Наружные стены многоквартирного дома являются общим имуществом. Уменьшения и присоединения при перепланировки, устройства отдельного входа

Главная / Квартира

800 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (19)

Юрист, г. Москва

8,8 рейтинг

Здравствуйте, Елена!

Во-первых, касаемо применимого права.

ст.44-46ЖК.
Елена

Эти нормы регулируют лишь порядок проведения собраний, но никак не вопросы использования имущества.

Поэтому суд оправдал Дж. С. и осудил только администрацию здания, чтобы договориться и заплатить бюджетную сумму за картину потолка и стен, а также за расположение этажа. Согласно Гражданскому кодексу, каждый владелец является эксклюзивным владельцем принадлежащей ему доли и совладельца общих частей здания. Кровельные террасы, даже если они предназначены для эксклюзивного использования владельца кондоминиума, считаются общими частями. Расходы на сохранение этих частей и услуг, представляющих общий интерес, таких как очистка зданий и лифты, обычно оплачиваются владельцами кондоминиумов пропорционально стоимости их фракций.

Я считаю, что здесь должен применяться Жилищный кодекс ст.44-48.
Елена

Опять же, это порядок проведения собраний.

Поймите, что нормы ЖК регулируют лишь процедуру проведения собраний, а вопросы пользования общедомовым имуществом регулируются гражданским законодательством.

Он выписал предписания нарушения статьи 247 ГК., ст.290 ГК, где необходимо 100%.
Елена

Абсолютно верно он сослался. Кстати, хорошо было бы взглянуть на этот документ.

Это включает как небольшие затраты на техническое обслуживание, так и расходы, связанные с непредвиденным событием, таким как проникновение на одну из террас. Однако, если инфильтраты происходят после действий или бездействия владельца пользователя, это может привести к потере.

В апартаментах зал может быть дифференциалом. Когда он хорошо оформлен, он может оставить вход роскошным, уютным и полным присутствия. Тем не менее, в этом пространстве еще много сомнений. Можете ли вы придерживаться украшения, отличного от того, что используется на других этажах магазина? Профессионалы в области оформления и права разъясняют вопросы, касающиеся темы.

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

ст.44 жк.2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

Прежде всего, необходимо знать особенности кондоминиума, которые в основном разделены на две части: частная зона и общая площадь. Тем не менее, владелец не может пользоваться им свободно и должен соблюдать правила и законодательство о кондоминиуме. Общая область принадлежит всем, но никто не имеет права распоряжаться ею самостоятельно, и ее необходимо учесть в собрании.

В залах, спроектированных дизайнером интерьера Иарой Сантос, покрытие стен является одним из величайших моментов. Даже архитектор Рената Баскес не открывает хороший проект освещения для улучшения окружающей среды. Если зал расположен в частной зоне кондоминиума, принадлежащей резиденту, может ли он украсить вас, как вы считаете нужным? Адвокат Ренато Орта говорит «да», но делает несколько предостережений. «Зал может быть изменен в соответствии с потребностями жителей, если любые работы не ставят под угрозу безопасность здания и не изменят форму и цвет фасада, внешних частей и тротуаров», - объясняет он.

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Может ли владелец выбрать дизайн, отличный от дизайна соседа? Разрешено украшать различные залы для прогулок в общей зоне с целью благоустройства, пока в кондоминиуме нет кондоминиума и одобрения двух третей кондоминиумов, это же правило применяется к залу здания, - объясняет Ренато.

Помимо многих сомнений в возможности персонализации апартамента, другие возникают по отношению к оформлению. Архитектор Рената Баски и дизайнер интерьера Иара Сантос имеют ценные советы. В общих квартирах не должно быть много информации, сильных цветов, обоев обоев и дизайнерских ковров. Во всяком случае, мы должны думать о вневременном классическом декоре со светлыми цветами, поскольку пространство мало, подчеркивает Рената, Профессионал также подчеркивает, что хорошего освещения, предпочтительно с датчиками, шайбами, дверной маркировкой и доступом, не может быть недостатком.

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Каравайцева Елена

Юрист, г. Новоалтайск

5931 ответ
1417 отзывов

Здравствуйте, Елена! На самом деле нормы ГК РФ и ЖК РФ не противоречат друг другу. В ст. 290 ГК РФ указано, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Поскольку данная стена является как частью квартиры, так и коридора (общей собственности), то решение о о любых манипуляциях с этой стеной должно приниматься собранием собственников данного многоквартирного дома, а именно не менее, чем 2\3 голосов собственников многоквартирного дома. Правы здесь Вы, однозначно. Оспаривайте предписание в суде со ссылкой на нижеприведенные нормы ГК РФ и ЖК РФ.

Иара указывает, что выбор материалов, которые легко поддерживать, является хорошим выбором. Настенное покрытие является основным моментом моих проектов. Использование мебели и мебели должно быть умеренным, поэтому отличная идея разместить фотографии на стенах для тонкого и при этом грандиозного прикосновения. Зал должен также выглядеть как остальная часть квартиры, потому что это вход в дом и дает предварительный просмотр того, что посетитель найдет. Стоит подробно описать детали, для большей изощренности и изощренности, - учит Иара.

Текстурированные тканевые обои делают комнату уютной. Покрытие этого пространства с ковровым покрытием - еще один интересный вариант, - вспоминает он. Дома склеиваются? Общий забор с вашим соседом? Совместное владение может вызывать ежедневные головоломки. Сосредоточьтесь на правах и обязанностях каждого.

Статья 181.1. Основные положения

1.Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. (см. ст. 46 ЖК РФ).

2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Когда в двух отдельных домах есть ров, забор, хедж или стена, это называется совместной собственностью. Это, в известном смысле, система принудительного совместного владения, в которой каждая из сторон имеет право собственности на совместное имущество, которое им нравится в целом.

Совместное владение регулируется статьями 653-61 Гражданского кодекса. Совместное владение не сокращает имущество в двух равных частях, оно сохраняет его нетронутым. Если это стена, то это общее. Ваша собственность и собственность вашего соседа перекрываются. Вы владеете частью стены дома и наоборот. Владение существует между частной собственностью. Нет, если ваша собственность работает вместе с общественным достоянием.

Статья 181.2. Принятие решения собрания

1.Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

ЖК РФ, Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Но может быть совместное владение с муниципалитетом, если у него есть частная собственность. Логично, что каждый совладелец может использовать по своему усмотрению, включая аренду своей стороны стены в качестве рекламного места. Он также может поддерживать без какой-либо регулирующей дистанции плантации в эспальере вдоль этого забора, чтобы не превышать его вершину. Точно так же он может опираться на общую стену и управлять балки, но с согласия другого владельца или в отсутствие эксперта. Во всех случаях каждая сторона несет ответственность перед законом за любой ущерб, причиненный имуществу его сооружениями.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае конфликта существует несколько решений. С другой стороны, изменение разделительной стены требует согласия двух соседей. Поэтому нельзя использовать дверь или окно в одностороннем порядке. Более того, если один из владельцев хочет поднять прилегающую стену, он имеет право сделать это, но будет нести все расходы, добавленная часть станет его единственной собственностью, а облигации будут разделены поровну, два соседа отвечают за поддержание, ремонт или даже реконструкцию прилегающей стены, и это общее обслуживание должно выполняться с их общим соглашением, за исключением случаев чрезвычайной ситуации, когда стена угрожает, например, С этой точки зрения совместная собственность имеет двойное преимущество, позволяя строить здания на краю своей земли - значимый актив в городской среде, - но и разделить расходы на ограждение или хедж, на двоих.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Инспектор говорит, что в ст.44ЖК, только про использование "ИНЫМИ лицами", а собственником конкретного помещения нет. Может ли вопрос, про использования конкретным собственником помещения рассматриваться на собрании?

Юрист, г. Москва

Хотя эти положения здравого смысла кажутся простыми на бумаге, они, тем не менее, могут создавать проблемы на практике. Его размер и полив падают до двух владельцев. В случае с фруктовыми деревьями они также делят урожай. Но если кто-то из них смущен этой растительностью, он может вырезать корни в своем имуществе, если это не смертельно для кустарников или прямо заменит это растительное разделение стеной, всегда в пределах предела своей собственной земли. Тогда это ожесточенное назидание станет его исключительной собственностью.

В случае конфликта полезно обратиться к кондоминиуму или, если не считать этого, мэру, который может назначить посредника для нахождения компромисса между сторонами. После того, как каналы посредничества будут исчерпаны, судья суда, в зависимости от степени вреда, будет решен.

8,8 рейтинг

Теперь собственно по перепланировке.

Перепланировка жилого помещения представляет собой
изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка жилых помещений может включать
перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров(абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Другим решением может быть отказ от собственности на собственность. Это может быть по заданию между соседями или путем отказа от одной из сторон. Этот дискреционный акт, который обычно проводится перед нотариусом, тем не менее невозможен, если конструкции владельца поддерживаются соседней стеной, канава используется для дренажа воды, или лицо стремится избежать оплаты расходы, понесенные для обслуживания или ремонта.

Наконец, имейте в виду, что если ваш сосед докажет, что в течение 30 лет он был единственным, кто принимал на себя обслуживание общей стены, вы можете потерять свое право приобретать право собственности по приобретению рецепта. Но простой толерант не является достаточным доказательством, особенно когда он невидим извне. Акты владения должны быть очевидными; ваш сосед поддержал сарай на стене или провел за свой счет ремонтные работы на нем более 30 лет. Забор тогда законно его.

Таким образом, указанные Вами действия:

Выполнены работы по перепланировки, произведен демонтаж подоконный части стены для устройства двери.
Елена

являются перепланировкой.

Далее. На основании пп. «в» и «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006
№ 491 в состав общего имущества включаются:

Наконец, если вы хотите, чтобы стена не стала обычной, вы можете построить ее обратно из разделительной линии. Затем вам необходимо будет подать заявление на получение паспорта для своего соседа. Арендодатель может решить поднять стену или увеличить ее толщину только самостоятельно и за свой счет. Он должен попросить согласия своего соседа. Модифицированная часть принадлежит человеку, выполняющему работу. Другой сосед может попросить приобрести совместную собственность на эту часть стены, заплатив половину стоимости работ и излишка земли за излишек толщины.

ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Реконструированная прилегающая стена должна соблюдать правило высоты. 3, 20 метра в городах с населением от 000 и более. 2, 60 метра в других городах. Это правило применяется только при отсутствии местных обычаев или конкретных правил, установленных муниципальным законодательством. Для местных обычаев и специальных правил проконсультируйтесь с местным советом.

Если вы прочитали как минимум 3 списка свойств, вы уже блуждаете в лабиринте концепций пространства. Большинство строительных компаний, агентств недвижимости, брокеров и других. использовать и поместить другое значение в терминах области. Конечно, поскольку цена на недвижимость определяется в квадратных метрах, понятно, что все эти люди стремятся максимизировать размер предлагаемых свойств. Но правда где-то между разговорным языком, правилами, имущественным правом и рулеткой!

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Тоже самое касается и распоряжения таким имуществом.

Поэтому, вывод однозначный:

По закону я думаю, что согласия не надо вообще(касаемо стены), а по факту этого «Куска» стены нет… Мне придется оспаривать предписания в суде, но мне интересно сейчас кто здесь прав.
Елена

Согласие всех как раз необходимо. И лично я в суде перспективы не вижу. По крайней мере, исходя из условий вопроса.

Встроенная область - область между окружающими стенами соседних объектов, если рядом с ней есть другой объект, и в ней есть окно к ней, входит в всю толщину стены. Если наружные стены не имеют отверстий, измерьте ½ их толщины. Яркая область - от стены до стены, не включает стены, колонны, балки и т.д.

Короче говоря, все, что служит для общего пользования, включая колонны, двери, несущие стены и т.д. Как рассчитать% общих частей и для чего они используются? Площадь квартиры - это застроенная площадь квартиры. Он разделен на общую застроенную площадь всего здания, чтобы получить% общих частей, прилегающих к этой квартире.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Юрист, г. Москва

8,8 рейтинг

ст.44 жк.2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: -2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Елена

Ну и что? В этой норме говориться лишь о том, что эти вопросы решаются общим собранием. И причём тут земельный участок? Речь идёт о стене.

Исходя из того, что общее собрание собственников является высшим органом управления многоквартирным домом и руководствуясь п.2 ст.36 ЖК РФ, согласно которой, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, вопрос по использованию части общего имущества конкретным собственником помещения многоквартирного дома может быть включен в повестку дня общего собрания и поставлен на голосование.
Елена

Это то так, но если хотя бы один против, ничего не выйдет.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

8,8 рейтинг

А почему согласия всех собственников, разве нельзя применить нормы ЖК? Про земельный участок можно, а про стену нельзя?
Елена

Причём тут земельный участок. Во-первых, нормы ГК применяются вне зависимости от вида объекта - хоть участок это, хоть стена. Главное - это общее имущество всех собственников дома. И распоряжаться (а удаление части стены - это не что иное, как распоряжение ей) самовольно, не спросив согласия ВСЕХ, Вы не имеете права.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

получен
гонорар 40%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

получен
гонорар 40%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Во-вторых, нормы ЖК регулируют лишь процесс голосования. А количество голосов должно быть 100%, потому что, если хотя бы один собственник несогласен, то ничего Вы делать не имеете права.
Юрлов Игорь Алексеевич

Игорь, нормы ЖК прямо устанавливают количество голосов для принятия тех или иных вопросов по общему имуществу, как правило это простое большинство или 2/3.

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

получен
гонорар 40%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Юрлов Игорь Алексеевич

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Можно ли получить согласия в судебном порядке, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, если даже собственники будут против.

Каравайцева Елена

Юрист, г. Новоалтайск

5931 ответ
1417 отзывов

Каким образом общее имущество уменьшилось? Стена осталась на том же месте.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

получен
гонорар 40%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Можно ли получить согласия в судебном порядке, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, если даже собственники будут против
Елена

А зачем вам в пользование общее имущество, если инспекция речь ведет про нарушение процедуры с реконструкцией? Даже если вам предоставят в пользование конкретное имущество (что очень вряд ли), вопрос по проведенной реконструкции останется открытым.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Пример из судебной практики

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала, что суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что проведенные работы не являются реконструкцией многоквартирного дома, так как не влекут изменения высоты дома, количества этажей, площади, качества инженерно- технического оборудования, не происходит уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме либо присоединение части общего имущества к помещению, собственником которого является ответчик. Устройство двери из окна без его расширения не может трактоваться как проведение реконструкции. Осуществленные работы являются перепланировкой и регулируются главой 4 Жилищного кодекса РФ. Согласие собственников помещений многоквартирного дома при проведении перепланировки жилых помещений требуется только в том случае, если перепланировка жилых помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. При осуществленной перепланировке не произошло присоединения части общего имущества собственников многоквартирного дома.

У меня точно такая же перепланировка.

получен
гонорар 40%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Реконструкция-зто значит уменьшение, тогда опять 100 процентов.
Елена

Верно, извините, не учла приведенную Игорем ст. 36 по уменьшению.

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Получается без вариантов? Зачем тогда согласуют такие проекты и согласия на стену не просят, только на землю. На официальном сайте администрации есть ответ:На практике в случае осуществления перевода жилого помещения в нежилое в 99 % случаев требуется устройство отдельного входа с устройством крыльца на прилегающем земельном участке, что не приводит к уменьшению общего имущества, а является использованием общего имущества жильцов дома,а в случае использования общего имущества требуется согласие большинства не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 , ст. 46 ЖК РФ). Почему так.....

Каравайцева Елена

Юрист, г. Новоалтайск

5931 ответ
1417 отзывов

Вы и так владеете и пользуетесь этой стеной. Норма ст. 247 здесь не применима. В ЖК РФ прямо указано, что согласие всех собственников нужно при уменьшении общего имущества собственников МКД путем его реконструкции. Здесь реконструкции не было. Была перепланировка. В любом случае эта стена является общим имуществом собственников помещений в МКД. Значит, вопрос о перепланировке должен был быть поднят на общем собрании.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Можно согласно этой статьи применить нормы ЖК?

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 1] [Статья 8]

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

получен
гонорар 40%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Устройство двери из окна без его расширения не может трактоваться как проведение реконструкции. Осуществленные работы являются перепланировкой и регулируются главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Елена

Собственно, Елена, Вы сами ответили на вопрос, имеющий решающее значение для разрешения спорной ситуации:

Выше пришли к выводу, что устройство проема - перепланировка. Мне кажется, тут спорный момент все же - можно ли применить данную норму об уменьшении площади за счет реконструкции, если по всем признакам была перепланировка?
Наумова Анастасия

Суд в конкретном случае по первой инстанции посчитал указанные работы реконструкцией с уменьшением общего имущества, однако апелляционная инстанция с выводом не согласилась, посчитала, что это перепланировка и норма ст. 36 ЖК РФ о получении согласия всех собственников по реконструкции не действует (Дело №33-1303/57 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия).

О ст. 247 вообще странно тут говорить, когда все вопросы регламентируются специальными нормами.

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

получен
гонорар 40%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Почему так…
Елена

Потому что Вы правы, а жилищная инспекция - нет. Вам не требуется получать согласие 100% собственников, т.к. устройство двери из окна с выламыванием кусочка стены под окном не является реконструкцией многоквартирного дома с уменьшением общего имущества, а является перепланировкой. Этот вывод содержится как в приведенной вами выдержке из определения Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, так и в приведенном мной определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия.

Ответ юриста был полезен? + 3 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

В соответствии с п.6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

получен
гонорар 40%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Согласия на изменения режима пользования общим имуществом и согласия на использования общего имущество-это одно и тоже?
Елена

Режим - порядок пользования (в какое время заходим, когда совершаем определенные действия, как их совершаем и т.д.).

В соответствии с п.6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий»
Елена

В этом постановлении указаны примеры установления режима:

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

получен
гонорар 19%
Юрист, г. Москва
- 10,0 рейтинг
- эксперт
Добрый вечер. Я полагаю, что у Вас ничего не выйдет, т.к. большинство судов признают подобные действия реконструкцией при которой необходимо получение согласие всех собственников помещений в доме. В том числе и Кемеровский обл. суд.
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2015 г. по делу N 33-3246/2015г.
В силу с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.
Согласно ст. 1 п. 14 Градостроительного Кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ следует, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем,проведение работ по перепланировке, составной частью которых является реконструкция (расширение) оконного проема в ограждающей (несущей) стене здания, увеличение параметров, как нежилого помещения, так и самого многоквартирного дома, устройство входной группы, примыкающей к фасадной стороне дома, нарушило целостность стены и облицовку стены многоквартирного дома, что привело к нарушению указанными действиями ответчика прав истцов, как собственников общего имущества многоквартирного дома, согласия которых на проведение этих работ не было получено. Использование земельного участка, в силу п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, также требует принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил исковые требования истцов.
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
от 30 сентября 2015 г. по делу N 33-9732
В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Ф едерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что реконструкция входной группы не может повлиять на величину площади земельного участка, являющегося общим имуществом, ни уменьшает, ни увеличивает его. Входная группа в помещение подвала увеличилась потому, что ее параметры 1961 года постройки не соответствовали современным требованиям строительных норм и правил, на основании которых были выполнены проект и сама реконструкция.
Указанные доводы были предметом исследования в суде первой инстанции.
При этом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при реконструкции нежилого помещения истцом было затронуто имущество, являющееся общим имуществом всех собственников помещения многоквартирного дома, выполнено уширение оконного проема подвального помещения в наружной несущей стене здания путем демонтажа частей фундаментальных блоков. При устройстве входной группы в подвальное помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, была уменьшена площадь земельного участка, принадлежащего всем собственникам помещений многоквартирного дома, за счет увеличения площади реконструированного объекта.
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2015 г. N 4г/5-9488/2015
На основании части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Проанализировав представленную техническую документацию на объект недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что выполнение дверного проема в части наружной стены под оконным проемом для устройства отдельного входа является реконструкцией многоквартирного жилого дома, что в силу ст. 44 ЖК РФ требует согласия всех правообладателей объекта капитального строительства. При этом суд отклонил довод о том, что перечисленные в проекте работы не могут быть признаны реконструкцией многоквартирного дома, поскольку положениями ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция жилого помещения в данном случае влечет за собой использование наружных стен и придомовой территории, что является общим имуществом собственников многоквартирного дома. При таких обстоятельствах планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Доказательств, подтверждающих получение такого согласия, истцом представлено не было, в связи с чем суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы о том, что стена, которую использовали для переоборудования входа также не относится к общему имуществу жильцов дома, неубедительны, поскольку стена являлась внешней стеной жилого дома, т.е. относились к фасаду дома, который в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ относился к общему имуществу, поэтому указанные действия требовали обязательного согласия собственников помещений в доме в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Поскольку внешняя стена - это ограждающая конструкция, демонтаж части стены являлся реконструкцией объекта капитального строительства, на осуществление которой в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требовалось согласие всех правообладателей данного объекта.
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 сентября 2015 г. по делу N 11-11133/2015
Довод жалобы о том, что в соответствии с пунктами 1 и 2 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ вопрос о строительстве входной группы с торца здания дома 3 4 и строительства лестницы решен положительно более 2/3 числом голосов от общего числа собственников дома основан на ошибочном толковании норм права, поскольку в силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ для вышеуказанной реконструкции требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Довод жалобы об ошибочности применения судом ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ основан на неправильном толковании норм права.
Поскольку заявитель планирует устройство входной группы, лестницы с торца здания в проеме существующего окна, для устройства дверного проема необходимо произвести частичную разборку несущей стены дома, что влечет присоединения части общего дома на проведение данных работ по правилам ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2012 г. по делу N 33-10237
В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, в случае перевода жилого помещения, принадлежащего П. на праве собственности, в нежилые помещения возникнет необходимость произвести перепланировку в виде установки отдельного в хода и строительства крыльца, обеспечивающих доступ к вышеуказанному помещению, что повлечет за собой изменение режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом N по, и который необходим для его эксплуатации. Соответственно, в случае вышеуказанной перепланировки увеличится доля П. в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок.
Следовательно, учитывая положения указанных норм права, в рассматриваемом случае П. должна была получить согласие всех собственников многоквартирного дома на изменение режима пользования земельным участком и присоединение крыльца к части общего имущества в многоквартирном доме.

И в текстах мэтров (К.И. Скловский), и в словах известных практиков-лекторов (Р.С. Бевзенко), и в иных источниках часто упоминается проблема «вещность квартиры»/«режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Меня заинтересовал обычный вопрос (безотносительно к конкретному кейсу): что, как и в каких пределах собственники помещений в многоквартирном доме вправе делать со стенами/в отношении стен с точки зрения частного права?

В публичном праве на этот счет банальности: строго в соответствии с предусмотренными процедурами, не нарушая требования технических регламентов, иных отраслевых требований (что-нибудь вроде п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про несущие конструкции; п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про крупнопанельные и крупноблочные дома) и т.п.

А вот частно-правовые отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме - весьма интересный вопрос.

При этом вопрос о третьих лицах (не собственники помещений в многоквартирном доме) меня не интересует. Это другой частный вопрос (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Хотя в этом вопросе тоже есть интересные нюансы вроде размещения вывески, которое (оказывается-то) не предусматривает взимание платы и потребность в согласии на такое размещение собственников помещений (Определение ВС от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395).

Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) - общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп.пп. в-г п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); за исключением разве что ненесущих стен внутри помещений (перегородки).

Если кого смущает слово «ограждающие», то разъясняющее определение можно найти в п. 3.4 ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции»:

«Ограждающие конструкции - конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций. ».

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников , а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом ».

Жилищный кодекс РФ - это lex specialis (причем не только телеологически, но и буквально - ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ). Однако норма из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ вроде бы не имеет аналогов или заменителей в Жилищном кодексе РФ.

Следовательно и относительно стен в многоквартирном доме - по общему соглашению всех сособственников (de lege lata точно). А если так, то запрет любого из собственников помещения на действия с общим имуществом в многоквартирном доме другого собственника устраняется «лишь обращением в суд с требованием об установлении порядка пользования (ст. 247) » (цитата из труда К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве»).

. Внешние стены многоквартирного дома.

Внешние стены многоквартирного дома - это просто «рай» для всевозможных внешних блоков кондиционеров, антенн и прочих объектов (иногда даже таких).

Исходя из всего вышеизложенного, несогласие любого из собственников помещений в многоквартирном доме влечет для собственника помещения, желающего разместить что-нибудь на стене, обязанность обращаться в суд с требованием об установлении порядка пользования. При этом нельзя, наверное, презюмировать, что суд согласится с каждым желанием конкретного субъекта разместить что-либо на стене. С другой стороны, а как вообще суду разрешать спор такой:

1) Узнать мнение большинства собственников помещений? Но в действительности очень тяжело узнать даже мнение ⅓ собственников помещений в многоквартирном доме;

2) Узнать кто уже из сособственников и что разместил на внешней стене многоквартирного дома? Но это некий обывательский подход; да и если «каждый против каждого», то надо или вообще полностью «очистить» стену, или искать соломоново решение.

Например, в Южном федеральном округе существовать без кондиционера невозможно, но, с другой стороны, несогласие одного из сособственников «лишает кондиционера» другого сособственника.

Хотя высока вероятность, что это один из тех многих случаев, когда ссылки в СОЮ на нормы права станут причиной примерно следующего вопроса: «Вы сами в это верите?»

В практике арбитражных судов встречается подход «какие именно права и законные интересы истца нарушены» (еще и через «триаду») - например, Постановление ФАС ЦО от 16 февраля 2010 г. № Ф10-665/10 .

Но: а) синонимизировать установление порядка пользования долевой собственностью и негаторный иск - очень уж сомнительно; б) недостаточность «триады» - это, вроде как, вполне известный факт; поэтому «не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования » (да и, опять же, речь не идет о третьих лицах) - это, мягко говоря, моветон.

. Внутренние стены многоквартирного дома.

Здесь вопросов меньше, т.к. ненесущие стены внутри квартиры (перегородки), вроде как, точно не общее имущество, а создание проемов (отверстий) в несущих стенах внутри квартиры (или, например, между квартирами) - это явление: а) редкое; б) скрыто от посторонних глаз. Но все-таки.

Если изменения в стене соединяют квартиру с другим общим имуществом (например, с межквартирной лестничной площадкой), то такие изменения - исключительно с согласия всех сособственников (такие вольности не так насущны и необходимы как кондиционеры и поэтому, наверное, всё строго).

Или если лицо имеет на праве собственности две смежные квартиры и хочет сделать в стене между ними (а она довольно предсказуемо будет несущей) некий проем? Изменение стены будет изменением общего имущества, а, следовательно, - по соглашению всех собственников помещений в многоквартирном доме.

На мой взгляд, всё это наглядно показывает, что все-таки требуется иное специальное регулирование и «обычная» общая собственность не подходит для решения вопросов между собственниками помещений в многоквартирном доме; законное «право вето» одного сособственника на действия другого сособственника - серьезное расхождение между тем как все понимают свои права, и тем как всё есть на самом деле (те же кондиционеры). Судя по практике (в моем тексте ее мало, но по той причине, что в самой практике нет какой-либо определенности): если действия с общим имуществом судья считает разумными, то вспоминает о «триаде» и закрывает глаза на ст. 247 Гражданского кодекса РФ; если же нет (не считает разумными) - то не вспоминает о «триаде» и вспоминает о ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

Это, на мой взгляд, сомнительный подход.

P.S. Кстати. Проем в несущей конструкции так-то требует получения разрешения на строительство (Постановление ФАС ПО от 18 сентября 2013 г. по делу № А55-35257/2012). Но это уже совсем другая история... :)

Выбор редакции