Главстрой конфликт с властью. Если диалог с властью налажен. "Главстрой–СПб" Олега Дерипаски вслед за шведской IKEA пытается отбиться от обязательств по договорам аренды дизель–генераторов. Договоры на миллиарды рублей были заключены компанией в эпоху, ко
За последние два года ситуация на строительном рынке Петербурга разительно изменилась. Несколько лет назад строители не понимали, что и как строить, сегодня они отмечают: в отрасли, наконец, сформировались четкие и понятные правила работы. Во многом такие перемены - заслуга специалистов из Комитета по строительству, считают игроки рынка.
астройщики отмечают, если диалог с властью налажен, то вести бизнес становится намного проще. Руководители крупнейших строительных компаний, работающих в Петербурге, в числе наиболее важных для рынка изменений, произошедших с момента назначения г‑на Демиденко председателем комитета, называют именно тот факт, что сегодня между Смольным и строителями выстроена конструктивная двухсторонняя связь.
«Глава профильного комитета наладил контакт со строительным сообществом, а когда есть контакт, многие вопросы решаются быстрее и легче. Всегда можно позвонить или прийти и детально обсудить какие-то конкретные вопросы, а это дорогого стоит», - говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.
С ним согласен и Дмитрий Трошенков, генеральный директор «Главстрой-СПб», по словам которого в последние два года взаимодействие компании с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. «Во многом благодаря работе Комитета по строительству удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», – добавляет спикер.
Возможность обратиться за помощью в решении каких-либо вопросов в комитет, по словам строителей, в значительной степени влияет и на количество новых проектов, и на количество сданных квадратных метров. Так, по данным Комитета, на 1 июля 2015 года в Петербурге было сдано в эксплуатацию более 1,4 млн кв. м жилья, что составляет 53,5 % от общего объема запланированного ввода.
За последние два года на рынке сложились довольно четкие требования к застройке, таким образом город уходит от проблем, когда новые кварталы сдаются без соцобъектов и необходимой сопутствующей инфраструктуры. Это разительно отличается от того, как развивались новостройки ранее, когда главным было не что продавать, а сколько. «Любая отрасль развивается и прогрессирует только в том случае, когда существуют определенные правила, которые понимают и принимают все участники. Что касается сегодняшних реалий строительного и девелоперского рынка – власть сформулировала правила, но не все игроки их осознали», – говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор УК «КВС». По его словам, «яблоком раздора» стал вопрос о необходимости возведения социальной и инженерной инфраструктуры силами застройщика. Здесь девелоперы разделились на тех, кто готов обеспечить застраиваемую территорию социальной инфраструктурой, и тех, кто не в состоянии снабдить свои проекты «социалкой».
Однако тех застройщиков, которые приняли новые требования правительства все-таки больше. Все они отмечают, что создание социальных объектов – это базис, который лежит в основе комфортной жизни в городе. Надежда Сеппенен, заместитель генерального директора Normann, замечает, что главная заслуга нынешнего руководства строительного комитета как раз в формировании комфортной городской среды в части обеспечения территории новой застройки объектами социальной инфраструктуры. «Хочется отметить постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», – добавляет она.
Важным изменением, влияющим на жизнь города, эксперты называют мероприятия, которые правительство реализует для решения острых социальных проблем, в числе которых сегодня значатся долгострои и обманутые дольщики, а также расселение хрущевок. Последний пункт, впрочем, пока движется не слишком быстро, но «ускорение» этого вопроса лежит уже на плечах законодательной власти. А вот количество долгостроев сегодня заметно сократилось, и это, по словам генерального директора «Полис Групп» Ивана Романова, заслуга городских властей. «Благодаря усилиям специалистов Комитета по строительству многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец-то получили свои квартиры», – говорит он.
Арбитражный суд до конца года перенес слушания по иску КУГИ о расторжении инвестиционного контракта на строительство жилого комплекса "Юнтолово", заключенного прежним руководством Петербурга с компанией "Главстрой-СПб". Таким образом, у участников конфликта есть почти месяц, чтобы договориться о мировом соглашении, которое позволит компании Олега Дерипаски продолжить строительство 2,2 млн кв. м жилья в Приморском районе. Пока же "Главстрой-СПб" теряет кадры: компанию покинули два топ-менеджера — исполнительный директор компании Александр Ермак и руководитель дирекции девелопмента Анастасия Козлова.
