Что такое коммерческий найм жилого помещения? Как заключается договор коммерческого найма жилого помещения? Отличие договора аренды от договора найма

Москвичей условно можно разделить на две группы – собственников квартир и нанимателей. Собственник, он и есть собственник, с ним все понятно. А вот наниматели квартир у города бывают разные. Одни живут в своих бесплатных городских квартирах по договору социального найма. Другие, и их гораздо меньше, – в квартирах найма коммерческого (не путать с теми, кто снимает «угол» или квартиру у частников). Городской коммерческий найм – это бесплатная квартира, предоставляемая городом, но по коммерческим ценам.

• В размере оплаты жилья
• В возможности оформить жилье в собственность.

• потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок, пока такие работы не будут сделаны;
• произвести их своими силами с покрытием убытков за счет наймодателя;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
• потребовать заменить жилое помещение.

• при использовании жилого помещения не по назначению;
• если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
• если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;
• если наниматель систематически нарушает обязательства по договору;
• если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

• наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора;
• в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
• жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Подготовила Галина Писарчик при содействии начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы по Восточному округу Андрея Федотова

Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении .

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения дохода, причем немалого.

Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств «Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от 23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди, «кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их может дать только заключенный в соответствии с действующим законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта, судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

Отличия между договорами найма

Социальный наем может быть осуществлен только в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий в любых разновидностях жилого фонда, в том числе, и в частном. Для заключения этого договора не требуется никаких подтверждений от нанимателя, что он нуждается в улучшении жилищных условий. Чтобы получить жилье по договору социального найма, необходимо выполнение многих административных условий и требований: постановка на учет в порядке очередности, подтвержденная нуждаемость, получение ордера. При этом жилая площадь предоставляемого помещения нормируется, а при коммерческом найме она определяется только соглашением сторон и сдается без всяких ограничений по количеству квадратных метров.

Кроме того, договор социального найма не имеет срока действия, для договора коммерческого найма это является одним из существенных условий. Договор коммерческого найма по сроку действия может быть краткосрочным, если он заключен на срок менее 1 года, и долгосрочным, когда этот срок составляет от 1 года до 5 лет. Допускается не указывать срок действия договора коммерческого найма, если он соотносится с каким-нибудь условием или событием, например, может быть заключен на срок действия трудового договора или контракта. Понятие членов семьи нанимателя при социальном найме сохраняется, в случае коммерческого найма – речь идет о нанимателе и постоянно проживающих вместе с ним граждан.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Рассмотрим правоотношения сторон в коммерческом найме. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения.

Если рассматривать социальный найм, то договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах – квартиросъемщики просто платят за предоставление им жилищно-коммунальных услуг.

Однако следует сразу отметить, что по форме договоры социального и коммерческого найма практически идентичны. При этом полная идентичность таких договоров объясняется главным образом тем, что положения главы 35 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают минимальный набор условий такого договора.

Особенности договора коммерческого найма, отличающие его от договора социального найма

Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.

В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.

Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).

Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Права и обязанности наймодателей и нанимателей

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. Таким образом, с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение, с другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 статьи 677 ГК).

Согласно п. 1 статьи 323 ГК при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, вселяющиеся лица не являются членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Конечно же, вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением при этом является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых, постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма

Нанимателю не может вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.

Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

Расторжение договора коммерческого найма

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако согласно п. 1 статьи 687 ГК наниматель должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.

Одним из весьма распространенных оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Также распространенным основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически нарушают права соседей.

Типовой договор коммерческого найма:

В Российской Федерации конституционное право на жилище осуществляется следующими способами:

Предоставление жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах на условиях договора социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

Передача жилых помещений в домах (квартирах) государственного, муниципального и частного жилищных фондов на условиях коммерческого найма;

Приобретение жилья за собственные средства граждан на вторичном рынке;

Строительство жилья за собственные средства граждан, а также посредством долевого участия в строительстве;

Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Перечень не является исчерпывающим. В настоящее время намечается тенденция, при которой важная роль будет отводиться законодательству, которое закрепляет правовые средства самообеспечения граждан жильем за счет их собственных средств.

В сознании уже нескольких поколений граждан РФ утвердилось отношении к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу, и преодоление этого сложившегося отношения требует длительного времени. Помимо этого, существующий низкий уровень материального благосостояния большей части населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность строительства или приобретения жилья гражданам за счет собственных средств. Следует учесть, что число граждан, которые могут улучшить свои жилищные условия без помощи государства, невелико.

Государственное воздействие на жилищную сферу в сегодняшних реалиях производится по следующим направлениям:

Обеспечение жилищем малоимущих и некоторых иных указанных в законе граждан, нуждающихся в социальной защите, бесплатно или за доступную плату;

Выдача гражданам, нуждающимся в жилых помещениях безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

Выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих права граждан на приобретение жилого помещения в собственность;

Содействие развитию ипотечного кредитования.

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма. При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.

Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ.

Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой - в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 - 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения - ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора - сфера его действия.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 - 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст. 682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 - 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.

Помимо платы за жилое помещение, наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения должен оплачивать коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ, статьи 154 - 155, 157 ЖК РФ). Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Федерации в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).

С нанимателя жилого помещения по договорам коммерческого и социального найма за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 330, п. 1,3, ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ) взыскивается неустойка, что является мерой гражданско-правовой ответственности. Неустойка может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины, которая, в свою очередь, презюмируется.

При определенных, указанных в законе условиях наниматели по договору социального найма жилого помещения имеют право на предоставление субсидий по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора коммерческого найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.

Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.

Потребительская направленность и объект договоров. Основной целью договоров коммерческого и социального найма жилого помещения является удовлетворение потребности граждан в жилье (потребительская направленность). Потребительский характер обозначен нормами ГК РФ (статьи 671, 672, 678) и ЖК РФ (ст. 17), в соответствии с которыми жилое помещение должно предоставляться гражданину для проживания в нем, а гражданин должен использовать жилое помещение по назначению. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). При коммерческом найме такое использование жилого помещения должно быть обязательно согласовано с его собственником в договоре. Запрещается размещать в жилых домах промышленное производство (ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Объектом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома) (ст. 673 ГК РФ). При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности. В соответствии с частями 3, 4 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Жилое помещение также должно соответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие ст. 673 на договор социального найма жилого помещения, апеллируя к жилищному законодательству. Так, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

представлять собой изолированное помещение;

являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ);

быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

ГК РФ для жилого помещения как объекта договора коммерческого найма устанавливает два основных требования - изолированность жилого помещения и его пригодность для постоянного проживания. ЖК РФ предъявляет больше требований к жилому помещению - объекту договора социального найма, что способствует реализации потребительской направленности этого договора. Но и договор коммерческого найма по своей сущности также является потребительским. Отсылка ГК РФ к жилищному законодательству дает основание применять к объекту договора коммерческого найма требования ЖК РФ, что, в свою очередь, выступает гарантией права нанимателя на получение действительно пригодного для проживания жилого помещения.

Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В многоквартирном доме объектом договора будет прежде всего квартира, а затем ее принадлежность - доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (статьи 134, 135, 290 ГК РФ, ст. 36, ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).

Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях. Для заключения договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Стороны договоров. Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, - это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя - физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.

Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I - III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения. Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор.

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).

Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным и приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перекладывает свою обязанность на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора коммерческого найма, это обстоятельство может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовое положение не позволяет ему снять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а из-за запрета государства.

Правовое положение постоянно совместно проживающих с нанимателем граждан по договору коммерческого найма схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия. С такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ). Кроме того, эти лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ч. 1 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только в определении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но и в установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является согласие наймодателя (хотя в ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы такого согласия), за исключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Еще одно основание вселения - соблюдение нормы общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

В ст. 50 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жилищных норм:

норма предоставления жилой площади по договору социального найма;

учетная норма (для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);

социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).

При социальном найме наниматель обладает правом вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц (п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Часть 1 ст. 70 различает три категории таких лиц:

лица, для вселения которых не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя, - несовершеннолетние дети (в том числе усыновленные) не только нанимателя, но и других членов семьи, проживающих в жилом помещении;

лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и не требуется согласия наймодателя, - супруг, совершеннолетние дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители);

лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и наймодателя, - другие члены семьи (иные родственники, опекуны, попечители, иждивенцы, фактический супруг).

При вселении супруга, детей и родителей не требуется соблюдения учетной нормы жилой площади (ст. 50 ЖК РФ). В иных случаях наймодатель может запретить вселение других членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это право, но не обязанность наймодателя. К членам семьи нанимателя, согласие которых должно быть получено, относятся лица, проживающие в жилом помещении (перечисленные в договоре социального найма жилого помещения и зарегистрированные по месту жительства), и временно отсутствующие члены семьи, согласие которых должно быть выражено в письменной форме.

При социальном найме недостаточно законного вселения, необходимо признание вселенного членом семьи нанимателя. В коммерческом найме нужно лишь согласие наймодателя при учете нормы общей площади жилого помещения на одного человека.

Форма договоров. Форму обоих договоров законодатель императивно предусмотрел как простую письменную (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ). Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи внаем жилья, соответствующие обычным требованиям, предъявляемым к договору. Отсутствуют и иные «письменные и другие доказательства», которые могут в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Поскольку при несоблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ) стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, при разбирательстве дела в суде им трудно доказать наличие обязательств и их условий.

В отличие от социального найма коммерческому найму не предшествует решение единоличного или коллегиального органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Срок договоров. Отличительный признак договора коммерческого найма - его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:

долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды - п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);

краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).

Сохранение договоров найма при переходе права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Статья 64 ЖК РФ также устанавливает, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.

Права и обязанности сторон. Наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилое помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять (или обеспечивать предоставление) нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ). Кроме того, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма (п. 2 ст. 681 ГК РФ). Наймодатель не вправе без согласия нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681).

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 65 ЖК РФ).

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678).

Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии в целях обеспечения их рационального потребления.

Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, на время проведения капитального ремонта наниматель и члены его семьи обязаны переселиться в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При этом договор социального найма жилого помещения не расторгается (ст. 88 ЖК РФ). В коммерческом найме лицо, предоставившее жилое помещение, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор коммерческого найма расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ.

Перечень обязанностей наймодателя, предусмотренный ст. 65 ЖК РФ, в отличие от обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 676 ГК РФ) не является исчерпывающим. Иные обязанности могут быть предусмотрены жилищным законодательством, а также договором социального найма жилого помещения.

Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей (обязательств) перед нанимателем несет гражданско-правовую ответственность, предусмотренную статьями 393 - 406 ГК РФ. В ГК РФ не регламентируется ответственность наймодателя, она обозначена лишь в ст. 684: при отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем им был заключен договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В ст. 66 ЖК РФ предусмотрена ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения. Перечень мер гражданско-правовой ответственности, предусмотренный ч. 2 ст. 66, не является исчерпывающим. Административная ответственность наступает за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ), правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые могут быть сформулированы в таблице :