Оформление сделок с землей. Сделки по поводу земли. Земельный рынок

Главная / Земля

Большинство сделок с землей подлежат государственной регистрации. Такое требование прямо указано в Гражданском кодексе. Из этого правила есть исключения, но их настолько мало, что необходимо говорить о государственной регистрации, как об обязательной процедуре.

Необходимость государственной регистрации

При помощи регистрации происходит признание государством возникновения, прекращения, изменения прав в отношении конкретного земельного участка. Стороны по сделке уведомляют государство о заключенном договоре, а государство, внося данные в единый реестр, признает сделку.

Органы регистрации

Органом, ведущим реестр прав на недвижимость, на данный момент является «Росреестр». Территориальные отделы данного органа ведут прием граждан на всей территории РФ. В своей деятельности упомянутые органы руководствуются ФЗ «О гос. регистрации», Земельным и Гражданским кодексами.

Момент возникновения права

Законодательно определено, что право возникает с момента его гос. регистрации. Относительно этого вопроса можно встретить частые заблуждения. Простым гражданам, не обладающим высокими познаниями в области юриспруденции, представляется, что они обретают права на земельный участок с момента подписания договора купли-продажи, например. А нотариальный договор считается чем-то невообразимым. Бумагой с десятью степенями защиты. На самом деле, это не так. Договор купли-продажи служит только основанием для возникновения или перехода права собственности. А само право собственности подтверждается свидетельством о гос. регистрации.

Регистрация, как доказательство существования права

Подтвердить право на землю на данный момент можно только лишь свидетельством о гос. регистрации права или выпиской из ЕГРП. Конечно, у многих людей еще имеются старые свидетельства на землю. Но, обычно, информация по ним уже внесена в ЕГРП.

Категории сделок с землей, подлежащие регистрации

К сделкам с землей, подлежащим гос. регистрации относятся:

Дарение, когда земля отчуждается безвозмездно.
Купля-продажа – возмездное отчуждение земельного участка.
Рента – передача участка в обмен на пожизненное содержание. В этом случае, право собственности на землю регистрируется с обременением.
Мена.
Долгосрочная аренда. Аренда земли на долгий срок и с последующей возможностью выкупа, также, подлежит государственной регистрации.

Процедура регистрации права на землю

Для того чтобы право собственности на землю зарегистрировали, необходимо собрать и предоставить в «Росреестр» следующие документы:

Квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.
Документы-основания. То, о чем выше уже шла речь. Документы-основания могут быть разными, в зависимости от того, как приобретается право: свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.
Кадастровый паспорт участка – документ, в котором указаны границы участка, его площадь, адрес и другие особенности.
Заявление о государственной регистрации.

Этапы регистрации

Процедура регистрации состоит из нескольких этапов. На первом из них гражданин сдает документы в «Росреестр». Далее, сотрудники данного органа проводят проверку документов, их состав, анализируют содержание. Здесь нужно оговориться, что документы, выданные нотариусом, «пропускаются» намного быстрее. Это установлено законодательством. Считается, что юридическая экспертиза уже проведена нотариусом. На практике, конечно, не все нотариусы добросовестно подходят к процессу анализа документов. После установления соответствия всех документов закону, вносится запись в ЕГРП и заявителю выдается соответствующее свидетельство.

Сложности, возникающие при регистрации земли

Основной и, пожалуй, единственной сложностью можно назвать недостаточное информирование граждан о процессе регистрации. Часто люди просто не могут осознать порядок необходимых действий. А органы государственной власти не пытаются разъяснить положения законодательства.

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.). Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд. Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Предмет договора

Им могут быть земельные участки, не изъятые из оборота. Ограниченные в обороте земли (п. 5 ст. 25 ЗК РФ) могут быть объектом сделки при соблюдении особых требований. Земли сельскохозяйственного назначения тоже ограничены в обороте и представляются в собственность или пользование, владение в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности или обременение земельного участка, недвижимость должна пройти государственный кадастровый учет. Долгое время такой земельный участок вовсе не мог являться предметом договора, суды, ссылаясь на то, что предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать, признавали договоры в отношении будущего земельного участка недействительным. Постановление Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. дало разъяснения относительно договора аренды будущей вещи, согласно которым такой договор не может быть признан недействительным по основанию отсутствия права собственности на момент заключения договора. Аналогично законодатель позволяет передавать в собственность будущую вещь, в частности землю. В случае дарения ч. 2 ст. 572 ГК РФ предусматривает несколько иную форму - обещание дарения.

Оформление сделки

В первую очередь, при совершении сделки в отношении недвижимости необходимо убедиться в действительности полномочий лица. В случае земли документами, удостоверяющими права на недвижимость, будут кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности. Форма свидетельства изменена в соответствии с Информацией Росреестра от 25 мая 2015 г. Правоустанавливающими документами на землю могут быть договоры (купля-продажа, дарение, мена, рента), судебный или административный акт, либо же свидетельство о праве на наследство.

