Целевое назначение земель в рф. Категории земель в рф и виды разрешенного использования

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

• сельскохозяйственного назначения;
• поселений;
• промышленного и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Земли сельхозназначения

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

• сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
• крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
• крупные города (250 тыс. - 1 млн. чел.);
• большие города (100–250 тыс. чел.);
• средние города (50–100 тыс. чел.);
• малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
• крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
• большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
• средние сельские поселения (200–1000 чел.);
• малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них - наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

• Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
• органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
• органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Вид разрешённого использования земли

• индивидуальное жилищное строительство - ИЖС,
• личное подсобное хозяйство - ЛПХ,
• дачное строительство,
• дачное хозяйство,
• сельскохозяйственное производство,
• фермерское хозяйство,
• крестьянско-фермерское хозяйство,
• сельское хозяйство,
• малоэтажное жилищное строительство,
• сельскохозяйственное использование,
• жилищное строительство,
• жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства - во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню .

Садоводства (СНК, СНП, СПК)
Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.
Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.
Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства
В соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Земельным законодательством России установлено разделение всех земель Российской Федерации на определенные категории.

В Российской федерации существуют 7 (семь) категорий земель:

1 . В составе земельного фонда важнейшее место занимают земли сельскохозяйственного назначения, используемые для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Из которых особо необходимо выделять сельскохозяйственные угодья. Их самый характерный признак - почвенное плодородие; без него эффективное сельскохозяйственное производство невозмож­но. Эти земли находятся в собственности, владении или пользовании граждан, кооперативов, различного рода сельско­хозяйственных предприятий, учреждений и организаций (науч­но-исследовательских, учебно-опытных, подсобных сельских хо­зяйств, межхозяйственных предприятий и организаций).

Сельскохозяйственные земли находятся под особой защитой государства; использование их не по назначению возможно лишь в, исключительных случаях, оговоренных законодательст­вом.

2. Земли населенных пунктов представлены территориями городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов. Они ограничиваются пределами черты населенного пункта, которая отделяет их от земель, других категорий. Главное назначение этих земель - обслуживание нужд насе­ленных пунктов и проживающего в них населения; находятся они в ведении соответствующих администраций. Согласно земельному законодательству, они выделяются из состав прежних землепользований; их границы устанавливаются в порядке землеустройства.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны иного специального назначения составляют участки предприя­тий, учреждений и организаций, осуществляющих соответствующую деятельность (заводы, фабрики, рудники, шахты, авто­мобильные и железные дороги, войсковые части и так далее). Плодородие земель этой категории не имеет существенного значения, важны лишь их геологические и архитектурно-планировочные качества.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов - включают территории заповедников, национальных, дендрологи­ческих и мемориальных парков, ботанических садов, заказников (за исключением охотничьих), памятников природы и архео­логии, курортов, а также другие земельные участки, облада­ющие природными лечебными и иными факторами, которые полностью или частично изъяты из хозяйственного оборота.Они характери­зуются строго целевым режимом использования.

5. Земли лесного фонда находятся в собственности, владении и пользовании граждан, лесохозяйственных и иных предприя­тий, учреждений и организаций. Они заняты древесно-кустарниковой растительностью или не покрыты лесом, но предо­ставлены для нужд лесного хозяйства и лесной промышлен­ности.

6. Земли водного фонда включают территории, занятые водо­емами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода по берегам водоемов, магистральных межхозяй­ственных каналов и коллекторов.

7. Земли запаса представлены территориями, которые по разным причинам не переданы в собственность, владение, пользование или аренду гражданам, кооперативам, предприяти­ям, учреждениям, организациям. Они обычно характеризуются удаленностью, низким качеством, малым плодородием.

При межотраслевом распределении земель преимущество от­дается тем производителям и предприятиям, которые наиболее полно используют их биоклиматический потенциал и плодородие. Такой отраслью, прежде всего, является сельское хозяйство, поэтому законодательством предусмотрено первоочередное предо­ставление плодородных земель для сельскохозяйственных целей.

Земельные угодья - это участки земли, систематически используемые или пригодные к использованию для определен­ных хозяйственных целей и различающиеся по своим естественно-историческим признакам.

Классификация угодий ведется, в основном, по двум направлениям. Прежде всего, выделяют с.-х. угодья.

К ним относятся:

Многолетние насаждения,

Сенокосы,

Пастбища.

