При приобретении жилья в общую долевую собственность несколькими лицами закономерно встают вопросы: Кто имеет право получить имущественный вычет? В каком размере он может быть предоставлен? Возможно ли передать право на вычет другому собственнику? В данной статье мы постараемся ответить на эти вопросы, а также рассмотреть другие особенности получения вычета при покупке квартиры/дома в общую долевую собственность.

Если Вы приобрели жилье в общую собственность с супругой(ом) или детьми, то мы рекомендуем ознакомиться с нашими специализированными статьями (так как в данных ситуациях есть ряд дополнительных нюансов):

• Получение имущественного вычета за несовершеннолетних детей ;
• Особенности получения имущественного вычета супругами ;

Правила, которые регулируют порядок получения вычета и его размер, зависят от того, когда приобретено жилье - до или после 1 января 2014 года (это связано с тем, что с 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ внесены существенные изменения, связанные с получением имущественного вычета).

В данной статье мы рассматриваем тонкости получения имущественного вычета для ситуаций, когда жилье приобретено ДО 1 января 2014 года . Если Вы приобрели жилье после 1 января 2014 года, то ознакомьтесь со статьей «Получение вычета при покупке квартиры в общую долевую собственность после 1 января 2014 года» .

Заметка: «Датой приобретения жилья» следует считать дату государственной регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

Получение основного имущественного вычета

При получении вычета по жилью, купленному в общую долевую собственность, применяются следующие правила:

налоговый вычет распределяется между совладельцами строго в соответствии с их долями (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России , ).

ни один из сособственников не может отказаться от своей доли или получить вычет за другого (Письма Минфина России , Письмо УФНС России по г.Москве ).

на весь объект жилья действует ограничение суммарного вычета в размере 2 млн.рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Соответственно, даже если жилье стоило больше 2 млн.руб., то только 2 млн.руб. будут участвовать в «процессе распределения» вычета между всеми собственниками жилья.

Пример: В 2013 году Иванов А.С. и Сидоров А.С. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 1.8 млн.руб. При этом доля каждого из собственников составила 50% (1/2). Соответственно, каждый из них может рассчитывать на налоговый вычет в размере 1.8 млн.руб. х 1/2 = 900 тыс.руб. (117 тыс.руб. к возврату).

Пример: В 2013 году супруги Овчинников А.А. и Овчинникова О.О. купили в общую долевую собственность дом стоимостью 4 млн.руб. При этом доля каждого из супругов составила 1/2 (50%). Овчинникова О.О. уже ранее получала имущественный вычет при покупке другого объекта жилья.
Овчинников А.А. сможет рассчитывать на вычет в размере: 2 млн.руб. х 1/2 = 1 млн.руб. (130 тыс.руб. к возврату). Овчинникова О.О. не сможет получить вычет, так как исчерпала его ранее, а также не сможет передать свою часть вычета супругу.

Пример: В 2012 году Булочкин А.Е., Сахаров Д.М., Крапивин С.Л. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 5 млн.руб. При этом доля Булочкина составила 1/2, а доля Сахарова и Крапивина по 1/4. Так как квартира была приобретена до 2014 года, максимальная сумма вычета на всех собственников составляет 2 млн.руб. Соответственно, вычеты могут быть получены в следующих размерах:
Булочкин А.Е.: 2 млн.руб. х 1/2 = 1 млн.руб. (130 тыс.руб. к возврату)
Сахаров Д.М. и Крапивин С.Л.: 2 млн.руб. х 1/4 = 500 тыс.руб. (65 тыс.руб. к возврату).
Несмотря на то, что Булочкин А.Е. и Крапивин С.Л. не работают и на текущий момент не могут воспользоваться вычетом, они не могут передать свое право на вычет Сахарову Д.М.

Дополнительно стоит отметить, что в случае, если доля в квартире/доме была приобретена по отдельному договору (а не в рамках общего договора на весь объект жилья), то налоговый вычет «не распределяется» , а может быть получен в полном объеме (до 2 млн.руб.) (Письма Минфина России , ФНС России ).

Пример: В 2013 году Курочкин К.П. приобрел 1/2 долю в квартире стоимостью 1.5 млн.руб. При этом на покупку доли был заключен отдельный договор купли-продажи (собственник другой доли остался прежним). С учетом того, что доля была приобретена по отдельному договору, Курочкин К.П. может рассчитывать на вычет в полном объеме своих расходов - 1.5 млн.руб. (195 тыс.руб. к возврату).