20 ноября Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти перенес слушания по иску КУГИ к ООО "Главстрой-СПб" на декабрь. Напомним, КУГИ требует в судебном порядке признать невыполненным инвестиционный договор о реализации проекта застройки 2,2 млн кв. м в районе Юнтолово, а также взыскать со строительной компании 55,4 млн рублей неустойки за невыполнение условий контракта. По мнению КУГИ, "Главстрой-СПб" в этом году должен был закончить инженерную подготовку всей территории будущего жилого района, но не выполнил этих обязательств. Сложность ситуации в том, что застройщик уже начал реализацию квартир в первой очереди района, и если властям удастся добиться расторжения договора, эти дома так и останутся единственными построенными на этом участке.
Сейчас и власти, и представители девелопера говорят о том, что за этот месяц надеются договориться о мировом соглашении. "В настоящее время стороны ведут переговоры с целью заключения мирового соглашения. Ранее генеральный директор компании Сергей Ветлугин неоднократно заявлял, что имеющиеся между компанией и городом разногласия предпочтительнее решать путем конструктивного диалога, переговоров, а не в судебном порядке", — заявили в компании. В КУГИ также подтвердили, что переговоры о мировом соглашении идут: в частности, есть протокол о намерениях решить это дело миром.
Но насколько компания и город продвинулись в переговорах, сказать сложно. Предыдущий конфликт между КУГИ и компанией "Главстрой-СПб" по прекращению действия инвестиционного соглашения, заключенного для реновации депрессивной территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна, так пока и не закончился. В конце лета стороны заявили, что договорились продлить сроки действия договора в обмен на штраф в 3 млн рублей, но соглашение до сих пор еще не подписано. Эту информацию "Ъ" подтвердили в ООО "Главстрой-СПб".
Неофициально участники рынка говорят, что жесткое противостояние между КУГИ и застройщиком связано, в частности, со сложными взаимоотношениями между вице-губернатором Игорем Метельским, курирующим имущественный блок в правительстве Петербурга, и главой компании "Главстрой-СПб" Сергеем Ветлугиным (который одно время работал в Смольном вместе с господином Метельским). Из-за этого одним из активных участников переговоров с городской властью является владелец компании Олег Дерипаска, которому приходится решать целый комплекс задач: от продления сроков договоров на строительство жилых комплексов до проблем входящего в группу компаний и строящего стадион на Крестовском острове "Трансстроя". В итоге пока единственным беспроблемным объектом в империи Дерипаски в Петербурге является жилой комплекс "Северная долина".
Пока же "Главстрой-СПб" постепенно оставляют кадры, которые разрабатывали все проекты в Петербурга. Как стало известно "Ъ", вчера компанию официально покинул исполнительный директор Александр Ермак. Ранее ушла руководитель дирекции девелопмента Анастасия Козлова. Пока на месте остается руководитель отдела продаж Михаил Бузулуцкий. Но и здесь есть потери: по словам участников рынка, с начала осени прекратил действие брокерский договор на продажу квартир в жилом комплексе "Северная долина" с "Петербургской недвижимостью", через которую продавалось около 15% всех квартир в комплексе. В "Петербургской недвижимости" эту информацию "Ъ" подтвердили, но о причинах разрыва рассказывать не стали.
"Уход Александра Ермака и Анастасии Козловой из "Главстроя" — это большая потеря для компании, так как они олицетворяли готовность искать новые пути развития реализуемых в Санкт-Петербурге проектов. Они были настоящими профессионалами, и то, что они покинули "Главстрой-СПб", означает, что в ближайшем будущем проблемы Апраксина двора и "Юнтолово" не будут решены", — считает Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ЗАО "Инвестиционная компания ЛМС". По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, вопрос о продлении контракта между городом и девелопером "в текущий исторический период — политический вопрос, и не только для "Главстроя". Но если пока договориться не удается, это не значит, что договоренности в итоге не будут достигнуты", — считает он.
По мнению Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", отказ от проекта "Юнтолово" не сильно скажется на первичном рынке Петербурга. "В нынешней ситуации выход того или иного, даже крупного проекта не так сильно может повлиять на рынок, как было ранее, когда большинство объектов строилось в городской черте. Сейчас все более конкурируют с городскими пригородные зоны в Ленобласти (различные направления — север, восток и другие), где цены ниже — в среднем порядка 63 тыс. рублей", — считает она.
09/07/2012
Городские власти заявили, что рассматривают возможность продления договора аренды участка земли на Шкапина - Розенштейна с компанией «Главстрой». Хотя еще пару месяцев назад они в категорически форме утверждали, что продлевать договор с «Главстроем» нельзя, ссылаясь на решение суда.
В есной вышел срок, в течение которого «Главстрой» должен был застроить квартал, право аренды земли которого был куплено им на торгах в 2007 году за 700 миллионов рублей. Однако строительство не завершено и вице-губернатор Игорь Метельский заявил, что обычного в таких случаях продления договора аренды не будет. Поскольку, согласно решению пленума высшего арбитражного суда, участок нужно выставлять на новые торги.
