Что значит изымать землю для госнужд. Закон об изъятии земель

Главная / Земля

Территория, являющаяся объектом личного землепользования, иногда подлежит отчуждению для федеральных или местных нужд . Это происходит через ряд комплексных мер по поиску нужной земли, ее оценке и уплате компенсации бывшему владельцу. Законные основания для этого определены в , и . На основании нормативов изъятие земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется при следующих обстоятельствах:

Строительство сооружений стратегического использования.
Постройка энерго- и коммуникационных узлов.
Конструирование объектов атомной промышленности.
Воздвижение инженерных сооружений и узлов связи.
Реконструкция военных объектов.
Строительство транспортных узлов. Например, железнодорожных вокзалов, станций и аэропортов.
Воздвижение космодромов.
Модернизация и оснащение линейных структур естественных монополий.
Строительство коммуникационных систем электро-, газо- и термоснабжения.
Прокладка автомагистралей для государственных нужд.

Существуют и другие основания для изъятия недвижимости. Они регламентированы отдельными нормативными актами и договорами между сторонами.

Изъятие земельных участков для государственных нужд происходит на компенсационной основе путем установки их выкупной стоимости, которая будет передана новым фактическим собственникам. Процедура отчуждения частных земель предусматривает обязательное уведомление собственников.

Законодательством также установлено понятие , как лишение преимущественного владения участком в пользу государства или общества, которое устанавливается на ограниченный период или на постоянной основе. Такое действие допускается при чрезвычайных и экстренных ситуациях, катастрофах и иных обстоятельствах, при которых территории требуется для исполнения срочных государственных задач.

Уважаемые посетители проекта «Земельный эксперт»!

Сталкиваясь с проблемами по вопросам земельных отношений, оформлению участков, приватизации земли важно понимать, что в статьях мы стараемся описывать базовые аспекты. Каждая ситуация, проблема и вопрос крайне индивидуальны и требуют юридической поддержки и консультации.

Для Москвы и Московской области телефон:
+7 499 350 80 66
Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области телефон:
+7 812 309 43 30
Для остальных регионов России общероссийский бесплатный номер:
+7 800 333 45 16 доб. 107
Вы так же можете воспользоваться консультацией с дежурным юристом через онлайн чат. Доступно в левом нижнем углу сайта.

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней .

Спасибо, что посещаете наш ресурс «Земельный эксперт».

Помимо государственных органов и их дочерних учреждений по субъектам Федерации, правом на обращение с ходатайствами об изъятии земель наделены и некоторые организации. Перечень таких организаций установлен

Постановление об изъятии земельного участка

Постановление об отчуждении земельного участка в пользу государства составляется после утверждения акта о выборе конкретной территории под необходимые нужды. В течение двух месяцев после принятия этого документа компетентная комиссия согласовывает и направляет постановление фактическому владельцу участка. В период 5 суток после утверждения решения, информация о смене собственника направляется в Росреестр по месту расположения рассматриваемого надела.

Постановление об изъятии земельного участка выглядит как официальное распоряжение, утвержденное печатью государственного органа и подписью его руководителя. Оно должно содержать следующую информацию:

Данные о рассматриваемом объекте. Его месторасположение, размер и кадастровый номер.
Основания для изъятия.
Период, на который изымается участок. Изъятие также может производиться на постоянной основе.
Информация о собственнике, у которого изымается недвижимость.
Поручительские обязательства конкретного государственного органа о необходимости извещения собственника земли об ее отчуждении, а также об обязательной регистрации вещного права на имущество.
Информация о компенсациях бывшему собственнику недвижимости.

Согласно гражданскому и земельному законодательству определено трехкратное информирование собственника недвижимости, подлежащей изъятию:

До согласования об изъятии. Возможно информирование через СМИ.
После принятия соответствующего решения. До последней редакции ЗК РФ срок оповещения собственника составлял не менее одного года до момента отчуждения. В настоящий момент это положение было отменено и точные сроки предварительного оповещения не установлены.
После государственной регистрации перехода вещного права на имущество.

На сегодняшний день трехкратное оповещение собственника земли носит необязательный характер .

Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд :

Рассмотрение вопроса о необходимости отчуждения частной собственности в .
Составление соответствующего постановления компетентной комиссией, назначаемой органами федерального или местного значения.
Уведомление собственника об изъятии конкретного участка полностью или его части.
Составление соглашения с включением пункта о компенсации.
Отчуждение собственности и регистрация перехода вещного права в Росреестре .

В случае неудовлетворения размером компенсации , собственник может обжаловать его размер в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления . Делопроизводство осуществляется представителем государственного учреждения, в чье ведение будет предоставлен земельный надел. В течение пяти дней после принятия постановления информация о смене собственника направляется в Росреестр для оформления вещного права.

Последствия изъятия земли для государственных и муниципальных нужд

После того как земельный участок будет изъят, на индивидуальный лицевой счет бывшего собственника поступит денежная компенсация , определенная соглашением между сторонами . Отчужденный надел переходит в собственность заинтересованного государственного или муниципального органа, который регистрирует переход вещного права в Росреестре .

Земельный участок можно будет вернуть бывшему владельцу в случае, если это оговорено самим текстом соглашения. Если отчуждение произошло на постоянной основе, его возврат возможен только после прекращения соответствующего требования, на основании которого была изъята определенная территория.

В судебной практике известны случаи, когда отчужденная собственность была возвращена ее законному владельцу по причине несоблюдения законных прав. Это возможно после подачи соответствующего искового заявления. Например, о признании недействительным факта передачи земельного участка в государственную или муниципальную собственность.

Пример по изъятию земли для государственных и муниципальных нужд

Гражданин Сивенков П.И. – обладатель надела земли, который он получил по наследству. Орган местного самоуправления решил изъять эту территорию под строительство автовокзала. Гражданину было направлено соответствующее постановление с просьбой подойти в отделение муниципалитета для оформления соглашения об изъятии.

Сивенков отказался заключать договор и составил исковое заявление в судебные органы. На основании разбирательств было установлено, что помимо земельного участка истца, в городе имеется множество других земель, как правило, пустующих. Законом же в качестве одного из условий правомерности изъятия земельного участка предусмотрен факт отсутствия других возможных вариантов строительства. Доказательств отсутствия таковых вариантов муниципалитет в суде не представил, соответственно, исковое заявление было удовлетворено.

Заключение

Отчуждение частной собственности в пользу государства происходит для строительства важных объектов инфраструктуры, а также для их реконструкции и ремонта. Данная процедура включает следующие этапы:

Поиск федеральным или муниципальным органом подходящей земли.
Принятие решения и составление соответствующего постановления.
Уведомление собственника и оформление обоюдного соглашения.
Выплата компенсации за землю.
Регистрация перехода вещного права в Росреестре .

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по изъятию земли для государственных и муниципальных нужд

Вопрос : Здравствуйте. Меня зовут Николай. Я являюсь владельцем участка земли, который подлежит изъятию в пользу муниципалитета для строительства дороги. Как определяется размер денежной компенсации, положенной мне по закону?

Ответ : Добрый день, Николай. Согласно ст. 279 п. 6 размер возмещения и срок исполнения определяется в соглашении, которое будет заключено с вами представителем государственного учреждения. Если сумма компенсации вас не удовлетворит, вы вправе отказаться от подписания документа. В этом случае процедура изъятия земли будет осуществляться в судебном порядке.

В соответствии с законодательством России, граждане, владеющие земельными участками на правах собственности вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению — продавать, обменивать, сдавать в аренду и так далее. Однако есть случаи, когда должностные лица уполномоченных органов власти вправе изъять земельные участки. Все отношения, касающиеся владения землей закреплены в Федеральном Законе № 136. По каким основаниям допустимо наступление такой ситуации, будет рассмотрено дальше в статье.

Новый закон об изъятии земель

136 Федеральный Закон «Земельный кодекс Российской Федерации» был принят депутатами Государственной Думы 28 сентября 2001 года. 10 октября того же года члены Совета Федерации одобрили законопроект. Официальная дата вступления в действие закона приходится на 25 октября 2001 года.

