Как правильно запросить отчет у управляющей компании. Отчет управляющей компании о проделанной работе: правила составления и извещения собственников жилья в многоквартирном доме. Нужно ли утверждать документы
Предоставление годового отчета управляющей компании перед собственниками – .
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
В этот перечень включаются и ТСЖ и кооперативы, занимающиеся обслуживанием, а не только профильные управляющие компании.
Обязывает отчитываться организацию в первый квартал года следующего за отчетным. Отчет предоставляется раньше, при передаче технической документации при прекращении договора.
Законодательство
Работу и обязанности управляющей компании регулируют следующие документы:
- Жилищный кодекс;
- Правила оказания коммунальных услуг;
- (с 2020 года действуют новые правила);
- Правила управления многоквартирным домом;
- Приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411 (приложение примерной формы отчета).
В приказе отмечается, что форма отчетности примерная и является рекомендательной, с другой стороны стандарты и иные акты законодательства содержат четкие требования к информации в годовом отчете.
Нормативные документы постоянно изменяются или их вовсе отменяют и заменяют другими. Особенно подвержены изменениям акты правительства и министерств.
Информация для собственников
Что же записывается в отчете:
- общие об управляющей компании (название, руководитель, адрес, сведения о доходах и расходах, сметы, отчеты по сметам, бухгалтерская и финансовая отчетность);
- сведения об управляемом доме, технические сведения (этажность, когда был построен, тип, к которому относится, количество квартир, перечень посещений, их площадь);
- сведения об инженерных и иных сетях, обеспечивающих получение коммунальных услуг, их состоянии;
- уровень благоустройства дома;
- подробный перечень выполненных работ с указанием организаций-подрядчиков;
- подробный перечень оказываемых коммунальных услуг с указанием организаций их оказывающих (в частности, энергетические компании, водоснабжающие организации и т.д.);
- сведения об использовании общего имущества;
- сведения о сборе средств на капитальный ремонт и его проведении (если ремонт решено проводить);
- сведения о земельном участке: площадь, номер (сведения берутся из кадастра недвижимости).
Факты привлечения работников компании к административной ответственности за нарушения, касающиеся правил управления домом, являются частью отчета, копии постановлений о взыскании прилагаются.
Для чего нужна?
Собственники на основании информации из отчета и реального положения дел могут сделать вывод продолжать ли сотрудничество с компанией или нет.
Жители могут:
- получить представление, что происходит с их домом;
- сравнить то, что им рассказывают с тем, что они видят, что происходит на самом деле.
Ежегодный отчет компании перед собственниками
Ежегодный отчет управляющей компании перед собственниками является обязательной процедурой, ни директор компании, ни даже общее собрание своим решением не вправе отменять процедуру или сдвигать её во времени.
Компании часто затягивают с предоставлением отчета, жильцы получают его не всегда своевременно.
Состояние общего имущества
Общим имуществом считается любое помещение или оборудование, используемое при обслуживании более чем одной квартиры.
Составляется таблица из трех столбцов, в первом наименование – элемента, во втором – его состав или конструкция, в третьем – указывается его состояние, степень изношенности, нужно ли производить замену.
- фундамент;
- стены;
- перекрытия (их разновидности);
- крыша;
- полы;
- проемы (разновидности);
- отделка (места нахождения);
- оборудование (бойлеры, ванные, электроплиты, приборы, сети).
Конкретный перечень определяется тем, что есть в общем имуществе.
Перечень услуг и работ
В правилах содержания общего имущества находится ориентировочный перечень услуг и работ. Используя его, местные власти или жильцы перед подписанием договора с управляющей компанией, решают, какие услуги будут оказываться.
Нужно прописывать и очередность и объем оказания услуги, например, сколько раз в месяц моются подъезды. Четкость перечня поможет жителям дома ждать что-то конкретное от компании.
Невыполнение условий даст основание писать , ссылаясь на решение общего собрания или органов власти.
Размытость пунктов договора усложняет обоснование жалоб.
Не факт, что чиновники добросовестно выполнят свою работу, лучше жильцам заниматься этой проблемой самостоятельно.
В отчетности формируется таблица с конкретным перечнем оказываемых услуг, в одном столбце список, во втором – затраты на каждую из услуг.
В основном формируется 3 таблицы:
- услуги по управлению домом;
- услуги по содержанию общего имущества дома;
- коммунальные услуги.
Иные услуги – таблица составляется, если имели место работы или услуги, не предусмотренные в одной из других категорий.
В отчете отмечается качество и услуг и работ.
Смета доходов и расходов
Смета – обобщенный документ с перечислением услуг и объемом, затраченных на их оказание средств. На каждую услугу формируется строка. В отчете могут отмечаться суммы, потраченные как за каждый квартал, так и за весь год.
В смете отмечаются статьи доходов компании:
- субсидии из государственного или муниципального бюджета;
- платежи собственников;
- платежи за аренду общего имущества.
Если понимать стандарты раскрытия информации буквально, смета расходов и доходов планироваться должна заранее.
К ней обязательно прилагается отчет о её выполнении, что вполне можно считать финансовым отчетом перед жителями.
Расчеты с собственниками
В разделе, касающемся расчетов с собственниками, расписываются сведения о платежной дисциплине жильцов. Раскрываются факты задолженности. Излагаются как общие цифры, так и по каждому отдельному жильцу.
Отсутствие платежей со стороны многих жильцов может объяснить неисполнение управляющей организацией своих обязанностей согласно договору.
Нерадивые жильцы нередко опасаются соседей и предпочитают выплатить долг после того, как о нем стало известно. Способ действенный, хотя и не всегда.
Отражение в отчете расчетов с собственниками не должно вызывать проблем, т.к. в материалах бухгалтерской отчетности в течение года заполняются соответствующие графы.
Как потребовать?
В договоре обычно прописываются конкретные сроки предоставления отчетности.
Если компания отказывается её предоставить или уклоняется от этого, жильцы дома вправе пожаловаться на компанию в жилищную инспекцию или в прокуратуру.
Сначала заявление о том, что организация отказывается делать отчет перед жителями, лучше отправить в инспекцию. Двух жалоб достаточно, если нет, значит надо готовить иск в суд.
Так как отношения между собственником и управляющей компанией в некотором роде имеют и материальный характер (мы платим за предоставление нам услуг и общее содержание дома) — держатели жилых помещений имеют право знать, как и на что именно расходуются денежный средства .
Обязанность предоставлять такой отчет фигурирует в ст. 162 ЖК РФ , где указаны и сроки его предоставления.
Отчет представляет собой письменное изложение проделанной работы за год управляющей компании.
В отчете должна содержаться следующая информация:
- о полученных и расходованных денежных средствах;
- на какие конкретно нужды тратились деньги;
- о выполненных работах;
- о долге, если таковой имеется;
- о планах на следующий год;
- о сделанных, не сделанных или перевыполненных нормах.
Справка! Нет единой формы образца, по которой должен составляться данный документ, но отчет должен содержать в себе всю основную информацию о работах и движении денежных средств.
Любой собственник имеет полное право знакомиться с информацией годового отчета и более того, при непредставлении, жильцы должны его требовать от УК.
Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, не рационально расходует денежные средства, вводит в заблуждение собственников, то вполне вероятно, что вам нужно и , ведь со временем, общедомовое имущество может быть попросту растрачено или приведено в упадок, что существенно скажется на жильцах.
Годовой план работ
Годовой план работ составляется управляющей компанией в конце четвертого квартала уходящего года с претензией на исполнение в следующем году.
По истечении 11 месяцев, собственникам демонстрируется годовой план работ, в соответствии с которым жильцы могут выявить, насколько намеченное в плане выполнено. В случае несоответствий в отчете, жильцы могут обратиться в УК за разъяснениями.
По факту предоставления на ознакомление годового плана готовится новый документ, который начнет действовать с первого числа нового года.
Внимание! Годовой план работ является общедоступным документом и в офисе управляющей компании с ним может ознакомиться каждый желающий жилец.
Годовой план работ – документ официальный. Он заверяется печатью управляющей компанией, а также подписью ее секретаря и руководителя.
Отчет об эффективности персонала
Отчет об эффективности персонала управляющей компании имеет большое значение. В нем прописывается информация о том, насколько сотрудничество с тем или иным лицом благотворно влияло на выполнение годового плана , приводятся показатели, которые являются индексом эффективности того или иного работника управляющей компании.
Также оценивают и привлеченных работников, которые выполняют не только частую, но и разовую работу.
Если собственников смущает сотрудничество с тем или иным лицом, они вправе требовать его замены и даже предлагать кандидатуры. Так, заранее собственники даже могут пригласить лицо на беседу на собрании, где в ходе личной беседы выясняют, насколько работник может соответствовать их требованиям.
Если жильцов многоквартирного дома не устраивает работа лица, которое возглавляет управляющую компанию, то они могут потребовать переизбрания или же вовсе разорвать договор в одностороннем порядке ввиду неэффективности сотрудника.
Форма и порядок предоставления, согласно законодательным документам
В соответствии с Постановлением Правительства от 23 сентября 2010 года №731 , информация по управлению многоквартирным домом должна быть доведена до собственников
, в противном случае, неисполнение законодательного акта может привести к административной ответственности и штрафу, предусмотренному статьей 5.39 Кодекса об административных нарушениях . Обо всех видах ответственности УК читайте .
Форму отчетов перед собственниками выбирает уже управляющая компания. Главное условие – информация должна быть понятной и доступной.
Отчет может быть распечатан на бумажных носителях и размещен на специальных стендах в каждом подъезде многоквартирного дома.
Справка ! Не запрещается предоставление отчетности в средствах массовой информации местных печатных изданий. При этом, за неделю до выхода СМИ в тираж, собственники должны быть оповещены об этом.
Также разрешается размещение информации на сайте управляющей компании или на сайте органа местного самоуправления. Важно предупредить собственников о том, каким способом они могут ознакомиться с отчетностью заранее.
Из видео вы узнаете о том, какая информация содержится в отчетах УК и где могут размещаться такие отчеты:
Обязательные пункты
Отчет управляющей компании перед собственниками состоит из нескольких подразделов, в которых рассказывается о годовой деятельности организации.
Обратите внимание! Важное место в отчете отводится показателям, которые были получены в результате осуществления финансово-хозяйственной деятельности организации.
В пункте о финансово-хозяйственной деятельности содержится такая информация:
- сведения об общих доходах, которые были получены за оказание услуг и управление;
- сведения о понесенных расходах на оказание определенных услуг указанных в отчетности;
- сведения об отчетности и общем бухгалтерском балансе управляющей компании.
Кроме того, в отчете упоминается перечень домов, которые входят в деятельность организации.
Существенную роль в отчете отводят характеристике обслуживаемого дома:
- год и дата постройки;
- материалы, использованные в строительстве;
- этажность;
- количество жилых и нежилых помещений;
- количество собственников;
- тип постройки;
- наличие общедомового имущества;
- состояние жома;
- кадастровый номер;
- площадь участка под домом.
В дополнительных пунктах отчета могут указываться такие данные:
Совет! Управляющая компания по своему желанию может добавить еще ряд пунктов, которые касаются каких-то конкретных услуг и выполненных работ, ввиду того что нет единой формы предоставления отчетности.
Так, в отчете некоторых УК могут быть пункты, которые рассказывают о благоустройстве территории, которое произошли за год, о новых заключенных договорах и приобретенных партнерах.
Ежегодные отчетные собрания
Ежегодные отчетные собрания могут проводиться, как со всеми собственниками жилья вместе, так и с конкретными из них, по инициативе управляющей компании.
Важно! Если в договоре между собственниками и УК не прописан пункт о проведении собраний, только управляющая компания по своей инициативе может собрать за одним столом представителей обеих сторон.
На ежегодном отчетном собрании еще раз зачитывается отчет , разбираются его конкретные пункты.
УК должна четко и исчерпывающие отвечать на все вопросы собственников.
Подобные собрания должны решать не только проблемы и вопросы по прошедшему периоду, но и совместно определяться с планами на будущее.
Чаще всего на собраниях обсуждаются такие моменты:
- исполнители и объемы работ;
- увеличении или уменьшении плат на содержании дома;
- приоритетные направления, куда пойдут деньги.
Жильцы имеют право высказывать свое мнение, голосовать за принятие окончательного решения. В свою очередь, сотрудники управляющей компании, а именно председатель, секретарь, бухгалтер и ряд правомочных лиц должен давать разъяснения по вопросам, вносить инициативные предложения и давать советы по поводу рационального использования бюджета.
Справка! Если на одном собрании собственники не рассмотрят все необходимые темы и не получат ответы на необходимые вопросы, назначается еще одно собрание.
Перед проведением встречи, жильцы уже должны быть ознакомлены с результатами годового отчета , иначе они не смогут задать управляющей компании все вопросы и озвучить предложения, которые возникнут в процессе изучения документа.
Если управляющая компания отказывается проводить собрание или же попросту не назначает его, жильцы имеют права пожаловаться в Жилищную инспекцию. Первое обращение осуществляется в форме жалобы, а последующие могут состояться уже в судебной инстанции, в зависимости от реакции управляющей компании на жалобу.
На видео можно увидеть пример того, как представитель управляющей компании озвучивает годовой отчет перед собственниками жилья:
Нужно ли утверждать документы?
Отчеты управляющей компании являются официальными документами. В них отображаются финансовые потоки и траты. При возникновении споров между жильцами и управленцами, именно они используются в качестве прямых доказательств.
Любой отчетный документ считается законным только в том случае, если он будет удостоверен соответствующим образом и отчеты управляющей компании не являются исключением.
Документация УК утверждается печатью организации и подписью уполномоченного лица. В зависимости от того, какой отчет рассматривается, удостоверить его своей подписью может главный бухгалтер, секретарь, руководитель управляющей компании.
Обратите внимание! В тех случаях, когда председатель УК еще не выбран, заверить отчетность управляющей компании своими подписями имеют право члены правления.
Если на отчете не будет печати и подписи, при возникновении спорных ситуаций и последующих разбирательствах, государственные учреждения поставят под вопрос действительность такого документа.
Заключение
Вопросы отчетности управляющей компании перед собственниками сегодня поднимаются редко. В основном потому, что собственники и не догадываются, что раз в год имеют право получить отчет от своей управляющей компании.
Правовая неграмотность наших граждан приводит к тому, что за общедомовым имуществом не следят должным образом, а значит, оно может быстро прийти в упадок.
Знайте все свои права и пресекайте их нарушение. Умейте общаться со своей управляющей компанией, а также требовать ту информацию, которая полагается вам по закону.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Где управляющая организация должна разместить годовой отчёт за 2017 год, какие изменения произошли в нашей отрасли в этом году и какие произойдут в следующем, мы обсудили 19, 20 и 22 декабря на большой итоговой конференции для управляющих организаций.
Подготовили для вас конспект онлайн-конференции. Читайте, как управляющим организациям подготовиться к работе в 2018 году.
Размещаем годовой отчёт за 2017 год в ГИС ЖКХ
Отчёт за 2016 год заполнялся по Стандарту раскрытия информации и размещался на Реформе ЖКХ. Прошёл год, законодательство изменилось. Вступила в силу ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ - с 1 июля появилась обязанность размещать информацию в ГИС ЖКХ. Такая же обязанность, но по Реформе ЖКХ, действует до 1 января 2018 года.
Встаёт вопрос: где нужно размещать годовой отчёт за 2017 год. 19 декабря об этом подробно рассказал Борис Валит, исполнительный директор интернет-службы «РосКвартал».
Прошло шесть дней и законопроект приняли и опубликовали. Теперь это Федеральный закон от 20.12.2017 № 399-ФЗ , он вступил в силу 20 декабря..
Проверяем, хорошо ли усвоили перемены 2017 года
По данным Гринпис самая важная экологическая проблема - отходы. Вещи служат недолго, а покупаем мы их всё больше. В России перерабатывается менее 5% отходов, в то время как в некоторых странах - 70%. Неправильное захоронение отходов приводит к росту онкологических заболеваний.
Для ликвидации несанкционированных свалок и предотвращения экологической катастрофы, деятельность по обращению с отходами решили в корне изменить. Введёно понятие регионального оператора по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.
Теперь между региональным оператором и субъектом РФ будет заключаться концессионное соглашение, по которому региональный оператор будет обеспечивать сбор, транспортировку, обезвреживание, утилизацию и захоронение ТКО.
О переходе на новую систему обращения с ТКО мы говорили на третьем дне итоговой конференции с Еленой Шерешовец, практикующим юристом, директором НП СРО УН «КИТ», членом Экспертного совета Комитета по энергетике ГД РФ.
Обращение с ТКО будет входить в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, изменится порядок оплаты такой услуги, на неё будут установлены новые тарифы и нормативы.
До перехода на новую систему по обращению с ТКО регулирование деятельности по обращению с отходами осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ . Договоры, заключённые с собственниками ранее, действуют до заключения договора субъектом РФ с региональным оператором.
Но всё же главной темой третьего дня конференции стал порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества МКД. Порядок расчёта платы за КР на содержание ОИ в МКД в 2017 году менялся три раза.
1 января 2017 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 . Оно затронуло отношения управляющих организаций с РСО и потребителями коммунальных услуг и утвердило изменения в нормативно-правовых актах, касающихся порядка предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД.
Постановление Правительства РФ от 27.02.2017 № 232 внесло изменения в «мусорную» реформу, которое установило порядок расчёта платы за вывоз бытовых отходов.
Федеральный Закон от 29.07.2017 № 258-ФЗ уточнил порядок определения расходов на оплату коммунальных услуг, потребляемых при содержании общего имущества в МКД. Изменения в законодательстве, внесённые этим документом, работают в пользу потребителя, поэтому управляющим организациям стоит обратить на него особое внимание.
Мы обсудили формулы расчёта платы за коммунальные ресурсы, нормативы потребления коммунальных ресурсов на содержание ОИ МКД, порядок произведения перерасчёта.
Переход на прямые договоры - горячая тема для управляющих организаций. Поэтому в заключение третьего дня конференции Елена Шерешовец рассказала, как УО заключить договор с РСО с минимальными для себя рисками.
Мы обсудили, как правильно применять законодательство при заключении договора с РСО, какой пакет документов собрать, нюансы поставки коммунальных ресурсов в жилые и нежилые помещения.
Если вам небезразлична эта тема и вы боитесь упустить один из нюансов при заключении договора, советы Елены Шерешовец помогут вам разобраться во всех тонкостях законодательства и не допустить ошибок.