Однако уже через пару месяцев Смольный поменял свою позицию, забыл про судебный вердикт и сообщил, что готов продлить договор аренды до 2015 года. На каких условиях - официально не сообщается. В СМИ писали, что от инвестора потребуют заплатить штраф и заставят платить за аренду земли во время строительства по рыночным ценам.
Однако многие эксперты считают, что это - не те деньги, ради которых стороны могли бы пойти на открытый конфликт. И предполагают, что либо городские власти шантажировали «Главстрой», требуя от него каких-то гораздо более существенных шагов навстречу, и в итоге добились своего, либо Смольный действительно хотел свернуть проект (например, чтобы построить там маневренный фонд для капремонта домов в историческом центре), но «Главстрой», входящий в холдинг олигарха Олега Дерипаски, так просто не сдался.
«Это некий симбиоз обоих причин, - заявил Online812 Игорь Горский, управляющий партнер АРИН, - с одной стороны, есть попытки города пересмотреть условия, с другой стороны, «Главстрой» - это серьезная компания, умеющая отстаивать свои интересы. Кто здесь победитель, а кто побежденный, мы не знаем, поскольку неизвестно, какие договоренности на самом деле достигнуты. Думаю, Смольный хотел более активной работы по проекту и больших инвестиций, и инвестор сделал какие-то предложения».
С тем, что победителей и проигравших найти трудно, согласен заместитель директора агентства «Бекар» Леонид Сандалов. «Это схватка бульдогов под ковром, - считает он. - Тут не ясно даже, кто вообще инициировал всю эту историю: городские власти, конкуренты со своим административным ресурсом, кто-то повыше. Мы только результат видим: как бы отобрали и как бы вернули. То, что цена вопроса - стоимость аренды, это лежащая на поверхности официальная версия. А что на самом деле, мы не знаем».
«У Смольного была общая концепция: разрывать все инвестиционные договора, по которым идет просрочка, и «Главстрой» попадал в этот список, - считает управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. - Но на экономический форум приезжал господин Дерипаска, который, видимо, встречался с нашим губернатором и убедил его, что останавливать проект для города не выгодно, его надо продолжать. Думаю, Смольный мог потребовать от инвестора назвать конкретные сроки окончания строительства и в них уложиться. Чуть больше арендная плата или чуть меньше - на общую рентабельность проекта не сильно повлияет».
Антон МУХИН, фото
"Главстрой–СПб" Олега Дерипаски вслед за шведской IKEA пытается отбиться от обязательств по договорам аренды дизель–генераторов. Договоры на миллиарды рублей были заключены компанией в эпоху, когда энергетику региона контролировал Александр Сабадаш.
Петербурга и Ленобласти ввел процедуру наблюдения в ООО "Строительное управление - Главстрой" (СУ–ГС), 100%–ной "дочке" строительного холдинга " ", входящего в московский консорциум " " Олега . Компания является генподрядчиком всех основных строек "Главстроя" в Петербурге - жилых районов "Юнтолово" и "Северная долина". Она привлекает подрядные организации. Оборот ее в 2012–2014 годах составлял 7–9 млрд рублей в год, в 2015 году - 4,5 млрд. Обязательства перед небанковскими контрагентами у компании составляли, по данным на начало года, около 2 млрд рублей.
Все спокойны кроме одного
Кредитором, чье требование на сумму 8 млн рублей было удовлетворено первым, стало ООО "Кадровая безопасность", принадлежащее топ–менеджерам "Базэла". Эта фирма, называвшаяся раньше ООО "Главстрой–менеджмент", занималась привлечением субподрядчиков на стройки "Главстроя–СПб" - "Юнтолово" и "Северная долина". Также в реестр кредиторов компании вступает сам "Главстрой–СПб" с двумя требованиями на общую сумму 2,6 млрд рублей и ОАО "Транскомплект" на 212 млн рублей. Таким образом, структуры "Базового элемента", скорее всего, будут полностью контролировать процедуру банкротства компании.
Впрочем, как сообщили "ДП" неофициально субподрядчики "Главстроя–СПб", они в курсе банкротства генподрядчика, но не опасаются этого: "С нами рассчитаются".
Единственным участником процесса, который всерьез относится к применяемым структурами Дерипаски банкротным схемам, является адвокат Павел Казарез, бывший сотрудник московской юрфирмы "Юстина", который купил и предъявил в суде права требования к СУ–ГС на общую сумму 693 млн рублей.
Это обязательства СУ–ГС по договору аренды 40 дизель–генераторов на стройке "Северной долины" в 2012–2013 годах: изначально дизели арендовались у ООО "Референт энерго", но затем эта фирма передала права по договору в пользу своего поставщика солярки ТД "Омни тэк", тот уступил их ООО "Стар энерго", у которого права требования выкупил адвокат Павел Казарез. "СУ–ГС арендовал дизельные электростанции полгода и ни копейки за них не заплатил, - рассказал "ДП" Павел Казарез свою правовую позицию. - Теперь же "Главстрой–СПб" готов обанкротить компанию, только чтобы не платить нам арендную плату".
Один почерк
История с СУ–ГС до боли напоминает другой кейс адвоката Казареза - взыскание с ООО "ИКЕА–Мос" десятков миллиардов рублей в пользу Константина Пономарева.
Шведский концерн , построивший два своих торговых комплекса "МЕГА" на границе города на Парнасе и на ул. Дыбенко, арендовал генераторы из–за проблем с подключением объектов к сетям " ". Когда в 2010 году долгожданное подключение все–таки состоялось, структуры Пономарева предъявили шведам иски на 25 млрд рублей. Дело завершилось мировым соглашением, но затем предприимчивый Пономарев подал еще один иск - на взыскание еще 33 млрд рублей.
Павел Казарез, представляющий интересы Пономарева в споре с "ИКЕА" и параллельно судящийся со структурой Дерипаски, отрицает связь между двумя своими клиентами.
"До окончания процесса мы считаем преждевременным комментировать наши взаимоотношения с данным контрагентом, а также ход и возможные результаты судебного разбирательства, - отказался от комментариев гендиректор СУ–ГС Андрей Малеев. - В компании введена процедура наблюдения. Со всеми кредиторами ведется работа в соответствии с законодательством РФ".
Сети коварства
Неофициально участники рынка отмечают, что оба кейса объединяет то, что арендаторы воспринимают договоры как кабальные. Оба они в суде стремятся доказать недобросовестность стороны, сдававшей им в аренду генераторы. это не удалось, и договоры пока не признаны ничтожными, а вот СУ–ГС в кассации минувшим летом добилось отмены решения о взыскании денег и возвращения дела на новое рассмотрение именно в связи с тем, что суд усмотрел признаки "недобросовестного поведения истца при ведении переговоров".
Именно эта победа, отправившая Павла Казареза (который первым подал иск о банкротстве СУ–ГС) судиться по второму кругу, позволила структурам Дерипаски запустить контролируемую процедуру банкротства генподрядчика.
Участники рынка сходятся во мнении, что за обоими владельцами генераторов стоит одна фигура, чье влияние на ситуацию как раз и могло вынудить такие серьезные компании, как "Базовый элемент" и IKEA, подписать кабальные договоры аренды дизелей. И в первую очередь под подозрение бизнесменов попадает ПАО "Ленэнерго", которое не подключало к сетям объекты этих инвесторов, вынуждая прибегать к услугам тех, кто сдает в аренду дизель–генераторы. "Кабальные сделки всегда заключаются в безвыходной ситуации, - рассуждает управляющий партнер "Дювернуа Лигал" Егор Носков. - Сегодня следственные органы любят усматривать в таких сделках признаки сговора".
Силуэт экс–сенатора
"Ленэнерго", как ранее неоднократно писал "ДП", долгое время контролировался командой менеджеров во главе с Андреем Сорочинским, связанных с известным петербургским бизнесменом и бывшим сенатором Александром Сабадашем (№ 255 в рейтинге миллиардеров "ДП" - 2016). "Это, пожалуй, единственный персонаж, который реально мог склонить и шведов и структуры Дерипаски к подписанию кабальной сделки, - рассуждает один из источников "ДП". - А потом, когда люди покинули "Ленэнерго", ретейлер и девелопер попытались игнорировать эти договоренности. Но написано пером - не вырубишь топором".
"Да, нам знакома такая версия, но она в корне неверна, - возражает на эти домыслы Павел Казарез. - Просто кто–то набивает себе цену, торгуясь с моими клиентами". Интересно, что IKEA пытается взять реванш в споре с Пономаревым с 2014 года, когда Сабадаш был арестован: компания сразу же инициировала уголовные дела в отношении Пономарева. Однако поначалу все попытки задействовать уголовно–правовой рычаг сводила на нет прокуратура, которая прекращала уголовные дела. Зато в августе 2016 года IKEA снова добилась возбуждения уголовного дела в отношении Пономарева и ареста его счетов.
Участники рынка все как один говорят, что IKEA и "Базэл" - разные контрагенты и один номер не пройдет с обоими. "Девелопер никогда не складывает все яйца в одну корзину. И не заключает прямые договоры с подрядчиками и поставщиками. Обычно для этого создается субгенподрядная прокладка. Все проблемы виснут на этом юрлице, и, когда их становится слишком много, фирму ликвидируют. IKEA как лунатик на нашем рынке. А "Главстрой" - отечественная фирма. Этим все сказано".
"IKEA сама виновата, погорела на своей жадности, - говорит другой строитель. - Не захотела строить подстанцию на условии передачи ее городу. В итоге появился этот парень с дизелями и обул их. А "Главстрой" вляпался, видимо, по наивности".
Не думаю, что эта ситуация как–то связана с проблемами структур Дерипаски на других проектах Петербурга. Скорее, речь о старом контракте, который менеджеры девелопера просто подмахнули не глядя, поскольку никто не мог предположить, что можно так погореть на дизелях. Когда человек сам у тебя с площадки их не забирает, а потом тебя же на этом основании раздевает - это за гранью обычной бизнес–деятельности. Но суд, проигранный компанией IKEA, показал, насколько это серьезно. Надеюсь, девелопера подстрахуют грамотные юристы.
Олег Барков
Еще 6–7 лет назад в городе бывали случаи, когда введенные в эксплуатацию дома сидели на дизелях, поскольку "Ленэнерго" не исполняло взятые на себя обязательства по подключению проектов. Но дизели, как известно, дорогое удовольствие. Так что массовым это явление не стало. Хотя и сейчас многие стройки в регионе начинаются на дизелях. Но к моменту сдачи дома непременно подключают хотя бы по временной схеме. В городе с этим проще, поскольку сети ближе. В области труднее. Но девелоперы худо–бедно справляются.
Руслан Юсупов
Эта история не столько про дизели для "Главстроя–СПб" или для IKEA, сколько про характер современного бизнеса в нашей стране. Про волчий оскал капитализма, когда не выверенный до буквы документ может быть использован во вред предпринимателям. Те, кто пользуется пробелами в договорах (а они есть всегда), поступают непорядочно. Не все можно положить на бумагу. Ведь бизнес - это прежде всего история про доверие между людьми. А такие судилища совершенно точно не улучшают инвестиционный климат в нашем городе.
Гендиректор компании "Петрополь"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Уходящий год для строительной отрасли был неоднозначным. С одной стороны, на рынок возвращаются покупатели — это признают все. Но девелоперов все так же волнует постоянно меняющееся законодательство, рост себестоимости и создание социальной инфраструктуры, которое требует и сил, и средств.
О социальной инфраструктуре
Алексей Белоусов, член Совета НОСТРОЙ от Санкт-Петербурга:
"Дефицит социальной инфраструктуры в Петербурге возник еще при Валентине Матвиенко, когда высокими темпами стало развиваться жилищное строительство. Бюджет тогда не успевал выполнять социальные обязательства, которые на себя брал. Однако остается непонятным, почему город в то время не закладывал необходимые средства в бюджет, утверждая проекты планировки территорий, предполагающие строительство детских садов и школ. На сегодняшний день расчет социальной инфраструктуры никак не учитывает реальную заполняемость построенных метров. С помощью управляющих компаний мы пытались получить информацию о том, сколько людей реально живет в новых домах. Получается, что людей там проживает гораздо меньше, а значит, нормативы на строительство детских садов и школ тоже должны быть снижены. Сейчас город говорит о создании специального фонда, куда строители будут отчислять деньги на соцобъекты. Если бы у города была реальная возможность лоббировать этот вопрос, то следовало бы добиваться изменений в Налоговом кодексе и оговаривать, что отчисления в Фонд социальных обязательств будут отнесены к себестоимости строительства. Однако не уверен, что Министерство финансов пойдет на это".
Вячеслав Семененко, генеральный директор АО "Мастер Девелопмент":
"Все считают, что у застройщиков есть деньги на создание социальной инфраструктуры. Я утверждаю, что в экономике застройщиков в эконом-сегменте денег нет. Но строители сделаны из такого теста, что все равно будут брать на себя обязательства и продолжать считать, что государство им поможет. Проблема с инфраструктурой в том, что нормы очень завышены — в той же Финляндии сады по площади раза в два меньше, но разве можно сказать, что они хуже. И нужно строить не только обычные городские сады, но и различные частные развивающие центры, сады кратковременного пребывания. Это снимет часть нагрузки с государственных объектов, разгрузит очередь. Тем более что в городе просто не хватает участков для строительства новых школ и садов, например в Выборгском районе, а застройка продолжается. Поэтому надо идти более сложными путями, а не сваливать всю вину на застройщиков. Возможно, надо и вовсе как-то ограничить жилищное строительство до того уровня, на котором город сможет нормально обеспечивать жителей инфраструктурой, а не увеличивать объемы жилья в 2 раза, не создавая ничего вокруг".
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе LEGENDA Intelligent Development:
"Сейчас никак не учитывается при расчете необходимого количества мест частный сектор, существующий в сфере образования совершенно независимо от государства. Это и частные детские сады, и школы, и центры дневного пребывания, квартирные садики. Они решают свою задачу, удовлетворяя определенный объем спроса на детское образование, но абсолютно не принимаются в расчет при проектировании жилья. При проектировании этого сектора как бы не существует совсем".
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы "Эталон" :
"По имеющимся данным, у нас сейчас в городе дефицит мест в детских садах - 22,5 тыс., в то же время в школах 3,5 тыс. мест - профицит. И очень важно при расчетах понимать, сколько и чего нужно строить, потому что мы как–то прошлись по домам, построенным нами за 10 лет, и оказалось, что детей там живет реально меньше, чем нам диктуют нормы. Идея создания Фонда социальных обязательств была очень хороша, если бы он позволил строить соцобъекты там, где это действительно нужно. Например, если нужна не целая школа, а половина по объему строящегося жилья, то это позволит застройщику сэкономить. Если к тому же на средства из фонда будут привлекаться сами застройщики для строительства соцобъектов, то это позволит вернуть часть средств. Но если все сведется к тому, чтобы собирать 11 тыс. рублей с квадратного метра у каждого застройщика, то это не решит никаких задач. При этом совершенно непонятно, как это будет строиться и на каких условиях передаваться городу. Ведь это целевые взносы, которые нельзя отнести на себестоимость, а значит, это повысит налогооблагаемую базу строителей".
Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" :
"Существует мнение, что застройщик закладывает стоимость объектов социальной инфраструктуры в конечную цену недвижимости. Это не совсем так: на данный момент объекты социальной инфраструктуры - обременение. Ни у одного застройщика нет возможности, увеличив себестоимость, условно говоря, на 10 тыс. рублей на строительство социалки, взять и поднять цены на квартиры на те же 10 тыс. рублей. Цена на жилье регулируется механизмами платежеспособного спроса и предложения… Организация доступности учреждений дошкольного и школьного образования, поликлиник, возведения дорог - вопрос регионального значения, а значит, их финансирование не должно полностью возлагаться на застройщика, его необходимо поддерживать из бюджетных средств, разрабатывая различные совместные программы с участием застройщиков".
О себестоимости строительства
Вячеслав Семененко:
"Сейчас себестоимость строительства получается минимум 75 тыс. рублей за метр на плите, без подземной парковки, если же строить еще два этажа вниз - это уже 100 тыс. рублей. Плюс полная себестоимость должна включать и стоимость денег, и стоимость привлечения клиентов, которая на сегодняшний день очень высока. И если ты хочешь строить качественно, то приходится поднимать цены. Получается, что жилищное строительство в низком ценовом сегменте сейчас вообще нерентабельно, потому что себестоимость все равно большая, но выше определенной цены не продашь. Поэтому застройщики сейчас все пытаются работать хотя бы в сегменте комфорт плюс, где, конечно, можно сократить слегка затраты за счет объемов строительства, но несущественно, но можно предлагать товар на рынке за более–менее адекватную цену".
Виктория Цытрина:
"Себестоимость строительства сейчас получается, по оценкам комитета по строительству, 60 тыс. рублей за 1 кв. м, включая стоимость земельного участка, затраты на инфраструктуру. Продажная цена - от 74 тыс. до 180 тыс. рублей. Они посчитали среднее значение продажной цены - 95 тыс. рублей за 1 кв. м, но оно не отражает реального положения дел, поскольку 85–90% петербургского рынка - это эконом и эконом плюс, так что рентабельность в таком случае падает до нуля. Затем чиновники взяли данные публичных компаний, посчитали их прибыль на 1 кв. м и получили 14 тыс. рублей. В результате они почему–то решили, что 11 тыс. рублей из этой прибыли застройщики должны отчислять в Фонд социальных обязательств. Вопрос - на какие средства в таком случае компании должны развиваться, приобретать земельные участки и запускать новые проекты, видимо, остается открытым".
Всеволод Глазунов:
"Сегодня реальность такова, что даже более высокие, по сравнению с другими игроками рынка, цены не влияют на показатель рентабельности. Эта разница в цене, во–первых, идет на улучшение качества продукта, во–вторых, значительно увеличиваются маркетинговые расходы: нужно рассказать потребителю, чем твой продукт отличается от других, почему он стоит своих денег. Компании, строящие жилье экономкласса, оказались в среде жесткой ценовой конкуренции: выше 80 тыс. рублей за 1 кв. м они продавать не могут, а значит, при себестоимости 75 тыс. рублей за 1 кв. м на продвижение, маркетинг и все остальное остается 5 тыс. рублей. Поэтому на рынке нет рентабельности, а есть предбанкротные состояния".
Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстроя-СПб" :
"Динамика цен на строящуюся недвижимость в первую очередь зависит от спроса на жилье. Реальные доходы населения не растут, платежеспособных покупателей становится меньше. Складывается ситуация, когда, с одной стороны, на цену давит увеличивающаяся себестоимость строительства, с другой - низкие доходы населения. По моему мнению, такая ситуация может привести к сокращению предложения и, как следствие, к росту цен. Дополнительными факторами, стимулирующими рост стоимости, становится увеличение социальной нагрузки на девелоперов и нововведения в законодательстве. В совокупности эти преобразования в среднесрочной перспективе могут увеличить цены для покупателей на 5-10%".
Валерия Малышева:
С учетом всех коммерческих расходов, связанных с заключением и сопровождением сделки, себестоимость строительства объектов эконом и эконом плюс составляет 68-70 тыс. рублей / кв. м. В среднем в связи со скачком валютного курса себестоимость выросла единовременно на 15%. Сейчас себестоимость растет ежегодно в границах официальной инфляции - 4-6% в год. Второй драйвер роста себестоимости - наложение на застройщика обязательств по возведению объектов социальной инфраструктуры. Третий драйвер роста - ужесточение конкуренции, что приводит к росту затрат на рекламу и маркетинг, а также стимулирует застройщиков использовать более качественные, а следовательно, дорогие материалы. Если сейчас ужесточат условия, связанные с привлечением денег дольщиков, себестоимость также возрастет: деньги дольщиков, лежащие на эскроу–счетах, для застройщика станут кредитными, то есть платными.
Об ипотеке
Алексей Белоусов:
"С 1 января 2018 года Центробанк России повышает оценочные риски ипотеки с малым первоначальным взносом и обязывает все банки наделять коэффициентом риска 150% кредиты с первым взносом менее 20%. А в Петербурге почти четверть ипотечных кредитов - без первого взноса. Поэтому, во–первых, велика вероятность сокращения количества граждан, имеющих возможность брать ипотеку на подобных условиях, а во–вторых, банки не станут увеличивать свои резервы ради заемщиков, не обладающих достаточными финансовыми возможностями".
Вячеслав Семененко:
"Банки начинают переоценивать риски относительно строителей, сокращать лимиты. У них возникают опасения, не сильно ли мы раскрутили маховик ипотеки. Стоит помнить, что именно с кризисов на рынке ипотеки или недвижимости начинались все мировые экономические кризисы последних лет".
Анжелика Альшаева, управляющий ООО "КВС. Агентство недвижимости" :
"В среднем ипотечная ставка сегодня варьируется в пределах 9,4–10,5% годовых. Инициированное Сбербанком снижение ставок подхватили и другие кредитные организации, заинтересованные в сохранении клиентского интереса к своим ипотечным продуктам. Конечно, о радикальном снижении речи не идет, только о десятых долях процента. Тем не менее для застройщиков это хорошая новость. Снижение ставок подтолкнуло продажи жилья на первичном рынке, приведя новых покупателей, которым ранее ипотека была недоступна. Стимулируют спрос также субсидированные ставки. Например, мы предлагаем ипотеку на квартиры в наших новостройках по ставке от 6,49% годовых. Вместе с тем мы прогнозируем негативные последствия от ужесточения Центробанком требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. Банки будут вынуждены ответить повышением первого взноса или кредитной ставки. И то и другое увеличит кредитную нагрузку на клиента, платить ипотеку будет тяжелее".
Валерия Малышева:
"Для девелоперов, реализующих жилые проекты, это безусловное благо, поскольку позволяет расширять круг потенциальных клиентов. Особенно если низкие ставки идут бок о бок с небольшим первым взносом за счет собственных средств. Банковское же сообщество, наращивая за счет снижения ставок объемы кредитования, должно адекватно оценивать свои риски с учетом долгосрочных перспектив развития экономики. Строительная компания выигрывает от ипотечного договора в момент его заключения, а банк берет на себя риски на период до погашения ипотечного кредита".