Отдельно учитываются другие виды угодий (Несельскохозяйственные):

Лесные площади,

Древесно-кустарниковые насаждения,

Под водой,

Занятые дорогами и прогонами, постройками, дворами, улицами, площадями и прочими землями, не используемыми в сельском хозяйстве.

К пашне относятся земельные участки, систематически обрабатываемые и используемые под посевы с.-х. культур. Междурядья садов и других многолетних насаждений, временно используемые под посевы с.-х. культур в площадь пашни не включаются, а учитываются в составе многолетних насаждений.

К многолетним насаждениям относятся земельные участки занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми насаждениями, способными давать урожай. В общей их площади отдельно учитываются площади садов, виноградников, ягодников плодопитомников. Площади, занятые дорогами и лесными полосами, в состав многолетних насаждений не входят и учитываются в соответствующих видах угодий.

Залежами считаются земли, которые ранее вспахивались, но более года не используются для посева с.-х. культур и не подготовлены под пар.

К сенокосам относятся участки пашни, покрытые многолетней травяной растительностью, систематически используемые под сенокос.

В зависимости от естественных свойств подразделяются на заливные, суходольные и заболоченные. Из общей площади заливных и суходольных сенокосов выделяют улучшенные сенокосы. В зависимости от объема и характера проведенных мероприятий они подразделяются на сенокосы коренного и поверхностного улучшения.

Пастбищами называют земли, покрытые многолетней растительностью и систематически используемые для выпаса скота, не пригодные для сенокошения и не являющиеся залежью. Кроме того, в составе пастбищ учитываются площади подкормочных и карантинных площадок, а так же участки скотопрогонов, где животные могут собирать корм.

Пастбища подразделяются на суходольные и заболоченные. Из суходольных отдельно выделяются долголетние пастбища.

Лесные площади – участки покрытые лесом, включая лесные культуры, редины, вырубки, гари и погубленные лесные насаждения, необлесившиеся лесосеки, прогалины, пустыри, лесные питомники

Среди древесно-кустарниковых насаждений отдельно учитывают: участки,не входящие в Государственный лесной фонд, занятые полезащитными лесными полосами или озеленительными древесно-кустарниковыми насаждениями, деревьями или группами деревьев на землях с.-х. предприятий; защитными насаждениями на полосах отвода автомобильных и железных дорог и каналов; озеленительные насаждения в городах и населенных пунктах; деревья на приусадебных и дачных участках.

К лесным полосам относят:

Полезащитные лесные полосы для предотвращения эрозии почв;

Садозащитные полосы;

Приовражные и прибалочные лесные полосы;

Овражные насаждения;

Прибрежные лесные насаждения;

Защитные лесные насаждения на песках, с целью защиты от эрозии.

Болота – избыточно увлажненные участки земли с наличием на поверхности разложившихся остатков в виде торфа. Различают: верховые болота, переходные болота и низинные болота. Переходные болота занимают промежуточное положение между верховыми и низинными, увлажняемые как за счет атмосферных осадков, так и за счет грунтовых вод.

Земли под водой – земли занятые естественными и искусственными водоемами. Отдельно учитываются земли занятые реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами и другими искусственными водоемами.

К нарушенным относятся земли почвенный покров которых был поврежден или полностью уничтожен при разработке полезных ископаемых, проведении геологоразведочных, строительных и других работ.

Среди «прочих» земель , не используемых в сельском хозяйстве, выделяют:

Развеваемые пески, лишенные растительности;

Ледники;

Земли, занятые оползнями, осыпями, глинистыми и бенистыми поверхностями и галечниками;

Другие неиспользуемые земли.

Российским законодательством предусмотрено создание на землях сельскохозяйственного назначения фон­дов перераспределения земель, в состав которых включаются участки, оставшиеся после бесплатной передачи земель работникам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ (в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий).

Эти участки подлежат продаже по конкурсу (при наличии нескольких претендентов) или передаче в аренду с правом последующего выкупа. Они являются резервом для расширения существующих или формирования новых крестьянских (фермер­ских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов.

Управление земельным фондом осуществляется органами местной администрации в соответствии с их компетенцией, на основе Конституции РФ и земельного законодательства.

Глав­ные функции по распоряжению землей возложены на сельские, поселковые и районные (городские) администрации. Гражданам, имеющим в собственности земельные участки, предоставлено право продавать их, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и в аренду, обменивать.