Распределение вычета по ипотечным процентам

Если совладельцы купили квартиру/дом в общую долевую собственность по ипотеке (или другому жилищному кредиту), то вычет по процентам распределяется в соответствии с долями в собственности на квартиру (Письма Минфина России , ).

Пример: Братья Ухов А.М. и Ухов В.М. приобрели квартиру в общую долевую собственность стоимостью 2 млн.руб. (доля каждого брата составила 1/2). При этом для покупки они взяли ипотечный кредит в размере 1 млн.руб. (и 1 млн.руб. заплатили из собственных средств). Поэтому каждый из братьев сможет получить имущественный вычет в размере 1 млн.руб. (к возврату 130 тыс.руб.), а также вычет по процентам в размере 1/2 х 13% от фактически уплаченных процентов по ипотеке.

Е.А. Шаронова, экономист

Продали одну квартиру, купили другую: получаем вычеты по НДФЛ

Если в 2014 г. вы, например, с целью улучшения жилищных условий продали одну квартиру (долю в ней), которая была у вас в собственности менее 3 лет, и купили другую (долю в ней), то обязаны не позднее 30.04.2015 представить в ИФНС по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛприложение № 1 к Приказу ФНС от 24.12.2014 № ММВ-7-11/671@ . Ведь задекларировать доход от продажи первой квартиры (доли в ней) вы обязаны в любом случае, независимо от того, есть у вас сумма налога к уплате или нетподп. 2 п. 1 , п. 3 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ .

ВНИМАНИЕ

При продаже квартиры (доли в ней), которая находилась в собственности более 3 лет, доход от продажи НДФЛ не облагается и его декларировать не нужн оп. 17.1 ст. 217 , подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ .

Бланки декларации вы можете получить в своей налоговой инспекции, распечатать из любой справочно-правовой системы или скачать с интернет-сайта ФНС сайт ФНС -> Физические лица ->Представление декларации о доходах -> Форма налоговой декларации: 3-НДФЛ в бумажном виде . Проще всего заполнить декларацию 3-НДФЛ, скачав с сайта ФНС специальную программу для ее заполнени я сайт ФНС -> Физические лица ->Представление декларации о доходах -> Форма налоговой декларации: 3-НДФЛ в электронной форме .

В декларации вы можете заявить сразу два имущественных вычет аПисьма Минфина от 30.01.2015 № 03-04-05/3648 , от 15.01.2015 № 03-04-05/277 . Один - чтобы уменьшить доход от продажи первой квартиры, а второй - чтобы вернуть налог в связи с приобретением жилья, если вы не делали это раньше.

Вычет в связи с продажей квартиры

Доход от продажи можно уменьшит ьПисьмо Минфина от 19.03.2013 № 03-04-05/9-245 :

• <или> на сумму фактически оплаченных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры (доли в ней), например на ее покупную стоимост ьподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ ;
• <или> на так называемый фиксированный вычет в размере 1 000 000 руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Понятно, что чаще всего выгоднее применять вычет по фактическим расходам. Но это невозможно будет сделать, если у вас нет документов, подтверждающих расходы, например если вы продали приватизированную квартиру либо полученную в наследство или в дар от родственников. Вот тогда вы можете воспользоваться фиксированным вычетом, поскольку в этом случае никакие подтверждающие документы не нужны.

Если вы продали долю в квартире, то вычет вам предоставят пропорционально вашей доле (подробнее см. пример )подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ .

Фиксированный вычет в размере 1 000 000 руб. применяется к доходам, полученным от продажи всей недвижимости, проданной за год. Например, если в течение года вы продадите две подаренные вам квартиры, находившиеся у вас в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость каждой составит 4 000 000 руб. (общий доход - 8 000 000 руб.), то воспользоваться вычетом вы сможете только в сумме 1 000 000 руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ А с суммы 7 000 000 руб. (8 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) придется заплатить налог по ставке 13%.

Разумеется, если сумма вычета превышает доход от продажи квартиры (доли в ней), то вычет нужно заявить в размере полученного дохода от продажи. Тогда облагаемого НДФЛ дохода не возникнет. Если же доход больше вычета, то под налогообложение попадет разница между доходом и вычетом.

Вычет в связи с покупкой квартиры

Как мы уже сказали, этот вычет заявляется с целью вернуть ранее уплаченный налог с дохода в размере стоимости приобретенной квартиры, но не более максимальной суммы вычета, установленной НК, - 2 000 000 руб.подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

То есть все полученные за год налогооблагаемые доходы (как от продажи квартиры (доли в ней), так и по месту работы) можно уменьшить на сумму, израсходованную на приобретение квартиры (доли в ней), но не более 2 000 000 руб. В итоге получится, что налог нужно будет исчислить с меньшей суммы дохода либо он вообще будет равен нулю. И уже уплаченный в течение года с ваших доходов налог вам должны будут вернуть.

Заметим, что с 2014 г. вычет по приобретению жилья привязан к человеку (а не к объекту недвижимости). В связи с этим при покупке квартиры в долевую собственность вычет в размере израсходованных денег в пределах 2 000 000 руб. вправе получить каждый совладелец квартиры независимо от размера долиПисьмо Минфина от 19.08.2013 № 03-04-05/33728 . В то время как ранее вычет можно было получить только пропорционально своей доле в праве собственности на жиль еподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014) .

ВНИМАНИЕ

Если стоимость приобретенной квартиры (доли в ней) меньше 2 000 000 руб., то неиспользованный остаток вычета не пропадет. Вы сможете использовать его в будущем, если купите еще какой-нибудь объект недвижимост иподп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ . Но если вы выбрали всю сумму вычета (2 000 000 руб.), то повторно вам его уже не предоставя тп. 11 ст. 220 НК РФ .

Также вычет не более 2 000 000 руб. вправе получить каждый из супругов при приобретении квартиры в совместную собственность. То есть общая максимальная сумма вычета по жилому объекту совместной собственности - 4 000 000 руб.

Если в календарном году, за который вы заявляете вычет на приобретение жилья, сумма вычета превышает налогооблагаемый доход, то остаток вычета переносится на следующие годы до полного его использовани яп. 9 ст. 220 НК РФ .

А теперь покажем на примере, как получить оба вычета.

Пример. Получение вычетов при продаже и покупке долей в квартире в 2014 г.

/ условие / Николай Васильевич Белкин вместе со своим братом в июне 2014 г. продал квартиру за 3 000 000 руб. Эта квартира была получена по наследству от матери, которая умерла в марте 2012 г. Свидетельство о праве собственности на 1/2 доли в квартире получено Н.В. Белкиным в сентябре 2012 г.

Доход от продажи квартиры братья поделили поровну - по 1 500 000 руб. каждому (это прописано в договоре купли-продажи квартиры).

В октябре 2014 г. Н.В. Белкин вместе с женой купил квартиру в совместную собственность стоимостью 5 000 000 руб. Право собственности на эту квартиру оформлено также в октябре 2014 г. В свидетельстве указаны оба супруга. Кредит (заем) на покупку квартиры не получали.

В 2014 г. Н.В. Белкин получал доходы только в виде заработной платы. Годовая сумма дохода составила 660 000 руб. С этой суммы работодатель удержал и перечислил в бюджет НДФЛ в размере 85 800 руб. (660 000 руб. х 13%).

/ решение / Чтобы получить вычет при продаже доли в квартире, надо действовать так.

ШАГ 1. Определяем срок нахождения доли в собственности.

Право собственности на наследуемое имущество возникает с даты открытия наследства. При этом время его фактического принятия и дата оформления свидетельства о праве собственности на 1/2 доли в квартире никакого значения не имее тп. 4 ст. 1152 ГК РФ ; Письма ФНС от 21.02.2014 № БС-4-11/3179 ; Минфина от 20.09.2013 № 03-04-05/39127 .

Таким образом, 1/2 доли в квартире принадлежит Н.В. Белкину с даты смерти матери - с марта 2012 г. Так что на момент продажи квартиры срок нахождения в собственности доли в ней у Н.В. Белкина составляет 2 года и 3 месяца. А поскольку 3 года еще не прошло, то доход от продажи доли в квартире подпадает под обложение НДФЛ и его нужно задекларировать.

ШАГ 2. Определяем сумму вычета и налог к уплате.

Так как доля в квартире была получена по наследству, то у Н.В. Белкина нет расходов, связанных с ее приобретением. Поэтому он может воспользоваться только так называемым фиксированным вычето мПисьмо Минфина от 14.04.2014 № 03-04-05/16847 . Да и то не в полной сумме, а пропорционально своей долеподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ .

В результате сумма вычета составит 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2). А налогооблагаемый доход от продажи доли в квартире будет равен 1 000 000 руб. (1 500 000 руб. – 500 000 руб.).

НДФЛ, подлежащий уплате в бюджет с этого дохода, составит 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%).

ШАГ 3. Делаем копии документов для ИФНС.

Н.В. Белкину надо сделать копию договора купли-продажи квартиры и приложить ее к декларации 3-НДФЛ. Так как он заявляет вычет в фиксированной сумме, то документы, подтверждающие расходы, ему не нужны.

Для получения вычета при покупке квартиры в совместную собственность надо действовать так.

ШАГ 1. Определяем сумму вычета.

Приобретенное в браке жилье является совместной собственностью супругов (за исключением случая, когда они заключили брачный договор и в нем определили иной режим собственности на приобретенное жиль е)статьи 33, 34 , 42 СК РФ . В этом случае и муж, и жена имеют право на вычет независимо от того, на кого оформлено жилье и платежные документ ыПисьма Минфина от 01.02.2013 № 03-04-05/7-87 , от 10.09.2012 № 03-04-05/7-1099 .

Хотя на покупку квартиры супруги и потратили 5 000 000 руб., максимальный вычет, который они совместно смогут получить по ней, - 4 000 000 руб. Н.В. Белкин вправе заявить вычет только в максимальной сумме 2 000 000 руб.

По большому счету заявить вычет в связи с покупкой квартиры можно в любом году. Ведь НК не связывает право на получение этого вычета с конкретным календарным годом. В НК сказано лишь, что вычет можно заявить после получения всех документов, подтверждающих право на негоподп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ .

Но чтобы не пришлось платить налог с продажи доли в квартире, Н.В. Белкин решил заявить вычет за 2014 г.

ШАГ 2. Делаем копии всех документов, которые нужно представить в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Н.В. Белкин приложил к декларации копии:

• договора купли-продажи квартиры в совместную собственность;
• свидетельства о праве совместной собственности на квартиру;
• платежного поручения на перечисление денег на счет продавца квартиры.

Также вместе с декларацией он представил оригинал справки о доходах за 2014 г. по форме 2-НДФЛ, выданной работодателем.

Заметим, что при подаче декларации 3-НДФЛ заявление о предоставлении имущественных вычетов в связи с продажей и покупкой квартир (долей в них) писать не нужно. Дело в том, что по НК имущественные вычеты в связи с продажей и покупкой жилья предоставляются при подаче физлицом в ИФНС налоговой деклараци ип. 7 ст. 220 НК РФ . И как разъясняют ФНС и Минфин, никаких отдельных заявлений на вычеты представлять не нужно, вполне достаточно одной декларации, поскольку в ней есть вся необходимая информаци яПисьма ФНС от 17.12.2012 № ЕД-4-3/21410@ ; Минфина от 26.11.2012 № 03-04-08/7-413 . Однако в некоторых инспекциях до сих пор просят написать такое заявление на вычет в произвольной форме.

ШАГ 3. Заполняем декларацию за 2014 г.

В нашей ситуации она включает в себя:

• лист А «Доходы от источников в Российской Федерации». В нем Н.В. Белкин указал:

Наименование своего работодателя, его ИНН, КПП; сумму полученных от него доходов - 660 000 руб., сумму НДФЛ, удержанного работодателем и перечисленного в бюджет, - 85 800 руб.;

Ф. и. о. гражданина, которому была продана доля в квартире, сумму полученного дохода - 1 500 000 руб., сумму исчисленного с него налога - 195 000 руб. (1 500 000 руб. х 13%);

• лист Д2 «Расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества», в котором Н.В. Белкин отразил: сумму дохода от продажи доли в квартире - 1 500 000 руб., сумму вычета - 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2);
• лист Д1 «Расчет имущественных налоговых вычетов по расходам на новое строительство либо приобретение объектов недвижимого имущества», где он указал:

Все данные по приобретенной в совместную собственность квартире - адрес, дату регистрации права собственности и др.;

Сумму вычета - 2 000 000 руб.;

Сумму налоговой базы за 2014 г., то есть дохода, подлежащего налогообложению (и зарплата, и доход от продажи доли в квартире), - 1 660 000 руб. (660 000 руб. + 1 500 000 руб. – 500 000 руб.);

