Уведомление о расторжение договора найма жилого помещения. Прочие типы досрочного расторжения договора найма. Если соглашение не составлено…

Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ . Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит :

ВНИМАНИЕ : На практике самой распространённой причиной расторжения арендного договора является требование одной из сторон сделки в случае, когда другая сторона нарушает условия договора.

Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

Досрочное прекращение

Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных . Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует , по требованию нанимателя - .

Нужна ли регистрация?

Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти ). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд - единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике - паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания .

Основания для одностороннего разрыва

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ , досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях , если арендатор допускает следующие нарушения:

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит . К таким основаниям относится ряд случаев:

1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

ВНИМАНИЕ : Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора. Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.

В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении и мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие требуется составить к договору и как это сделать.

Расторжение договора аренды жилья - необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Договор аренды

Документальное соглашение передачи прав владения собственности во временное пользование называется . Такое соглашение может быть определено на конкретный срок, а также быть бессрочным. Если период правового действия не указан, сделка может быть расторгнута в любой момент по инициативе одного из участников отношения.

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендодателем

Независимо от сроков завершения договоренности, расторжение договора аренды может происходить в одностороннем порядке. Инициатором завершения отношений может быть арендодатель.

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендодателем

В случае, если между участниками не было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора аренды , сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке. В случае инициации завершения сделки арендодателем порядок такой:

1. Если в договоре аренды квартиры дополнительно прописаны условия прекращения сделки, и при наличии одного из них:

• Арендодатель составляет уведомление о прекращении правоотношения.
• Через отделение почты уведомление отправляется арендатору. Здесь обязательна фиксация времени отправки.
• Через месяц после отправления заказного письма с предупреждением, правоотношения считаются расторгнутыми.

1. Если договор аренды не содержит условий одностороннего прекращения правовых отношений, либо не выполнено ни одно из условий данного пункта:

• В таком случае арендодателю придется собирать документацию на право владения собственностью и отправлять исковое заявление в судебные органы.
• В результате судебных прений будет вынесено решение об обоснованности претензий к арендатору, а также возможность получения денежной компенсации.

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендатором

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно на основании трех причин:

• Обоюдное согласие участников договора.
• На основании пунктов соглашения найма собственности.
• В соответствии судебного решения.

Обоюдное согласие и соблюдение предписаний сделки временного пользования собственностью сложности не представляет. Судебный вердикт в пользу арендатора возможен в следующих случаях:

• Арендодатель не передал во временное пользование указанную договором собственность.
• Собственник препятствует выполнению пунктов соглашения.
• При собственность имела явные конструктивные нарушения, скрытые при первоначальном осмотре.
• В случае непредвиденных ситуаций возникших по вине арендодателя либо третьих лиц.

Одностороннее прекращение аренды квартиры арендатором возникает после законного оформления соглашения о досрочном расторжении договора аренды на основании вышеуказанных причин.

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендатором

1. Арендатор составляет предварительный текст соглашения о расторжении правовых отношений с арендодателем.
2. При наличии убедительных доводов, отображенных соответствующим пунктом , арендатор отправляет заказное письмо владельцу имущества;
3. Образец письма о расторжении договора аренды (посмотреть и скачать можно здесь: ) должен содержать вескую причину отчуждения права временного владения, а также срок прекращения пользования. Отдельным пунктом может быть прописана сумма возможной компенсации.
4. В случае если собственник против доводов арендатора, последний обладает правом обратиться в суд.

В суд для разбирательства нужно предъявить:

• Текст соглашения о съеме недвижимости.
• Образец заказного письма.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Решение независимого эксперта (при необходимости).

Последствия расторжения договора аренды квартиры

Расторжение соглашения об аренде недвижимости автоматически упраздняет официальный статус арендатора и арендодателя. Арендатор больше не имеет права жить в арендуемой ранее квартире. А арендодатель не обладает правом требовать какие-либо денежные компенсации, если иное не установлено в судебном порядке.

После расторжения договора при необходимости составляется новый акт приема-передачи собственности . Затем бывший арендатор должен покинуть жилье.