Приобретение и продажа земельных участков осуществляются с обязательным оформлением сделок в учреждениях Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

На органы Росреестра и подведомственные им предприятия возложены определённые функции по управлению земельными ресурсами. Они организуют работы по государственному кадастровому учёту земель, мониторингу земель, подготовке и реализации схем использования и охраны земельных ресурсов, схем и проектов землеустройства, по проведению противоэрозионных и иных мероприятий. Указанные предприятия проводят также съемку и картографирование земель, почвенные, геоботанические и другие обследования.

В управлении земельным фондом принимают участие государственные органы по охране природы и рациональному природопользованию, которые несут ответственность за комп­лексную природоохранную деятельность.

Земельное законодательство разграничивает правомочия пред­ставительных органов и администраций разных уровней по регулированию земельных отношений, землевладения и земле­пользования.

В компетенцию местных органов власти входят: предоставление и изъятие земель, взимание платы за землю, контроль за использованием и охраной земель.

Субъекты Федерации осуществляют разработку актов земельного законо­дательства, единых принципов платы за землю, программ рационального использования земель, повышения плодородия почв и охраны земельных ресурсов, организуют проведение землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель.

В компетенцию федеральных властей переданы наиболее общие земельные проблемы. Для решения некоторых из них требуется договоренность с республиками, краями, областями, автоном­ными образованиями. Действует также принцип согласования органами более высокого уровня своих решений по земельным вопросам с нижестоящими.

Задачи управления земельным фондом России предполагают выполнение на государственном уровне действий, которые затрагивают интересы всех или нескольких республик, краев и областей, в том числе:

Предоставление земель для федеральных нужд;

Разработка земельных программ, механизма рационального землевладения, землепользования и регулирования земельных отношений;

Правовое обеспечение использования и охраны земель на основе развития соответствующего законодательства;

Установление порядка ведения земельного кадастра, единых принципов платы за землю, осуществления мероприятий по созданию информационной базы землевладения и землепользо­вания;

Установление основных положений системы землеустройства;

Осуществление мониторинга и контроля за использованием и охраной земель.

Перечисленные мероприятия формируют и развивают новый земельный строй и прямо направлены на обеспечение земель­ной реформы.

Понятие целевого назначения земель подразумевает под собой распределение участков по различным категориям с установкой индивидуального правового режима для каждой из них. Это необходимо для продуктивного использования земельных ресурсов, для сохранения благоприятной экологической обстановки как для людей, так и для представителей флоры и фауны.

Полномочиями в сфере перераспределения участков и выделения их в какую-либо категорию обладают соответствующие исполнительные органы и их региональные управления. В некоторых отраслях применяются нормы международного права, стоящие выше федеральных нормативов.

Правовое регулирование по целевому назначению применяется для:

• определения категории земель;
• их перевода из одной категории в другую;
• выдачи разрешительной документации;
• ограничения конкретной деятельностью в области землепользования.

Состав земель в РФ

Перевод земель из одной категории в другую производится теми службами, в компетенции которых находится рассматриваемая территория. Например, выделение участка под заповедник осуществляется на заседании парламента, а передача определенной территории под землепользование в районном поселении решается местным муниципалитетом. Отличие в управлении зависит от категории участка и формы его использования.

Согласно ЗК РФ определены следующие категории земель и вид разрешенного использования :

• Земли сельхозназначения. Применяются для ведения сельскохозяйственной деятельности и передаются на длительную аренду заинтересованным лицам.
• Территории запаса. Они находятся в ведении федеральных и региональных властей и не могут быть предоставлены в пользование до момента их отнесения к какому-либо другому виду.
• Земли населенных пунктов . Территория, предназначенная для заселения людей, а также необходимая для функционирования и развития инфраструктуры. Сюда включаются жилые постройки, объекты инфраструктуры, производства, места для обучения, досуга и других нужд.
• Земли водного фонда. Эти территории преимущественно покрыты водами, за исключением территорий, зарезервированных для дальнейшего их затопления с целью образования искусственных водоемов.
• Земли лесного фонда . Территории, покрытые лесами и предназначенные для ведения лесного хозяйства.
• Территории специального назначения. Участки, используемые для различных промышленных, военных или иных целей.
• Земли особого назначения и охраны. Определенные земли, выделенные под охрану природы или культурных памятников. К таким территориям причислены, в частности, лечебно-оздоровительные объекты.
• Фонд распределения земель . Комплекс участков, который находится в ведении государственного органа, перераспределяющего его между физическими и юридическими лицами для различной сельскохозяйственной деятельности.