Договор в отношении земли обязательно должен содержать существенные условия. Общее существенное условие для всех договоров - предмет. В отношении купли-продажи помимо предмета цена, в отношении ренты - способ обеспечения исполнения договора. Если земля находится в частной собственности, то ее цена, арендная плата устанавливаются соглашением сторон. Цену стороны вольны устанавливать любую. Некоторые лица умышленно в договоре указывают заниженную стоимость, чтобы облегчить налоговое бремя, что может критически обернуться при расторжении договора. Так, в деле № 33-8408 истица пыталась признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по тому основанию, что стоимость значительно занижена. Определением Самарского областного суда от 8 октября 2012г. требование было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 421 ГК РФ (свобода договора). Если же имущество находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата высчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009г.

После того как определены существенные условия, следует указать дополнительные условия. Как было сказано, стороны вольны в выборе дополнительных условий, которые становятся обязательными при их закреплении. Наиболее распространенная ошибка, которая в последствие влечет недействительность сделки - совершение ее под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Права третьих лиц

Права третьих лиц на земельный участок несколько проще проверить, нежели на квартиру. Проверить все предшествующие сделки и их последствия весьма затруднительно проверить. Разумеется, выписка из ЕГРП содержит сведения о правообладателях, сделках, ограничениях. Однако, например, предусмотреть факт оспаривания завещания, в результате которого лицо приобрело право собственности, получив выписку из ЕГРП, пожалуй, не под силу покупателю или арендатору.

Земельные участки бывают обременены земельными (предиальными) сервитутами. О наличии такого ограниченного вещного права должен предупредить продавец, арендодатель. Обо всех ограничениях, существенных факторах, которые могут повлиять на решение о покупке, аренде, лицо должно сообщить до заключения договора. Так, по делу № А50-36279/2009 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в отношении которого, по словам продавца, каких-либо ограничений уставлено не было. Покупатель приобретал земельный участок с целью строительства сооружения на нем. Как выяснилось позже, по территории земельного участка проходят сети водопровода, канализации, что делает строительство сооружения невозможным. Эти сведения продавец укрыл, в связи с чем Определением ВАС РФ от 26 октября 2010 г. сделка купли-продажи земельного участка была расторгнута. Во избежание злоупотребления этим правом со стороны покупателя, арендодателя, желательно указать эти факторы и ограничения в самом договоре.

Выводы

Для успешного проведения сделки с землей условно процесс проверки недвижимости можно разбить на несколько составляющих: проверка правоустанавливающих документов и их правовой анализ, прав продавца, арендатора на распоряжение имуществом, их дееспособность, проведение анализа предшествующих сделок, отсутствие/наличие прав третьих лиц, обременений и ограничений на земельный участок (залог, арест, сервитут и иные). Безусловно, для такой масштабной работы выписки из ЕГРП и документов, удостоверяющих личности сторон недостаточно. В данной статье были раскрыты лишь некоторые «подводные камни» сделок с недвижимостью, не были раскрыты вопросы о правах и согласии супругов на сделку, мнимость и притворность предыдущих сделок, особенности категории земель и иные. Любая сделка с недвижимостью носит рисковый характер, поэтому целесообразно такие сделки сопровождать специалистам в этой области.

Сделки с землей – это действие субъектов земельных отношений направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей, регулируется нормами гражданского законодательства с учетом земельного, лесного, водного законодательства, также законодательства о недрах а также законодательства об охране среды.

Условия совершения сделок с землей

Сохранение целевого назначения земельного участка
Соблюдение нормирования земельных участков, то есть не допускается совершение сделок с землей, если это приведет к необеспеченности минимальных размеров земельных участков для соответствующего целевого назначения. Статья 33 ЗК определяет минимальные размеры без указания метража, однако отсылает к законодательству субъектов РФ.
Сохранение режима использования земель особо охраняемых территорий, не изъятых из гражданского оборота. Например, памятники природы.
Соблюдение экологических, санитарных, градостроительных, противопожарных и иных специальных правил

Виды сделок с землей

Сделки, направленные на отчуждение земельных участков

Купля-продажа
Дарение
Наследование
Мена, то есть обмен земельных участков

Сделки, несвязанные с отчуждением

Аренда
Безвозмездное срочное пользование
Ипотека

Купля-продажа земельных участков

Существенным условием будет предмет и цена, что следует из гражданского кодекса статьи 554, 555. Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).

В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие информации на то какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает сторон заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности. Хотя некоторые авторы говорят, что здесь идет поглощение.