Закон о земельных участках регулирует процесс использования земель. Сохранение земель необходимо для ведения хозяйства и быта населения, проживающих на них.

Условия владения землями регламентируется настоящим 136 ФЗ и Гражданским Кодексом России. В соответствии с рассматриваемым земельным законом, выделяются несколько категорий земель в зависимости от целевого назначения. Земли:

сельскохозяйственного назначения;
населенных пунктов;
промышленности, транспорта, радиовещания, информатики, энергетики, телевидения, связи;
для осуществления космической деятельности;
оборонительно-стратегические земли;
других специальных назначений;
охраняемых территорий;
охраняемых объектов;
лесного фонда;
водного фонда;
запаса.

Основания для изъятия земельного участка по закону

В законе о земельных участках содержится информация об изъятии земель — основания, условия и процедура.

Статья 49 ФЗ № 136

В статье 49 перечислены причины, которые могут стать основанием для изъятия земель:

в соответствии с международными договорами России;
в связи со строительством или реконструкцией объектов государственного значения. В перечень входят объекты:

энергетические системы регионального значения;
системы использования атомной энергии;
системы обороны и безопасности;
системы федерального транспорта;
космической деятельности;
линейного производства;
электрической, газовой системы, так же теплоснабжения, централизованных схем водоснабжения (горячего, холодного);
дорог регионального, межмуниципального и местного значения;

Изъятие земельных участков возможно по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами России. По закону, изъятие земель осуществляется для государственных и муниципальных нужд.

Статья 50 136 закона

Данная статья гласит об условиях конфискации земельного участка. Изъятию подлежит земля по решению суда. Конфискуется земельная собственность на безвозмездной основе в качестве санкций за совершенное преступление.

Статья 51 Федерального Закона «Земельный Кодекс Российской Федерации»

Положения 51 статьи обуславливают правила реквизиции земельных участков. По закону, реквизиция земель возможна в случаях стихийных бедствий, эпидемий, аварий. В общем при всех ситуациях, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок подлежит изъятию уполномоченными органами власти на определенный промежуток времени. Необходимы данные действия для осуществления защиты жизненно важных интересов населения и государства в целом.

Если по возникшим уважительным причинам, уполномоченные исполнительные органы власти не могут вернуть собственнику реквизированный земельный участок, то они обязаны возместить рыночную стоимость изъятого имущественного объекта. Если на протяжении какого-либо времени собственнику не возвращается изъятый участок земли, то он вправе обратиться с жалобой в судебную инстанцию. В случае, если по мнению владельца земли, ему возвращают низкую стоимость за объект владения, он вправе обратиться в судебную инстанцию для установления верной стоимости.

Порядок изъятия земли у собственника

В 136 законе описана процедура изъятия земельного имущества (глава 7.1). Этапы изъятия участка:

Принимается решения уполномоченными органами исполнительной власти в соответствии с основаниями, указанными в ЗК России;
Отправляется письменное уведомление собственнику. В уведомлении указываются — информация об изымаемом участке, цель изъятия, реквизиты уполномоченного учреждения;
Прекращение прав собственности.

В случаях изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, принятое решение должно быть обосновано. Обоснования в соответствии со статьей 56.3:

решение о формировании охраняемой территории;
международный договор;
лицензия на пользование недрами;
решение о сносе здания, в связи с признанием его состояния аварийным.

Учреждения, осуществляющие процедуру изъятия по закону:

с целью формирования объектов федерального значения, вправе начинать процесс изъятия федеральные органы исполнительной власти;
с целью установления объектов регионального значения — уполномочены исполнительные органы власти субъектов России;
для объектов местного значения — органы местного самоуправления.

По закону, вышеуказанные органы вправе принимать решения по изъятию земельного имущества самостоятельно и по ходатайству других учреждений. Среди этих учреждений выступают:

организации естественных монополий;
учреждения, имеющие право на данные действия в связи с наличием специальный лицензий или договоров;
недропользователи;
унитарные учреждения, принадлежащие к собственности государства.

Определяет перечень, организаций, уполномоченных осуществлять данную процедуру Правительство России.

Как сохранить права на владение землей?

