Разъяснения п 3 ст 619 гк рф. Теория всего

Полный текст ст. 619 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 619 ГК РФ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619 ГК РФ

1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:
- использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;
- существенное ухудшение арендатором состояния имущества;
- невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;
- неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.

На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды - существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.

Также длительное невнесение арендной платы - общее основание расторжения договора аренды.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.

Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

2. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14;
- постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;
- постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;
- постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/14;
- постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/13;
- постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/13;
- постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.

Консультации и комментарии юристов по ст 619 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 619 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

К отношениям, которые касаются аренды, применяются правила гл. 34 ГК, если иное не предусматривается специальными нормами. В соответствии с общим порядком, субъекты заключают соглашение, по которому одна сторона передает, а вторая принимает имущество на установленный срок в пользование и владение. При этом последняя выплачивает за это определенную сумму. Она устанавливается соглашением сторон. Правила прекращения правоотношений, связанных с возмездным использованием вещи, определены в ст. 619,620 ГК РФ.

Особенности сделки

Арендатор в процессе эксплуатации объекта, переданного ему, может получать доход, плоды или создавать продукцию. Они являются его собственностью. Предметом арендного договора выступает индивидуально-определенная вещь, которая не теряет своих свойств в процессе использования по назначению. Одним из обязательных требований при заключении соглашения выступает точное описание передаваемого имущества.

Субъектный состав

В качестве сторон сделки выступают собственник или иной законный владелец (арендодатель) и пользователь (арендатор). Участниками отношений могут быть физические или юрлица, а также государство, реализующее свои права через уполномоченные органы. Арендодатель - собственник/законный владелец или лицо, управомоченное им/законом. Субъект, у которого в хозяйственном ведении находится движимая вещь, может передавать ее в пользование иным лицам без согласия титульного обладателя. Арендатором, по общему правилу, может являться любой субъект. Однако в ряде случаев законодательство может предусматривать ограничения. Например, в договоре аренды организации или лизинговом соглашении оба участника должны быть предпринимателями (юрлицами). Если вещь предоставляется в прокат, одна сторона должна быть физлицом.

Ст. 619 ГК РФ: расторжение договора аренды

Законодательство предусматривает ряд случаев, в которых отношения между субъектами могут быть прекращены досрочно. Некоторые из них приведены в ст. 619 ГК РФ. Расторжение договоров допускается по требованию собственника (законного владельца), если пользователь:

1. Эксплуатирует имущество с существенными нарушениями условий соглашения либо неоднократным их допущением.
2. В значительной степени ухудшает состояние вещи.
3. Допустил неуплату суммы, установленной за эксплуатацию объекта, более двух раз подряд по истечении предусмотренного соглашением срока.
4. Не осуществляет капремонт имущества в установленный договором период. Если сроки в соглашении не прописаны, то этот пункт нормы 619 ГК РФ действует в случаях, когда законодательство, иной нормативный акт, условия сделки предусматривают необходимость проведения ремонтных работ в разумные временные промежутки.

Стороны могут предусмотреть и иные основания для прекращения правоотношений досрочно. Арендодатель может требовать расторжения договора до окончания установленного в нем периода только после направления пользователю письменного уведомления о необходимости выполнения последним принятых обязательств. В извещении должны устанавливаться разумные сроки.

Ст. 619 ГК РФ с комментариями

Прекращение правоотношений, связанных с использованием имущества за плату, допускается в случаях, установленных законодательством, прочими нормами или соглашением. Статья 619 ГК РФ предусматривает 4 основания. Первым является эксплуатация имущества с допущением нарушений. Они могут быть неоднократными или существенными. Последними считаются такие нарушения, которые влекут для другого участника такой ущерб, что при его возникновении субъект в значительной мере лишается того, на что он мог рассчитывать при совершении сделки. Ст. 619 ГК РФ действует, например, в случае, когда пользователь передал объект в перенаем без согласия собственника.

Ухудшение состояния вещи

По смыслу нормы 619 ГК РФ, под таким действием следует понимать поведенческий акт, вследствие которого объект становится неисправным. Другими словами, его состояние ухудшено до степени, превышающей нормальный износ. Это, как правило, обуславливается невыполнением пользователем обязанности по поддержанию вещи в исправном состоянии, выполнению текущего ремонта, несению расходов на ее содержание. Предъявляя требования в рамках нормы 619 ГК РФ , собственник/законный владелец должен доказать, что степень полезности свойств объекта в ходе его эксплуатации настолько снизилась, что это повлекло ущерб, при котором он лишается того, на что рассчитывал при совершении сделки.

Уклонение от внесения платы

По смыслу нормы 619 ГК РФ, нарушением условий соглашения будет выступать просрочка погашения денежного обязательства не менее трех раз подряд. В такой ситуации собственник может потребовать досрочного внесения платы. При этом он сам устанавливает срок для этого, если иное не определено в соглашении. Собственник не может требовать внесения платы больше чем за 2 раза подряд. Если пользователь продолжает уклоняться от исполнения обязательства, кредитор вправе расторгнуть договор.

