Заключение договора купли продажи. Особенности оформления купли-продажи доли в квартире. Оформление договора купли-продажи квартиры: какие моменты важны для покупателя

Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

1. поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
2. обсуждение условий, заключение предварительного договора;
3. внесение аванса (по договоренности);
4. подготовка документов;
5. заключение основного договора;
6. регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
7. подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

• самостоятельно;
• у нотариуса;
• в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

• оформление договора в простой письменной форме;
• отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
• самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

• несет ответственность за правильность составления договора;
• проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
• расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

1. один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
2. десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

• занимается поиском подходящей квартиры;
• договаривается с собственником жилья;
• оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
• составляет договор;
• предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
• присутствует на всех этапах проведения сделки;
• совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

• квартиры;
• доли;
• осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

1. Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
2. Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
3. Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
4. Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

• на рынке вторичной недвижимости;
• в новостройке;
• в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

• Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
• В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

1. Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

1. Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
2. Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Сроки

При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

• в Росреестре – десять дней;
• в Многофункциональном Центре – до семи дней.

Требования к содержанию договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

• личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
• подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
• стоимость жилья;
• отсутствие обременений, арестов;
• наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Документ актуален на 2017 год.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

Документы для продавца

Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

Документы для покупателя

Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

Куда подаются документы

Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

• Росреестре;
• Многофункциональном центре.

Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

1. Заключение договора и его регистрация.
2. Передача квартиры.
3. Оплата.

Заключение договора

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

1. Составляется в простом письменном виде.
2. Заполняется в свободной форме.
3. Не требует нотариального заверения.
4. Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

• банковская ячейка;
• безналичный расчет;
• счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Документы

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

В каких случаях может быть отказано

Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних . Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
2. Нарушение прав бывших супругов . Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
3. Нарушение прав зарегистрированных граждан . Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
4. Признание продавца недееспособным . Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
5. Наличие наследников . Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
6. Обман со стороны продавца . Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

1. Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
2. Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
3. Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
4. Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
5. Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
6. Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
7. Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
5. Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсы

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Минусы

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.

Все чаще продажа автомобилей осуществляется без привлечения посредников. Форма договора купли-продажи авто проста.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Для заполнения не нужны специальные навыки. Но есть и нюансы. Как в 2019 году оформить продажу машины правильно?

При покупке нового автомобиля в салоне проблем с оформлением обычно не возникает. Другое дело когда подержанное авто приобретается напрямую у владельца.

Нужно не только обговорить все тонкости сделки, но и оформить сделку документально. Как в 2019 году выглядит правильное оформление продажи автомобиля?

Основные моменты

Если при покупке автомобиля решено воспользоваться услугами специализированного автосалона, то по поводу документального оформления можно не переживать.

Все формальности будут соблюдены менеджерами организации. Но когда приобретается авто б/у, то легитимность оформления зависит только от участвующих сторон и соблюдения ими требований законодательства.

Прежде всего, нужно знать, что в 2019 году существует три варианта договора купли-продажи ТС, а именно договор:

• простой письменной формы;
• с нотариальным заверением;
• через комиссионную фирму.

Договор купли-продажи в простой письменной форме можно заключать в любом месте и в любое время.

Например, сразу после осмотра авто стороны могут подписать договор. Его форму можно составить самостоятельно или скачать в сети.

После подписания документа продавец вписывает данные покупателя в ПТС, получает деньги и продажа считается почти состоявшейся. От покупателя требуется только зарегистрировать машину в ГАИ.

Но на этапе регистрации могут «всплыть» не совсем приятные сюрпризы. Авто может оказаться в розыске, или .

Может выясниться наличие иного владельца и прочее. То есть до покупки машины важно проверить ее юридическую «чистоту».

У нотариуса договор купли-продажи заверяется обычно в целях обеспечения большей юридической действительности. Принято считать, что привлечение юриста это гарантия безопасной сделки.

Но в действительности задачей нотариуса является проверка правоустанавливающих документов, составление правильного договора и удостоверение сделки.

Нотариус не обязан проверять историю машины, наличие обременений или возможных претендентов.

Оформлять ДКП у нотариуса целесообразно, если авто продается на основании генеральной . Полномочия продавца в таком случае будут проверены со всей тщательностью.

Продать автомобиль можно и при помощи специализированных магазинов (фирм), реализующих машины б/у.

При этом оформлением договора занимается представитель выбранной организации. От сторон требуется только подписание нужных документов.

С первого взгляда такая сделка более удобна, но за комиссионки тоже нужно платить.

И нередкой становится ситуация, когда подобные салоны оформляют продажу простым рукописным договором.

Это конечно законно, но оформить такой документ стороны могут и самостоятельно. К тому же не каждая организация утруждается проверкой авто.

Необходимые термины

Договор купли-продажи автомобиля это обязательный документ, который оформляется при продаже любого транспортного средства.

В соответствии с действующим законодательством договором регламентируется факт официальной передачи прав собственности на машину другому лицу.

То есть данный документ становится подтверждением того, что определенный продавец передает конкретное имущество указанному в документе покупателю.

В договоре детально расписываются все условия сделки:

• личные данные сторон;
• сведения о машине;
• стоимость и иные значимые нюансы.

Правильно составленный договор купли-продажи автомобиля содержит в себе следующие разделы:

После оформления договора происходит непосредственно сделка. При этом в нижней части договора делается запись, что продавец получил определенную суму денег, а покупатель получил ТС.

Стороны соглашения

Исходя из самого названия договора вполне логично, что стороны его представлены продавцом и покупателем. Таковые могут быть представлены как юридическими, так и физическими лицами.

При составлении договора указываются точные реквизиты и юридический адрес организации и паспортные данные с адресом проживания относительно физического лица.

Но от имени сторон могут выступать и представители. Основанием становится генеральная доверенность, выданная продавцом или покупателем.

В доверенности от продавца обязательно должен указываться спектр полномочий – продажа машины, право полного распоряжения.

Если доверенность выдана только на право управления, то продажа по ней автомобиля является незаконной.

В договоре непременно указывается, что сторона представлена доверенным лицом.

Приводятся паспортные и регистрационные данные представителя, реквизиты доверенности. Когда представитель выступает от имени покупателя, то в ПТС данные представителя не вписываются.

Правовое регулирование

С 15.10.2013 действует новый административный регламент, утвержденный . Как оформить продажу автомобиля по новым правилам?

В соответствии с поправками не требуется предварительное снятие автомобиля с учета перед продажей и получение транзитных регистрационных знаков.

Стороны могут самостоятельно оформить куплю-продажу ТС. Затем покупатель без участия продавца ставит авто на учет в ГИБДД, при условии правильно оформленных документов.

Как правильно оформить продажу машины

Процесс продажи автомобиля в целом сложности не представляет. Вначале собираются все необходимые документы. Затем составляется договор о купле-продаже ТС.

Стороны сами решают, как и где оформить договор, самостоятельно или у нотариуса. После подписания соглашения в техпаспорт вносятся данные покупателя, подтверждаемые подписями сторон.

• не нужно менять номерной знак на транзитный номер;
• не требуется снимать ТС с учета;
• нет необходимости в привлечении нотариуса;
• поставить машину на учет можно в любом регионе, независимо от регистрации покупателя.

Пошаговая инструкция

В случае продажи автомобиля порядок действий выглядит так:

1. Подготовить бланк договора трех экземплярах, по одному для каждой стороны и один для ГИБДД.
2. Заполнить бланки вручную или на компьютере. Данные об авто вносятся в полном соответствии с указанными в ПТС.
3. Стороны подписывают договор.
4. Продавец получает деньги, а покупатель автомобиль.

На этом продажа завершена. Но нужно учесть и некоторые важные аспекты. Желательно, чтобы стороны обменялись контактными данными.

Продавцу это особенно важно, чтобы впоследствии проверить осуществление регистрации ТС. Что касается покупателя, то ему остается совершить еще ряд важных действий.

Прежде всего, поставить приобретенный автомобиль на учет в ГИБДД. В десяти дневный срок после подписания договора нужно обратиться в МРЭО.

Здесь на основании договора, ПТС и паспорта покупателя переоформляется свидетельство о регистрации ТС.

Также необходимо застраховать авто по ОСАГО. При этом полис ОСАГО покупатель должен приобрести до перерегистрации авто.

Необходимый пакет документов

Для оформления купли-продажи автомобиля большого количества документов не требуется.

Со стороны продавца предоставляются:

• паспорт, удостоверяющий личность владельца;
• паспорт транспортного средства;
• регистрационное свидетельство автомобиля.

От покупателя потребуется только наличие паспорта. Если одна или обе стороны представлены юрлицами, то от их имени действуют представители.

Могут представлять третьи лица и интересы физлиц. При этом обязательно наличие доверенности на право свершения продажи или покупки.

По итогам свершенной сделки на руках у покупателя должны остаться:

• подписанный договор;
• свидетельство о регистрации ТС.

Нужно отметить некоторые нюансы заполнения бланка договора купли-продажи авто:

Если сделка с рук (самостоятельно)

С недавних пор закон позволяет оформлять куплю-продажу авто без нотариуса или юриста. То есть можно купить автомобиль «с рук» вполне легально.

При этом даже не обязательно использовать печатную форму договора, дозволяется составить рукописный документ.

Но все же предпочтительнее использовать готовый бланк договора и при заполнении руководствоваться образцом заполнения ДКП автомобиля.

Приобретая ТС у частного лица нужно тщательно проверить право собственности. То есть наличие правоустанавливающих документов или действительность генеральной доверенности.

Но проверить нужно и сам автомобиль, а именно:

Важно! Если нет места в ПТС, то собственник должен обратиться в ГИБДД для получения нового документа. Если имя покупателя не будет прописано в ПТС, то он не сможет оформить машину на себя.

Оформление декларации

При продаже автомобиля именно он и становится предметом налогообложения. В налоговую декларацию продавца включаются следующие данные:

• название автомобиля;
• марка и модель;
• дата выпуска;
• госномер на момент продажи;
• фамилия, имя, отчество владельца.

Налоговая декларация заполняется и подается продавцом в период с первого января по тридцатое апреля года, следующего за годом продажи ТС.

К декларации прилагается договор купли-продажи или справка из ГИБДД с информацией об автомобиле и сумме сделки.

На основании поданной декларации выдается . Выплатить НДФЛ нужно не позднее пятнадцатого июля года подачи декларации.

Если авто находится в собственности меньше трех лет, то налогом облагается разница меж суммой продажи и налоговым вычетом, равным 250 000 рублей. не оплачивается НДФЛ если:

Возможно ли без договора купли-продажи

Можно ли продать машину без ДКП? Как таковая официальная купля-продажа авто без договора невозможна. Но нередко авто передается покупателю на основании генеральной доверенности.

Часто подобная схема используется посредниками или перекупщиками. Но и простые граждане применяют такой вариант, не желая тратить время на переоформление.

И здесь нужно знать, чем чревата передача ТС по доверенности. Генеральная доверенность не закрепляет переход права собственности. Формально владельцем остается продавец.

И он вправе отозвать доверенность, объявив авто в розыск. Покупатель вряд ли докажет, что сполна выплатил стоимость автомобиля. К тому же придется доказывать непричастность к угону.

Риск есть и для продавца. Если покупатель по доверенности продаст машину, то прежний владелец обязан выплатить НДФЛ, а может и штраф за несвоевременную уплату.

Также обязанностью владельца будет выплата всех возможных штрафов за нарушения ПДД покупателем по доверенности.

Таким образом, договор купли-продажи является самым приемлемым вариантом при продаже автомобиля.

Если же имел место факт продажи машины по доверенности, нужно обратиться в МРЭО и проверить перерегистрацию авто.

Можно объяснить свой интерес тем, что ТС было передано иному лицу для продажи и снятия с учета, но контакты с ним были утеряны.

Возникающие нюансы

Составляя договор о купле-продаже автомобиля, стоит обратить внимание и на такие нюансы:

Целесообразно при покупке машины воспользоваться услугами специалиста и проверить, не была ли машина в аварии. Рекомендуется проведение комплексной диагностики приобретаемого ТС.

Порой осуществляется продажа битой машины. Как оформить сделку в этом случае? Особых отличий в данной процедуре нет, но покупатель должен знать о состоянии ТС.

В договоре нужно прописать технические характеристики, перечислить имеющиеся повреждения. Точное описание всех подробностей избавить от претензий со стороны покупателя в будущем.

Чего точно не следует делать, так это передавать автомобиль без оформления нужных документов.

Оформлять сделку нужно меж конкретными физлицами, даже если одно из них представляет организацию. В случае любого отчуждения в ПТС вписываются данные нового собственника.

Без снятия с учета

По измененному законодательству перед продажей авто с учета не снимается. И покупатель должен оформить перерегистрацию в течение десяти дней после покупки.

Но если новый владелец не поставил авто на учет, то налоги по-прежнему истребуются от прежнего владельца. Как поступить в таком случае?

Прежний собственник автомобиля вправе обратиться в ГИБДД, если покупатель в продолжение тридцати дней не переоформил ТС.

При этом подается заявление о прекращении регистрации авто по причине неизвестного его местонахождения.

От продавца потребуется предъявить только паспорт. Покупатель впоследствии сам восстанавливает регистрацию. Но прежний владелец может и вовсе снять автомобиль с учета.

При этом покупатель восстановить регистрацию не сможет, поскольку процедура имеет односторонний характер. Снятое с учета ТС подлежит только утилизации.

Если между физическими лицами

Когда продажа машины происходит между физлицами, не знакомыми друг с другом прежде, то лучше снять ТС с учета на момент продажи.

Продавец таким образом обезопасит себя от выплаты штрафов и налогов за автомобиль, проданный, но не переоформленный.

Видео: как заполнить договор купли продажи автомобиля

А покупатель сможет убедиться в отсутствии различных обременений и совпадении данных машины с информацией в ПТС.

Процесс такой продажи ничем не отличается от стандартной схемы. Единственно, что владелец автомобиля заранее обращается в ГИБДД и снимает ТС с учета.

После того как сотрудниками ГИБДД будет проверено отсутствие авто в списке угнанных и разыскиваемых, а также соответствие данных, будут оформлены необходимые документы и можно оформлять продажу.

Покупателю останется лишь поставить автомобиль на учет.

Оплата в рассрочку

Продажа автомобиля в рассрочку может осуществляться следующими способами:

• под расписку;
• с составлением договора займа под залог, в качестве которого выступает авто;
• обычным ДКП с оговоренной рассрочкой.

Наиболее надежным считается последний вариант. В договоре прописывается условие о с указанием точных дат выплат и сумм оплаты.

Соглашение желательно заверить у нотариуса. Покупателю передается техпаспорт и доверенность на управление.

После полного погашения продавец пишет о получении полной стоимости машины. Только после этого машина переоформляется на покупателя.

В договоре нужно оговорить условия, при каких автомобиль возвращается к законному владельцу. Например, несвоевременные выплаты и задержка очередного платежа.

Также можно оговорить размер пени при задержке платежей и выплату полной стоимости в случае попадания машины в ДТП до полного расчета.

Продажа под расписку более рискованна, поскольку ТС сразу переходит в собственность покупателя. Взыскать с него сумму долга может оказаться проблематично.

С этой точки зрения более надежен , оформляемый одновременно с ДКП.

При этом составляется график платежей и при задержке выплат продавец может востребовать автомобиль в счет уплаты долга.

Авто, доставшегося по наследству

Для продажи машины, полученной в наследство, нужно получить свидетельство о праве наследования и официально зарегистрировать ТС на свое имя.

Фактически каждый из них имеет право продать свою долю, но в ПТС вписывается имя лишь одного владельца и вряд ли кто захочет приобрести часть автомобиля без возможности им управлять.

Следовательно, при наличии нескольких наследников нужно вначале получить нотариальное согласие всех собственников и оформить машину на одного владельца.

Только после этого можно продать авто. Если наследник один, то он вправе продать автомобиль и без перерегистрации на себя.

В договоре указывается, что ТС продано лицом, ставшим собственником на основании права наследования и указываются реквизиты соответствующих документов.

Возможно ли продать без хозяина

Продать автомобиль без ведома хозяина на законных основания нельзя. Единственный легитимный способ это использование генеральной доверенности.

Но и тут существуют свои особенности. Во-первых, обычная рукописная доверенность не подойдет.

Требуется официальный документ, заверенный нотариусом и с указанием права продажи без участия доверителя. Также потребуется нотариальная копия гендоверенности.

Ее потребуют в ГИБДД при переоформлении авто на нового собственника. И нужно быть уверенным в отсутствии претензий со стороны законного владельца.

Важный нюанс, что владелец генеральной доверенности не может продать машину сам себе. В принципе возможен вариант продажи иному лицу и последующий выкуп.

Все получается законно, но если владелец , такая схема будет признана мошенничеством.

Что касается продажи авто по договору купли-продажи без хозяина, то законных способов тут не существует.

Многие люди, нашедшие подходящую машину для приобретения, начинают думать о том, где оформить договор купли-продажи автомобиля. На самом деле это самое простое, что может включать в себя процесс переоформления ТС. В данном деле имеются более сложные и важные нюансы. Что ж, помимо темы договоров стоит вкратце рассказать и обо всем остальном.

Где найти бланк?

Ответ на вопрос, касающийся того, где оформить договор купли-продажи автомобиля, максимально простой. Его можно заполнить хоть дома, хоть прямо у капота. Достаточно найти бланк и скачать его - в Интернете все есть. После чего можно сразу дома заполнить строки, где нужно указать собственные данные: Ф.И.О., информацию из паспорта и т. д. Потом уже на месте осуществления сделки между продавцом и покупателем заполняется все остальное. А в частности, те же данные человека, продающего машину. И информацию, касающуюся непосредственно автомобиля. Надо указать всё: цвет транспортного средства, марку, модель, год выпуска, объем двигателя, номер кузова… Важно не упустить ни единой детали. Хотя, впрочем, все это указано Так что проблем с этим не будет. После чего указывается в конце сумма, которую установил продавец на машину. А затем - подписи обоих участников сделки. Все, после проставления автографов машина юридически считается проданной. Но это только начало. После этого начинается самое интересное и важное.

Заполнение

Пару общих моментов, касающихся заполнения договора, тоже нужно отметить. Первое - в каждой графе важно писать максимально полную информацию. И если есть какая-либо незаполненная строка, то там нужно поставить прочерк. Если же осталось несколько пустых строчек, можно перечеркнуть их буквой Z. В графы заносить данные надо от самого начала черты. Это необходимо делать для того, чтобы потом случайно не добавить туда какую-то лишнюю или ненужную информацию.

Рассказывая про оформление договора купли-продажи автомобиля, надо отметить еще несколько нюансов. Так, например, слева, в верхней части, надо указать, в каком именно городе был подписан данный документ. А с правой стороны поставить дату. Во второй строке указывается Ф.И.О. продавца, а в четвертой - покупателя. Когда будет заполняться графа, посвященная описанию машины, надо также занести туда данные, касающиеся её номерных знаков. Важно сделать это, поскольку на сегодняшний день автомобили с учета не снимают.

Еще важно то, что стоимость ТС указывают как числом, так и прописью. И время с момента оплаты также надо указать. Его измеряют в часах, сутках, неделях и т. д. И адрес, где осуществляется передача ТС, тоже указывается. И то, какие предметы переходят к покупателю вместе с машиной, также.

То, что стоит помнить

Итак, оформление договора купли-продажи автомобиля не такое уж и сложное дело, однако очень ответственное. Каждый покупатель должен помнить, что его надо составлять в трех (как минимум) экземплярах. Один остается у продавца машины, второй - у покупателя, а третий относится в ГАИ вместе с другими документами (для последующего оформления автомобиля).

Перед тем как спешить сесть за руль новой машины и отдать продавцу деньги, договор надо перепроверить. Там все должно быть указано: начиная тем, что авто отдается человеку вместе с брелоком на ключах и знаком аварийной остановки, заканчивая данными ПТС. Только после этого можно уже заниматься оформлением машины на себя.

Подводные камни

Итак, где оформить договор купли-продажи автомобиля - это одно. А вот как именно продавать свою машину - другое. Для каждого собственника важно отдать автомобиль быстро и по выгодной для него цене. И главное, безопасно. Всякое бывает, не только покупатель может попасть впросак, но и продавец. Так, например, некоторые люди приобретают машину и не переоформляют авто, творя на нем всяческого рода беспредел. И по всем штрафам и вопросам обращаться будут к официальному владельцу. Так что стоит проследить за тем, переоформил ли покупатель машину на себя или нет.

Варианты сделок

Продать авто можно через популярную на сегодняшний день биржу подержанных машин или же комиссионный магазин. Кстати, касательно того, где оформить договор купли-продажи автомобиля, можно отметить следующее: нередко это делают у нотариуса. То есть чтобы все было официально. Однако в таких ситуациях обычно нотариусу платят 1-2 % от стоимости машины. То есть, например, если ТС продается за 100 000 рублей, нотариусу надо будет сверху доплатить еще 1-2 тысячи.

А еще популярна система обмена с доплатой. Человек просто меняется с желающим машинами. И если так вышло, что его авто дешевле желанного, то доплачивает установленную вторым участником сделки сумму. В принципе, очень выгодно и безопасно.

Итак, где можно оформить договор купли-продажи автомобиля, ясно, теперь можно рассказать и то, что необходимо принимать во внимание собственнику, желающему отдать свою машину за неплохие деньги. Чтобы все было по закону и ни у кого никаких вопросов не возникало, в документе необходимо указать максимально полную информацию о машине и её описание. Ведь предметом соглашения купли-продажи в данном случае и является транспортное средство. Помимо марки, модели, цвета, номера кузова и прочих деталей важно перечислить и все правоустанавливающие документы, которые являются основанием для продажи машины. Цену указывают исключительно в национальной валюте. Оценочную стоимость, кстати, тоже. Если покупатель сомневается в цене и говорит, что она завышена, то в таком случае сертификат экспертизы выручит продавца. Там четко, так сказать, по полочкам, объясняется, почему машина стоит именно столько.

Кстати, покупатель правильно делает, что сомневается. Нередко и продавцы не прочь поживиться деньгами, отдав идеально вымытое авто, смотрящееся как новое, за большую сумму. Да, выглядеть оно может превосходно, но не факт, что у него не стучит двигатель, например. Во избежание нахождения “приятных сюрпризов” рекомендуется отвезти машину на СТО. Лучше уж покупатель заплатит мастерам, и они точно скажут, что в этой машине хорошо, а что потребует вложений. Вот после выяснения всей подноготной можно заключать договор купли-продажи автомобиля. Где оформить? Адреса местных нотариусов легко узнать, а если решено не заморачиваться, то процедура упростится в разы, так как его будут заполнять от руки прямо у капота.

Что после?

Итак, где оформить договор купли-продажи авто, ясно. Но что следует потом, после того как сделка завершена? Тогда у нового юридического владельца есть десять дней для того, чтобы стать официальным собственником машины. Нужно ехать в ГАИ и заниматься Вот тут-то и возникает вопрос: а как самостоятельно оформить куплю-продажу автомобиля? Что после заключения договора?

Действовать нужно быстро. Очереди немаленькие, да и дел много. Во-первых, нужно оформить полис ОСАГО. Он недешевый, но конкретную цену назвать нельзя - зависит от лошадиных сил двигателя, от возраста владельца и его водительского опыта, а также от срока, на который страховка будет оформляться. Следующий этап - прохождение диагностики (если диагностической карты нет). Потом - оплата госпошлины. И последнее, что предстоит человеку, - простоять в очереди, подать документы (свой паспорт, страховку, права, ПТС, заявление, договор купли-продажи). Потом ему выдают ПТС, где сказано, что теперь он является собственником машины.

Напоследок

Вот, в принципе, и всё, что касается темы о том, как оформить продажу машины. Пошаговая инструкция довольна короткая, но, в принципе, в этом действительно нет ничего сложного. Самое главное - внимательно заполнять поля договора. А продавцу - проследить, переоформил ли покупатель на себя машину. А тому, в свою очередь, надо проверить VIN-код автомобиля. Чтобы потом, после продавцу, не оказалось, что машина краденая или на неё наложены аресты.

В общем, ничего сложного. Каждый пятый занимается этой процедурой, и пока никто чего-то особо трудного не заметил.

Продажа (покупка) авто – обыденное дело, не вызывающее затруднений, если знать, как и где оформить договор купли продажи автомобиля. Компетентность в данном вопросе поможет сэкономить время и нервные клетки.

Собственно ДКП удостоверяет приобретение/продажу имущественного права на авто: продавец передаёт, а покупатель принимает и уплачивает оговоренную сумму (ГК ст.454 , пп. 2, 4).

Грамотно составленный и правильно оформленный договор позволит совершить сделку в течение часа-двух.

Как оформляется договор купли продажи автомобиля? Для оформления сделки и заключения договора понадобится минимум документов:

• действующие паспорта участников соглашения;
• генеральная доверенность, если продающий не является собственником;
• ДКП в 3х экземплярах и акт приёма-передачи (должны быть заполнены одной и той же ручкой).

Отдельного упоминания требуют номера, диагностическая карта и страховка (Приказ МВД №605 Административный регламент 2013/07/08 регистрация в МЮ №30048 2013/27/09; Приказ МВД №1001 «О порядке регистрации…» 2008/24/11).

Если продавец возжелает оставить себе номерные знаки, то по его заявлению они будут полгода на сохранении в ГИБДД с выдачей при регистрации нового авто. Для продажи машины ему следует заказать и получить другие регистрационные знаки. Новый владелец может их потом поменять, если пожелает.

Истечение срока диагностической карты приведёт к осложнениям: надо будет срочно пройти ТО для получения ОСАГО и регистрации в автоинспекции. А потому самым разумным будет съездить на станцию и пройти ТО вместе с бывшим хозяином.

Активная страховка на момент покупки облегчит участь нового владельца, если «бывший» впишет его как допущенного к управлению. Подобное действие будет востребованным до тех пор, пока не будет оформлен новый официальный ОСАГО. На приобретение полиса законом выделено 10 дней с момента покупки (ФЗ №40 «Об осаго» 25/04/2002 и Решение ВС №АКПИ12-205 17/04/2012).

Покупателю следует убедиться, что ПТС «не вышел в тираж»: в нём обязательно должно быть свободное место для внесения записи о новом хозяине. Если же ПТС заполнен полностью, то следует предъявить претензию продавцу и потребовать от него уладить вопрос.

Где можно оформить куплю-продажу?

Три возможных варианта оформления сделки поддерживаются законодательством и обусловлены свободной формой составления ДКП и необязательностью нотариального заверения (ГК ст.158 , ; Приказы МВД № 605 и 1001):

• самостоятельное проведение процедуры и оформление договора;
• в автоинспекции;
• юридическое посредничество, нотариальное оформление.

Приказ МВД №1001 и ГК ст.159 допускают устную форму заключения сделки купли продажи авто.

Для этого продавец и покупатель должны вместе приехать в МРЭО и заявить о принятом решении. В присутствии инспектора продавец должен расписаться в ПТС как бывший владелец, передать ключи и все документы покупателю.

Сотрудники сами заполняют ПТС в соответствии с требованиями (Приложение № 1 к Приказу МВД, Минпромэнерго, Минэкономразвития №496/192/134 2005/23/06) и проводят регистрацию. На деле в 99 случаях из 100 подобные действия встречают яростное сопротивление сотрудников ГИБДД, которые категорически отказываются проводить регистрацию, потому что:

• невозможно отчитаться перед налоговой о сумме сделки (3НДФЛ);
• покупатель потенциально ущемлён и бессилен перед законом (исключено обращение в суд), если машина окажется криминальной.

Традиционное оформление договора в письменной форме не столь затратно по времени, а потому лучше воспользоваться им, чем несколько часов кряду доказывать инспектору свою правоту.

Выездное оформление купли-продажи авто, стоимость услуг

Вызов специалиста для проведения процедуры и закрепления сделки поможет избежать неточностей, учесть детали и соблюсти юридические и страховые формальности.

Выездной агент составит и заполнит ДКП, проверит машину на причастность к ДТП, пробьёт по базе на угон, утиль, кредит, залог, организует ТО, привезёт осаго, проверит подлинность денег.

Стандартная стоимость услуг агента колеблется в пределах 1-2 тысяч (в зависимости от времени суток), плюс факт выезда, плюс нестандартные услуги (например, верификация купюр 0.1% от суммы).

Закон не предписывает нотариального заверения ДКП. Привлекать или нет нотариуса к процедуре – решать участникам соглашения (ГК ст.454; ГК ст.163 п.1).

Услуги нотариуса могут вылиться в «кругленькую» сумму, размер которой прямо зависит от того, как будет классифицирован документ самим нотариусом:

• 2 000 + 0.3% при сделке до миллиона (Закон о нотариате ст.22.1);
• 0.5-1% при сделке до миллиона (НК ст.333.24 и 333.25).

Дополнительно по тарифу оплачивается правовая и техническая работа нотариуса.

Порядок продажи автомобиля

На предварительном этапе устно оговариваются все детали, условия и сумма сделки.

Совместно принимается решение о способе продажи/покупки (самостоятельно или при посредничестве агента).

На этом этапе можно проверить авто на «чистоту» в ГИБДД (один раз в неделю подобная услуга доступна в МРЭО).

1. Составление и подписание ДКП в 3х экземплярах. По одному экземпляру получают участники сделки, один предназначен для ГИБДД.
2. Составление и подписание акта приёма передачи.
3. Заполнение ПТС.
4. Передача денег одной стороной и машины, ключей, птс, стс, сервисной книжки и диагностической карты другой стороной.
5. Регистрация авто в ГИБДД в течение 10 дней.

Процедура продажи/покупки считается законченной после перерегистрации её в автоинспекции на имя нового владельца.

Оформление ПТС при купле-продаже автомобиля

ПТС расскажет о возрасте, количестве владельцев у машины и её «истории». Заполняя птс при покупке авто, избегайте неточностей.

В ПТС следует заполнить шесть граф:

• полный адрес;
• дата приобретения собственности;
• наименование документа (договор купли-продажи № или б/н).
• подпись бывшего владельца;
• подпись настоящего владельца.

Печать понадобится только в случае участия в сделке юрлица. Оставшееся пространство заполняется автоинспектором при регистрации техсредства.

Подписи старого и нового собственника должны быть проставлены обязательно (!), остальное можно заполнить и в МРЭО при регистрации. Правда, для продавца предпочтительнее, чтобы ПТС был заполнен на его глазах при подписании ДКП.

Оформление автомобиля при покупке и постановка автомобиля на учет в ГИБДД новым собственником

Оформление автомобиля после покупки сводится к 3 шагам:

• прохождение ТО, если есть необходимость (срок действия диагностической карты);
• приобретение ОСАГО;
• регистрация в ГИБДД.

Постановка на учёт и регистрация авто (Административный регламент 2013/15/10) производится новым владельцем:

• представление заявления и документов (личный паспорт, ПТС, СТС, ОСАГО, ДКП, оплата пошлины НК ст.333.33);
• осмотр машины инспектором;
• получение новых документов.

Просрочка 10-дневной регистрации после покупки карается штрафом от 1500 до 2000р КоАП ст.19.22. Стоимость услуг МРЭО включает:

• 350р изменения в птс;
• 500р выдача нового стс;
• 2000р новые номера (только при условии их замены).

Пробить авто на его чистоту по базе следует заранее, чтобы в момент регистрации это не стало сюрпризом. Не помешает проверить и подлинность паспорта продавца перед подписанием договора.

Образец договора

Последний документ по сути представляют подписи участников сделки, но примерно в 50% случаев сотрудники МРЭО настаивают на Акте отдельной бумагой.

Обязательной формы ДКП нет, но в нём в обязательном порядке должны присутствовать сведения об обоих участниках соглашения, полное описание колёсного транспорта, дата и место подписания бумаги, подписи обоих сторон.

Приложение

к Договору купли-продажи

транспортного средства

от «___»________ ____ г.

приема-передачи транспортного средства

г. « » 20 г. , именуем в дальнейшем «Продавец», в лице, и ________________________________________________________________ , именуем в дальнейшем «Покупатель», в лице, составили настоящий Акт о том, что в соответствии с Договором купли-продажи транспортного средства от «___» ___________ ______ г. Продавец передал, а Покупатель принял технически исправный автомобиль марки ________, ______ года выпуска, VIN ______________, кузов № _____________, двигатель № _________________, цвет ______________, паспорт транспортного средства _________________, дополнительное оборудование ____________________.

Заключение договора купли-продажи недвижимости

При составлении договора купли-продажи особое внимание следует обратить на наличие в договоре существенных условий. Ели указанные условия или хотя бы одно из них не будут оговорены в договоре, то такой договор будет считаться незаключенным, что также не повлечет никаких правовых последствий.

Существенными условиями договора купли-продажи договора являются:

1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, при составлении договора Вы должны подробнейшим образом описать предмет недвижимости. Поскольку речь идет о вторичном рынке жилья, то на квартиру или дом имеется свидетельство о праве собственности. Именно из него необходимо точно и подробно перенести всю информацию в договор. Если речь идет о квартире, то в обязательном порядке указывается: ее общая и полезная площадь; количество комнат; на каком этаже она расположена; точный адрес, включающий в себя наименование населенного пункта, улицу, номер дома и номер квартиры в точном соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Если речь идет о доме, то обязательно указываются также данные о земельном участке, на котором он расположен. В этом случае, как правило, имеются (или, по крайней мере, должны иметься) отдельно документы, подтверждающие право продавца на дом и его право на земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен дом. Вся информация также переносится в договор купли-продажи в точном соответствии с указанными документами.

Если продавец не имеет надлежаще оформленных документов, подтверждающих его право на продаваемую им квартиру или дом, то в этом случае договор купли-продажи заключен быть не может.

Так, нередко встречаются ситуации, когда продавец получил недвижимость по наследству и имеет свидетельство о праве на наследование, например квартиры (или ее части), переход указанного права им не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем он не имеет соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. И хотя в этом случае продавец действительно является собственником указанной квартиры, заключать договор купли-продажи такой квартиры еще нельзя. Необходимо, чтобы продавец обратился в орган по регистрации недвижимости и зарегистрировал переход права собственности от умершего к нему в установленном законом порядке. В подтверждение данной процедуры ему будет выдано свидетельство установленного образца. И только после этого Вы можете заключать договор купли-продажи такой квартиры.

2. Цена в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По общим правилам гражданского законодательства такая цена договора должна быть установлена в валюте РФ, т. е. в рублях. Если по каким-либо причинам стороны решили указать стоимость договора в валюте другого государства, то фактически это будет незаконно. В связи с этим можно предложить следующий выход из сложившейся ситуации. Необходимо сделать ссылку на стоимость имущества в условных единицах, каждая из которых эквивалентна, например, доллару США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Внимание! Если Вы случайно допустили ошибку и в договоре имеются разночтения, например стоимость, указанная цифрами, не соответствует указанию ее прописью или общая сумма договора не соответствует суммарному итогу аванса и окончательного платежа и т. п., то цена договора будет считаться несогласованной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В связи с этим Вы должны четко представлять, что существует два варианта определения цены недвижимости, продаваемой вместе с земельным участком. Либо стоимость каждого объекта недвижимости определяется отдельно, в этом случае общая стоимость договора будет складываться из суммы этих двух цен, либо такой оговорки в договоре не сделано, в этом случае недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, продаются по единой цене, указанной в договоре.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Так, если в договоре установлена только стоимость квадратного метра квартиры, то общая стоимость квартиры будет рассчитываться путем умножения общей площади квартиры на стоимость 1 кв. м.

Немаловажным условием договора купли-продажи является и условие о порядке расчетов между сторонами. Такой порядок может предусматривать как предоплату (полную или частичную), так и расчет после совершения сделки купли-продажи. Однако стороны, как правило, стараются приурочивать расчет непосредственно к моменту подачи документов на государственную регистрацию.

Порядок расчетов между сторонами должен быть четко предусмотрен в договоре купли-продажи. При этом желательно указать точные сроки отдельных выплат, если предусмотрена оплата в рассрочку, или срок внесения всей суммы по договору, если рассрочка не предусмотрена.

В случае если Вы отдаете денежные средства ранее заключения договора, то обязательно зафиксируйте факт передачи Вами денег и их получение продавцом. В зависимости от величины передаваемых денежных средств и Вашего желания это может быть и документ, составленный в простой письменной форме (например, расписка), и нотариально удостоверенный документ.

3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такие ситуации случаются довольно редко, но если по каким-либо причинам Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы лица, имеющие право продолжать в ней проживать после перехода права собственности на данную недвижимость, то такие лица обязательно должны быть перечислены в договоре купли-продажи недвижимости.

Не менее важным условием договора купли-продажи является определение порядка передачи недвижимости.

Указанное условие регулируется ст. 556 ГК РФ, которая предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи имущества. Такая обязанность сторон принять и соответственно передать недвижимое имущество по соответствующему акту предусмотрена и в том случае, если в договоре об этом ничего не сказано. Более того, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Такой отказ может быть обжалован заинтересованной стороной в суд, и имущество может быть передано (принято) в принудительном порядке.

Но при этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда продавец и покупатель прямо оговорили в договоре, что заключение договора свидетельствует о приеме и передаче имущества сторонами, которые не имеют в связи с этим претензий друг к другу и акт приема-передачи ими дополнительно составляться не будет.

Внимание! Перед подписанием договора купли-продажи внимательно ознакомьтесь с его текстом. Прочитайте его полностью, даже если на это нет времени и желания. Ваша задача проверить, чтобы вся содержащаяся в нем информация соответствовала действительности и не была ошибочной.