Чтобы оставаться владельцем земельного участка необходимо не нарушать законы Российской Федерации, касающиеся пользования земельным имуществом. В случае изъятия земли без оснований или при не согласии с расчетом ее рыночной стоимости, собственник вправе общатиться в судебную инстанцию. Суд принимает во внимание все обстоятельства дела и выносит справедливое решение.

В суд нужно подавать пакет документов и исковое заявление. Перечень документов:

копия паспорта;
копия уведомления об изъятии земли;
бумага, свидетельствующие о правах собственности;
бумаги, свидетельствующие о ведении переговоров с организацией, уполномоченной изъять имущество;
иные документы по запросу суда.

Федеральным законом от 31.12.2014 года № 499-ФЗ были внесены поправки в ЗК РФ регулирующие процедуру изъятия земельных участков для публичных нужд, в том числе порядка возмещения убытков, которые возникают в связи с этим изъятием.
Ряд поправок к закону вызвали вопросы у правоприменителей, в частности возникли вопросу по порядку расчета размера компенсации за изымаемый земельный участок.

Расчет компенсации при изъятии земельного участка

Что включается в расчет компенсации?
В состав убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков для публичных нужд, закон № 499-ФЗ включает те же составляющие, что и ранее действующее законодательство (п. 4 ст. 63 ЗК РФ и п. 2 ст. 281 ГК РФ в редакции до 01.04.15). За изъятие полагается выплатить рыночную стоимость участка (либо рыночную стоимость иных вещных либо обязательственных прав на участок), стоимость расположенной на нем недвижимости, убытки, которые возникают в связи с невозможностью исполнить ранее принятые обязательства перед третьими лицами, а также упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Все перечисленное выше - это убытки (реальный ущерб и упущенная выгода). Однако рыночная стоимость участка выделяется в законе особенно. Это объясняется тем, что стоимость изымаемого объекта доказывается с помощью отчета об оценке, подготовленного в соответствии с ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Остальные убытки, включая упущенную выгоду, не являются объектом оценки и потому не могут попасть в отчет оценщика. Их размер подтверждают с помощью других доказательств.

Изменения в Закон расширили список лиц, которые вправе претендовать на компенсацию в случае изъятия участка. Ранее Земельный кодекс относил к ним только собственников. Сейчас же на возмещение убытков могут рассчитывать и иные законные владельцы, например арендаторы (титульных владельцев и собственников Земельный кодекс теперь называет правообладателями). До принятия поправок данное правило не было очевидным.

Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка

Оценке подлежит рыночная стоимость изымаемого участка, который принадлежит на праве собственности, либо рыночная стоимость любых иных прав на участок (ст. 56.8 ЗК РФ). Оценка проводится по правилам закона № 135-ФЗ за исключением тех особенностей, которые указаны в земельном законодательстве.

Теперь в законе прямо указано, каким образом следует оценивать прекращаемые права (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ). Например, рыночная стоимость прав компании на постоянное (бессрочное) пользование определяется как рыночная стоимость права аренды на 49 лет (п. 9 ст. 26 Закона). А рыночная стоимость права аренды или права безвозмездного пользования земельным участком по договору определяется как рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия указанных договоров. Наиболее спорные вопросы в оценке - как определить вид разрешенного использования для такого расчета и на какую дату проводить расчет. К сожалению, закон № 499-ФЗ дал ответы не на все эти вопросы. Однако именно от их решения будет зависеть итоговая сумма компенсации.

Публичный орган может изъять не только весь участок, но и часть участка, В таком случае рыночная стоимость рассчитывается как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью оставшегося у правообладателя участка либо, соответственно, как разница между стоимостью прекращаемого и сохраняющегося права на участок (п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ). Также орган власти с согласия правообладателя может предоставить ему другой участок взамен изымаемого. В таком случае компенсация уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого взамен участка (подп. 5 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования (ВРИ) - это, основная характеристика земельного участка, в том числе для целей оценки. Именно от ВРИ зависит экономическая привлекательность участка. Поэтому правообладателю, у которого изымается участок, получив проект соглашения об изъятии и приложенный к нему отчет об оценке, важно обратить внимание на то, какой вид разрешенного использования применялся в целях оценки. Из-за большой специфики земельного и градостроительного законодательства предложить стандартные рекомендации по проверке ВРИ весьма затруднительно. Однако некие общие советы сформулировать можно.