Использование земель в РФ

Для совершения определенных действий по землепользованию из числа разрешенных законодательными актами, получать разрешение не нужно. Если превышены оговоренные полномочия – необходимо перевести территорию в другую категорию, где конкретные мероприятия по землепользованию будут оговорены отдельно. Например, в природоохранной зоне нельзя построить промышленный объект, до момента выделения определенной территории для этих нужд.

В зависимости от принадлежности земли, полномочия на регулирование земельных вопросов распределяются следующим образом:

• – Правительство РФ.
• – орган исполнительной власти субъекта РФ.
• - орган местного самоуправления.

Правовое деление земель, на которых проживает малочисленный этнос, может быть произведено с учетом мнения этой группы.

Перевод земельных участков из одной категории в другую

Перевод земельных участков из одной категории в другую производится в отношении территорий населенных пунктов. Иные участки могут поменять свой статус только при принятии соответствующего закона федерального или регионального значения. Исключением являются земли из специального фонда , распределяемые для развития сельских хозяйств.

Перевод территорий осуществляется путем образования и отмены соответствующих границ, отделяющих иные территории от указанной. Такая процедура осуществляется заинтересованным лицом при подаче ходатайства в уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

Согласно ходатайству в течение 2-3 месяцев выдается акт на участок, где указывается конкретная категория территории. На основании выданной документации и в течение 5 дней с момента принятия решения, государственное ведомство самостоятельно отправляет правоустанавливающие бумаги в РосРеестр для присвоения кадастрового номера . С момента регистрации перевод земель считается осуществленным.

Заключение

Категории земель России устанавливаются ЗК РФ. Порядок образования, перераспределения, выделения таких территорий производится согласно основному закону или отдельным нормативам, регулирующим отдельную категорию. В настоящее время установлены следующие категории земель:

• сельскохозяйственные;
• населенных пунктов;
• специального назначения;
• особо охраняемые;
• земли запаса;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по категориям земель в РФ

Вопрос: Добрый день. Меня зовут Анатолий. Как мне можно выделить земельный участок на территории пустыря, находящегося в черте населенного пункта?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий. Согласно образование земельного участка в черте населенного пункта осуществляется на основании норм ФЗ № 190 от 29.12.04 г . Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления и оформить ходатайство по предоставленному образцу.

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

3. В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Комментарий к статье 7 Земельного Кодекса РФ

1. Земли в Российской Федерации (российский земельный фонд) внутренне неоднородны, состоят из различных видов земель, имеющих определенное экономическое, хозяйственное назначение (целевое назначение). Целевое назначение земель является основным признаком классификации единого земельного фонда РФ. Не случайно в качестве основного принципа земельного законодательства в подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК названо деление земель по целевому назначению на категории. Категория земель объединяет земли, земельные угодья по юридически значимому признаку. Таким признаком законодатель называет целевое назначение земель.

В комментируемой статье проведено разграничение земель на 7 категорий по целевому назначению (исключение составляют земли запаса, так как они целевого назначения не имеют). Наибольший удельный вес в составе земель Российской Федерации составляют земли лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и земли запаса.

Отношения по использованию, охране каждой категории земель регулируются специальными нормами ЗК, содержащимися в статьях глав XIV - XVIII (см. комментарий к ним), а также иными нормативными актами (ВК, ЛК, ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель и др.). Каждая категория земель предназначена для определенных целей, и использование земель должно осуществляться с учетом того предназначения, которое законодатель определил в правовых нормах для данной категории. Например, земли лесного и водного фондов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения не предназначены для строительства жилых домов, соответственно, для использования их под строительство таких объектов требуется изменение категории земель (также см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2006 N А43-8597/2005-12-286; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2007 N Ф04-6372/2007(38165-А70-3)).

Целевое назначение земель отражается в специальной документации (кадастровой, землеустроительной, градостроительной и др.) и периодически может изменяться (например, в результате перевода земель из одной категории в другую).

2. Общее положение о необходимости использования земель по целевому назначению находит подкрепление в иных нормах ЗК (ст. ст. 40, 42, п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 и др.), а также реализуется через установление ограничений по изменению целевого назначения соответствующей категории земель. Принцип деления земель по целевому назначению на категории дополнен принципом дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Правовой режим земель РФ - особый порядок правового регулирования поведения участников земельных отношений, выражающийся в сочетании юридических средств, направленных на: 1) обеспечение рационального использования и охраны земель РФ в интересах всего общества исходя из положений о земле как о природном объекте, важнейшей составной части природы, природном ресурсе и 2) создание условий для приобретения, осуществления и защиты прав физических, юридических лиц и публичных образований на земельные участки как объекты недвижимости. Как закреплено в комментируемой статье, правовой режим земель определяется категорией и разрешенным использованием земель в соответствии с зонированием территорий.

Впервые термин "разрешенное использование" упоминается в приложении N 4 к письму Роскомзема от 28.12.1994 N 1-16/2096 (см.: Частная собственность: Сб. нормативных документов с комментариями / Сост. К.К. Рожкова. М., 1996. С. 242). Отдельные виды разрешенного использования земель (земельных участков) названы в классификаторах и справочниках, входящих в Сборник классификаторов и справочников автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденный Приказом Роснедвижимости от 27.12.2006 N П/0425, Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.

Исходя из общих земельно-правовых норм (подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК) разрешенное использование устанавливается в отношении тех категорий земель, где производится зонирование. Земельное законодательство прямо предусматривает зонирование для земель населенных пунктов (см. ст. 85 ЗК), земель специального назначения (см. п. 2 ст. 87 ЗК). ГрК оперирует понятием градостроительного зонирования, под которым понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Анализ градостроительного законодательства позволяет сделать вывод о том, что разрешенное использование могут иметь земельные участки, включенные в состав различных территориальных зон, независимо от категории земель, к которой они относятся, если эти земельные участки находятся на территории поселений, городских округов или планируется их застройка.

Таким образом, разрешенное использование имеют земельные участки различных категорий. Данный вывод подтверждают и положения подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 42 ЗК, поскольку любые лица, использующие земельные участки, обязаны их использовать в соответствии с разрешенным использованием. Также в соответствии с разрешенным использованием такие лица вправе проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы.

Установление вида разрешенного использования земельного участка предполагает определение конкретной цели использования данного земельного участка с учетом возможных ограничений, в том числе закрепление тех видов деятельности, которые могут осуществляться на земельном участке его правообладателем, видов объектов, которые могут размещаться на земельном участке. Как было указано по одному из дел, "вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, т.е. разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке" (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2008 N Ф08-823/08). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (см. комментарий к п. 3 ст. 85).

3. Согласно комментируемой статье в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей особый правовой режим использования земель может устанавливаться независимо от их категории различными по юридической силе актами: федеральными законами, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Данное положение подтверждает п. "м" ч. 1 ст. 72 Конституции, в соответствии с которым вопросы защиты исконной среды обитания и традиционного образа жизни малочисленных этнических общностей относятся к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. К специальным федеральным законам можно отнести ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ"; ФЗ от 20.07.2000 N 104-ФЗ "Об общих принципах организации общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (СЗ РФ. 2000. N 30. Ст. 3122); ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" и др. Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по защите исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов определены в ст. ст. 5 - 7 ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ".

Коренные малочисленные народы составляют особую группу населения нашей страны. Коренные малочисленные народы РФ - народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Российской Федерации менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями (ст. 1 ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ"). Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации определен Постановлением Правительства от 24.03.2000 N 255 (СЗ РФ. 2000. N 14. Ст. 1493; 2000. N 41. Ст. 4081).

Перечень коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации был установлен распоряжением Правительства РФ от 17.04.2006 N 536-р (СЗ РФ. 2006. N 17 (ч. II). Ст. 4081): к ним отнесены алеуты, алюторцы, ительмены, камчадалы, кереки, кеты, коряки, манси, нанайцы и др. Территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального, регионального и местного значения. На территориях традиционного природопользования могут выделяться участки земли и водного пространства, используемые для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни, в том числе оленьи пастбища, охотничьи и иные угодья, участки акваторий моря для осуществления промысла рыбы и морского зверя, сбора дикорастущих растений. Правовой режим земельных участков определяется в соответствии с положениями о территориях традиционного природопользования, утвержденными в зависимости от типа природной территории Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, с участием лиц, относящихся к малочисленным народам, и общин малочисленных народов или их уполномоченных представителей.

Жизненная среда обитания, экономический уклад жизни коренных малочисленных народов наиболее тесно связаны с природно-климатическими условиями мест их проживания. В последние годы происходит нарушение экологического баланса территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов. Положение усугубляется тем, что практически прекращены работы по изучению состояния природных и земельных ресурсов. В целях защиты исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов правовое регулирование общественных отношений, складывающихся в области охраны окружающей среды и природопользования (в том числе землепользования), должно занимать особое место в государственной политике.