Нюанс

Собственник может требовать досрочного расторжения соглашения и в том случае, если задолженность по оплате была погашена арендатором. Между тем законодательство ограничивает данное право. Если собственник не предъявит требование о расторжении соглашения в разумный срок после погашения арендатором возникшей задолженности, он теряет данную возможность. Данное положение подтверждается Постановлением Пленума ВАС № 73 от 17.11.2011 г. (п. 23, абзац 2).

Обязательства по проведению капремонта

Они могут предусматриваться непосредственно в арендном соглашении или в законодательстве. Кроме этого, стороны вправе установить срок, в который пользователь должен провести капремонт. Если он не определен, то в расчет принимается Им считается срок, который необходим для поддержания вещи в нормальном, пригодном к использованию состоянии.

Дополнительно

В соответствии с п. 25 Обзора Президиума ВАС № 66, в перечень оснований могут включаться и иные случаи. При этом список не может быть сокращен по договоренности сторон. Законодательство допускает включение в соглашение оснований, не связанных с нарушениями обязательств. Например, в судебной практике имеют место случаи расторжения договора по требованию собственника в связи с отнесением эксплуатируемого имущества в перечень реконструируемых объектов, производственной необходимостью использовать его самим законным владельцем и так далее.

Важный момент

Расторжение договора может осуществляться в судебном порядке по основаниям, не указанным в ст. 619, если инстанция признает их существенными. Так, Президиум ВАС указывает, что в качестве таких обстоятельств могут выступать невнесение платы однократно или неполная выплата установленной суммы. В данном случае суд оценивает существенность нарушений.

Процедура

Расторжение договора включает в себя 2 этапа. На первом этапе заинтересованное лицо обязано соблюсти досудебный порядок. Такая необходимость прямо устанавливается в норме 619 ГК РФ. Досудебный порядок предполагает направление уведомления пользователю с сообщением о необходимости исполнить принятое обязательство в разумные сроки. Если арендатор не предпринял соответствующих мер для удовлетворения претензий, арендодатель направляет письменное уведомление о расторжении договора. Срок для получения ответа по общему правилу составляет 30 дней.

Заключение

Важно помнить, что период для исполнения обязательства пользователем должен быть разумным. Иначе ответчик имеет шансы доказать невозможность выполнения требований. Если на первой стадии претензии собственника не удовлетворены, он направляет заявление в суд. Разбирательство возможно только в случае соблюдения досудебного порядка, поскольку истцу необходимы основания для расторжения договора и документальное подтверждение уведомления пользователя.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к Ст. 619 ГК РФ

1. В случаях, предусмотренных в ГК РФ, других законах или в договоре, допускается одностороннее расторжение договора. Законодатель установил следующие основания расторжения договора по требованию арендодателя:

1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК). Например, существенным нарушением является передача в перенаем объекта аренды без согласия арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, то у арендодателя также возникает право требовать расторжения договора;

2) если арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

Арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК);

3) арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд (о порядке и сроках внесения арендной платы см. комментарий к п. 1 ст. 614 ГК). Для расторжения договора необходимо наличие факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 614 ГК). Арендатор не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора;

4) невыполнение арендатором принятых на себя (или установленных законом, иными нормативными актами) обязательств по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК) в установленный (разумный срок). Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

Перечень оснований досрочного расторжения договора может быть дополнен условиями договора, но не может быть сокращен по соглашению сторон. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора, в том числе и не связанные с нарушениями каких-либо обязательств (см. п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с включением арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственной необходимостью эксплуатации объекта самим арендодателем и т.д.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке и по иным основаниям в том случае, если суд признал эти основания существенными. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает на то, что существенными могут быть признаны однократное невнесение арендатором арендной платы или неполное внесение арендной платы (см. информационное письмо ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» , а также п. п. 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

———————————
Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.

2. Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из двух стадий. Первая досудебная стадия связана с исполнением арендодателем обязанности письменно уведомить арендатора о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок, а в случае непринятия арендатором соответствующих мер — с направлением письменного предложения о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).

Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен быть разумным. В противном случае у арендатора есть право доказать невозможность исполнения обязательства за установленный срок. После окончания данного срока наступает вторая стадия — судебное расторжение договора. Указанная процедура возможна только после завершения предыдущей, поскольку требует наличия оснований для расторжения и подтвержденного факта письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок либо письменного предложения расторгнуть договор. Если от арендатора на предложение о расторжении договора не получен в установленный законом или договором (а при его отсутствии — 30-дневный) срок ответ или получен отрицательный ответ, суд принимает решение об удовлетворении требования истца. Расторжение договора происходит на основании решения суда.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (см. п. 8 приложения к информационному письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14).