Если акт приема-передачи собственности существенно отличается от первоначального осмотра. То арендодатель вправе обратиться в суд за возмещением материальной компенсации на восстановление собственности.

Если арендатор отказывается добровольно покидать квартиру, необходимо обратиться в судебные органы о принудительном выселении.

Наиболее популярные вопросы и ответ на них по расторжению договора аренды квартиры

Вопрос: После сдачи помещения в аренду, съемщик вовремя оплатил арендную плату в течение трех месяцев. По истечению этого периода оплата прекратилась. На звонки арендатор не отвечал. Съемная квартира оказалась пустой, а съемщик просто исчез. Что делать, прошло полгода, а вестей никаких нет? Игорь.

Ответ: Игорь, согласно ст. 453 ГК РФ, арендатор обязан производить оплату за весь период аренды. Нахождение или проживание его по другому адресу оплату не отменяет. В данном случае,арендодатель вправе обратиться в судебные органы и заявить об уклонении арендатора от уплаты определенной суммы денег согласно договору за весь период, начиная с момента его заключения и заканчивая датой расторжения соглашения судом. Если в арендуемой квартире находится какое-либо имущество арендатора, оно подлежит аресту до решения суда.

Пример по порядку расторжения договора аренды квартиры

Собственник жилья на основании договора аренды сдал съемную квартиру сроком на 1 год. При этом была пройдена обязательная . Соглашение содержало пункт прекращения права владения в одностороннем порядке. Одно из условий прекращения – несвоевременная оплата. В течение первых 3 месяцев арендатор производил оплату своевременно, затем 4-ый месяц была задержка 5 дней. Следующий, 5-ый месяц опять оплачено было вовремя. 6 и 7 месяц снова задержка.

На восьмой месяц, не получив своевременной оплаты вовремя, собственник выгнал арендатора из квартиры. Затем он обратился в суд о возмещении материального ущерба.

Так как выгонять арендатора собственник не имел права, а должен был отправить уведомление о расторжении договора аренды, суд его иск отклонил. Впоследствии арендатор написал встречное исковое заявление и выиграл. Основание победы – нарушение конституционных прав личности. По решению суда, арендодатель должен был уплатить штраф, а также предоставить арендатору жилье на оставшийся срок, оговоренный в соглашении временного пользования собственностью.

Заключение

1. Договор аренды – документальное соглашение прав перехода имущества во временное пользование.
2. Пункты соглашения имеют приоритет в судебных прениях.
3. Расторжение договора возможно при согласии обеих сторон.
4. Одностороннее расторжение договора возможно, если это прописано в тексте самой сделки аренды. В противном случае участников отношений ждет длительное судебное разбирательство.
5. Одни из наиболее распространенных причин досрочного расторжения документа: несвоевременная оплата и порча имущества.
6. При желании разорвать отношения в одностороннем порядке, стороне-инициатору необходимо отправить оппоненту заказное письмо с уведомлением о прекращении правоотношений.
7. Срок прекращения аренды после отправки заказного письма – 1 месяц .
8. В случае нарушения целостности имущества, подтвердить это в суде можно только через акт приема-передачи собственности. Такой документ заключается перед оформлением договора аренды.
9. Если арендатор отказывается покидать жилье на противоправных условиях необходимо обратиться в судебные органы о принудительном выселении. Самовольное принуждение грозит обернуться административным штрафом.

Российское законодательство выделяет три вида договора найма жилого помещения:

1) Договор социального найма – это выделение жилья муниципальным либо же государственным фондом. Предоставление жилья осуществляется на основании нормативно-правовых актов РФ.

2) Договор специализированного найма.

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным. В 100-й статье ЖК сообщается, что из специализированного фонда – это соглашение, по которому владелец жилья (речь идет о государстве) осуществляет передачу квартиросъемщику жилья за плату для временного проживания в нем. Наниматель – физическое лицо, не обладающее иным жильем в данном регионе (местности).

Жилые помещения, относящиеся к специализированным:

• Помещения социального предназначения (предоставляются ветеранам, инвалидам);
• Общежития для работы и студентов;
• Помещения, в которых размещают беженцев;

ЖК выделяет 4 основания, по которым возможно прекращение договора найма специализированного жилого помещения:

— если завершился срок действия договора;

— если жилое помещение утрачено (разрушено);

— в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя;

— в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передачи в хозяйственное ведение или оперативное управление другому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Последнее требование касается лишь специфики служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются лишь на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях других физических лиц, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.

