1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок .

Комментарии к статье

1. Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении одновременно следующих условий:

А) арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду. Если арендодатель желает оставить имущество в своем владении и пользовании или передать имущество третьему лицу не в аренду, а по иному основанию (на том или ином вещном праве, по договору безвозмездного пользования или доверительного управления и т. п.), то право арендатора требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (см. п. 35 Обзора практики по аренде);

Б) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по старому договору. Нарушение арендатором своих обязанностей по старому договору (причем даже незначительное!) лишает его права требовать заключения договора на новый срок. Разумеется, факт нарушения должен быть надлежащим образом зафиксирован. Правда, закон не требует, чтобы он был подтвержден судом. Достаточно и доказательств, которые могут быть использованы в суде (просрочка уплаты арендной платы, требования о расторжении договора, предупреждения и претензии арендодателя и т. п.);

В) арендатор уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Уведомление должно быть сделано в письменной форме в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 314 ГК). При определении разумного срока известным ориентиром может служить также правило п. 2 ст. 610 ГК , ведь срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, при любых обстоятельствах достаточен для предупреждения о продлении договора;

Г) арендатор согласен заключить новый договор аренды на условиях, предложенных арендодателем. Последнее условие выражено в п. 1 ст. 621 ГК не прямо, а косвенным образом. Арендатор имеет "преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок", но "при прочих равных условиях". На первый взгляд, эти формулировки противоречат друг другу, однако при более внимательном их рассмотрении противоречия исчезают.

Преимущественный характер обсуждаемого права означает, что если есть несколько желающих заключить договор на одних и тех же условиях, то прежний арендатор имеет преимущество перед ними (при прочих равных условиях). Но если кто-то предлагает арендодателю более выгодные условия, а прежний контрагент на них не согласен, то его право требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (поскольку "прочие равные условия" здесь отсутствуют). Понудить арендодателя к заключению нового договора на прежних или на новых условиях прежний арендатор не вправе.

2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок. Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях. Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами. О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.

Переговоры с потенциальными арендаторами могут начаться до окончания срока старого договора аренды, а преимущественное право, в силу прямого указания закона, возникает лишь после окончания этого срока. Однако арендодатель не может заключить договор с новым арендатором до тех пор, пока длится старый договор. При его прекращении возникает преимущественное право прежнего арендатора на заключение нового договора. Следовательно, это право имеет внедоговорную природу, существуя в рамках относительного правоотношения "в силу закона".

Прежний арендатор, извещая арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, автоматически не дает согласия на заключение договора на любых условиях, которые будут предложены арендодателем. Он дает согласие на заключение договора аренды лишь на прежних условиях. Для их изменения необходимо достичь отдельного соглашения. Именно в этом состоит смысл правила абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Упомянутое правило не следует толковать таким образом, будто арендодатель должен получить согласие арендатора на любое изменение условий нового договора. Напротив, если арендодатель хочет заключить договор аренды на новый срок, он должен принять условия, выдвинутые арендодателем.

3. Договор аренды, заключаемый на новый срок, - это новый договор аренды, даже если его условия те же, что и у старого. Поэтому при его заключении должны быть выполнены все формальности, необходимые для заключения договора аренды, как будто предыдущего договора не было. В частности, вновь должна быть оформлена передача вещи арендатору, составлен передаточный акт и т. п. При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями старого договора аренды (см. п. 31 и 32 Обзора практики по аренде).

Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Под переводом прав и обязанностей следует понимать принудительное вступление прежнего арендатора в новый договор аренды, которое производится по решению суда. Фактически арендатор выбирает лишь, переводить ли ему на себя права и обязанности арендатора по новому договору или нет. Право на возмещение убытков он имеет в обоих случаях.

Правила ГК о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивны. Они могут быть изменены законом или договором. Например, в отношении договора проката действие ст. 621 отменено п. 2 ст. 627 ГК . Что же касается конкретного договора аренды, то он может как расширять, так и сужать указанное право арендатора, а то и вовсе отменять его.

4. На практике часто возникают ситуации, когда срок договора аренды заканчивается, а арендатор продолжает владеть и (или) пользоваться арендованным имуществом. Если признать, что в этот период договорные отношения между сторонами прекращаются, возникают большие трудности в определении условий, на которых бывший арендатор пользуется имуществом, в том числе размера платы за подобное пользование. Поэтому ГК исходит из возобновления между сторонами договора аренды на прежних условиях, но на неопределенный срок (ст. 610 ГК).

Следует отметить, что речь идет не о заключении нового договора, а о возобновлении старого договора, но на неопределенный срок. Соответственно нет нужды выполнять все формальности, требуемые при заключении договора (см. коммент. к предыдущему пункту).

Для возобновления договора необходимо, чтобы арендатор продолжал фактически пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Такими возражениями могут считаться уведомление арендодателя о нежелании продолжать договорные отношения, требование о возврате арендованного имущества, заявление о нежелании заключать договор аренды на новый срок и т. п. Наличие возражений арендодателя исключает возобновление договора. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК .

Если договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, к нему в полном объеме подлежат применению правила ст. 610 ГК , в том числе о сроке предупреждения об отказе от такого договора.

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно на вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых или упразднения торговых мест на розничном рынке), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Судебная практика отрицает существование преимущественного права на заключение договора на новый срок у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию (п. 2 ст. 609 ГК; п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений арендатором условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условия о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 комментируемой статьи: «…при прочих равных условиях…» Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора.

6. Обязательной предпосылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является письменное уведомление арендатором арендодателя о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть сделано в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление письменного уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок и при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом (в том числе на торгах), то он нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде (1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо (2) только возмещения таких убытков.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не нарушается в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма (п. 1) комментируемой статьи не предусматривает.

Перевод прав и обязанностей по новому договору на прежнего арендатора возможен и в ситуации, когда новый договор был заключен по результатам торгов, причем вне зависимости от участия в них прежнего арендатора. Однако в защите преимущественного права может быть отказано, если арендодатель до заключения договора с победителем торгов предложил арендатору заключить договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался либо не принял этого предложения в указанный в нем срок (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях. Например, при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. 429, 445 ГК).

9. Арендодатель вправе отказать арендатору государственного или муниципального имущества, надлежаще исполнявшему свои обязанности, в заключении договора аренды на новый срок только в определенных случаях (п. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о конкуренции)).

Но если арендодатель отказал арендатору в отсутствие законных оснований и не передал имущество другому лицу, то арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4 ст. 445 ГК; п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

Если же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды (п. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции; п. 4.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными.

11. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений <1>. И наоборот, если арендатор, уведомивший арендодателя об отказе от договора, при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого использования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок.

12. Особенности применения п. 2 комментируемой статьи касаются случаев, когда законом устанавливаются специальные императивные нормы о порядке заключения договоров и предельных сроках аренды отдельных видов имущества.

Так, в соответствии со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 — 30.2 Земельного кодекса РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. К заключенным на торгах договорам аренды положения п. 2 комментируемой статьи о возобновлении договора на неопределенный срок не должны применяться <1>. Поэтому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок, но только если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

Кроме того, по смыслу п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им решения о том, что арендуемое имущество не будет в дальнейшем передаваться в аренду, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. Как разъяснил ВАС РФ, в этом случае договор аренды считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

Максимальный срок действия договора аренды может быть ограничен законодательством. К примеру, земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК). Фактическое использование таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не может привести к возобновлению договора аренды.

13. Положения п. 2 комментируемой статьи применяются к договору субаренды с учетом п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которого срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Как известно, собственник имущества может распоряжаться им по своему усмотрению любым законным способом. Одним из них является передача объекта в аренду. Она оформляется договором.

Пролонгация соглашения

В случае надлежащего исполнения обязательств по окончании срока, на который соглашение было заключено, арендатор при иных равных обстоятельствах имеет преимущественное право на продление (пролонгацию, оформление документа на новый срок) перед иными лицами.

Данное правило закрепляется в 1 части ст. 621 ГК РФ (п. 1) . В норме, однако, присутствует оговорка. Указанное право может быть реализовано арендатором, если арендным соглашением или законом не установлено иное.

Дополнительные обязанности и права

Также в ст. 621 ГК РФ (п. 2) закреплена обязанность арендатора известить собственника в письменной форме о своем намерении продлить договор в сроки, установленные соглашением. Если соответствующий пункт в документе отсутствует, то уведомление должно быть направлено в до завершения действия договора.

Стороны вправе изменить условия сделки. Эта возможность также закреплена частью 1 ст. 621 ГК РФ.

В п. 2 нормы, кроме того, предусмотрено, что, если собственник отказал арендатору в продлении договора, однако на протяжении года со дня окончания действия соглашения заключил договор с иным лицом, арендатор может по выбору потребовать перевести на себя обязанностей и прав по вновь оформленному документу и компенсации убытков, понесенных в связи с отказом, либо только возмещения потерь. Для реализации этой возможности потерпевший субъект направляет иск в суд.

Если арендатор продолжает использовать имущество после окончания срока соглашения, и возражений на это со стороны собственника нет, договор, согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, признается возобновленным автоматически на тех же условиях. При этом срок его действия будет считаться неопределенным.

Ст. 621 ГК РФ с комментариями

Как следует из положений первого пункта 1 части нормы, преимущественное право, предоставляемое арендатору, обладает диспозитивным характером, поскольку может устраняться законом или условиями договора. Это означает, что юридическая возможность, закрепленная в 621 статье ГК РФ , является ограниченной, в сравнении, к примеру, с преимущественным правом на покупку доли.