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 619]

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

1 комментарий к записи “Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.”

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Комментарий к статье 619

1. В случаях, предусмотренных в ГК РФ, других законах или договоре, допускается одностороннее расторжение договора. Законодатель установил следующие основания расторжения договора по требованию арендодателя:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК). Например, существенным нарушением является передача в перенаем объекта аренды без согласия арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, у арендодателя также возникает право требовать расторжения договора;
2) арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).
Арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК);
3) арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд (о порядке и сроках внесения арендной платы см. комментарий к п. 1 ст. 614 ГК). Для расторжения договора необходимо установление факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 614 ГК). Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора.
Кроме того, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13));
4) невыполнение арендатором принятых на себя (или установленных законом, иными нормативными актами) обязательств по производству капитального ремонта арендуемого имущества (п. 1 ст. 616 ГК) в установленный (разумный) срок. Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.
2. Перечень оснований досрочного расторжения договора может быть дополнен условиями договора, но не может быть сокращен по соглашению сторон. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора, в том числе и не связанные с нарушениями каких-либо обязательств (см. п. 25 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с включением арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, с производственной необходимостью эксплуатации объекта самим арендодателем и т.д.
3. Договор может быть расторгнут в судебном порядке и по иным основаниям в том случае, если суд признал эти основания существенными. В частности, Президиум ВАС РФ указывает на то, что существенными основаниями могут быть признаны однократное невнесение арендатором арендной платы и неполное внесение арендной платы (Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, утв. информационным письмом ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14; см. также п. 26, 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
———————————
Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.

4. Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из двух стадий. Первая досудебная стадия связана с исполнением арендатором обязанности письменно уведомить арендатора о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок (п. 3 комментируемой статьи), а в случае непринятия арендатором соответствующих мер — направить письменное предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).
Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен быть разумным. В противном случае у арендатора есть право доказать невозможность исполнения обязательства за установленный срок. После окончания данного срока наступает вторая стадия — судебное расторжение договора. Указанная процедура возможна только после завершения предыдущей, поскольку требует наличия оснований для расторжения и подтвержденного факта письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок, а также письменного предложения расторгнуть договор. Если от арендатора на предложение о расторжении договора не получен в установленный законом или договором (а при его отсутствии — 30-дневный) срок ответ или получен отрицательный ответ, суд принимает решение об удовлетворении требования истца. Расторжение договора происходит на основании решения суда.
5. Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (п. 8 приложения к информационному письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарии к статье

1. Досрочное расторжение договора влечет прекращение возникшего из него обязательства по основаниям, предусмотренным коммент. ст. Обязательство прекращается по требованию одной из сторон - арендодателя и соответственно против воли другой стороны - арендатора, т. е. принудительно. Для досрочного расторжения договора необходимо решение суда (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления которого в силу и происходит прекращение обязательства.

2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

А) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК . Об определении назначения имущества см. коммент. к ст. 615 ГК. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК. Неоднократность нарушений означает, что они совершаются два раза и более;

Б) существенно ухудшает арендованное имущество. В отличие от предыдущего основания, которое не предполагает ухудшения вещи, указанное основание требует установления факта ее повреждения или порчи, отсутствие которых препятствует расторжению договора. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК . Иными словами, вещь должна быть либо на грани ее уничтожения, либо утратить способность быть использованной по тому назначению, которое определено договором аренды;

В) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. О порядке внесения арендной платы см. коммент. к ст. 614 ГК. Обязанность своевременно вносить арендную плату должна быть нарушена три раза и более. Нарушения должны идти подряд, т. е. своевременное внесение одного из очередных платежей прерывает цепочку нарушений;

Г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества (подп. 2 коммент. ст.).

3. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК . Эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (см. п. 25 Обзора практики по аренде). В то же время желание арендодателя расторгнуть договор само по себе не может быть основанием для его досрочного расторжения. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его досрочное расторжение. В противном случае досрочное расторжение договора превратится в отказ от его исполнения.

Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Подобная возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Вместе с требованием о расторжении договора арендодатель может заявить и требование о возмещении убытков, если основание для такого расторжения связано с нарушением арендатором своих обязанностей.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст. 310 ГК (см. п. 27 Обзора практики по аренде). Такой отказ не требует обращения в суд, но возможен лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Причем право на отказ от исполнения может быть предусмотрено лишь договором, из которого возникает обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. От исполнения непредпринимательского договора аренды отказаться нельзя, даже если соответствующее право договором предусмотрено.

5. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Предупреждение необходимо для того, чтобы предоставить арендатору еще одну возможность исправить допущенное им нарушение. Причем если он устранит нарушение до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору.

6. Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК , нуждается в дополнительном разъяснении. Очевидно, в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из того, как сформулировано предупреждение, не следует, что требование о расторжении договора также будет включено в его содержание. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то до обращения с иском в суд в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора.