620 гк рф расторжение договора аренды

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 620 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо коммент. ст., расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие - самостоятельные, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в коммент. ст., так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).

2. "Перекрывают" ли ст. 619 - 620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619 - 620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).

При этом ни ст. 619, ни коммент. ст. не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, не предусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как это требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 письма ВАС N 66).

3. В отношении арендатора коммент. ст., в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.

4. Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором (подробнее см. коммент. к ст. 619 ГК).

Другой комментарий к статье 620 Гражданского Кодекса РФ

Комментируемая статья конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК). К основаниям одностороннего досрочного расторжения договора в комментируемой статье относятся:

во-первых, непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или препятствование пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества. Препятствованием пользованию имуществом может служить состояние имущества, в котором оно непригодно для использования. Предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК). Это установление соответствует общему правилу п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ.

Другим препятствием считается передача имущества без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.д.), а также иные действия или бездействие арендодателя;

во-вторых, наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора. Имеются в виду скрытые недостатки имущества, которые могут быть обнаружены в процессе его использования. В данном случае законодатель связывает наличие недостатков с моментом заключения договора. Но следует учитывать также норму ст. 612 ГК РФ, согласно которой неосведомленность арендодателя об этих недостатках в момент заключения договора не лишает арендатора права на досрочное расторжение договора;

в-третьих, неисполнение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт. Это положение соответствует общему правилу ст. 616 ГК РФ. Срок капитального ремонта может быть определен договором, вызван неотложной необходимостью, при отсутствии заранее определенных сроков это должен быть любой разумный срок;

в-четвертых, переданное арендатору имущество окажется в состоянии, непригодном для использования. Это основание действует, если ухудшение имущества вызвано не зависящими от арендатора обстоятельствами: либо случайностью, либо форс-мажорными обстоятельствами. В данном случае арендатор не несет ответственность за ухудшение имущества.

Перечень оснований, приведенный в комментируемой статье, не является исчерпывающим, он может быть дополнен законом (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК) или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 620 ГК РФ

Комментируемая статья конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК). К основаниям одностороннего досрочного расторжения договора в комментируемой статье относятся:

во-первых, непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или препятствование пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества. Препятствованием пользованию имуществом может служить состояние имущества, в котором оно непригодно для использования. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, — обязанность арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК). Это установление соответствует общему правилу п. п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ.

Другими препятствиями считаются передача имущества без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.д.), а также иные действия или бездействие арендодателя;

во-вторых, наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора. Имеются в виду скрытые недостатки имущества, которые могут быть обнаружены в процессе его использования. В данном случае законодатель связывает наличие недостатков с моментом заключения договора. Но следует учитывать также норму ст. 612 ГК РФ, согласно которой неосведомленность арендодателя об этих недостатках в момент заключения договора не лишает арендатора права на досрочное расторжение договора;

в-третьих, неисполнение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт. Это положение соответствует общему правилу ст. 616 ГК РФ. Срок капитального ремонта может быть определен договором, вызван неотложной необходимостью, при отсутствии определенных сроков это должен быть любой разумный срок;

в-четвертых, переданное арендатору имущество оказалось в состоянии, непригодном для использования. Это основание действует, если ухудшение имущества вызвано не зависящими от арендатора обстоятельствами: либо случайностью, либо форс-мажорными обстоятельствами. В данном случае арендатор не несет ответственность за ухудшение имущества.

Перечень оснований, приведенный в комментируемой статье, не является исчерпывающим, он может быть дополнен законом (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК) или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

1. Коммент. ст. посвящена основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо коммент. ст., расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие - самостоятельные, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в коммент. ст., так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).

2. "Перекрывают" ли ст. 619 - 620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619 - 620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).

При этом ни ст. 619, ни коммент. ст. не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, не предусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как это требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 письма ВАС N 66).

3. В отношении арендатора коммент. ст., в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.

4. Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором (подробнее см. коммент. к ст. 619 ГК).

Официальный текст :

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий юриста :

Законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:

1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. В соответствии с требованиями статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им;

2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. Гражданский кодекс РФ устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в статье 612 Гражданского кодекса РФ , включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В статье 620 Гражданского кодекса РФ указывается только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Что касается статьи 612, то в ней предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках;

3) по общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя. Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки является основанием досрочного расторжения договора;

4) если переданное арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды может быть расторгнут досрочно. Это правило действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.

Помимо перечисленных в подпунктах статьи 620 оснований стороны могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ , а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений пункта 3 статьи 450. Кроме того, суд может признать любое иное нарушение условий договора арендодателем, за рамками перечисленных в статье 620, в качестве существенного нарушения.

Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным в статье 620 или в договоре аренды, осуществляется в судебном порядке, что требует соответствующих доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок.