Съемное жилье. Судебная практика разрешения споров (Бычков А.)

Дата размещения статьи: 21.12.2014

На практике между собственниками жилых помещений и их нанимателями нередко возникают споры по самым разным причинам: причинение ущерба имуществу собственника, образование задолженности за проживание в квартире, возникновение убытков у нанимателя в связи с необходимостью найма иного жилого помещения. Оптимальное разрешение конфликтных ситуаций во многом зависит от правильного составления договора между собственником и нанимателем, учета в нем всевозможных нюансов.
Плата за сдачу жилья в аренду является одним из важнейших источников дохода граждан, который они получают на регулярной основе. Безусловно, при размещении денежных средств, составляющих стоимость квартиры, в банковских депозитах участник оборота может извлечь больший доход, чем от сдачи приобретенной квартиры в аренду, учитывая, что свой капитал можно выгодно разместить на срок от 3 месяцев и больше под оптимальные процентные ставки (7 - 11%), которые сохраняют деньги от обесценения в связи с инфляционными процессами и дают дополнительный доход.
Разбив свой капитал на суммы до 700 тыс. руб. (с учетом будущих процентов), вкладчик гарантированно их получит даже в случае банкротства банка, если вклады в нем были застрахованы. Пока в российском бюджете имеются нефтегазовые доходы, в возврате своих депозитов можно не сомневаться.
Между тем, купив квартиру, участник оборота фиксирует в ее стоимости накопленный капитал, получая ликвидный актив, который будет приносить ему доход в виде арендных платежей, может быть использован для проживания или реализован в случае необходимости. Кроме того, деньги сами по себе не имеют ценности, процесс их накопления всегда направлен на приобретение различных активов и материальных благ, поэтому покупка квартиры гарантирует стабильность вложенных средств и уверенность в завтрашнем дне.
Сдавая квартиру в аренду, собственнику очень важно правильно выстроить свои взаимоотношения с нанимателем, поскольку никогда не следует исключать риск возникновения различных конфликтов.

Какой договор выбрать

Предоставление своей квартиры или комнаты в ней для проживания возможно посредством использования конструкций договора найма (гл. 35 ГК РФ) или договора аренды (гл. 34 ГК РФ), поскольку квартира или комната в ней могут выступать как объектом аренды, так и объектом найма (ст. ст. 607, 673 ГК РФ).
Несмотря на то что передача жилья за плату для проживания регламентирована нормами о договоре найма, а правила об аренде носят общий характер и применимы к различным объектам, закон не исключает возможности сдачи квартиру в аренду.
Однако при выборе модели договора необходимо учитывать свойственные ему особенности правового регулирования. Так, при передаче жилья в аренду сроком на 1 год и более договор подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), в то время как для договора найма такого требования не предусмотрено.
В договоре на аренду жилья необходимо указать, какой объект передается в аренду (вид, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж), на какой срок и по какой цене с уточнением, входит ли в нее компенсация расходов на коммунальные ресурсы, абонентская плата за пользование Интернетом, счета за междугородние и международные переговоры, спутниковое телевидение или они оплачиваются отдельно; оговорить порядок оплаты. В договоре указывается срок, в течение которого может проживать наниматель, и перечень совместно проживающих с ним лиц.
Для удобства расчетов в договоре следует отразить порядок оплаты проживания в жилом помещении в случае, когда истечет срок его найма и до фактического возврата пройдет несколько дней. Чтобы не определять размер оплаты расчетным путем, собственнику выгодно в договоре установить размер фиксированной платы: например, 2000 руб. в день, при этом неполный день проживания оплачивается как полный.
Для защиты своих прав собственнику с нанимателя следует взять обеспечительный платеж в размере одного или нескольких месячных платежей, который удерживается им до конца срока найма и возвращается после сдачи помещения, если наниматель не допускал нарушений своих обязательств перед ним. Из обеспечительного платежа собственник вправе вычитать задолженность по арендной плате, суммы неустоек, убытков с последующим пополнением его общей суммы, что обязательно следует оговорить в договоре.
В договоре следует оговорить случаи его досрочного расторжения по инициативе сторон или просто закрепить такое право без указания мотивов расторжения (п. 3 ст. 450 ГК РФ). В нем можно также указать, что в случае одностороннего расторжения нанимателем договора внесенный им обеспечительный платеж остается у собственника (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).
В период проживания в квартире наниматель может понести затраты на ее обустройство, купив мебель, бытовую технику, сделав ремонт и т.д. В его интересах оговорить в договоре порядок компенсации своих затрат, например за счет уменьшения объема его обязательств по арендной плате.
При прекращении договора он вправе забрать с собой все отделимые улучшения, а неотделимые при условии, что соответствующие вложения были согласованы с собственником (ст. 623 ГК РФ). Для договора найма в отличие от договора аренды таких правил в законе нет, однако ст. 623 ГК РФ можно применить по аналогии. Во избежание конфликтов в договоре следует прямо оговорить, какую компенсацию на свои вложения сможет получить наниматель.
Поскольку наниматели, как правило, имеют постоянную регистрацию в другом регионе, в договоре аренды жилья следует установить договорную подсудность по всем спорам, выбрав наиболее удобный по расположению районный суд на случай возникновения споров.
Для оперативной связи и обмена документами в договоре аренды необходимо согласовать возможность использования электронного документооборота, посредством которого допускается направлять различные заявления и соглашения, квитанции, расписки и т.д. с указанием на признание сторонами юридической силы за перепиской по электронной почте. Мгновенная доставка отправляемых электронных сообщений с приложениями позволит сторонам обеспечить себя необходимой доказательственной базой на случай возникновения конфликтов.

Состояние помещения

К договору необходимо составить акт приема-передачи жилого помещения, оговорив его состояние, чтобы при возврате было с чем сравнить. В интересах арендатора указать в акте имеющиеся дефекты, поскольку в дальнейшем ему придется отвечать за недостатки возвращаемого помещения, даже если его вина в их возникновении отсутствует. Его утверждение о том, что он изначально получил помещение в плохом состоянии, при наличии подписанного им без возражений акта приема-передачи с указанием на хорошее состояние суд не примет во внимание.
И, наоборот, если акт приема-передачи помещения не составлялся, в случае причинения ему ущерба собственнику будет трудно доказать, что за возникшие недостатки и повреждения отвечает именно арендатор, поскольку нет доказательств того, в каком состоянии он сам его получил (Апелляционное определение Ульяновского облсуда от 03.09.2013 N 33-3165/2013).
В акте приема-передачи помимо указания на передачу жилого помещения следует также указать на состав передаваемого имущества (бытовая техника, мебель и т.д.) с указанием ее оценочной стоимости. Это облегчит собственнику процесс доказывания своих убытков, если имуществу будет причинен ущерб.
В обязанности собственника входит устранение дефектов в работе переданного нанимателю имущества за свой счет, если только они не вызваны виновными действиями нанимателя. Несвоевременное устранение неисправностей не является основанием для расторжения договора со ссылкой на существенное нарушение условий договора. Если недостатки не являлись существенными, исправлялись в разумные сроки и не препятствовали в использовании жилого помещения, то оснований для отказа от договора со стороны нанимателя не имеется (Определение Мосгорсуда от 18.08.2011 N 33-26040).
При оценке состояния возвращенного жилого помещения в случае, если собственником заявлено требование о возмещении ущерба, суд принимает во внимание представленные в дело акты приема-передачи и возврата, учитывает характер повреждений, не относятся ли они к нормальному естественному износу (Кассационное определение Нижегородского облсуда от 29.11.2011 N 33-11959), например загрязнение обоев, снижение качества работы электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации и др., который исключает возможность требовать от арендатора возмещения убытков.
А такие повреждения, как разбитая плитка и неработающая бытовая техника, не могут быть отнесены к естественному износу, поскольку связаны с неаккуратным обращением с имуществом и могут быть обусловлены виновными действиями арендатора, который отвечает за ущерб (Определение Мосгорсуда от 14.10.2010 N 33-32346).
Все недостатки возвращаемого помещения фиксируются в акте возврата с подробным описанием. При уклонении арендатора от его подписания собственник не лишен возможности составить его в одностороннем порядке, выслав затем по почте или по электронной почте. Для оформления акта возврата собственник вправе привлечь соседей, сотрудников управляющей компании, которая обслуживает соответствующий многоквартирный дом (Апелляционное определение Мосгорсуда от 10.06.2013 N 11-16129), сделать фотографии и видеозапись для документирования состояния помещения и т.д.
Кроме того, уклонение арендатора от подписания акта возврата чревато для него начислением арендной платы, поскольку до подписания данного документа считается, что квартира находится в его владении и обязательство по оплате проживания не прекратилось.
Наниматель обязан вернуть жилье по истечении срока договора в нормальном состоянии с учетом его естественного износа. Если имуществу собственника был причинен ущерб в период действия договора, наниматель обязан его возместить. Если ущерб был причинен виновными действиями третьих лиц, обязанность по его возмещению все равно лежит на нем, что не лишает его возможности предъявить регрессный иск к причинителю ущерба (Определение Мосгорсуда от 26.09.2011 N 33-27879).

Убытки арендатора

Убытки могут быть не только у собственника, но также и у арендатора, например в связи с необходимостью снимать другое жилое помещение из-за прекращения доступа в арендуемое жилье по договору с собственником. На практике нередко собственники выгоняют арендаторов из квартир, причиняя неудобства и ставя перед необходимостью искать новое жилье. В ситуации, когда для этого оснований нет, арендатор вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, связанных с затратами на аренду заменяющего жилья.
Однако такие затраты должны быть максимально экономными, по размеру приближенными к плате за жилье, уплачиваемую по договору собственнику, который его выгнал, а еще лучше, если в меньшей сумме. Заменяющее жилье должно быть соотносимым с тем, которое он арендовал, по основным параметрам (количеству комнат, метражу, месторасположению дома и т.д.), поскольку арендатор должен предпринимать меры к уменьшению своих убытков (ст. 404 ГК РФ).
В качестве убытков, подлежащих возмещению за счет собственника, не могут рассматриваться затраты, превышающие стоимость аренды, в частности расходы на проживание в гостинице, которые всегда выше платы за аренду (Определение Мосгорсуда от 23.10.2012 N 4г/8-9143/2012).
Поскольку объектом договора найма являлось жилое помещение, то в качестве способа восстановления нарушенного права арендатора может рассматриваться наем аналогичного жилого помещения. Поэтому проживание в гостинице нельзя признать адекватным и эквивалентным способом восстановления нарушенного права арендатора, соответствующие расходы не являются необходимыми и разумными (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 26.11.2012 N 33-3253, Постановление ФАС МО от 02.12.2013 N Ф05-14291/2013).
Кроме того, арендатор лишен права требовать возмещения убытков с собственника в ситуации, когда ограничение доступа в жилое помещение связано с его виновными действиями (например, непогашенные долги). Поскольку обязательство предоставить жилье для проживания носит встречный характер по отношению к обязанности оплатить его стоимость (ст. 328 ГК РФ), собственник вправе приостановить доступ к помещению, что исключает возможность для возложения на него убытков нанимателя.

Об определении подсудности 33-3853

По делу № 33-3853

Принято Пермским краевым судом

1. Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
2. председательствующего Гилевой М.Б.
3. и судей Киселевой Н.В., Нечаевой Н.А.
4. при секретаре Кармановой Ж.П.
5. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 25 апреля 2012 года дело по частной жалобе Казанцевой К.С. на Определение Индустриального районного суда г. Перми от 12 марта 2012 года, которым постановлено:
6. Гражданское дело по иску Администрации Кунгурского муниципального района к Казанцевой К.С. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка передать по подсудности в Кунгурский городской суд Пермского края.
7. Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Гилевой М.Б., судебная коллегия

8. Установила:

9. Администрация Кунгурского муниципального района обратилась в суд с иском к Казанцевой К.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ****, общей площадью 9700 кв. м, указав, что договор аренды заключен на срок 5 лет с 12.02.2010 года по 12.02.2015 года, ответчик в нарушение условий договора аренды не вносит арендную плату за земельный участок с 26.01.2011 года. За Казанцевой К.С. числиться задолженность, которая на 26.06.2011 года составляет 13 109 рублей 75 копеек. На основании п. 3.1 договора, с ответчика подлежит взысканию также пени в размере 2 775 рублей 25 копеек, общая сумма иска составляет 15 885 рублей. Земельный участок предоставлен ответчику для рекреационных целей, в настоящее время земельный участок покрыт зарослями, рекреационных работ не ведется, то есть земельный участок по целевому назначению Казанцевой К.С. не используется. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 15 885 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года № 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 98 кв.м.
10. Впоследствии администрацией Кунгурского муниципального района подано уточненное исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность на 26.10.2011 года по арендной плате в размере 7907 рублей 45 копеек и пени в размере 6696 рублей 17 копеек, в общей сумме 14603 рубля 62 копейки, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года № 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 9700 кв.м., расположенного по адресу: ****, обязав ответчика в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок администрации Кунгурского муниципального района по акту приема-передачи.
11. 30.12.2011 года истец вновь уточнил исковые требования указав, что просит взыскать с ответчика пени в размере 6 814 рублей 78 копеек, поскольку задолженность по арендной плате на 17.11.2011 года погашена в полном объеме, и расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года № 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 9700 кв.м., расположенного по адресу: ****, обязав ответчика в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок администрации Кунгурского муниципального района по акту приема-передачи.
12. Представитель администрации Кунгурского муниципального района на иске настаивал в части расторжения договора, не поддерживал требований о взыскании пени, поскольку пени, заявленные ранее, ответчиком уплачены в добровольном порядке.
13. Ответчик в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласилась.
14. Представитель ответчика с иском не согласен, просит в иске отказать, поскольку задолженность ответчиком по арендной плате и пени погашена, нарушение прав истца устранено, иных оснований для расторжения договора аренды не имеется.
15. Судом постановлено приведенное выше определение, об отмене которого просит в частной жалобе ответчик Казанцева К.С. указывая, что она не является собственником спорного земельного участка, не имеет вещных прав на него. Права истца на пользование, владение и распоряжение земельным участком также никем не оспариваются. Правоотношения по поводу пользования ею земельным участком, сложившиеся между ней и истцом, носят обязательственный характер - вытекают из договора аренды земли. Требование истца о расторжении договора аренды земли и возврате земельного участка по акту приема - передачи основано на договорных, обязательственных отношениях, не затрагивает спор о вещном праве на земельный участок и, соответственно, представляет способ защиты права не как требование устранения препятствий в пользовании земельным участком, а как требование прекращения арендных правоотношений.
16. Судебная коллегия не находит оснований к отмене определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в частной жалобе Казанцевой К.С.
17. В соответствии с ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду.
18. В силу ГПК РФ суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.
19. Положениями ГПК РФ установлено, что иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
20. Таким образом, ГПК РФ устанавливает исключительную подсудность исков о правах на земельные участки, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Такие иски предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилье и нежилые помещения, здания, строения), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, и выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанным с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.).
21. Следовательно, иски о любых правах на недвижимое имущество, по смыслу ГПК РФ, должны рассматриваться в суде по месту нахождения этого имущества.
22. Передавая дело по подсудности в Кунгурский городской суд Пермского края, суд первой инстанции исходил из того, что, заявляя требование о расторжении договора аренды и о возложении на ответчика обязанности вернуть земельный участок, истец ставит вопрос о прекращении права владения и пользования ответчиком спорным земельным участком, как объектом недвижимого имущества. При этом, судом установлено, что спорный земельный участок находится на территории Кунгурского района Пермского края. Судом обоснованно принято во внимание и то обстоятельство, что договор аренды, о расторжении которого заявлен иск. 07.12.2010 года прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю и возможное удовлетворение иска повлечет необходимость внесения изменений в государственный реестр регистрации прав. Исходя из чего, суд сделал правомерный вывод о неподсудности настоящего спора Индустриальному районному суду.
23. Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку он сделан с учетом предмета и оснований заявленных исковых требований и подтверждает правильное применение судом первой инстанции процессуальной нормы об исключительной подсудности возникшего спора.
24. Доводы частной жалобы на законность и обоснованность судебного постановления не влияют и его отмену не влекут, поскольку основаны на ошибочном толковании автором жалобы положений

В какой суд подавать исковое заявление?

Мы постараемся объяснить, в какой суд следует обращаться и стоит ли обращаться в суд вообще.

Итак, для того чтобы уяснить, куда следует обращаться, надо прежде всего ответить на следующие вопросы:

Во-первых, есть ли спор о праве? Спор о праве представляет собой сложный юридический состав. Спор о праве можно определить как формально признанное разногласие между субъектами гражданского права, возникшее по факту нарушения или оспаривания субъективных прав одной стороны гражданского правоотношения другой стороной, требующее урегулирования самими сторонами или разрешения судом.

Суды рассматривают дела бесспорного характера - такие, как дела особого производства или об установлении усыновления ребенка. Однако если нет спора между супругами, желающими развестись и не имеющими детей, то расторжение брака регистрирует ЗАГС. В суд идти незачем. Бесспорные факты может подтвердить также и нотариус, который, например, вправе удостоверить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа (п. 2 ст. 100 Семейного кодекса РФ).

Во-вторых, связан ли спор с предпринимательской деятельностью? Суды общей юрисдикции не рассматривают экономические споры и иные дела, отнесенные федеральными законами к ведению арбитражных судов (ч. 3 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса РФ). Спор носит экономический характер, если он возник из предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предпринимательской является деятельность:

Самостоятельная;

Осуществляемая на свой риск;

Направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг;

Которая ведется лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ).

В-третьих, если в споре участвует гражданин , то надо установить:

Обладает ли гражданин статусом индивидуального предпринимателя (подтверждается свидетельством о государственной регистрации);

Связан ли возникший спор с предпринимательской деятельностью (что выявляется путем выяснения цели, которую преследовал гражданин).

Например, если спор связан с хозяйственной деятельностью гражданина, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), то дело должно рассматриваться в арбитражном суде. Если же индивидуальный предприниматель планирует, например, расторгнуть брак, то в арбитраж идти незачем.

Если спор не носит экономического характера и не отнесен к исключительной компетенции арбитражных судов (ст. 33 Арбитражного процессуального кодекса РФ), то он будет подведомствен суду общей юрисдикции.

В-четвертых, наличие или отсутствие договора между сторонами может повлиять на подведомственность спора с этой точки зрения, если в нем оговорена возможность обращения в третейский суд.

Если речь идет об оспаривании правового акта, то подведомственность этого дела зависит от следующих обстоятельств:

Какой орган принял оспариваемый акт;

Каков характер этого акта - нормативный или ненормативный;

Кому адресован этот акт.

Для чего все это нужно? Прежде всего, о т ответов на эти вопросы зависит, следует ли вообще идти в суд. Далее рассмотрим, в какой суд нам следует обращаться. Итак:

Конституционный Суд РФ рассматривает дела о соответствии Конституции нормативных правовых актов самого высокого уровня (федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ, конституций республик и т.д. - см. ст. 125 Конституции РФ).

Арбитражные суды рассматривают вопросы о законности нормативных актов, затрагивающих права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и только при наличии специального указания в федеральном законе (ст. 29 АПК РФ). Причем только по заявлениям организаций и граждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей.

Суды общей юрисдикции рассматривают дела:

Об оспаривании нормативных правовых актов независимо от того, физическое или юридическое лицо обращается в суд, а также какие правоотношения регулирует оспариваемый нормативный правовой акт.

Разрешаемые в порядке приказного производства (ст. 122 ГПК РФ);

Возникающие из публичных правоотношений (ст. 245 ГПК РФ);

Особого производства (ст. 262 ГПК РФ);

О признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражных решений (гл. 45 ГПК РФ);

Об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов (гл. 46 , 47 ГПК РФ).

В свою очередь, система судов общей юрисдикции в Российской Федерации состоит из четырех звеньев:

- мировые судьи;

- районные суды;

- верховные суды республик, краевые, областные суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономного округа;

- Верховный Суд РФ.

К мировому судье следует обращаться со следующими делами (ч. 1 ст. 23 ГПК РФ):

О выдаче судебного приказа;

О расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях;

О разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей 50 000 руб.;

Иные возникающие из семейно-правовых отношений дела, за исключением дел:

Об оспаривании отцовства (материнства);

Об установлении отцовства;

О лишении родительских прав;

Об ограничении родительских прав;

Об усыновлении (удочерении) ребенка и других дел по спорам о детях;

О признании брака недействительным;

Дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей 50 000 руб.;

Дела об определении порядка пользования имуществом.

Также федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела.

Районные суды рассматривают по первой инстанции все гражданские дела, за исключением тех, которые специальными нормами отнесены к компетенции мировых судей, верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономного округа, Верховного Суда РФ, а также военных и иных специализированных судов. Также районные суды рассматривают дела об административных правонарушениях.

Если мировой судья на данном судебном участке отсутствует, то дела, отнесенные к его компетенции, рассматривает районный суд.

Если в одном и том же заявлении предъявлено несколько требований, связанных между собой, причем одно подлежит рассмотрению мировым судьей, а второе - районным судом, то все требования рассматриваются в районном суде (ч. 3 ст. 23 ГПК РФ).

Определиться, к какому именно мировому судье или в какой районный суд следует обращаться, помогут правила территориальной подсудности.

По общему правилу иск подается по месту жительства ответчика-гражданина или местонахождению ответчика-организации (ст. 28 ГПК РФ). Это правило применяется в том случае, если отсутствуют другие основания, исключения и т.д.

Место жительства гражданина - это место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Местонахождение ответчика-организации, являющегося юридическим лицом, определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). Указание на конкретный юридический адрес должно содержаться в учредительных документах юридического лица (см. п. 2 ст. 52 ГК РФ). Сведения о местонахождении юридического лица должны также содержаться в Едином государственном реестре юридических лиц, или ЕГРЮЛ (подп. "в" п. 1 ст. 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц"). Если ответчиком является государственный орган или орган местного самоуправления, то место его нахождения устанавливается на основании соответствующих правовых актов. Если в актах нет указания на местонахождение органа, то исходят из того, где он фактически находится.

В некоторых случаях закон позволяет истцу выбрать один из нескольких судов, указанных в законе (так называемая альтернативная подсудность):

Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или он не имеет места жительства в Российской Федерации, - иск подается по местонахождению его имущества или последнему известному месту жительства в Российской Федерации (п. 1 ст. 29 ГПК РФ);

Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен как по ее местонахождению, так и по месту нахождения ее филиала или представительства (ч. 2 ст. 29 ГПК РФ);

Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства (ч. 3 ст. 29 ГПК РФ). Что до исков лиц, с которых взыскиваются алименты, - они предъявляются по правилам общей подсудности;

Иски о расторжении брака могут предъявляться как по местожительству ответчика, так и по местожительству истца - если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным (ч. 4 ст. 29 ГПК РФ);

Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда (ч. 5 ст. 29 ГПК РФ);

Иски о восстановлении трудовых, пенсионных и жилищных прав, возврате имущества или его стоимости, связанные с возмещением убытков, причиненных гражданину незаконным осуждением, незаконным привлечением к уголовной ответственности, незаконным применением в качестве меры пресечения заключения под стражу, подписки о невыезде либо незаконным наложением административного наказания в виде ареста, могут предъявляться также в суд по месту жительства истца (ч. 6 ст. 29 ГПК РФ);

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ);

Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна (ч. 8 ст. 29 ГПК РФ);

Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора (ч. 9 ст. 29 ГПК РФ);

Дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего: в указанных случаях заявление может быть подано гражданином в суд также по месту его жительства (абз. 1 ч. 2 ст. 254 ГПК РФ).

Выбор в вышеописанных случаях принадлежит истцу.

В некоторых иных случаях иск должен быть рассмотрен в одном-единственном суде:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Если спорный объект находится на территории нескольких судов, то, скорее всего, истец вправе обратиться с иском в любой из этих судов;

Иски об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения арестованного имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ);

Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства (ч. 2 ст. 30 ГПК РФ). Даже если иск предъявлен к исполнителю завещания, его подсудность определяется местом открытия наследства, а не местожительством исполнителя завещания;

Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия (ч. 3 ст. 30 ГПК РФ);

Заявление об оспаривании нормативных правовых актов подается в суд по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, принявших нормативный правовой акт (ч. 4 ст. 251 ГПК РФ);

Отказ в разрешении на выезд из Российской Федерации в связи с тем, что заявитель осведомлен о сведениях, составляющих государственную тайну, оспаривается в соответствующем верховном суде республики, краевом, областном суде, суде города федерального значения, суде автономной области, суде автономного округа по месту принятия решения об оставлении просьбы о выезде без удовлетворения (абз. 2 ч. 2 ст. 254 ГПК РФ);

Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по местожительству заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 266 ГПК РФ);

Заявление об усыновлении или удочерении подается гражданами Российской Федерации, желающими усыновить ребенка, в районный суд по месту жительства или месту нахождения усыновляемого ребенка (ч. 1 ст. 269 ГПК РФ);

Граждане Российской Федерации, постоянно проживающие за пределами территории Российской Федерации, иностранные граждане или лица без гражданства, желающие усыновить ребенка, являющегося гражданином Российской Федерации, подают заявление об усыновлении соответственно в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа по месту жительства или месту нахождения усыновляемого ребенка (ч. 2 ст. 269 ГПК РФ);

Заявление об ограничении гражданина в дееспособности, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами подается в суд по месту жительства данного гражданина, а если гражданин помещен в психиатрическое или психоневрологическое учреждение - по месту нахождения этого учреждения (ч. 4 ст. 281 ГПК РФ);

Заявление несовершеннолетнего, достигшего возраста 16 лет, об объявлении его полностью дееспособным подается в суд по месту его жительства (см. ч. 1 ст. 287 ГПК РФ);

Заявление о признании движимой вещи бесхозяйной подается в суд лицом, вступившим во владение ею, по месту жительства или месту нахождения заявителя (абз. 1 ч. 1 ст. 290 ГПК РФ);

Заявление о признании движимой вещи, изъятой федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, бесхозяйной подается в суд финансовым органом по месту нахождения этой вещи (абз. 2 ч. 1 ст. 290 ГПК РФ);

Заявление о признании недействительными утраченных ценной бумаги на предъявителя или ордерной ценной бумаги и о восстановлении прав по ним подается в суд по месту нахождения лица, выдавшего документ, по которому должно быть произведено исполнение (ч. 3 ст. 294 ГПК РФ);

Заявление представителя психиатрического стационара о принудительной госпитализации или о продлении срока принудительной госпитализации гражданина, страдающего психическим расстройством, подается в суд по месту нахождения психиатрического стационара, в который помещен гражданин (ч. 1 ст. 302 ГПК РФ);

Заявление врача-психиатра о принудительном психиатрическом освидетельствовании гражданина подается в суд по месту жительства гражданина (ст. 306 ГПК РФ);

Заявление о внесении исправлений или изменений в запись акта гражданского состояния подается в суд по месту жительства заявителя (ч. 2 ст. 307 ГПК);

Заявление заинтересованного лица, считающего неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, подается в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий (абз. 1 ч. 1 ст. 310 ГПК);

Заявление о восстановлении утраченного судебного производства подается в суд, принявший решение по существу спора или вынесший определение о прекращении судебного производства по делу (ч. 1 ст. 314 ГПК РФ);

Жалоба на действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности судебный пристав-исполнитель (ст. 441 ГПК РФ).

В некоторых случаях подсудность определяется местом рассмотрения другого дела (так называемая подсудность по связи дел):

Иск к нескольким ответчикам, проживающим или находящимся в разных местах, предъявляется в суд по месту жительства или месту нахождения одного из ответчиков по выбору истца (ч. 1 ст. 31 ГПК РФ);

Встречный иск предъявляется в суд по месту рассмотрения первоначального иска (ч. 2 ст. 31 ГПК РФ);

Иски третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, предъявляются в суд, рассматривающий первоначальный иск (это правило вытекает из смысла самого института третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора).

Чашин А.Н.,
гл. редактор

Определение подсудности по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, как правило, не представляет затруднений ни для сторон, ни тем более для профессиональных юристов.

Как известно, подсудность – относимость дела, подведомственного суду, к ведению определенного суда.

При определении подсудности определяется компетенция конкретного судебного органа на рассмотрение определенного гражданского дела по одной из инстанций.

Нормативное закрепление правил определения подсудности необходимо для того, чтобы определить, какое именно судебное учреждение наделено полномочиями по рассмотрению конкретного гражданского дела. При определении подсудности между собой конкурируют: суды общей юрисдикции, мировые судьи, арбитражные суды, военные суды, Конституционный суд Российской Федерации и конституционные (уставные) суды субъектов Федерации.

Виды подсудности:
– функциональная – распределение компетенции между судами, рассматривающими дело по разным инстанциям;
– родовая (предметная) – распределение компетенции между судами первой инстанции различных звеньев системы судов;
– территориальная (местная, пространственная) – распределение компетенции между судами первой инстанции, относящимися к одному звену в зависимости от территориальной привязки материально-правового спора или существа жалобы.

Каждый определенный суд вправе рассмотреть только то гражданское дело, которое подсудно именно ему, и не вправе принимать к рассмотрению дела, подсудные другим судам даже в случае соблюдения правил подведомственности.

Определить подсудность гражданского дела на практике означает фактически одновременно определить все три ее вида: функциональную, родовую и территориальную подсудность. Если конкретный судебный орган не удовлетворяет условиям хотя бы одного из видов подсудности, то он не может принять заявление к своему производству.

Территориальная подсудность, в свою очередь, не является однородным процессуальным правилом. Она бывает общая, исключительная, альтернативная, по связи дел, договорная.

Общая подсудность – это когда иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика, а к организации – по месту ее нахождения.

Альтернативная подсудность – это когда выбор между несколькими альтернативными судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству, за исключением дел, подсудных ВС РФ, ВС субъекта РФ и дел исключительной подсудности.

Здесь будет иметь место договорная подсудность.

Правила о подсудности по связи дел следующие. Иск к нескольким ответчикам, проживающим или находящимся в разных местах, предъявляется в суд по месту жительства или месту нахождения одного из ответчиков по выбору истца. Встречный иск предъявляется в суд по месту рассмотрения первоначального иска. Гражданский иск, вытекающий из уголовного дела, если он не был предъявлен или не был разрешен при производстве уголовного дела, предъявляется для рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства по правилам подсудности, установленным ГПК РФ.

И вот мы добрались до исключительной подсудности. Иски о правах на объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.

Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.

Сложным моментом представляется выбор между общей и исключительной подсудностью по спорам о пользовании жилыми помещениями (например, о вселении, обжаловании незаконного выселения и т. п.).

Формулировки ч. 1 ст. 30 ГПК РФ довольно размыты, что зачастую ведет к неверному выбору подсудности: общей вместо исключительной.

Статья 30 ГПК РФ содержит положения об исключительной подсудности.

Указанная статья закрепляет процессуальную норму, являющуюся специальной по отношению к ст. 28 того же Кодекса, определяющей территориальную подсудность по месту жительства или нахождения ответчика.

Согласно ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на жилые помещения предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Таким образом, иски о правах на жилые помещения подлежат рассмотрению судами с учетом положений об исключительной подсудности.

Любые могущие возникнуть у суда или сторон доводы либо сомнения относительно того обстоятельства, является ли предмет заявленного иска правом на жилое помещение, должны быть рассмотрены и устранены с учетом следующих положений законодательства и сложившейся судебной практики.

Так, в п. 9 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 г.(1) разъясняется, что в ГПК РФ конкретно не указано, о защите каких именно прав на недвижимое имущество подлежат предъявлению иски по правилам исключительной подсудности, следовательно, данная подсудность установлена для исков о любых правах на перечисленное в указанной правовой норме недвижимое имущество.

(1) Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2008. – № 2.

Пункт 1 ст. 228 ГК РФ перечисляет следующие виды прав на жилое помещение: владения, пользования и распоряжения.

Аналогичное разъяснение дается в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 7 апреля 2004 г. за четвертый квартал 2003 г.(1) В этом Обзоре (вопрос 3) говорится следующее: исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, в том числе о праве пользования им, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанным с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т. п.). Таким образом, иски о любых правах на недвижимое имущество на основании ч. 1 ст. 30 ГПК РФ должны рассматриваться в суде по месту нахождения этого имущества.

Когда предметом судебного спора является право пользования жилым помещением проживающим в нем лицом, территориальная подсудность должна быть определена с применением положений ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.

Требования о вселении в жилое помещение также содержат признаки исключительной подсудности. В качестве примеров сложившейся судебной практики о применении исключительной подсудности по делам о вселении можно привести:
– определение Московского городского суда от 26 апреля 2012 г. по делу № 33-10712/12;
– определение Московского городского суда от 12 декабря 2011 г. по делу № 33-40890;
– определение Московского городского суда от 18 октября 2011 г. по делу № 33-33696.

Поэтому иски о признании выселения из жилого помещения незаконным, вселении в жилое помещение подлежат рассмотрению по исключительной подсудности.

(1) Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2004. – № 7.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2012 по делу N А32-41980/2011 Требование: О взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка. Обстоятельства: Истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды. Решение: Дело передано по подсудности для рассмотрения по существу, поскольку исходя из закрепленных в АПК РФ правил определения подсудности иск должен быть подан по местонахождению ответчика. В договоре стороны не предусмотрели иной (отличный от общего) порядок разрешения споров.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 2305011360, ОГРН 1022301070230) - Заборовского Е.С. (доверенность от 11.03.2012), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Граунд" (ИНН 7733604006, ОГРН 5077746562560), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 по делу N А32-41980/2011 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.), установил следующее.

Взыскать с общества 119 146 рублей 75 копеек задолженности по арендной плате и 8663 рубля 36 копеек пени;

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.03.2008 N 4100003373.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды земельного участка от 24.03.2008 N 4100003373.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2012 (судья Савин Р.Ю.) иск удовлетворен. С общества в пользу администрации взыскано 119 146 рублей 75 копеек задолженности и 8663 рубля 36 копеек пени. Суд расторг договор аренды земельного участка от 24.03.2008 N 4100003373. В доход федерального бюджета с общества взыскано 8834 рубля 30 копеек государственной пошлины.

Суд установил, что по договору от 24.03.2008 N 4100003373 обществу для размещения многоквартирного жилого дома передан земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:0362 площадью 2300 кв. м, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, в 10 м на север от землепользования N 153 по ул. Ленина. Доказательства внесения арендной платы за 2 - 4 кварталы 2011 года общество не представило, доводы администрации о невыполнении договорных обязательств не опровергло (пункт 2 статьи 41 , статья 65 , пункт 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Поэтому суд признал доказанным факт неисполнения обществом обязанности по внесению арендных платежей и удовлетворил требования администрации о взыскании задолженности и пени на основании статей 309 , 330 , 606 , 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет неустойки (в сумме 8834 рубля 30 копеек) судом проверен и признан верным. При разрешении требования о расторжении договора аренды суд исходил из установленных обстоятельств (неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы) и соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора (статьи 450 , 452 , 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Государственная пошлина по иску на основании норм статьи 110 Кодекса взыскана с ответчика (л. д. 45).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 решение от 28.04.2012 отменено. Дело передано по подсудности в Арбитражный суд Липецкой области для рассмотрения по существу.

Апелляционный суд исходил из закрепленных в Кодексе правил определения подсудности (статьи 35 - 38), в соответствии с которыми иск (за установленными изъятиями) подается по месту нахождения (жительства) ответчика. Материалы дела подтверждают, что местом нахождения общества является г. Липецк, ул. Механизаторов, 3 Б. Доказательства расположения в Краснодарском крае структурного подразделения ответчика не представлены. Отсутствуют в деле и доказательства, свидетельствующие о возможности изменения общей (территориальной) подсудности. В договоре аренды от 24.03.2008 N 4100003373 (пункт 6.1) стороны не предусмотрели иной (отличный от общего) порядок разрешения споров. Таким образом, дело подсудно Арбитражному суду Липецкой области. Следовательно, спор рассмотрен Арбитражным судом Краснодарского края с нарушением правил подсудности. С учетом правовых подходов, содержащихся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2009 N 144-О-П, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены решения от 28.04.2012 применительно к части 3 статьи 270 Кодекса и передаче дела по подсудности на основании пункта 3 части 2 статьи 39 Кодекса (л. д. 97).

Администрация обжаловала апелляционное постановление от 26.06.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 28.04.2012 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм процессуального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Администрация полагает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования. Расчет арендной платы произведен в соответствии с действующими в спорный период муниципальными правовыми актами. На предложение о расторжении договора от 24.08.2011 ответчик не отреагировал, задолженность по арендной плате не погасил. Досудебный порядок расторжения договора органом местного самоуправления соблюден. Предоставленный в аренду земельный участок не входит в зоны горно-санитарной охраны краевого курорта (постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.07.2011 N 771 "Об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны курорта краевого значения Горячий Ключ в Краснодарском крае"). Поэтому орган местного самоуправления правомерно распорядился земельным участком с кадастровым номером 23:41:1005001:0362, предоставив его в аренду обществу. Отменяя решение и направляя дело в Арбитражный суд Липецкой области, апелляционный суд не учел, что ответчик на территории г. Горячий Ключ имеет зарегистрированный в установленном порядке филиал. В подтверждение этого администрация представила (при обращении с иском) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) от 02.11.2011. Следовательно, иск предъявлен администрацией по месту нахождения филиала общества с соблюдением правил подсудности (часть 5 статьи 36 Кодекса). Кроме того, наряду с требованием о взыскании денежных средств, администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды, подлежащего государственной регистрации. Расторжение такого договора также подлежит государственной регистрации. Поэтому такой иск следует рассматривать по месту нахождения имущества (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество"; далее - постановление от 12.10.2006 N 54). В случае совместного заявления нескольких требований, одно из которых относится к исключительной подсудности, все требования рассматриваются по месту рассмотрения требования, относящегося к исключительной подсудности.

От общества отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию постановление апелляционной инстанции отменить, решение от 28.04.2012 оставить в силе.

Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд кассационной инстанции не направило.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Администрацией в Арбитражный суд Краснодарского края подан иск о взыскании с общества 119 146 рублей 75 копеек задолженности по арендной плате и 8663 рублей 36 копеек пени, а также расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2008 N 4100003373. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым последнему для размещения многоквартирного жилого дома предоставлен участок площадью 2300 кв. м с кадастровым номером 23:41:1005001:0362. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции из доказанности администрацией (арендодателем) ненадлежащего исполнения обществом (арендатором) договорных обязательств, а также соблюдения органом местного самоуправления досудебного порядка расторжения договора аренды от 24.03.2008 N 4100003373.

Как видно из материалов дела, установил апелляционный суд и не оспаривается участниками спора, общество зарегистрировано в г. Липецке (ул. Механизаторов, 3 Б).

Подведомственные арбитражным судам дела между судами одного уровня разграничивает институт территориальной подсудности.

По общему правилу территориальной подсудности, закрепленному в статье 35 Кодекса, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Поскольку ответчик по делу (общество) зарегистрировано в г. Липецке, по общему правилу территориальной подсудности настоящее дело подсудно Арбитражному суду Липецкой области.

В процессуальном законодательстве (статья 36 Кодекса) также закреплено правило об альтернативной территориальной подсудности, когда истец по своему выбору вправе обратиться в иной арбитражный суд.

Часть 5 статьи 36 Кодекса предусматривает, что иск к юридическому лицу, вытекающий из деятельности его филиала, представительства, расположенных вне места нахождения юридического лица, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения юридического лица или его филиала, представительства.

Место нахождения обособленного подразделения юридического лица определяется в соответствии с учредительными документами юридического лица, в которых должны быть указаны сведения об имеющихся у него филиалах или представительствах, в том числе и адреса их места нахождения.

Часть 5 статьи 5 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" предусматривает, что устав общества должен содержать сведения о его филиалах и представительствах. Сообщения об изменениях в уставе общества сведений о филиалах и представительствах представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц. Указанные изменения в уставе общества вступают в силу для третьих лиц с момента уведомления о таких изменениях органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

В подпункте "н" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" закреплено, что сведения о юридическом лице, в том числе сведения о его филиалах и представительствах содержатся в ЕГРЮЛ.

Уведомление по форме N Р13002 (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 N 439), на основании которого в ЕГРЮЛ вносятся сведения о филиале юридического лица, предусматривает указание адреса (места расположения) филиала. Такие сведения включают в себя почтовый индекс, наименование субъекта Российской Федерации, района, города, населенного пункта, улицы (проспекта, переулка и т.д.), номер дома, номер корпуса (строения), номер квартиры (офиса).

В кассационной жалобе администрация ссылается на наличие у общества в г. Горячий Ключ филиала, в подтверждение чего представила выписку из ЕГРЮЛ от 02.11.2011 (л. д. 25 - 33). Однако данная выписка не содержит необходимых сведений о месте нахождения филиала, поэтому не может достоверно свидетельствовать о наличии на территории Краснодарского края обособленного структурного подразделения ответчика. Какие-либо иные доказательства (положение о филиале, указание его в учредительных документах общества), подтверждающие наличие обособленного структурного подразделения ответчика, расположенного в Краснодарском крае, в дело не представлены.

Кроме того, часть 5 статьи 36 Кодекса определяет подсудность иска по месту нахождения филиала, вытекающего из деятельности филиала юридического лица. В случае предъявления такого иска по правилам альтернативной подсудности истец должен привести в исковом заявлении обоснование того, что требования к ответчику (юридическому лицу) вытекают именно из деятельности его филиала (представительства). Если это обстоятельство отсутствует, то иск к юридическому лицу может быть предъявлен только по общему правилу подсудности.

Из содержания договора аренды земельного участка от 24.03.2008 N 4100003373 следует, что он заключен юридическим лицом (в лице генерального директора общества Шевелева А.Е.). В качестве места нахождения арендатора земельного участка указан адрес: г. Липецк, ул. Механизаторов, 3 Б (пункт 12 договора). Администрация, ссылаясь в кассационной жалобе на предъявление иска по правилам альтернативной подсудности (часть 5 статьи 36 Кодекса) не приводит (не приводила ранее в судах первой и апелляционной инстанций) обстоятельств, свидетельствующих о том, что заявленный иск вытекает именно из деятельности филиала общества.

Поэтому довод органа местного самоуправления о предъявлении иска по правилам части 5 статьи 36 Кодекса не может быть признан обоснованным.

Согласно статье 37 Кодекса подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

При толковании пункта 6.1 договора аренды от 24.03.2008 N 4100003373 (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) апелляционный суд установил, что стороны предусмотрели общий порядок разрешения споров. Доказательства, свидетельствующие о возможности изменения общей территориальной подсудности, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 39 Кодекса арбитражный суд передает дело на рассмотрение другого арбитражного суда того же уровня в случае, если при рассмотрении дела в суде выяснилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

В части 3 статьи 270 Кодекса предусмотрено, что нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Установив факт рассмотрения Арбитражным судом Краснодарского края дела N А32-41980/2011 с нарушением правил подсудности, апелляционный суд отменил решение от 28.04.2012 и передал дело для рассмотрения в Арбитражный суд Липецкой области. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости отмены решения основаны на правильном применении норм процессуального права (пункт 3 части 2 статьи 39 , часть 3 статьи 270 Кодекса) и учитывает правовые позиции, сформулированные в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2009 N 144-О-П.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы администрации об исключительной подсудности настоящего дела (часть 1 статьи 38 Кодекса) несостоятелен.