1. Семью сотрудника силовых и других госструктур, погибшего при исполнении служебных обязанностей.
2. Лиц, которые достигли пенсионного возраста.
3. Инвалидов I и II групп, если здоровье ухудшилось из-за их деятельности.
4. Близких людей лица, которому была дана возможность проживания в таком типе служебного помещения, после его смерти.

Стоит сказать, что все вышеуказанные лица, в случае завершения действия соглашения, должны получить иное жилое помещение. Законодательные положения распространяются лишь на людей без другого жилья.

3) Третий вид договора найма – это найм коммерческого типа , в этой ситуации сдаются частные жилые здания. Подобные виды арендных отношений регулируются гражданским законодательством. В этом случае ограничения по категории лиц отсутствуют. Прекращаются подобные соглашения по-разному, у каждого есть свои нюансы.

Договор, заключенный с государством либо органами местного самоуправления о найме жилого помещения, можно расторгнуть в случае возникновения исключительной ситуации. Такие ситуации перечислены в ст.83-й ЖК РФ. Их можно подразделить на определенные группы (если учитывать, по чьей инициативе разрываются отношения):

1) По инициативе квартиросъемщиков. В этом случае аренда может быть прекращена в любой момент. Необходимо просто написать заявление (в свободной форме), и подобным образом завершить собственное проживание в жилом помещении – предмете договора. Если квартиросъемщик проживает не один, а со своей семьей, то необходимо, чтобы они письменно согласились на .

Чаще всего подобная ситуация возникает по причине смены места жительства нанимателя. Договор перестает действовать с того момента, как экс-квартиросъемщики освободят используемое ранее жилье. При этом условия 687-й статьи ГК РФ гласят, что наниматель обязан сообщить собственнику жилья о своих планах, касающихся прекращения соглашения, не менее чем за три месяца до того, как планирует расторгнуть соглашение. Здесь и начинаются сложности.

Российская практика говорит об ином временном периоде для уведомления. Как правило, это могут быть две недели – либо же тридцать дней. Если соглашение содержит конкретный временной период, требуется его соблюдение.

Если отношения с наймодателем нормальные, можно позвонить ему по телефону либо лично встретиться. Если таких отношений нет, стоит придерживаться официального распорядка.

Официальный способ – направить по месту жительства собственника жилья письмо с уведомлением о вручении (с подписью получателя и датой вручения). Срок отсчитывается с момента вручения письма арендодателю. После того, как он истечет, соглашение будет автоматически расторгнуто.

2) По инициативе собственников жилых помещений. Стоит сказать несколько слов о правах владельца помещения: он может обратиться в суд, и права квартиросъемщика будут признаны потерянными.

В такой ситуации в суде требуется доказать следующее: семья квартиросъемщика или же он лично используют предоставленное жилое помещение для других целей либо сознательно занимаются его разрушением. Если жалуются соседи, владелец квартиры вполне может отказаться от такой сделки.

Все события, дающие возможность собственнику жилья прекратить действие договора найма жилого помещения, прямо перечисляются законом (ст. 687 ГК РФ). Обязательно требуется судебное разбирательство. Речь идет о следующих основаниях:

• Если жилье находится в аварийном состоянии , и дальше проживать в нем невозможно;
• Если жилое помещение используется для других целей;
• Если наниматель и его близкие портят или причиняют ущерб имуществу;
• Если данные люди совершают действия, нарушающие права соседей;
• Если не платят за аренду.

Чтобы выселить граждан, необходимо сообщить им об их правонарушениях и дать им временной период для их устранения. В реальности обе стороны могут расторгнуть соглашение, не объясняя причин, но при этом они в обязательном порядке должны соблюсти процедуру уведомления.

Главные права собственника – право на получение оплаты за проживание и коммунальные услуги. Если жилец не платит шесть месяцев, происходит прямая угроза расторжения соглашения. Данные основания – единственные, по которым можно выселить жильцов.

3) По основаниям, которые не зависят от мнения сторон.:

• Если было разрушено здание;
• Если здание опасно для проживания в нем людей;
• Если наниматель умер (при этом у него отсутствовали наследники).

Также расторжение договора найма жилого помещения возможно, если был изменен предмет соглашения, то есть речь идет о замене жилья. Тогда нанимателю должны предоставить иное жилое помещение – равноценное предыдущему. В такой ситуации договор расторгается и заключается новый – касающийся уже нового жилья.

Если стороны не составили договор

Закон предусматривает обязательную для соглашения письменную форму. Но не каждый человек грамотно оформляет документы, поэтому возможно возникновение такой ситуации: существует спор, но нет доказательств существования договорных отношений. Как действовать в таком случае?

Если Вы являетесь жильцом , нужно просто забрать свое имущество и съехать из помещения. Вас никто не может удержать, и уведомление отправлять Вы никому не должны (хотя собственник жилья может обратиться в суд и получить кое-какие права).

С наймодателем не все так просто. Если Вы желаете только выставить жильцов, хватит и обращения в правоохранительные структуры с подачей заявления о том, что в Вашем жилом помещении проживают третьи лица. Граждане будут выселены без сопротивления (если они не оставили долгов и не испортили имущество).

Для взыскания арендной платы требуется доказать наличие договорных отношений, характерных для найма и конкретно указанной арендной платы. Поскольку отсутствует документ, становится невозможной ссылка на показания свидетелей. Потребуется предоставление других доказательств (расписок, писем), видеоматериалов, подтверждающих как договоренность о проживании лица в квартире, так и согласованную арендную плату.

Взыскание ущерба – задача почти невыполнимая. Доказать, что именно экс-жилец нанес ущерб, чаще всего нереально.

Стоит отметить, что, если наниматель принял решение доказать существующие договорные отношения (если он решил жить в помещении и дальше), он может воспользоваться любыми доказательствами (кроме свидетельских). Если наличие договорных отношений будет доказано, выселение нанимателя станет возможным лишь по законодательным основаниям.

Оформление завершения договора найма

Особого оформления не требует. Фактически, можно обойтись и без оформления – если имеется уведомление о расторжении либо квитанция о почтовом отправлении подобного уведомления. Но, если Вам не нужны проблемы, лучшим завершением арендных отношений станет составление . В чем его смысл?

Актом приема-передачи называют документ, который удостоверяет следующие ключевые нюансы:

1. День, когда жилец покинул помещение;
2. Факт того, что ключи были возвращены и переданное имущество не повреждено;
3. Завершение всех расчетов на день составления акта. Если же имущество повреждено, это прописывается в акте – чтобы одна сторона могла взыскать компенсацию за нанесенный ущерб, а другая была уверена, что лишнего не припишут.

Данный документ составляется без особых проблем. Требуется указание даты, ФИО сторон, результатов приемки жилья. Отражается произведение расчетов, передача ключей. Акт должен быть подписан обеими сторонами. После этого данный документ – неотъемлемая часть соглашения. После того, как он подписан, стороны не могут требовать друг от друга выполнения каких-либо обязательств.

Еще один вариант оформления прекращения отношений – когда стороны заключают и подписывают соглашение (см. бланк выше). Соглашение может быть составлено в любой форме, важно лишь отражение основной мысли: стороны не против досрочно расторгнуть соглашение с конкретного дня.

О последствиях расторжения договора найма жилого помещения

Расторжение договора о найме приводит к конкретным последствиям.

Юридические последствия : при расторжении соглашения экс-участники теряют те права и обязанности, которые были получены ими в связи с его заключением. Так, наниматель и его семья теряют право на пользование жильем, на сдачу его в поднаем. Также им больше не нужно выплачивать арендные платежи и следить за порядком в доме. Владелец может требовать выезда нанимателей из жилья (включая и принудительный порядок).

Стоит отметить, что кое-какие виды обязательств могут быть сохранены и после расторжения соглашения. Допустим, наниматель обязан осуществить выплату задержанной арендной платы за ранее прожитое время либо возместить нанесенный имуществу ущерб.

При этом наймодатель обладает правом требования: как суммы долга, так и пеней за временной период уклонения от уплаты. Если соглашение не подразумевает иное, расчет пени будет осуществляться по ставке рефинансирования ЦБ РФ, действующей на конкретный момент (когда выставлено требование).

На 2017-й год она равна 11% годовых. Также судом может быть признано право на компенсацию судебных издержек (он может учесть уплаченную государственную пошлину и услуги юриста, если они были оказаны) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. При этом право на компенсацию морального вреда является формальным, и доказать его существование – дело нелегкое.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

Расторжение договора найма жилого помещения предусматривает основания для прекращения правовых отношений между наймодателем и нанимателем по нескольким причинам.

Рассмотрим каждую из них в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Граждане имеют возможность взять в поднаем жилье, как у государства, так и у частных лиц. В первом случае, придется заключать договор социального найма с муниципальными и другими государственными структурами. Во втором случае – с частными лицами.

Жилье из муниципального или государственного фонда предоставляется лицам, которые имеют право на его получение (см. ). Как правило, это лица, которые не обеспечены собственной жилой площадью, среди которых могут быть:

• Малоимущие граждане;
• Военнослужащие;
• Работники государственных структур.

Наем жилья у частных лиц относится к коммерческим договорным отношениям. Эти лица, которые имеют в частной собственности какую-то жилую площадь, имеют право сдавать ее в аренду (см. ), заключать договор найма с другими лицами. В этом вопросе отношения между сторонами регулируются гражданским законодательством. Чтобы прекратить договорные отношения в обоих случаях, требуются разные основания.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Расторгается в случаях, предусмотренных 83 статьей Жилищного Кодекса РФ. Он может расторгаться по инициативе нанимателей или наймодателей, а также на тех основаниях, которые не зависят от воли участников.

В первой ситуации достаточно написать заявление в свободной форме и отказаться от проживания в занимаемом по договору помещении. Если с нанимателем живут его близкие, то они должны написать письменное согласие на расторжение этого договора. Как правило, это происходит из-за смены нанимателей места жительства. Как только они освободят занимаемое муниципальное жилье, договор будет считаться расторгнутым.

Наймодатель может проявить инициативу в расторжении договора найма жилого помещения. Для этого ему придется обращаться в суд, чтобы он признал утраченными права нанимателя. В качестве доказательств придется предъявить факты, что:

1. Предоставленное жилье используется не по прямому назначению;
2. Действия нанимателей приводят к его разрушению;
3. Присутствуют жалобы от соседей на серьезные нарушения со стороны ответчика;
4. Если на протяжении полугода не вносится оплата коммунальных услуг.

Других оснований для выселения жильцов из жилья, занимаемого по договору муниципального найма, нет.

Во всех остальных случаях выселение из муниципального жилья производится только с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для этого может стать нахождение здания в аварийном состоянии, его запланированный снос, передача религиозной организации в собственность и т.д. Такой порядок регламентирован статьями 84-91 Жилищного кодекса РФ.

Расторжение договора найма жилого помещения с частным лицом

Сделка с частником обычно содержит пункт, предусматривающий порядок расторжения договора найма жилого помещения. Как правило, этим пунктом предусматривается, что за месяц со стороны квартиросъемщика должно быть письменное уведомление о его намерении расторгнуть соглашение, которое направляется по месту жительства наймодателя заказным письмом. С другой стороны, положение статьи 687 Гражданского кодекса РФ содержит норму, по которой такое уведомление должно быть не позже, чем за 3 месяца до момента расторжения договора найма жилого помещения.

Как быть? Судебная практика в этом вопросе однозначна. Если сроки уведомления указаны в договоре, следует придерживаться их, если эти сроки в договоре не указаны, в силу вступает норма указанной статьи. Поэтому утверждение, что квартиросъемщик может расторгнуть соглашение в любое время неверно. По закону, владелец квартиры сможет обязать выплачивать его арендную плату до 3-х месяцев.

Расторжение договора найма жилого помещения наймодателем

Но так же как и квартирант, у владельца квартиры тоже могут появиться причины для досрочного расторжения договора найма жилого помещения. И в этом случае законом предоставлено не так много оснований для реализации своих намерений, причем в большинстве случаев ему придется обращаться в суд. Внесудебное решение этого вопроса возможно при двустороннем согласии квартиросъемщика и собственника жилья. В ином случае придется составлять иск, ссылаясь на определенные основания, которые предусмотрены указанной выше нормой российского гражданского законодательства:

• Арендуемое жилье находится в аварийном состоянии, признано непригодным для проживания;
• Жилое помещение эксплуатировалось не по прямому назначению;
• Квартирант своими действиями или действиями его близких испортил или причинил иной ущерб арендуемому жилью и имуществу, которое в нем находилось и которое принадлежит наймодателю;
• Нарушение квартирантами прав соседей в результате каких-то своих действий;
• Систематическая неуплата по договору найма;
• Другие ситуации, которые указаны в жилищном праве.

Но перед тем, как начать процедуру выселения жильцов, их в обязательном порядке необходимо поставить в известность о совершенных ими нарушениях. При этом им предоставляется необходимое время (не более одного года), чтобы эти нарушения были устранены.

Что делать, если нет договора найма жилого помещения?

Но все описанные случаи справедливы тогда, когда договор найма составлялся и оформлялся правильно, в соответствии с требованиями закона. Если же стороны шли другим путем, соответствующего договора нет или он был неверно оформлен, что не влечет при его составлении никаких юридических последствий, то следует действовать по-другому.

С одной стороны ситуация упрощается. Если квартиранты захотят выехать, они просто собирают вещи и выезжают, не уведомляя никого за недели или месяцы. То же самое касается и владельца квартиры. Он требует освободить помещение и квартиранты должны его покинуть. Если в добровольном порядке жилье освобождать отказываются, вызывается наряд милиции, которому сообщается, что в квартире кто-то проживает незаконно.

Если же возникают какие-то вопросы, например, съемщик жилья, не желая съезжать, ссылается на договоренности, а владелец квартиры хочет получить от съехавших квартирантов плату за месяц или компенсацию за испорченное имущество, то придется обращаться с фактами и доказательствами в суд. В качестве доказательств для обеих сторон могут служить свидетельские показания, аудио-, видеозаписи, какие расписки или письма, сообщения на электронную почту и сотовый телефон, оплаченные квитанции.

Сложнее всего в этой ситуации будет доказать нанесение материального ущерба владельцу квартиры. Даже когда договор составлен между сторонами, если не проводится опись имущества с указанием его состояния, с фото-, видеоматериалами, доказать порчу мебели, сантехники, бытовой техники практически невозможно. Еще меньше шансов это сделать, если договор вообще не составлялся.

Расторжение договора найма жилого помещение: как оформить выселение?

Оформление выселения требуется в том случае, если стороны оформляли договор найма. Если его нет, никакого оформления делать не надо. Но даже при наличии договора выселение оформляется фактически – квартиросъемщик съезжает. При этом у него должно быть подтверждение, что он вовремя и письменно уведомил владельца квартиры о своем намерении расторгнуть существующие между ними договорные отношения.

Это самый простой вариант. Если же помимо самого договора при въезде в жилье квартиросъёмщик подписывал , особенно, если составлялась опись имущества, то необходимо и при выезде составить такой же акт. Этим документом арендатор снимает с себя любые претензии, которые могут стать предметом судебным разбирательств в ближайшем будущем.

Посудите сами. Если вы, как квартиросъемщик, приняли на себя какое-то имущество, вы его должны передать обратно владельцу. Предположим, что владелец недобросовестный, пообещал вам, что все будет в порядке, а потому нет необходимости в составлении каких-либо бумаг. Вы выезжаете, а через месяц вам приходит повестка в суд. Выясняется, что наймодатель обвиняет Вас в присвоении его имущества – мебели, бытовой техники и т.д., требуя вернуть ему эти вещи.

В качестве доказательства будет первый и единственный акт приема-передачи, где стоит ваша подпись о получении в свое пользование этих вещей. Суд резонно потребует у вас документа, который подтверждал бы обратную передачу этого имущества, а его как раз и не существует в природе. Суд удовлетворит исковое заявление.

Чтобы такого не случилось – нужно правильно оформить выселение – составить аналогичный акт приема-передачи, в котором собственник поставит подпись, что все переданное вам имущество он принял обратно.

Что делать, если договор найма жилого помещения зарегистрирован? Обременение

В случае с регистрацией договора о найме, под его обременением понимают невозможность выселения арендаторов. Это вносит ограничение владельцу квартиры по распоряжению собственным жильем. Он не может ею свободно распорядиться.

Вначале придется снять обременение, то есть, расторгнуть договор с квартиросъёмщиком. Как это сделать, и на каких основаниях, описано выше. О факте снятия обременения необходимо письменно (заявлением и подтверждающими документами) поставить в известность регистрирующий орган, который на этом основании снимает обременение и выдает соответствующий документ. Только после этого можно приступать к сделкам с этой недвижимостью.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения

Жилищным законодательством предусмотрен наем жилья, которое относится к специализированному фонду. Это жилье относится к разряду специализированных, которыми считают помещения для ветеранов, инвалидов, рабочих, студентов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.п., а также служебное жилье. Нанимать такое помещение могут только установленные законом лица, которые имеют право проживать в нем лично, вместе со своими близкими. Сдавать в поднаем, менять его эти лица не имеют права.

Досрочное прекращение отношений возможно со стороны квартиросъемщика в любое время. А вот владелец такого жилья для этого обязан обращаться в суд, если у него есть следующие основания:

1. Невыполнение квартиросъемщиком установленных договором условий;
2. Использование помещения не по назначению или его порча;
3. Нарушение условий оплаты.

Всегда ли возможно расторжение договора найма? Последствия для сторон

В законодательстве РФ закреплен список лиц, которых невозможно лишить жилья. Согласно ст.10 ЖК РФ к ним относятся:

• Члены семей работника государственных и силовых структур, погибших при выполнении служебного задания.
• Лица пенсионного возраста.
• Инвалиды I, II групп, получившие увечье в связи с профессиональной деятельностью.
• Члены семьи лица, которому предоставили возможность жить в служебном помещении после его гибели.

Перечисленные выше малоимущие лица, не могут лишиться жилья в том случае, если у них не имеется иного жилого помещения, принадлежащего по праву собственности или по договору соцнайма.

Между физическими лицами оформляется на конкретный период. В нем предусматриваются такие существенные условия, как порядок и величина оплаты, обязанности и права участников сделки, а также их ответственность и последствия прекращения отношений.

Нюансы законодательства

По общему правилу, одностороннее пользователем не допускается в силу ст. 310 Кодекса. В норме установлен запрет на отказ от выполнения обязательств. Однако наниматель жилого помещения имеет возможность прекратить правоотношения в одностороннем порядке. Для этого ему нужно получить согласие остальных лиц, постоянно находящихся с ним на этой площади и письменно предупредить собственника за три месяца. Правила прекращения правоотношений в одностороннем порядке определены ст. 687 ГК РФ. Рассмотрим ее подробно.

Расторжение договора найма жилого помещения

В указанной выше норме определены случаи одностороннего прекращения отношений по инициативе пользователя и собственника объекта. В первом случае субъекту достаточно получить согласие проживающих с ним постоянно лиц и уведомить наймодателя о своих намерениях в установленный срок. Собственник объекта также имеет возможность прекратить правоотношения в одностороннем порядке. В ст. 687 ГК РФ определены следующие для этого основания:

1. Невнесение пользователем платы за полгода, если в соглашении не предусмотрен более продолжительный срок. Если заключен на короткий период, то прекращение отношений по инициативе собственника допускается при невнесении установленной суммы более 2-х раз после окончания оговоренного временного промежутка.
2. Порча или разрушение объекта пользователем либо иными лицами, за чьи действия он отвечает.

Важный момент

Если на протяжении установленного судом периода пользователем не будут устранены допущенные нарушения и не будут предприняты меры для их ликвидации, по повторному обращению собственника принимается решение о прекращении договора. При этом по ходатайству ответчика исполнение постановления может быть отсрочено. Продление периода допускается не более чем на год. П. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает, что действие соглашения может быть прекращено судом по требованию одного из участников спора, если объект перестал быть пригодным для использования его по назначению, признан находящимся в аварийном состоянии, а также в иных случаях, определенных в ЖК.

