Что такое переменная часть. ЗАО «Объединенные консультанты ФДП

Постоянная и переменная части арендной платы

Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета.

Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде основной (постоянной) части и переменной части, определяемой расчетным путем. Постоянная часть является фиксированной и включает в себя плату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна (или рассчитана из) стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором за определенный период. Таким образом, вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Постоянная часть арендной платы, как правило, определяется путем умножения арендной ставки по договору на арендуемую площадь в квадратных метрах. Поэтому зачастую в договоре аренды указывают размер арендной ставки за 1 квадратный метр в месяц.

Можно указать формулу расчета постоянной части арендной платы, например, так:

"Постоянная часть арендной платы определяется по формуле:

Тв х/у = A * S,

где Тв х/у — твердая часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

A — ставка арендной платы по договору;

S — арендуемая площадь, в квадратных метрах".

Можно также предусмотреть, что постоянная часть арендной платы умножается на индекс потребительских цен, на коэффициент, учитывающий условия использования арендатором имущества; на корректирующий коэффициент и т. д.

В договоре аренды можно указать, что переменная часть арендной платы покрывает фактически понесенные расходы арендодателя на коммунальные платежи, а именно:

— электрическая энергия;

— водоснабжение;

— тепловая энергия;

— вывоз бытового мусора (можно привести весь перечень необходимых услуг) и т. п.

Пример

Можно указать формулу расчета переменной части арендной платы, например, так:

"Переменная часть арендной платы определяется по формуле:

П x/y = Э + Во + Т + М, где

П х/у — переменная часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

Э — расходы на электрическую энергию за месяц х, год у;

Во — расходы на водоснабжение за месяц х, год у;

Т — расходы на тепловую энергию за месяц х, год у;

М — расходы на вывоз бытового мусора за месяц х, год у."

Если оплата коммунальных услуг осуществляется в соответствии с показаниями счетчиков, можно указать в договоре, что переменная часть арендной платы подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета. Можно прописать, что показания приборов учета коммунальных услуг фиксируются в присутствии уполномоченных представителей арендодателя и арендатора.

Внимание

В п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 отмечено, что возложение на арендатора только расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором только коммунальных услуг не означает возмездности договора.

Вопрос: ООО планирует заключить договор аренды нежилого помещения на срок более одного года в здании, находящемся на территории обособленного складского комплекса. Договором предусматривается оплата арендной платы, состоящей из двух частей: основной арендной платы и переменной арендной платы.

Согласно условиям договора переменная часть арендной платы определяется как доля арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, озеленение и др.

В соответствии с условиями заключаемого договора в рамках ежеквартального аудита арендодатель предоставляет копии документов, подтверждающих эксплуатационные расходы, в том числе всю первичную учетную документацию. После окончания каждого отчетного года арендодатель предоставляет арендатору краткую сводку по расходам и отчет по эксплуатационным расходам, заверенный оценщиком арендодателя или арендодателем.

Правомерно ли включение расходов по аренде нежилых помещений с учетом вышеизложенных особенностей договора в состав расходов, учитываемых для целей налога на прибыль? Правомерно ли принятие к вычету НДС по всей арендной плате на основании первичных документов (актов и счетов-фактур по оказанной услуге аренды), выставленных арендодателем в соответствии с требованиями законодательства РФ?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета расходов и сообщает следующее.

Из письма следует, что помимо основной арендной платы арендатор уплачивает арендодателю переменную арендную плату (ремонт, уборка, электроснабжение и т.д.).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Например, ст. 264 НК РФ установлен перечень прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, учитываемых для целей налогообложения прибыли организаций. Перечень данных расходов является открытым и включает в себя, в частности, арендные платежи за арендуемое имущество, а также другие виды расходов.

Следовательно, для того или иного вида расхода установлена специальная норма, в соответствии с которой он может быть учтен для целей налогообложения. При этом учет таких расходов зависит от соответствия их критериям, установленным ст. 252 НК РФ.

По вопросу о применении налога на добавленную стоимость при приобретении на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества издано Письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86, согласованное с Минфином России.

Одновременно следует учитывать, что в соответствии с нормами НК РФ право на вычет сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных при приобретении в том числе вышеуказанных услуг, предоставлено только налогоплательщикам налога на добавленную стоимость, состоящим на учете в российских налоговых органах.

Также сообщаем, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения организаций по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

Постоянная часть арендной платы

5.2.1. Постоянная часть арендной платы определяется в следующем порядке: 1) В течение первых 3-х месяцев с момента подписания Сторонами акта приема передачи Объекта аренды постоянная часть арендной платы составляет 112 000,00 (Сто двенадцать тысяч) рублей 00 копеек, с учетом НДФЛ-13%, в месяц и 56 000 (Пятьдесят шесть тысяч)рублей 00 копеек, с учетом НДФЛ-13%, в месяц. 2) С 4-го месяца с момента подписания Сторонами акта приема передачи Объекта аренды постоянная часть арендной платы составляет Гражданину РФ Лукину Александру Евгеньевичу 168 000,00 (Сто шестьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек, с учетом НДФЛ-13%, в месяц и Гражданину РФ Топчиеву Владимиру Викторовичу 84 000,00 (Восемьдесят четыре тысячи)рублей 00 копеек, с учетом НДФЛ-13%, в месяц.

Если Арендодатели станут плательщиками НДС, то сумма постоянной части арендной платы не подлежит увеличению на сумму НДС.

Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование Энергопринимающими устройствами.

Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

5.2.2. Размер постоянной части арендной платы подлежит увеличению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, начиная со второго года срока аренды с даты подписания акта приема-передачи, пропорционально уровню инфляции по Самарской области за прошедший период (календарный год). При этом учет уровня инфляции производиться путем умножения размера постоянной части арендной платы на индекс инфляции. Уведомление от Арендодателей об изменении постоянной части арендной платы должно быть получено Арендатором не позднее 05 (пятого) числа текущего месяца.

Изменение размера постоянной части арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельствам осуществляется в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты обращения Стороны договора с предложением об изменении постоянной части арендной платы по Договору к другой Стороне с предъявлением инициирующей Стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте.

5.2.3. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателей не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

5.2.4 Не позднее последнего числа каждого месяца аренды Арендодатели обязаны выставить Арендатору акт выполненных работ на сумму постоянной части арендной платы.

5.3. Переменная часть арендной платы.

5.3.1. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных Арендатором электроэнергии, воды, теплу, иных коммунальных услуг (до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги).

5.3.2. Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания Акта выполненных работ по переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных Арендодателями копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес Арендодателя.

5.3.3.Оплата переменной части арендной платы производится в течение 30 (Тридцати) дней со дня подписания Акта согласования переменной части арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателей.

В случае заключения прямых договоров по коммунальным услугам, переменная часть арендной платы по коммунальным услугам, на которые заключены прямые договоры, исключаются из договора аренды.

5.4. Датой платежа считается дата зачисления денежных средств на расчетные счета Арендодателей.

5.5. В случае продажи Объекта Арендатору арендная плата по настоящему договору не начисляется с момента подписания сторонами договора купли-продажи.

5.6. В случае не предоставления Арендодателями актов выполненных работ на сумму постоянной и переменной частей арендной платы в сроки предусмотренные настоящим разделом Договора Арендатор имеет право не производить платеж за следующий месяц, без начисления неустойки, до момента получения указанных отчетных документов от Арендодателей.

6. Срок действия договора. Изменение и расторжение договора.

6.1. Договор заключается на срок 7 (Семь) лет.

6.2. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий Договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении Договора вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Условия договора, измененные / дополненные соглашением об изменении / дополнении Договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию соглашений об изменении и/или дополнении Договора несет сторона, инициирующая изменение и/или дополнение Договора.

6.3. Досрочное расторжение договора допускается:

— по соглашению сторон;

— в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным Договором или действующим законодательством РФ (ст.ст. 619, 620 ГК РФ).

6.4. В случае не предоставления Арендодателями документации ставшей необходимой при наступлении обстоятельств, независящих от воли Сторон, в том числе изменения законодательства РФ, которые могут повлечь ухудшение условий деятельности магазина "Магнит", в том числе невозможность оформления на данный магазин лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, либо исключение магазина из вышеуказанной лицензии, Арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор аренды в одностороннем порядке с уведомлением Арендодателей за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения или в одностороннем порядке с уведомлением Арендодателей уменьшить арендную плату не более чем на 15% до получения необходимой разрешительной документации.

6.5. Арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора по причинам не указанным в п. 6.4. настоящего Договора, уведомив об этом Арендодателей за 2 (два) месяца до предполагаемой даты отказа от исполнения настоящего Договора.

6.6. В случае если Арендодатели не намерены заключать договор на новый срок они должны сообщить о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего Договора.

6.7. По окончании срока действия Договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение Договора аренды на новый срок.

6.8. В случае досрочного расторжения Договора по инициативе Арендатора, в связи с не предоставлением Арендодателями документации ставшей необходимой при наступлении обстоятельств, независящих от воли Сторон, в том числе изменения законодательства РФ, которые могут повлекли ухудшение условий деятельности магазина "Магнит", в том числе невозможность оформления на данный магазин лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, либо исключение магазина из вышеуказанной лицензии, Арендодатели по требованию Арендатора возмещают расходы на проведение ремонтных работ, в том числе расходы на проведение реконструкции, перепланировки, переоборудования Объекта, капитальному ремонту Объекта, в течение 10 (десяти) календарных дней со дня расторжения Договора на основании заверенных Арендатором копий документов, подтверждающих расходы, с учетом износа. Расходы по перепланировке и реконструкции компенсируются согласно согласованной Арендодателями сметы на момент подписания настоящего договора с учетом износа с зачетом ранее произведенной Арендодателями компенсации согласно п. 2.1.6. настоящего договора.

6.9. Арендодатели вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора в случае неуплаты Арендатором арендной платы не менее, чем за два месяца подряд, существенного ухудшения состояния Объекта по вине Арендатора, неисполнения Арендатором п.

3.1.9., Договор считается расторгнутым на 31-й день с момента направления Арендодателями совместного соответствующего извещения Арендатору без выплаты со стороны Арендодателей компенсации в соответствии с п.6.8. настоящего договора.

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть постановления оглашена 02 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко (до перерыва), секретарем судебного заседания С.В. Гудковой (после перерыва),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Киселевой Светланы Евгеньевны,
апелляционное производство N 05АП-2218/2016
на решение от 08.02.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-23757/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН 2540207740, ОГРН 1152540000140)
к Индивидуальному предпринимателю Киселевой Светлане Евгеньевне (ИНН 253801450974, ОГРН 305253801200065)
о взыскании 2816022,32 рублей,
при участии:
— от истца (до перерыва): Штанько С.С. — представитель по доверенности от 01.09.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
— от ответчика: Нестеренко А.А. — представитель по доверенности от 16.05.2016, сроком действия на 3 года, паспорт,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (далее — ООО "Капитал", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Киселевой Светлане Евгеньевне (далее — ИП Киселева С.Е., предприниматель) о взыскании задолженности по постоянной составляющей арендной платы в размере 15076014 рублей 88 копеек за период с мая 2015 года по январь 2016 года, задолженности по переменной составляющей арендной платы в размере 1052913 рублей 11 копеек за период с марта 2015 года по октябрь 2015 года, пени в размере 626000 рублей за период с 11.07.2015 по 23.11.2015 (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее — АПК РФ).
Решением суда от 08.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Киселева С.Е. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы ссылается на необоснованное отклонение судом ее ходатайства об отложении судебного разбирательства и рассмотрении дела в ее отсутствие, что лишило ее права судебной защиты, в том числе путем представления соответствующих доказательств. Отмечает, что судом не была учтена сумма, потраченная ею на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении.
В дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что арендодатель передал помещение в аварийном состоянии, тем самым фактически возложив на арендатора обязанность по капитальному ремонту арендованного помещения. Предпринимателем в соответствии с пунктом 5.3.2 договора аренды были предприняты все меры по информированию арендодателя об аварийном состоянии инженерных сетей и невозможности их эксплуатации, а также предприняты меры по устранению аварийных ситуаций путем проведения капитального ремонта инженерных сетей арендуемого помещения. Обращает внимание, что понесенные арендатором на проведение капитального ремонта убытки до настоящего времени не возмещены и не учитывались истцом при оформлении исковых требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции 26.05.2016 представитель ответчика заявил ходатайства об отложении судебного разбирательства по причине невозможности ознакомления с материалами дела в полном объеме, а также по причине того, что ответчик попала в ДТП, находится в больнице, но имеет желание лично участвовать в судебном заседании; по которым представитель истца возражал.
Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Между тем, учитывая, что предпринимателем 16.05.2016 выдана доверенность на имя ее представителя Нестеренко А.А. с правом представлять ее интересы в арбитражных судах (со всеми правомочиями истца и ответчика по делу), что исключает невозможность осуществления защиты ее интересов, в то время как обязательное участие гражданина (индивидуального предпринимателя) в арбитражном процессе нормами АПК РФ не предусмотрено (часть 1 статьи 59 Кодекса), и является правом последнего, судебная коллегия, не усмотрев предусмотренных указанной нормой оснований для отложения по причине болезни ответчика, определила заявленное апеллянтом ходатайство отклонить в связи с необоснованностью.
Вместе с тем протокольным определением суда в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 02.06.2016 с целью предоставления возможности представителю ответчика ознакомиться с материалами дела в полном объеме. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле о банкротстве, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
В судебное заседание апелляционной инстанции 02.06.2016 общество, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило, что в силу части 5 статьи 163 АПК РФ не препятствует продолжению судебного заседания.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней с учетом дополнений доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду необходимости услышать возражения истца относительно апелляционной жалобы с учетом дополнений.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено как необоснованное, учитывая, что правовая позиция ответчика в дополнениях к апелляционной жалобе конкретизирует доводы первоначально заявленного текста жалобы; кроме того соответствующего ходатайства об ознакомлении с дополнительными доводами ответчика от истца не поступало.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 — 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 27.10.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Приам" (арендодатель) и ИП Киселевой С.Е. (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 1466,30 кв.

м в здании (лит. А, А1 — пристройка, А2 — пристройка), номера на поэтажном плане: 1-28, 31 (I), 1-29 (I), этажи: цокольный, назначение: торговое, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д. 45 (далее — арендуемое помещение), в целях размещения супермаркета, а арендатор обязуется принять его и своевременно выплачивать арендную плату (пункты 1.1, 1.3).
Срок действия установлен в пункте 2.1 договора с момента передачи арендатору помещений по акту приема-передачи до 31.01.2020 (включительно).
В силу пункта 3.1 договора арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной и переменной составляющих и определена сторонами в Приложении N 2 к договору, согласно которому постоянная составляющая арендной платы взимается в следующем порядке: в период с 29.10.2014 по 28.04.2015-100 рублей в месяц; с 29.04.2015 по 28.05.2015-1999400 рублей единовременно; с 29.05.2015 по 31.12.2015-2000000 рублей в месяц; с 01.01.2016 по 31.12.2016-2200000 рублей в месяц; с 01.01.2017 по 31.12.2017-2420000 рублей; с 01.01.2018 по 31.12.2018-2662000 рублей в месяц; с 01.01.2019 по 31.12.2019-2928200 рублей в месяц; с 01.01.2020 по 31.01.2020-3221020 рублей в месяц авансом до 10 числа текущего месяца (пункты 1.2, 1.4).
Переменная составляющая арендной платы не является фиксированной и зависит от количества потребленных услуг, а также тарифов на них и включает в себя оплату за следующие коммунальные услуги: электроэнергия, холодное водоснабжение, водоотведение и канализация, теплоснабжение, услуги управляющей компании по содержанию, ремонту общего пользования. Арендодатель в срок до 5 числа расчетного месяца выписывает арендатору счет на сумму оплаты 100% фактического объема потребления (поставки) электроэнергии и теплоснабжения за предыдущий месяц, а арендатор в срок до 15 числа расчетного месяца самостоятельно на основании счета арендодателя при условии его своевременного получения платежным поручением оплачивает 100% фактического объема потребления (поставки) электроэнергии и теплоснабжения за расчетный период (пункты 2.1, 2.3 Приложении N 2 к договору).
Согласно пунктам 3.5, 3.6 договора начисление постоянной составляющей арендной платы начинается с момента передачи арендатору помещения по акту приема-передачи.

Первый арендный платеж по постоянной составляющей арендной платы осуществляется не позднее момента передачи арендатору помещения по акту приема-передачи. Начисление переменной составляющей арендной платы начинается с момента передачи арендатору помещения по акту приема-передачи. Все платежи по постоянной составляющей арендной платы вносятся до 10 числа текущего оплачиваемого месяца. Неполучение арендатором счета не освобождает его от обязанности внесения постоянной составляющей арендной платы.
На основании пункта 5.4.4 договора арендатор обязался за свой счет содержать помещение в полной исправности, в том числе осуществлять текущий ремонт помещения.
Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 29.10.2014 (Приложение N 1 к договору аренды), в котором сторонами оговорено, что арендуемое имущество находится в техническом состоянии, не пригодном для их эксплуатации в соответствии с назначением; состояние не соответствует санитарным, противопожарным и иным нормам. Помещения передаются арендодателем в состоянии, требующем проведения ремонтно-восстановительных работ, претензий к арендодателю по качеству передаваемого помещения, к его назначению (цели использования) арендатор не имеет.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2014.
27.02.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обществу "Капитал" выдано свидетельство серии 25-АА N 415844 о государственной регистрации права собственности ООО "Капитал" в отношении нежилых помещений общей площадью 1466,30 кв. м в здании с пристройками (лит. А, А1 — пристройка, А2 — пристройка), 1-28, 31 (I), 1-29 (I), этажи: цокольный, назначение: торговое, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д. 45.
09.09.2015 ООО "Капитал" направило в адрес ИП Киселевой С.Е. претензию в связи с наличием задолженности последней по арендной плате по договору от 27.10.2014 в общем размере 7700823,18 рубля с требованием погасить сумму долга в срок до 18.09.2015.
Поскольку предприниматель образовавшуюся по договору аренды задолженность не погасила, ООО "Капитал", являющееся в период с 27.02.2015 арендодателем по договору от 27.10.2014 в силу закона (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ), 03.11.2015 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Аналогичная процедура предусмотрена пунктом 3 комментируемой статьи Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения.
Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Из части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу положений статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Истцом в материалы дела представлены акты сверки взаимных расчетов с ответчиком по договору аренды от 27.10.2014, подписанные сторонами договора с проставлением оттисков печатей общества и предпринимателя, свидетельствующие о том, что ввиду частичного внесения арендатором арендных платежей у него образовалась задолженность по аренде помещений (постоянная составляющая) в сумме 12136305,53 рублей за период с 01.01.2015 по 10.11.2015; задолженность за водоснабжение в сумме 12812,46 рублей за период с 01.01.2015 по 09.11.2015; задолженность за теплоснабжение в сумме 88947,58 рублей за период с 01.01.2015 по 09.11.2015; задолженность за электроэнергию в сумме 492262,28 рубля за период с 01.01.2015 по 09.11.2015, которая признана ответчиком.
Доказательств, свидетельствующих о погашении образовавшейся задолженности по внесению арендных платежей по договору от 27.10.2014 (постоянная и переменная составляющие арендной платы), контррасчета суммы иска в части основного долга ответчиком в материалы дела не представлено.
В этой связи при исследовании и оценке по правилам статьи 71 АПК РФ доказательств суд первой инстанции, установив факт исполнения обязательств со стороны арендодателя и ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей, составляющих постоянную и переменную части арендной платы, в отсутствие доказательств возврата арендуемого имущества в порядке статьи 655 ГК РФ на основании статей 309, 614, 650 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования в части основного долга в заявленном ко взысканию размере — 16128927 рублей 99 копеек, составляющих фиксированную стоимость арендной платы в сумме 15076014 рублей 88 копеек за период май 2015 года — январь 2016 года, а также переменную стоимость арендной платы (коммунальные платежи) в сумме 1052913 рублей 11 копеек за период с марта 2015 года по октябрь 2015 года.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованности заявленных истцом требований ввиду несения ответчиком расходов на проведение капитального ремонта инженерных сетей ввиду невозможности их эксплуатации вследствие аварийного состояния судебной коллегией во внимание не принимаются.
По общему правилу статьи 616 ГК РФ (поскольку иное не предусмотрено договором) обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества лежит на арендодателе.

Нарушение же этой обязанности дает арендатору право, среди прочего произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Вместе с тем из акта приема-передачи арендуемых помещений от 29.10.2014 следует, что системы водоснабжения и водоотведения переданы арендатору в состоянии, требующем ремонтно-восстановительных работ, против чего предприниматель не возражала.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, принимая во внимание осведомленность арендатора на момент заключения договора аренды о техническом состоянии арендуемого помещения, учитывая принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, принятие ИП Киселевой С.Е. арендуемого имущества без возражений относительно невозможности его эксплуатации по назначению (в целях размещения супермаркета) лишает ее права ссылаться на существующие и оговоренные в акте от 29.10.2014 недостатки.
Более того судебная коллегия отмечает, что ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд не представлено каких-либо доказательств осуществления ремонтно-восстановительных работ в арендуемом помещении и несения в связи с этим расходов.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия полагает необоснованным требование ответчика о выплате стоимости проведенных работ по капитальному ремонту инженерных сетей либо зачету его стоимости в счет арендной платы ввиду принятия имущества в состоянии, требующем ремонтных работ, а также недоказанности наличия полезного результата (улучшения технического состояния имущества) в результате их проведения, что исключает возможность освобождения арендатора от обязанности по внесению арендных платежей в части стоимости проведенного ремонта. В этой связи доводы апеллянта об отсутствии у ответчика задолженности перед обществом по арендной плате признаются судебной коллегией несостоятельными.
ООО "Капитал" также заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 626000 рублей за период с 11.07.2015 по 23.11.2015.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В пункте 3.8 договора аренды стороны установили, что при нарушении сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, то суд первой инстанции правомерно установил основания для привлечения общества к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 8.3 договора.
Проверив правильность расчета пени и заявленный период просрочки исполнения обязательства, учитывая установление факта нарушения ответчиком денежных обязательств по договору аренды, суд первой инстанции установил, что сумма пени за спорный период составила 626000 рублей, которую взыскал с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ.
Расчет суммы иска в данной части проверен апелляционным судом и признан верным.

Исчисленная обществом сумма пени предпринимателем не оспорена, ходатайство о снижении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ не заявлено.
Доводы апеллянта о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства и рассмотрении дела в отсутствие предпринимателя судебной коллегией отклоняются.
Как следует из материалов дела, в день судебного заседания суда первой инстанции ответчиком в канцелярию суда сдано ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением ответчика в командировке в период с 29.01.2016 по 10.02.2016 в г. Хабаровске с приложением командировочного удостоверения, служебного задания, путевого листа легкового автомобиля.
Вместе с тем, принимая во внимание, что о начавшемся процессе предприниматель была извещена надлежащим образом в соответствии со статьями 121 — 123 АПК РФ, а также удовлетворенное ранее судом ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства (определение суда от 22.12.2015), судебная коллегия приходит к выводу, что у предпринимателя имелась возможность как изложить свою правовую позицию в письменном виде с приложением подтверждающих документов для заблаговременной сдачи через канцелярию суда, так и обеспечить участие ее представителя в судебных заседаниях с учетом того, что производство по делу возбуждено определением суда от 05.11.2015. Отсутствие в материалах дела письменных пояснений ответчика относительно заявленных требований, доказательств в обоснование своих доводов и возражений, неявка ответчика в судебные заседания как лично, так и через своего представителя, обоснованно расценены арбитражным судом как нежелание реализовывать свои процессуальные права, в связи с чем суд правомерно рассмотрел исковое заявление общества в отсутствие надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного разбирательства ответчика.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.02.2016 по делу N А51-23757/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ

Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.М.СИНИЦЫНАУчет билетов в бухгалтерском учете

Договор аренды недвижимости является, пожалуй, одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Многие компании арендуют офисы, технику, основные средства. Но чаще всего, говоря об аренде, юридические лица и предприниматели сталкиваются с арендой недвижимости. Однако договор аренды имеет множество особенностей.

Общие положения договора аренды

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если договор заключается на срок до 11 месяцев или на неопределенный срок, то такой договор не регистрируется. Заключенными после государственной регистрации считаются долгосрочные договоры аренды.

Если в договоре аренды указано, что размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон, условие об арендной плате считается существенным (постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08 по делу N А40-4022/08-77-53).

В Гражданском кодексе установлено несколько вариантов установления арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Однако на практике чаще всего встречаются следующие виды арендной платы:

В виде твердой суммы платежей;

В виде твердой суммы и переменной части.

Вместе с тем, очень важно установить порядок определения арендной платы в договоре. Дело в том, что если в договоре аренды содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, но само приложение не подписано, договор согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ может быть признан незаключенным (постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08). Конечно, некоторые суды приходят к мнению о том, что если данное условие не согласовано, то арендатор в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ должен вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-9266/08). Но и в этом случае компании придется доказывать свою правоту в суде.

В этой связи, данное условие договора является очень важным. Рассмотрим виды арендной платы.

Твердая сумма арендных платежей

Арендная плата в форме твердых фиксированных платежей вносится путем осуществления наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ). Согласование размера арендной плату производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

Данный вариант является наиболее удобным и для арендодателя и для арендатора, поскольку арендная плата учитывается ежемесячно, равными частями и отсутствуют риски необходимости доказывания перед налоговой при увеличении или уменьшении арендной платы.

В части налогообложения арендные платежи признаются расходами. Арендные платежи за арендуемое имущество для целей налогообложения прибыли признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Сумму НДС, предъявленную арендодателем, организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры арендодателя (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Также расходы в виде арендных платежей может признать налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу. По мере перечисления арендной платы на расходы относится также "входной" НДС, предъявленный арендодателем (пп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Если же арендатор уплачивает арендную плату авансом, то арендная плата не учитывается в расходах.

Амортизацию по полученному в аренду основному средству арендатор не начисляет (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

В бухгалтерском учете недвижимость у арендатора будет учитываться на забалансовом счете 001. У арендодателя, недвижимость так и будет учитываться на 01 счете. Приведем пример учета помещения и арендной платы у арендатора, применяющего УСН.

У арендодателя доходы будут также учитываться на 76 счете. Для учета расчетов с арендатором может использоваться счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (Инструкция по применению Плана счетов).

Приведем пример учета арендной платы у арендодателя.

Вместе с тем, чаще встречается арендная плата состоящая из двух частей - постоянной и переменной.

Арендная плата в виде твердой и переменной части

Часто встречается вариант, когда договором предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей: основная арендная плата и переменная арендная плата. Переменная часть арендной платы определяется как доля арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, связь, озеленение и др. При этом все подтверждающие документы предоставляются арендодателем.

При этом в дальнейшем переменная часть арендной платы будет являться для арендодателя расходом, поскольку коммунальные платежи арендодатель уплачивает за арендатора. Но стоит отметить, что для включения коммунальных платежей в расходы арендодатель должен иметь первичные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и сумму понесенных им затрат (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). Сумма возмещения коммунальных услуг, то есть переменная часть не будет учитываться в составе доходов, так как при ее получении не возникает экономической выгоды (ст. 41 НК РФ).

Приведем пример отражения переменной части в виде стоимости коммунальных услуг

Для арендатора вся сумма арендной платы, включая твердую и переменную часть, будет отнесена на расходы на дату перечисления оплаты арендодателю (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В отношении НДС следует отметить, что налог будет начислять на всю сумму арендной платы. В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей. Данный вывод подтверждается Письмом ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ "По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества".

При этом арендатор может принять всю сумму НДС к вычету. Основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:

Наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

Приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

Принятие приобретенной услуги на учет;

Наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения, то данную сумму НДС он может учесть в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

На практике могут и иные варианты взаиморасчетов между арендатором и арендодателем.

Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

Часто бывает так, что арендатора устраивает помещение, его расположение, но помещение требует ремонта. Арендодатель же, в свою очередь, не может самостоятельно за свой счет произвести капитальный или текущий ремонт. В этой связи стороны прописывают в договоре соответствующее условие о зачете арендной платы и затрат на ремонт помещения. В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Возможность проведения взаимозачета установлена и в судебной практике. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А03-15638/2009 прендатор или суд при рассмотрении дела может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными.

Вместе с тем, затраты на ремонт в счет арендной платы возможно признать только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Дело в том, что согласно гражданскому кодексу затраты на капитальный и текущий ремонт несет арендодатель (п. 1 ст. 616, п.2 ст.616 ГК РФ).

У арендодателя

У арендатора учет также будет осуществляться на 76 счете.

В отношении НДС следует отметить, что и на стоимость арендной платы будет начисляться НДС, и на стоимость ремонта. Стоимость выполненных работ по капитальному или текущему ремонту арендованного офисного помещения включается в налоговую базу по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ).

Еще одним вариантом учета арендной платы является внесение арендной платы в натуральной форме.

Внесение арендной платы в натуральной форме

Стороны могут договориться о том, что арендатор вносит арендную плату в натуральной форме. Например, арендатор арендует часть склада и в замен этого предоставляет арендодателю логистические услуги, включающие в себя перевозку, погрузо-разгрузочные работы, а также таможенное оформление груза.

По общему правилу, арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

Передача имущества в собственность;

Передача имущества в аренду;

Оказание услуг;

Выполнение работ.

Расходы по арендной плате признаются не ранее исполнения встречного обязательства по передаче товара, услуг, имущества в собственность своему контрагенту.

Вместе с тем, в части уплаты и начисления НДС сложилась неоднозначная ситуация. Дело в том, что существует различное мнение в отношении возникновения обязанности налогового агента в случае уплаты арендных платежей в неденежной форме. В одном из своих писем Минфин указал, что при уплате арендной платы в неденежной форме обязанности налогового агента не возникает (письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-07-11/60). Вместе с тем, суд более осторожно указал, что при уплате НДС в неденежной форме обязанность налогового агента возникает, если согласно договору налог не входит в сумму арендной платы (постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2010 N Ф09-7182/10-С2 по делу N А60-61419/2009-С8). Однако ранее суды указывали, что при уплате арендной платы в неденежной форме возникает обязанность налогового агента (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2006 по делу N А55-29380/05-43).

Вместе с тем, несмотря на кажущуюся простоту отражения расходов в приведенных выше вариантов, дадим несколько рекомендаций в отношении учета арендной платы.

Условия последующего выкупа помещений

В договоре аренды также может быть установлено условие о последующем выкупе арендованного имущества. Такое арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Расходы по арендной плате с последующим выкупом учитываются соответственно в расходах для целей налогообложения. У арендодателя в этом случае также появляются доходы, отражаемые в налоговом и бухгалтерском учете.

Особое условие выкупа не влияет на налогообложение НДС. По общему правилу предоставление имущества в аренду с последующим выкупом в целях исчисления НДС рассматривается как возмездное оказание услуг. Операции по реализации на территории РФ признаются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Прежде всего, для признания расходов по арендной плате необходимо правильно составить договор. Очень важно определить такое существенное условие как предмет договора. Предметом договора является то имущество, которое передается по договору аренды. Такой вывод, в частности, сделал суд в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009. Если недвижимость, передаваемая по договору аренды, не определена, то в этом случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. не порождает для его сторон прав и обязанностей.

Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна нулю. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом. Кроме того, в случае безвозмездности договора аренды, такой договор может привлечь внимание проверяющих налоговых органов.

Не стоит забывать и о первичных документах, которые обычно в соответствии с условиями договора выставляются ежемесячно. Дело в том, что арендатор имеет право принять к вычету предъявленный арендодателем НДС при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). Таким образом, если первичных документов к договору нет, то и произвести вычет по НДС арендатор не сможет.

Важно также отразить в договоре особые условия:

Условия пользования объектом аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

Условие о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

Условие о недостатках объекта аренды (ст. 612 ГК РФ);

Условие о состоянии объекта аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В заключение следует отметить, что заключая договор аренды, необходимо не только правильно в договоре отразить предмет договора, особые условия, но и очень важно правильно установить арендную плату и отразить ее в налоговом и бухгалтерском учете.

Переменная часть арендной платы по договору аренды офисного помещения - плата за фактически потребляемую электроэнергию. Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество?

Вопрос: По условиям договора аренды офисного помещения:3.1. Арендная плата состоит из Постоянной и Переменной части.3.1.1. Постоянная часть арендной платы составляет в месяц 100 000 рублей 00 коп., включая НДС 18%.3.1.2. Переменная часть арендной платы - плата за фактически потребляемую электроэнергию. Расходы начисляются с учетом показаний счетчиков, а при отсутствии таковых - пропорционально части площади Арендуемого Помещения к площади Здания.Счета-фактуры за электроэнергию Мосэнергосбыт с НДС выставляет на Арендодателя. Арендодатель на основании показаний счетчиков и счета-фактуры Мосэнергосбыта должен ежемесячно выставлять Арендатору переменную часть арендной платы (расходы на электроэнергию).Вопрос:1. Какими первичными документами Арендодатель должен оформлять выставление переменной части арендной платы? Должен ли Арендодатель учитывать переменную часть арендной платы в составе своих доходов, подлежащих обложению НДС и выставлять в адрес Арендатора счет-фактуру от своего имени?2. Может ли Арендодатель в данной ситуации электроэнергию, которая приходится на помещения Арендатора, на основании документов и счетов-фактур Мосэнергосбыта, отнести на расходы Арендодателя и принять НДС к вычету?Спасибо.

Ответ: 1. При включении компенсации расходов электроэнергию в состав арендных платежей в виде переменной части отдельно первичные документы на стоимость электроэнергии не оформляются. Вам достаточно оформить документы по аренде (например, акт об оказании услуг аренды) и приложить копии документов энергосберегающей компании (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Так как арендодатель получает возмещение расходов на электроэнергию от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250 , НК РФ).

На всю сумму арендной платы с учетом переменной части начислите НДС и выставите счет-фактуру от своего имени в адрес арендатора. Объясняется это следующим. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФп. 1 ст. 154 , НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости электроэнергии. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России);

2. Да, может.

Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость электроэнергии, потребленной арендатором, учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы ().

Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость электроэнергии, потребленной арендатором, спишите в составе внереализационных расходов подпункта 1

Суммы входного НДС, относящегося к стоимости электроэнергии в составе арендной платы, арендодатель может принять к вычету, так как ее приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС ( , письмо ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86).

Обоснование

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

• сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется ;
• сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей : фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

• по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
• по показаниям отдельных счетчиков;
• исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество. Организация применяет общую систему налогообложения

Налог на прибыль

Отражение операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, при расчете налога на прибыль зависит от выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:

• арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
• арендатор отдельным платежом компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг (по отдельному счету) ;
• арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг .

Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250 , НК РФ). Подробнее о налогообложении доходов арендодателя см. Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения .

Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость коммунальных услуг учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы ().

Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость коммунальных услуг спишите в составе внереализационных расходов . Это расходы на содержание переданного по договору аренды имущества. Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (

Договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Однако договор аренды имеет множество особенностей. Рассмотрим их в статье.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование*(1).
Государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года*(2).

Законодательно предусмотрено, что условие о размере арендной платы для договора аренды здания (помещения) или сооружения является существенным*(3).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Однако на практике чаще всего встречаются следующие виды арендной платы:
— в виде твердой суммы платежей;
— в виде твердой суммы и переменной части.

Вместе с тем очень важно установить порядок определения арендной платы в договоре. Дело в том, что, если в нем содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, а само приложение не подписано, договор может быть признан незаключенным*(4).

Твердая сумма арендных платежей

Арендную плату в форме твердых фиксированных платежей вносят наличным или безналичным путем в рублях*(5). Напомним, что расчеты наличными в России между компаниями, а также между компанией и ИП в рамках одного договора могут производиться в размере, не превышающем 100 000 рублей*(6).
Фиксированная сумма является наиболее удобным и для арендодателя, и для арендатора, поскольку плата учитывается ежемесячно, равными частями.

Такие платежи для целей налогообложения прибыли признают прочими расходами, связанными с производством и реализацией*(7).

Сумму НДС, предъявленную арендодателем, фирма имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры *(8).

Также расходы в виде арендных платежей может признать фирма-"упрощенец" в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу. По мере перечисления арендной платы на расходы относится также «входной» НДС, предъявленный арендодателем*(9).

Амортизацию по полученному в аренду основному средству арендатор не начисляет*(10).
В бухгалтерском учете недвижимость у арендатора будет учитываться на забалансовом счете 001. У арендодателя недвижимость так и будет находиться на 01 счете. Приведем пример учета помещения и арендной платы у арендатора, применяющего УСН.

Пример
Компания арендует помещение за 236 000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно. Стоимость помещения составляет 12 000 000 руб.
Дебет 001
— 12 000 000 руб. — отражена стоимость помещения, переданного по договору аренды на основании договора, инвентарной карточки и акта;
Дебет 20 Кредит 76
— 236 000 руб. — отражены расходы на аренду помещения в виде арендной платы на основании договора аренды, счета арендодателя;
Дебет 76 Кредит 51
— 236 000 руб. — произведена оплата по договору аренды, документальным основанием будет являться выписка банка;
Кредит 001
— 12 000 000 руб. — по окончании срока аренды помещение возвращено владельцу по акту приемки-передачи.
У арендодателя доходы будут также учитываться на 76 счете. Приведем пример учета арендной платы у арендодателя.

Пример
Компания учитывает доходы по аренде в составе прочих доходов и расходов, поскольку сдача имущества в аренду не является предметом деятельности фирмы. Такие доходы учитывают на счете 91-1 «Прочие доходы и расходы».

Дебет 76 Кредит 91-1
— 236 000 руб. — отражен доход в виде арендной платы за текущий месяц на основании договора, бухгалтерской справки;
Дебет 91-2 Кредит 68-1
— 36 000 руб. — отражена сумма НДС, предъявленная арендатору на основании счета-фактуры;
Дебет 51 Кредит 76
— 236 000 руб. — получена арендная плата.

Арендная плата в виде твердой и переменной части

Часто встречается вариант, когда договором предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей: основной и переменной. Переменную часть определяют как долю арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, связь, озеленение и др. При этом все подтверждающие документы предоставляются арендодателем.

Переменная часть платы будет являться для арендодателя расходом, поскольку коммунальные платежи он уплачивает за арендатора. Для этого у него на руках должны быть первичные документы, которые подтверждают оплату коммунальных услуг и сумму затрат*(11). При этом следует учитывать, что переменную часть арендодателю не нужно учитывать в составе доходов, поскольку экономической выгоды у него не возникает, так как арендатор возмещает ему стоимость расходов исключительно в своих интересах*(12).
Приведем пример отражения переменной части в виде стоимости коммунальных услуг у арендодателя.

Пример
Арендатор уплачивает кроме арендной платы коммунальные платежи в сумме 52 000 руб.
Дебет 76 Кредит 60
— 52 000 руб. — отражена переменная часть, стоимость коммунальных услуг, предъявленных к возмещению арендатору на основании договора аренды, счетов коммунальных служб, бухгалтерской справки;
Дебет 60 Кредит 51
— 52 000 руб. — перечислена оплата поставщикам коммунальных услуг на основании выписки банка по расчетному счету;
Дебет 51 Кредит 76
— 52 000 руб. — получены денежные средства от арендатора на основании договора аренды, выписки по расчетному счету.

Для арендатора на УСН вся сумма арендной платы, включая твердую и переменную часть, относится на расходы на дату перечисления оплаты арендодателю*(13).

В отношении НДС следует отметить, что налог начисляют на всю сумму арендной платы. В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей*(14).

При этом арендатор может принять всю сумму НДС к вычету. Основанием для этого является:

— наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
— приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
— принятие приобретенной услуги на учет;
— наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения, то данную сумму НДС он может учесть в расходах*(15).

Риски применения такого варианта заключаются в следующем. Компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя*(16).

Риски возникают и в части возмещения НДС. При применении переменной части арендодатель не вправе перевыставлять арендатору счет-фактуру. Часто в отношении коммунальных платежей не соблюдается одно из основных условий принятия сумм налога к вычету — необходимость наличия счета-фактуры*(17). В некоторых письмах Минфин России настаивает на невозможности принять к вычету НДС и в случае перевыставления счета-фактуры*(18). Аналогичные выводы не в пользу компании делают и судьи*(19).

Кроме того, возможны споры с энергоснабжающими фирмами, которые стоят на той позиции, что, кроме них, выставлять счета потребителям другие потребители не вправе.

Если же коммунальные расходы не входят в состав арендной платы, наличие у арендатора копий счетов фирмы, поставляющей коммунальные услуги, выставленные арендодателю, снижает налоговые риски предъявления претензий налоговыми органами и энергоснабжающими организациями.

Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

Часто бывает так, что арендатора устраивает помещение, его расположение, но помещение требует ремонта. Арендодатель же, в свою очередь, не может самостоятельно за свой счет произвести капитальный или текущий ремонт. В этой связи стороны прописывают в договоре условие о зачете арендной платы и затрат на ремонт помещения. Согласно Гражданскому кодексу *(20) обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования.

Вместе с тем затраты на ремонт в счет арендной платы возможно признать только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу затраты на капитальный и текущий ремонт несет арендодатель*(21).
Рассмотрим пример у арендодателя.

Пример
В договоре аренды прописано, что в случае проведения ремонта арендатором арендная плата может быть зачтена в уменьшение стоимости ремонта до полного ее погашения. Арендатор произвел ремонт на сумму 177 000 руб. (в т.ч. НДС 27 000 руб.), размер арендной платы в месяц — 38 940 руб. (в т.ч. НДС 5940 руб.). Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности компании. Арендодатель делает записи в учете:
Дебет 91-2 Кредит 76 (ремонт)
— 150 000 руб. (177 000 — 27 000) — отражена стоимость ремонта помещения, произведенного арендатором на основании акта о приеме-сдаче, договора;
Дебет 19 Кредит 76
— 27 000 руб. — отражен «входной» НДС по ремонту;
Дебет 68 Кредит 19
— 27 000 руб. — принят к вычету НДС по ремонту;
Дебет 76 (аренда) Кредит 91-1
— 38 940 руб. — начислена арендная плата;
Дебет 91/2 Кредит 68
— 5940 руб. — начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 76 (ремонт) Кредит 76 (аренда)
— 38 940 руб. — частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный ремонт.
Ежемесячно фирма будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту до полного погашения.

У арендатора учет также будет осуществляться на 76 счете.
В отношении НДС следует отметить, что и на стоимость арендной платы будет начисляться НДС, и на стоимость ремонта. Стоимость выполненных работ по капитальному или текущему ремонту арендованного офисного помещения включается в налоговую базу по НДС*(22).

Внесение арендной платы в натуральной форме

Стороны могут договориться о том, что арендатор вносит арендную плату в натуральной форме. Например, фирма арендует часть склада и взамен этого предоставляет арендодателю логистические услуги, включающие в себя перевозку, погрузо-разгрузочные работы, а также таможенное оформление груза.
По общему правилу, арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

— передача имущества в собственность;
— передача имущества в аренду;
— оказание услуг;
— выполнение работ.
Расходы по арендной плате признаются не ранее исполнения встречного обязательства по передаче товара, услуг, имущества в собственность своему контрагенту.

В части уплаты и начисления НДС сложилась неоднозначная ситуация. Дело в том, что существует различное мнение в отношении возникновения обязанности налогового агента в случае уплаты арендных платежей в неденежной форме. В одном из своих писем Минфин указал, что при уплате арендной платы в неденежной форме обязанности налогового агента не возникает*(23). Вместе с тем суд более осторожно указал, что при уплате НДС в неденежной форме обязанность налогового агента возникает, если согласно договору налог не входит в сумму арендной платы*(24). Однако ранее суды указывали, что при уплате арендной платы в неденежной форме возникает обязанность налогового агента*(25).

Условия последующего выкупа помещений

В договоре аренды также может быть установлено условие о последующем выкупе арендованного имущества. Оно переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Расходы по арендной плате с последующим выкупом учитываются в расходах для целей налогообложения. У арендодателя в этом случае также появляются доходы, отражаемые в налоговом и бухгалтерском учете.
Особое условие выкупа не влияет на налогообложение НДС. По общему правилу, предоставление имущества в аренду с последующим выкупом в целях исчисления НДС рассматривается как возмездное оказание услуг. Операции по реализации на территории РФ признаются объектом обложения НДС*(26).

*(1) ст. 606 ГК РФ
*(2) п. 2 ст. 651 ГК
*(3) п. 1 ст. 654 ГК
*(4) п. 1 ст. 432 ГК РФ, пост. ФАС МО от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08
*(5) гл. 46 ГК РФ, п. 1 ст. 317 ГК РФ
*(6) указание ЦБ РФ от 20.06.2007 N 1843-У
*(7) подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ
*(8) подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ
*(9) подп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ
*(10) п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н
*(11) п. 1 ст. 252 НК РФ, п. 2 ст. 346.16 НК РФ
*(12) ст. 41 НК РФ
*(13) п. 2 ст. 346.17 НК РФ
*(14) письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@
*(15) подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ
*(16) пост. Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10
*(17) письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51
*(18) письмо Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51
*(19) пост. ФАС ЗСО от 28.01.2009 N Ф04-7965/2008 (10782-А46-40), от 01.09.2008 N Ф04-5318/2008 (20062-А46-25), ФАС ВСО от 19.01.2009 N А10-1581/08-Ф02-6877/08
*(20) ст. 410 ГК РФ
*(21) п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 616 ГК РФ
*(22) подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ
*(23) письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-07-11/60
*(24) пост. ФАС УО от 02.09.2010 N Ф09-7182/10-С2 по делу N А60-61419/2009-С8
*(25) пост. ФАС ПО от 15.08.2006 N А55-29380/05-43
*(26) подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Договор

аренды недвижимого имущества (арендная плата состоит из постоянной и переменной частей)

г. [место заключения договора] [дата заключения договора]

[Полное наименование арендодателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и

[полное наименование арендатора] в лице [должность,Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: [вписать нужное], (далее по тексту - "Объект недвижимости", "Объект").

1.2. Технические характеристики Объекта - [назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики].

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости - [вписать нужное].

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемый в аренду Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [указать документ, подтверждающий право собственности].

1.6. Переход права собственности на указанный Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата состоит из двух частей:

Постоянная величина - стоимость аренды имущества;

Переменная величина - складывается из стоимости коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.

2.2. Постоянная величина арендной платы устанавливается в денежной форме и составляет [вписать нужное] за 1 кв. м в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет [вписать нужное] в месяц.

2.3. По соглашению Сторон размер постоянной величины арендной платы может ежегодно изменяться.

2.4. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [вписать нужное] числа каждого месяца.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

Производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

Требовать соответственного уменьшения арендной платы;

Требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.

3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1 настоящего договора.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Каждые [вписать нужное] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в [вписать нужное]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4. Срок аренды

4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.

4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:

Грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;

Существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;

Переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;

Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;

Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность Сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.