Первый шаг - нужно установить дату, на которую учитывается ВРИ. По общему правилу это должен быть день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Если на дату решения об изъятии ВРИ уже был изменен в целях планируемого изъятия, то учитывается тот вид, который был у участка до изменения ВРИ в целях изъятия. Если, например, у участка ВРИ - размещение торгового центра, но перед изъятием ВРИ установлен для строительства дороги, для которой изымается участок, то должен учитываться вид использования - размещение торгового центра.

Второй шаг - после установления даты правильно определить сам вид разрешенного использования. Он обязательно учитывается в Государственном кадастре недвижимости, или ГКН. До 1 января 2015 года ВРИ вносился и в ЕГРП... Поэтому информацию о разрешенном использовании можно найти в выписке из ГКН и (или) ЕГРП. В то же время данные кадастра выполняют лишь информационную функцию, и указанные в них сведения о ВРИ могут не соответствовать действительности. Поэтому все сведения надо проверять, а при необходимости добиваться внесения изменений в ГКН.

Разрешенное использование устанавливается на основе градостроительной документации и фактического использования земельного участка. Чтобы узнать подлинный вид использования участка, нужно сначала обратиться к генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки. Эти документы расскажут о перечне возможных ВРИ для земельного участка. Учитывая фактическое использование участка, можно будет установить конкретный ВРИ. Разумеется, при условии, что собственник не нарушает виды разрешенного использования, предусмотренные в генплане и ПЗЗ. Важно учитывать еще один момент. Если ВРИ установлен до принятия генплана и ПЗЗ, такой ранее установленный вид использования продолжает применяться, даже если он противоречит генплану и ПЗЗ. Но при одном условии: ранее установленный вид использования не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не производится застройка участка (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, абз. 4, 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФот18.06.13 №136/13).

Нельзя исключать и того, что установить ВРИ с помощью генплана и ПЗЗ не удается. В таком случае можно опосредованно ссылаться пункт 15 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.10 № 508). В этом пункте говорится о том, что если участок не застроен, то принимается тот ВРИ, который обеспечивает земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного участка принимается ВРИ исходя из назначения расположенных на участке объектов недвижимости.

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии. Видимо, речь идет о дате, на которую должен быть составлен отчет об оценке, но она не говорит о том, по состоянию на какую дату должна определяться стоимость участка (или стоимость прав на него). Иными словами, дата оценки не конкретизируется. Возможно, дата оценки предполагается в пункте 5 статьи 56.8 Земельного кодекса, и это день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.

В пункте 5 статьи 56.8 ЗК РФ дата оценки не упоминается. Поэтому не исключено, что в этой норме речь идет исключительно о дате разрешенного использования участка, но не о дате оценки в целом. Если трактовать эту норму именно таким образом, то следует признать, что в Земельном кодексе существует пробел относительно даты оценки.

В Земельном кодексе есть норма о том, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до подписания соглашения об изъятии либо до решения суда о принудительном изъятии участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ). Но в этой норме не говорится о случаях, когда правообладатель оспаривает отчет об оценке или иным образом заявляет свои требования в части установления размера возмещения. Более того, если правообладатель отказался заключать соглашение об изъятии именно из-за несогласия с оценкой его участка (прав), то есть как раз в оценке заключается предмет спора, было бы абсурдно ограничивать доказывание оценки спорным отчетом.