Всеволод Глазунов:
"Спроса на всех не хватает. И ипотека без первого взноса - это как раз вовлечение людей, которые на самом деле не могут себе позволить квартиру. Конечно, когда улучшаются условия покупки, это всегда полезно и стимулирует экономику. С другой стороны, вовлекаются безответственные люди, которые могут не погасить этот кредит. На рынке новостроек возникает патовая ситуация, так как мы имеем дело с несозданной собственностью. Застройщик-то получает 100%-ную оплату, а у банка - неликвидный залог. И если в одном объекте будет большое количество непогашенных кредитов, то это может привести к микроипотечному кризису в пределах одного квартала".
Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" :
"Привлекательные ставки по ипотеке стимулировали покупателей к приобретению жилья. В целом ситуация на рынке стабильная, без резких колебаний: стоимость "квадрата" практически не менялась, спрос по–прежнему находится на высоком уровне. Год прошел для нас успешно: "Петербургская недвижимость" заключает порядка 2500 сделок на первичном рынке ежемесячно, каждую третью квартиру покупают у нас".
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании "ЦДС" :
"Снижающаяся ставка по ипотеке - это реальная поддержка строительной отрасли. Сегодня в структуре сделок нашей компании доля с привлечением заемных средств составляет около 70%, думаю, что в следующем году этот показатель может увеличиться до 80%. Но, если смотреть на ситуацию в общем, то по стране у нас невысокая закредитованность населения. Только около 30% людей берут ипотеку, как правило, это средний класс. Небольшой процент общей просроченной задолженности по кредитам свидетельствует о том, что заемщики - "качественные", платежеспособные".
О будущем
Алексей Белоусов:
"Строители работают, опираясь на некое равновесие между спросом и предложением. Если покупатели уйдут с рынка, то что будут делать строители с уже построенными метрами, которые нельзя продать дешевле? Таким образом, все нынешние изменения законодательства станут предпосылками к укрупнению бизнеса, снижению конкуренции и еще большему повышению цен на жилье".
Вячеслав Семененко:
"Если отрасль сократится в разы, то нужно, чтобы это были управляемые изменения. Надо, чтобы государство продумало механизмы поддержки. Посмотреть на факторы, которые влияют на себестоимость, на монополии, которые создают излишнее давление на отрасль".
Анжелика Альшаева:
"Отказ от системы долевого строительства жилья едва ли может понравиться девелоперам и даже покупателям. Это радикальная мера, которая сузит рынок. Если застройщики не смогут реализовывать жилье на стадии строительства и привлекать деньги дольщиков - произойдет удорожание стоимости жилья. Приобретая квартиры в строящихся комплексах сейчас, покупатели, во–первых, могут распределить свои средства во временном отрезке, во–вторых, удачно вложить деньги и стать инвесторами. Отказ от долевого строительства ликвидирует эти возможности".
Олег Пашин:
"Следующий год, предполагаю, будет примерно таким же как по объему продаж, так и по уровню цен. Изменения в 214–ФЗ скажутся на рынке позже, не в следующем году. В более отдаленной перспективе в связи со снижением объема выданных разрешений на строительство уменьшится объем предложения. Продолжится рост себестоимости. Соответственно, цены пойдут вверх".
Валерия Малышева:
"Глядя на текущий рынок, думаю, что отрасль принципиально не готова к отмене долевого строительства. У застройщиков нет достаточного накопленного собственного капитала, чтобы вести строительство без привлечения средств дольщиков, у людей нет достаточного уровня финансовой подкованности, чтобы выйти на предложенные схемы покупки жилья. Но если все–таки уход от долевого строительства случится, можно говорить о том, что строительная отрасль у нас станет "окологосударственной".
Петр Буслов:
"При самом негативном развитии событий, когда возможным будет реализация только готового жилья, рост цен может составить 30-40%. Сильнее всего это отразится на массовом сегменте, где стоимость является определяющим критерием покупки. Но такая ситуация сопоставима с крахом рынка, который может сократиться в 1,5-2 раза, то есть вместо 4 млн м2 жилья будет продаваться 1–1,7 млн кв. м. Полагаю, правительство этого не допустит, строительная отрасль - драйвер экономики, поэтому должна быть разработана понятная и прозрачная схема продаж строящегося жилья. Возможный выход - низкие ставки по кредитам для бизнеса, эскроу–счета, где будут храниться деньги покупателя до ввода дома в эксплуатацию".
Юлия Ружицкая:
"Государство давно пытается реализовать различные программы, ориентированные на снижение цен и повышение доступности жилья. Вопрос в том, как они работают на практике, можно ли их поставить "на поток". В реальности мы видим, что недвижимость не становится более доступной из-за различных ограничений и дополнительных обременений, которые налагаются на застройщиков. Экономика проектов меняется, себестоимость, которую так хотят снизить, наоборот, увеличивается. В итоге это приводит к очередному росту цен на рынке недвижимости".