В соответствии со ст. 8 ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ" малочисленные народы, объединения малочисленных народов в целях защиты их исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов имеют, в частности, право:

1) безвозмездно пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и общераспространенными полезными ископаемыми в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ;

2) участвовать в осуществлении контроля за использованием земель различных категорий, необходимых для осуществления традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами малочисленных народов, и общераспространенных полезных ископаемых в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов;

3) участвовать в осуществлении контроля за соблюдением федеральных законов и законов субъектов РФ об охране окружающей среды при промышленном использовании земель и природных ресурсов, строительстве и реконструкции хозяйственных и других объектов в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов;

4) участвовать через уполномоченных представителей малочисленных народов в подготовке и принятии федеральными органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления решений по вопросам защиты исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов;

5) участвовать в проведении экологических и этнологических экспертиз при разработке федеральных и региональных государственных программ освоения природных ресурсов и охраны окружающей природной среды в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов.

Лицам, относящимся к коренным малочисленным народам, предоставлено право безвозмездно пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и общераспространенными полезными ископаемыми в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Однако реализация этого права затруднительна, поскольку норм, устанавливающих механизм его приобретения, в федеральном земельном законодательстве не содержится.

В силу прямого указания ст. 13 ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" пользование природными ресурсами, находящимися на территориях традиционного природопользования, гражданами и юридическими лицами для осуществления предпринимательской деятельности допускается, если указанная деятельность не нарушает правовой режим территорий традиционного природопользования. Важным положением является и норма об осуществлении такого использования природных ресурсов в соответствии не только с законодательством Российской Федерации, но и с обычаями малочисленных народов.

Отдельные нормы, устанавливающие дополнительные гарантии прав коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей, содержатся в ЗК (см. п. 3 ст. 31, п. 5 ст. 97 и комментарий к ним).

Земельный фонд страны по своему целевому назначению подразделяет­ся на категории земель.

1. Земли сельскохозяйственного назначения (24%)

К ним относятся земли, предо­ставленные для нужд с\х целей. Предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, в срочное пользование, в собственность и по­жизненно наследуемое владение и на правах аренды. В его состав включаются все с\х угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь) и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйствен­ными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями и сооружения­ми, лесами, болотами, замкнутыми водоемами, необходимыми для функ­ционирования сельского хозяйства.

2. Земли населенных пунктов (1%)

Это земли, предоставленные для размеще­ния и развития городов, поселков и сел. поселений. Земли городов, поселков и сел. поселений отделяются от земельных категорий чер­той, которая служит внешней границей поселений. Предоставляют в государственной (федеральной, субъектов РФ) и муниципаль­ной, коллективной (кооперативы, общества и т. д.) и частной (граждан, фермерских хозяйств).

3. Земли промышленноти, транспорта, связи, радиовещания и т.д. (1%)

Землями промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли отведенные в установленном порядке пред­приятиям, организациям и учреждениям для выполнения соответствую­щих задач.

4. Земли особо охраняемых территорий (2%)

5. Земли лесного фонда (64%)

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, - вырубки, гари, прогалины и т. д.) и не лесные, но используемые для ведения лесного хозяйства земли (болота, дороги и т. д.).

6. Земли водного фонда (2%)

7. Земли запаса (7%)

К ним относятся федеральные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юр. лицам в соб­ственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведен­ные из хозяйственного оборота в результате консервации. Земли запаса могут предоставляться во временное пользование для с\х использования.

Экзаменационный билет №16

Кредитная (инвестиционная) стоимость земель.

Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:

Различия в оценках величины будущих потоков доходов;

Различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;

Различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);

Синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.

Основными целями расчета инвестиционнои стоимости при оценке недвижимости являются:

Инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;

Оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;

Оценка эффективности действующего объекта недвижимости.

Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем. Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использований метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в ею инвестиционном проекте.

Экзаменационный билет №18

Статусы кадастровых сведений об объекте недвижимости в АИС ГКН

Временный (ожидающий регистрации в юстиции, срок до 2-х лет)

Внесенный (статус участка до временного,и по этому участку не было принято решения о постановке на ГКУ)

Ранее учтенный (участок, поставленный на учет в период с 92-07 гг)

Учтенный (участок полностью прошедший регистрацию в юстиции)

Аннулированный (статус, преолбретаемый временным по истечении 2-х лет или по заявлению о снятии с учета)

Архивный (ранее учтенный участок снятый с учета по решению суда или при выявлении технической ошибки в бд)

Экзаменационный билет №19