вариантом, а не требованием, в соответствии с подзаконными актами, то владельцы индивидуальных лотов могут выбрать, хотят ли они, чтобы корпорация организовала свою страховку или хотели ли они сделать это сами; нет требования для всех владельцев согласиться.
органами государственной власти (в целях контроля за содержанием общего имущества);
Л. Кудашова
Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания совместно с собственниками должна определить состав общего имущества и утвердить его на общем собрании. Что касается нежилых помещений, то после собрания инициативной группе необходимо подать подтверждающий пакет документов (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экспликация и т. п.) в территориальное отделение БТИ для присвоения помещениям статуса «Общее имущество». Это позволит установить блокировку на возможные сделки по их продаже, а также послужит доказательством того, что помещение является общей собственностью, а не государственной или частной.
Проблемы могут возникнуть в связи с тем, как страховщик выставляет счета корпорации за страховую премию. Если строительное страхование организуется от имени двух или более владельцев, страховщик может выставить счет корпорации за одну сумму без указания суммы, которая будет выплачиваться за отдельные лоты. Если страховщик не предоставит разбивку, то корпорация должна разработать вклад каждого владельца. Взносы обычно определяются в соответствии с правами на участие в лоте, но это может быть нецелесообразно в отношении строительства страхования, поскольку права на землю основаны на неулучшаемой стоимости земли, а не на стоимости зданий.
В случае если собственники помещений не утвердили состав общего имущества, данная процедура может быть проведена органами местного самоуправления или государственной власти. В Москве эта функция возложена на ГУ «Инженерная служба районов Москвы».
Все решает собрание
Порядок использования имущества МКД определяется на общем собрании (ст. 44 ЖК РФ). Решение собрания, принятое по всем правилам (при наличии более 2/3 всех голосов собственников помещений дома), является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.
Таким образом, может ли страховщик предоставить разбивку премии по отношению к каждой партии может быть одним из факторов, которые следует учитывать при выборе страховщика. Корпорация может принять решение о том, что страховая премия за многоэтажное строительство или часть премии будет выплачена в рамках ежегодного взноса, взимаемого корпорацией. Если это так, то налог, применимый к вашей партии, может неблагоприятно сравнивать с пошлиной, применимой к другой партии, где владелец организовал свою собственную страховку, или взносы, взимаемые другой корпорацией, которая не организует страхование имущества владельцев лотов.
Пример
Сила договора
Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в домах (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 г. № 10852/08, постановления ФАС ДВО от 27.02.2007 г. № Ф03 А51/07–1/240, ФАС СЗО от 12.02.2009 г. № А56-2429/2008).
Заключаемые договоры могут различаться в зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности использовать передаваемое имущество. В отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, для других объектов - иной договор, например пользования (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
pr-tsj.ru
Свернуть
Ответы юристов (3)
Юрист, г. Иваново
чердак является общим имуществом все собственников дома. причем не важно какой способ управления. это означает, то что с таким способом эти две организации протянули бы кабель по частному дому, гаражу, без разрешения вашего. в данном случае необходимо разрешение 2/3 собственников дома. ведь когда эти связисты тянут кабель, то они не только пользуются чужим, т.е. вашим имуществом без разрешения, но и повреждают крышу (сверлят, прикручивают свои кабеля). а вообще кто им дал ключи от чердака. ведь чердак должен запираться на замок. сорвали замок повредили крышу обращайтесь в полицию. прокуратуру, требуйте компенсации.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист
Василий здравствуйте!
Согласно пунктам 1 – 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (в том числе чердаки, крыши и т.д… - места где и размещаются кабели и иное оборудование).
Из части 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
При монтаже кабелей и проводов (в том числе телефонных проводов, интернета) задействуется (используется) общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.
Вопрос о принятии решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном домеотносится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 6 Закона о связи собственник или иной владелец недвижимого имущества вправе требовать от организации связи, использующее это имущество, соразмерную плату за пользование этим имуществом. То же самое следует из положений Жилищного и Гражданского законодательства РФ.
Таким образом, предлагаю Вам организовать общее собрание собственников помещений в доме для решения вопросов:
Предоставления общего имуществ дома в пользование третьим лицам;
Определить лиц, уполномоченных от имени собственников заключать договоры с третьими лицами, на использование общего имущества дома;
Определить стоимость пользования общим имуществом (стоимость при этом может быть как фиксированной, так и зависеть от квадратного метра используемой площади).
Решения принятые на общем собрании необходимо оформить протоколом.
После проведения собрания, Вам необходимо подготовить и направить договор организации, являющейся собственником данных кабелей.
В случае не подписания договора данной организацией, либо получения отказа предлагаю Вам:
1. Направить письменную претензию указанной выше организации с требованием о демонтаже данного оборудования.
2. В случае получения отказа, либо не получения ответа обращайтесь в суд с негаторным иском, либо демонтрируйте данное имущество самостоятельно.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
В соответствии с ч.3 ст.6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», размещение сооружений связи на объектах недвижимого имущества возможно по договору с собственником.
При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случае, если недвижимое имущество, принадлежащее гражданину или юридическому лицу, в результате осуществления строительства, эксплуатации средств связи и сооружений связи не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник или иной владелец в судебном порядке вправе требовать расторжения договора с организацией связи об использовании этого имущества.
Раз речь идёт о многоквартирном доме, внешняя часть стены уже не относится к Вашей квартире и является не Вашей собственностью, а общим имуществом (что такое общее имущество см. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Обычно подразумевается, что управляет общим имуществом управляющая компания или ТСЖ. Таким образом операторы связи, разместившие оборудование на чердаке обязаны были заключить договор на установку сооружения связи.