Сумму расходов на приобретение жилья, на которую предоставляется имущественный вычет за 2014 г., - 1 660 000 руб. Так как вся сумма вычета в связи с приобретением квартиры (2 000 000 руб.) превышает налогооблагаемый доход Н.В. Белкина, то за 2014 г. ему предоставляется вычет в сумме налогооблагаемого дохода;

Сумму остатка вычета, переходящего на следующий год, - 340 000 руб. (2 000 000 руб. – 1 660 000 руб.). Этот остаток переносится на 2015 г. и последующие годы до полного его использования;

• раздел 2 «Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам, облагаемым по ставке 13%». В нем он отразил:

Годовую сумму доходов, подлежащих обложению по ставке 13%, - 2 160 000 руб. (1 500 000 руб. + 660 000 руб.);

Общую сумму имущественных вычетов - 2 160 000 руб. (500 000 руб. + 1 660 000 руб.);

Налоговую базу для исчисления налога и сумму НДФЛ, исчисленную за 2014 г., - 0 руб. Поскольку сумма имущественных вычетов в связи с продажей и покупкой жилья равна налогооблагаемому доходу, то налоговая база будет нулевой и налог взимать не с чего;

Сумму налога, которую удержал работодатель, - 85 800 руб. (указана в справке 2-НДФЛ);

Сумму налога, подлежащую возврату из бюджета. В принципе, сумма НДФЛ, подлежащая возврату из бюджета за 2014 г., составила 215 800 руб. (1 660 000 руб. х 13%). Но поскольку Н.В. Белкин должен уплатить в бюджет налог в сумме 130 000 руб. в связи с продажей доли в квартире, ИФНС вернет ему налог только в сумме 85 800 руб. (215 800 руб. – 130 000 руб.). То есть Н.В. Белкин получит ту сумму НДФЛ, которую работодатель удержал из его зарплаты и перечислил в бюджет;

• раздел 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета». В нем Н.В. Белкин отразил сумму НДФЛ за 2014 г., которую ИФНС должна вернуть ему из бюджета, - 85 800 руб.;
• титульный лист, в котором Н.В. Белкин указал все сведения о себе.

ШАГ 5. Пишем заявление на возврат налога из бюджета.

Его Н.В. Белкин написал так.

В Межрайонную ИФНС России № 17 по Московской области
от Белкина Николая Васильевича,
проживающего по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. С.П. Попова, д. 40, кв. 207,
контактный телефон: 123-45-67 (раб.), 8-910-123-45-67 (моб.)
ИНН 502703123456

Заявление на возврат НДФЛ

Прошу на основании п. 6 ст. 78 НК РФ вернуть мне сумму излишне уплаченного в 2014 г. НДФЛ в размере 85 800 (восемьдесят пять тысяч восемьсот) руб.

Причитающуюся к возврату сумму налога прошу перечислить на мой счет в банке по следующим реквизитам:
№ 42301810038112345678
Сбербанк России ОАО г. Москва
БИК 044525225
К/сч 30101810400000000225
Получатель: Белкин Николай Васильевич

Н.В. Белкин

К декларации 3-НДФЛ Н.В. Белкин приложил все документы, подтверждающие получение доходов, а также расходы, связанные с приобретением квартиры, и заявление на возврат налога.

НДФЛ, который вы просите вернуть, ИФНС перечислит на ваш счет в течение месяца после завершения камеральной проверки декларации 3-НДФЛп. 6 ст. 78 НК РФ . А на проверку отводится еще 3 месяц ап. 2 ст. 88 НК РФ . Так что в лучшем случае налог вы получите по истечении 4 месяцев после подачи декларации и заявления.

То, что заявление на возврат налога можно подать в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ и инспекторы не вправе отказать в его принятии, ФНС разъясняла неоднократн оПисьма ФНС от 05.03.2013 № ЕД-3-3/749@ , от 26.10.2012 № ЕД-4-3/18162@ . Но к сожалению, как показывает практика, инспекторы на местах не всегда исполняют указания свыше. И они требуют приносить заявление на возврат только после окончания камеральной проверки декларации 3-НДФЛ. В этом случае вы можете потребовать от инспектора письменный отказ в приеме заявления вместе с декларацией и пригрозить, что пойдете к руководителю ИФНС или пожалуетесь в УФНС. Как правило, это срабатывает и заявление принимают.