Право арендатора на продление/заключение договора распространяется на чужую вещь, являющуюся предметом соглашения, срок которого истекает, которую лицо намеревается арендовать и далее. Соответственно, если объект свое существование прекратил фактически либо юридически (к примеру, в связи с разделом участка на два новых, упразднения торговых точек на рынке в установленном порядке и пр.), преимущественное право, закрепленное 621 статьей ГК РФ , также прекращается.

Обязательные условия

Для возникновения права, закрепленного ст. 621 ГК РФ , необходимо, чтобы:

• Срок договора заканчивался.
• Арендатор исполнял обязательства по сделке надлежащим образом.
• Пользователь был согласен с условиями, предложенными собственником другому лицу.

Нюансы

Несвоевременное погашение задолженности по арендным платежам, нарушение пользователем других условий сделки указывают на его недобросовестность. Соответственно, арендатор в таких случаях лишается преимущественного права.

Существенность либо несущественность нарушений, допущенных лицом, в судебной практике по ст. 621 ГК РФ во внимание не принимается при решении вопроса о признании его недобросовестным.

Согласие с условиями

Положения ст. 621 ГК РФ распространяются на случаи, когда арендодатель принимает условия, предложенные собственником иному субъекту, в том числе о величине и порядке выплаты сумм за пользование имуществом, гарантиях сохранности объекта, переданного в аренду. Именно это вытекает из положений о "прочих равных условиях".

Соответственно, заключение арендного соглашения на новый срок при использовании пользователем положений первой части ст. 621 ГК РФ , по сути, будет являться оформлением нового договора. Следовательно, стороны правоотношений будут считаться не связанными условиями предыдущего документа.

Извещение

Реализация права по ст. 621 ГК РФ возможна при соблюдении требований об уведомлении собственника о желании оформить договор на новый срок. Период, в который лицо должно направить извещение, предусматривается в самом соглашении. Если стороны не оговорили его ранее, то срок должен быть разумным.

Следует учитывать, что положение 2 пункта 314 статьи Кодекса о разумном периоде погашения обязательства к рассматриваемой ситуации неприменимы. Это обуславливается тем, что извещение арендодателя нельзя считать обязанностью в прямом смысле. Он должен уведомить собственника, если желает воспользоваться преимущественным правом. Извещение, скорее, можно назвать условием реализации этой возможности.

Продолжительность разумного периода, таким образом, должна определяться в каждом случае отдельно. При этом учитывается суть и условия сделки, характер отношения участников, правила деловой этики.

Если стороны закрепили в соглашении порядок направления уведомления, то арендатор должен ему следовать. Если соответствующие правила оговорены не были, то целесообразно отправить извещение ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Нарушение права собственником

Если арендодатель отказывает пользователю в заключении соглашения на новый срок, однако вместе с тем оформляет договор с другим лицом, он будет признан нарушителем положений ст. 621 ГК РФ . В норме закреплено два варианта действий пользователя. Он может требовать перевести на себя правомочия нового арендатора и компенсации потерь либо только возмещения убытков.

Первый вариант не предполагает принуждение собственника к заключению соглашения на новый срок. Эта мера может реализовываться в крайних случаях, к примеру, если арендодатель уклоняется от оформления основного договора в соответствии с предварительным соглашением.

Важный момент

Преимущественное право пользователя на заключение соглашения на новый период не возникает, если арендодатель только намерен передать имущество стороннему субъекту, но между ними договор еще не заключен.

Перевод правомочий допускается только по уже оформленному соглашению. Другие способы защиты преимущественного права, нарушенного собственником, в 1 пункте 621 статьи не предусматривается.

Императивное предписание

Оно присутствует в части 2 анализируемой статьи. Условие арендного соглашения, вводящее запрет на его возобновление (пролонгацию) по окончании срока действия при отсутствии со стороны собственника возражений при фактическом продолжении арендатором пользования переданного ему имущества, признается ничтожным.

Соответственно, наличие/отсутствие претензий со стороны собственника к продолжению эксплуатации объекта по истечении срока соглашения имеет юридическое значение при решении вопроса о невозобновлении/возобновлении правоотношений на первоначальных условиях на неопределенный период.

Направление собственником уведомления пользователю, содержащего отказ от пролонгации договорных правоотношений на ранее согласованных условиях, получение этого извещения пользователем, соответственно, будет означать прекращение сделки.

Следовательно, если арендатор известил собственника об отказе в продлении соглашения, однако пользоваться имуществом не прекратил, а арендодатель, в свою очередь, против этого возражений не имеет, договор признается возобновленным на неопределенный период.

Заключение

Как показывает практика, арендные правоотношения являются достаточно распространенными в сфере гражданского оборота. Сделки такого характера регламентируются различными нормами законодательства. Большинство из них носит общий характер. Однако в ряде норм регламентируются специфические ситуации и устанавливаются особые гарантии для сторон. К таким нормам следует относить и 621 статью ГК.