Также следует учитывать и то, что отчет об оценке, составленный в ходе подготовки соглашения об изъятии, предназначен исключительно для заключения такого соглашения. Если же участок изымается в судебном порядке, то этот отчет, по мнению авторов статьи, учитываться не должен. В таком случае рыночную стоимость следует определять исходя из показателей этой стоимости на момент рассмотрения спора. В новых нормах Земельного кодекса на этот счет ничего не сказано, но в свое время к такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в постановлении от24.03.05 №11. Аналогичные разъяснения недавно принял и Президиум Верховного суда (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом Верховного суда 24.12.14). По мнению суда, если собственник не согласен с предложенной стоимостью изымаемого участка или выкупная цена не указана в решении об изъятии (и стороны не согласовали выкупную цену), то суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Оспаривание отчета оценщика

Итак, рыночная стоимость изымаемой недвижимости является основной составляющей при определении размера возмещения правообладателю, а отчет об оценке - основным письменным доказательством размера убытков. У правообладателя есть несколько практических вариантов, которые позволят доказать более выгодный размер рыночной стоимости.

Первый вариант: «соревнование» разных отчетов. Заявители в таких спорах просто представляют суду свой альтернативный отчет об оценке, который содержит иную величину рыночной стоимости. Но этого недостаточно. Как правило, суды считают, что наличие двух отчетов с разными суммами не позволяет определить, какой из них является недостоверным. Поэтому одного только представления альтернативного отчета с иными результатами оценки будет недостаточно для опровержения результатов оценки, подготовленного по заказу публичного органа.

Второй вариант: проведение судебной экспертизы по оценке, ведь именно ее результаты, как правило, становятся наиболее убедительным доказательством в суде. Однако, формально заключение эксперта не должно иметь для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с иными доказательствами (п. 12 постановления Пленума ВАС РФот04.04.14 №23).

Иногда суду для назначения экспертизы достаточно ходатайства одной из сторон без представления своего альтернативного расчета. Но иногда при решении вопроса о назначении экспертизы суды учитывают значительное различие в размере выкупной цены, представленной обеими сторонами. Иными словами, чтобы убедить суд в необходимости проведения экспертизы, стороне спора лучше представить еще и альтернативный досудебный отчет оценки, чтобы показать значительное расхождение в суммах между ним и отчетом, подготовленным для публичного органа в процессе подготовки соглашения об изъятии.

Однако следует помнить, что результаты судебной экспертизы непредсказуемы, и расчет эксперта может оказаться далеким от той рыночной стоимости, на которую надеялся правообладатель. Поэтому более эффективным вариантом тактики спора является опровержение отчета оппонента.

Третий вариант заключается в опровержении отчет об оценке. Суть этой тактики в том, что сторона представляет в суд свой отчет оценки, и при этом опровергает отчет оппонента. Если суд установит нарушения в подготовке отчета оппонента, это позволит сделать вывод о недостоверности такого отчета. Таким образом, единственным достоверным доказательством оценки (если, конечно, его в свою очередь не опровергнет оппонент) будет отчет, представленный стороной. В такой ситуации судебная экспертиза с третьим результатом оценки может и не понадобиться.

Чтобы опровергнуть отчет об оценке, представленный оппонентом, нужно проверить его, во-первых, на соответствие формальным требованиям, во-вторых, по содержанию проведенного оценщиком исследования.

Во время оценки возникает следующий вопрос. На какую дату определять вид разрешенного использования, если решение об изъятии было принято до вступления в силу закона № 499-ФЗ?

Ранее закон на этот вопрос ответа не давал, но Президиум Верховного суда еще до вступления в силу закона № 499-ФЗ указал, что при наличии спора необходимо руководствоваться тем ВРИ, который был установлен в отношении участка до начала процедуры его изъятия (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом ВС РФ 24.12.14). Этот подход соответствует и новому правилу (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). Следовательно, ВРИ надо определять на дату, предшествующую началу процедуры изъятия.

Недостоверность отчета формальным требованиям может, в частности, выражаться в том, что оценщику для исследования были представлены недостоверные документы. При подготовке отчета оценщик делает оговорку о том, что он не отвечает за достоверность переданных ему документов об объекте оценки. То есть, оценщик, по сути, верит на слово заказчику относительно того, что переданные ему документы для исследования достоверны, и зачастую не проверяет их. Проверка документов, полученных оценщиком от заказчика и использованных в отчете оппонента, порой позволяет выявить в них какие-либо пороки и несоответствия.

Еще одно формальное нарушение - отсутствие в тексте отчета обоснования невозможности применения других методов оценки, кроме метода, избранного оценщиком.

Суды также считают недостатком отчета об оценке, когда при проведении оценки сравнительным методом объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки по всем критериям. В таком случае, как указывают суды, нужно проводить корректировку. Дело в том, что смысл сравнительного метода состоит в следующем: оценщик устанавливает цену объекта, сравнивая его с такими объектами, которые по своим существенным характеристикам схожи с оцениваемым объектом. Применяя этот метод, оценщики порой сравнивают объект оценки с объектами, которые не соответствуют объекту оценки по ряду важных критериев.

Например, оценщик сравнивает объекты, которые расположены на участках с различным ВРИ. Само по себе это не нарушение, но, чтобы сравнивать такие не вполне аналогичные объекты, оценщик обязан применять так называемую корректировку стоимости - изменять стоимость сравниваемых объектов в зависимости от того, насколько на нее влияют отличительные критерии. Так, в приведенном примере оценщик должен учесть, как на стоимость повлияет иной ВРИ. Если этого не сделать (не скорректировать цену), то велик шанс, что суд признает отчет недостоверным. .

Даже при полном соответствии отчета оппонента формальным требованиям его достоверность стоит проверить по содержанию проведенного исследования. Другими словами, когда каждая из сторон представляет свой вариант оценки, другая сторона, аргументируя особенности проведенного исследования оценщика, может доказать, что именно ее отчет наиболее соответствует рыночной стоимости.

На практике наибольшая рыночная стоимость объекта достигается при использовании доходного метода, однако он применяется оценщиками при наличии бизнес-плана или иного аналогичного документа, что бывает редко. Вторым и наиболее популярным у оценщиков методом является сравнительный метод. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость даже на более раннюю дату, чем дата проведения оценки. В таком случае оценщик проводит индексацию рыночной стоимости, полученной на дату проведения оценки.

Одно из оснований для опровержения отчета оценщика, в котором использован сравнительный метод, уже был назван выше - это отсутствие корректировки стоимости в случае существенных отличий оцениваемого объекта от объектов-аналогов. Есть и другие основания. В частности, можно обосновать недостоверность сведений об объектах-аналогах, используемых в отчете. Дело в том, что информация по ним используется оценщиками зачастую из не совсем благонадежных источников (обычных СМИ, интернет-сайтов), сведения в которых могут быть неточными. Нередко оценщик использует данные из размещенных в источниках объявлений о продаже недвижимости. Но если в объявлениях не было данных об описании объекта-аналога, то использование такого объекта-аналога нельзя считать мотивированным.

Кроме того, нужно аргументировать, почему использованные в собственном отчете объекты-аналоги лучшим образом соответствуют по своим параметрам оцениваемому объекту, чем объекты-аналоги оппонентов. Наконец, можно попробовать обосновать неправильное использование корректировок (в том числе индексаций) в отчете оппонентов.

Определение размер иных убытков

Помимо стоимости изымаемого участка или прав на него возмещению подлежат также иные убытки, в том числе упущенная выгода. Ее размер можно подтвердить лишь с помощью заключения эксперта.

Помимо прямо перечисленных в Земельном кодексе убытков правообладатель вправе получить компенсацию упущенной выгоды (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Но как рассчитывать эту составляющую компенсации, в Земельном кодексе не указано. В законе появилась лишь абстрактная отсылка к федеральному законодательству. В Земельном кодексе можно найти указание на отчет об оценке убытков (подп. 2 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Но закон № 135-ФЗ не рассматривает убытки в качестве объекта оценки. Поэтому отчета оценщика по определению размера убытков быть не может. Это подтверждает и судебная практика В итоге остается один вариант - определить убытки с помощью заключения эксперта (определение ВАС РФ от 23.01.13 по делу № А73-3327/2012). Судебная экспертиза может быть назначена по поручению суда. Стороны спора вправе, самостоятельно обратившись к эксперту, заказать подготовку расчета (либо контррасчета) убытков на основании статьи 75 АПК РФ, но такой расчет не будет иметь в суде статуса экспертного заключения, а будет считаться «иным доказательством».