Дополнительно

Если пользователь объекта или лица, за чьи действия он несет ответственность, эксплуатируют недвижимость не по назначению или ущемляют интересы и права соседей в систематическом порядке, собственник может предупредить его о необходимости устранить данные нарушения. Если после этого граждане продолжают неправомерное поведение, наймодатель имеет возможность в судебном порядке прекратить действие соглашения. В такой ситуации применяются правила, установленные в абз. 4 2 пункта рассматриваемой статьи.

Комментарии

Ст. 687 ГК РФ определяет несколько случаев, при которых действие соглашения может прекращаться по инициативе одного из участников. По смыслу п. 1, намерения пользователя должны разделять все лица, находящиеся с ним на одной пощади. Если же кто-то из них не согласен с желанием гражданина, то осуществляется замена нанимателя. В этом случае действуют правила 686 статьи Кодекса. Право пользователя в ст. 687 ГК РФ формулируется императивно. Это означает, что соглашение между ним и собственником не может вводить дополнительные условия и ответственность за односторонний отказ. Они не могут вводиться даже . Единственное негативное последствие для пользователя в случае нарушения трехмесячного срока для уведомления может состоять в возложении на него обязанности внести за этот период оплату.

Специфика оснований

Прекратить договор найма жилого помещения наймодатель может исключительно в судебном порядке. Первым основанием для этого служит невнесение платы за полгода, если соглашением не предусматривается более продолжительный период. Следует обратить внимание, что законодательство не ставит возможность прекращения договора в зависимость от наличия вины пользователя в допущенном нарушении. Кроме этого, невнесение платы охватывает и случаи задолженности по коммунальным услугам. Однако наем может быть и краткосрочным. В этом случае закон допускает прекращение правоотношений при невнесении оплаты более 2-х раз по окончании установленного для этого периода.

Порча/разрушение объекта

Они выступают основанием для расторжения соглашения и в случае, когда причинены самим пользователем, и лицами, за чьи действия он несет ответственность. При этом не имеет значения, умышленными были порча или разрушение или возникли по неосторожности. В принципе, они могут стать результатом неисполнения пользователем обязанностей по осуществлению ремонта и поддержанию помещения в надлежащем состоянии.

Эксплуатация не по назначению/ущемление интересов соседей

Эти действия также могут совершаться самим пользователем либо лицами, за чье поведение он несет ответственность. Эксперты отмечают, что условия расторжения соглашения по данным основаниям определяются в комментируемой норме достаточно размыто. Например, не совсем понятно, выступает ли в качестве предварительного факта предупреждение собственника о необходимости ликвидировать нарушения. В п. 4 указано, что наймодатель вправе уведомить пользователя об этом. Представляется, что данное предупреждение стоит считать обязательным. При этом оно действует в течение года. Кроме этого, из буквального толкования комментируемой нормы с учетом 688 статьи Кодекса следует, что последствия неустранения нарушений и, следовательно, расторжения договора распространяются на всех лиц, проживающих с гражданином, а не только на тех, кто непосредственно их допустил. Данное обстоятельство едва ли можно считать оправданным и соответствующим принципам законодательства.

Особенности обращения в суд

Приведенные в комментируемой норме основания для расторжения соглашения позволяют собственнику только направить заявление в уполномоченную инстанцию. Суд, в свою очередь, может удовлетворить требования или установить для пользователя срок (не больше года) для устранения всех нарушений. Если гражданин не предпримет никаких мер для исправления ситуации, то при повторном обращении собственника уполномоченная инстанция вправе расторгнуть договор. Однако и в этом случае по ходатайству ответчика суд может продлить время исполнения решения, но не больше чем на год.

Заключение

В третьем пункте нормы предусмотрены основания, по которым любая сторона может расторгнуть соглашение через суд. Это допускается, если объект находится в аварийном или непригодном для эксплуатации по назначению состоянии. Данные признаки помещений определяются в соответствии с Положением, утвержденным правительственным постановлением №47 от 28.01.2006 г. К прочим основаниям, допускающим прекращение правоотношений, можно, например, отнести самовольное переустройство/перепланировку и отказ пользователя привести объект в первоначальный вид в