Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Далеко не каждый может обрабатывать свою землю, а использовать ее по другому назначению невозможно. Поэтому, самым выгодным вариантом будет сдача в аренду земель сельхозназначения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно !

Статус и особенности использования с/х земель

Соответственно, арендодатель должен иметь правоустанавливающие документы на , который он собирается передать в пользование.

Арендатор может брать в аренду неограниченное количество площадей земли .

Предмет договора аренды сельскохозяйственных земель может быть повторно сдан в аренду до истечения срока, но при наличии согласия от существующего арендатора.

Сам арендатор имеет право сдать в залог свое право пользоваться землей , но на срок аренды. Например, часто происходит передача этих прав банку, чтобы получить деньги для развития сельскохозяйственного производства. Но это можно запретить, приписав это в одном из пунктов договора.

Ограничения по способу использования участков

Одним из принципов оборота земли является сохранение ее предназначения путем целевого использования . Это важное условие, которое следует прописать в любом образце договора аренды земли сельхозназначения.

Именно собственник должен указать на варианты использования сельхоз площадей, ведь арендатору все равно какую землю он после себя оставит.

Земли сельхозназначения должны использоваться для:

Если не использовать такие земли не по назначению, то это влечет за собой юридические последствия в виде санкций или даже лишения права собственности. Так, если более 3 лет использовать землю не по ее цели, то эту собственность через суд отберут у недобросовестного собственника.

Нюансы по срокам аренды

Обязательным пунктом в договоре аренды земли сельхозназначения является срок предоставления в пользование. Нужно обговорить с арендатором и четко прописать период передачи участка в пользование.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, стороны по любым сделкам вправе по своему усмотрению определять основные условия договора. То есть, стороны в праве самостоятельно определять срок аренды .

Однако, данное право при договоре аренды сельхоз земель ограничивается федеральным законодателем.

Исходя из ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», есть граничный и минимальный сроки аренды .

Минимальный срок аренды может определяться субъектом Российский Федерации в зависимости от использования земли. Это значит, что в каждом регионе минимальный срок аренды, например, для земли предоставленной для сенокошения будет разным.

Что касается максимального срока, то для всех он будет одинаковым – сорок девять лет . Исходя из этих принципов нужно определять срок аренды.

Рекомендуется заключать аренду на три года . Длительный срок позволит сохранить верхний ценный слой, обеспечить и недопущение вредных воздействий. Также это послужит толчком для длительных арендных отношений, а значит, повлечет инвестиции в землю.

Как рассчитывается арендная плата?

Плата за аренду сельхоз площадей следует обязательно прописывать в соглашении, ведь это обязательное условие.

По сути, этот пункт будет обязывать арендатора платить вам сумму аренды, которая должна определяться в валюте, а может и продукцией, услугами, улучшением предмета аренды.

Размер арендной платы никак не ограничивается законодателем. Но предусмотрено ограничение по пересмотру размера стоимости аренды с/х земель. Плату за аренду земельного участка можно пересматривать только раз за год, не чаще.

Что касается расчетов, то сумма аренды рассчитывается исходя из размера передаваемой площади умноженной на стоимость пользования за единицу площади . Так получается средняя сумма платы, но кроме этого указывается общая стоимость за все время.

Средняя сумма платы за месяц умножается на количество месяцев аренды и так получается стоимость пользования землей за все время.

Основания для расторжения договора

Расторжение любой сделки – дело не простое, если оно не решается в двустороннем порядке.

Расторгнуть договор аренды без потери времени и особых усилий можно только в случае, если и арендодатель, и арендатор на это согласны.

В одностороннем порядке договор аренды земельных участков с/х назначения осуществляется только через подачу иска в суд с соответствующим требованием .

Если договориться со стороной невозможно, то придется идти в суд. Но и тут не все так просто, ведь для расторжения договора, а в месте с тем и государственной регистрации в Росреестре, необходимо иметь достаточные основания.

Если в договоре аренды отсутствует регулирование этого вопроса, то решается он на основании Гражданского кодекса РФ.

Основанием для расторжения договора аренды с/х земли может быть только несоблюдение своих обязанностей одной из сторон . В результате чего нужно внимательно приписывать эти пункты в договоре.

Основанием для расторжения может быть, например, не внесение арендной платы, неправильное использование земли, в следствие чего ухудшение качества плодородного слоя.

Если вам перешла земля, которая уже была обременена арендой, то смена собственника не может быть причиной для расторжения соглашения.

Нюансы по тексту документа

Сдача в аренду земли сельхозназначения – самый распространенный вариант использования своего права собственности. Но далеко не все внимательно составляют такие сделки.

Важно обязательно прописать все основные условия договора с полными уточнениями и вашими договоренностями, потому что именно тогда они будут иметь силу.

Если договор будет заключаться на срок более года, а скорей всего на меньше и не получится, то его придется регистрировать в Росреестре .

Кроме обычных условий можно прописать и переход права собственности, после выплаты всей суммы, оговоренной в договоре. Такую сделку по сути можно будет рассматривать как договор купли-продажи с рассрочкой.

Но кроме пункта о переходе права собственности к новому собственнику, нужно будет указать и все необходимые условия, которые указываются в .

Если арендатор в течение всего срока исправно соблюдал все пункты договора, то он имеет приоритетное право аренды этой земли по истечению срока вашего соглашения.

Видео: Как правильно составить договор аренды земельного участка?

В видеосюжете юрист разъясняет, на что нужно обратить особое внимание при заключении сделки аренды земельного участка.

Даются советы, как правильно составить соответствующий договор, какие пункты в нем необходимо обязательно предусмотреть, чтобы в дальнейшем без проблем пользоваться полученным участком.

Уточнение клиента

Беспокоят новые собственники арендуемых нами (вернее сказать обрабатываемых) земельных долей, некоторые не против выделить свой земельный участок, хотя АРЕНДНУЮ ПЛАТУ, ОПРЕДЕЛЁННУЮ УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА, все без исключения ПОЛУЧАЮТ РЕГУЛЯРНО. Кроме того, новые собственники, приобретая право собственности на земельную долю, знали о том, что существует договор аренды подписанный прежним собственником. При этом границы участков определены, возражений по этому поводу не поступило, все собственники получили свидетельства о праве собственности на земельную долю в участке.

аренда земли , аренда земельного участка , договор аренды земельного участка , регистрация договоров , земля сельскохозяйственного назначения , аренда земли сельхозназначения

1800 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (17)

Адвокат, г. Оренбург

Общаться в чате

Василий, здравствуйте!

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» гласит в ст.

Договор
аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении
частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть
подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников
долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким
земельным участком, если условия указанных договора и соглашения
соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников
долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не
превышающий сорок девять лет.

Поэтому без его регистрации он не пораждает правовых последствий владения землей. Однако ни указанный закон, ни ГК РФ не содержит указания на сроки регистрации договора, поэтому никаких проблем быть не должно.


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Таким образом, с учетом мнения коллег, регистрация возможна. Однако, могут возникнуть и затруднения. Связаны они с тем, что Вы не платили арендную плату, как я понимаю.


Исходя из ст. 619 ГК РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 39%

Юрист, г. Москва

Общаться в чате
• 8,5 рейтинг

Уважаемый Василий!

В силу ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет . Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.


В соответствии п. 1 ст. 25 ЗК РФ:

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».


Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Таким образом, зарегистрировать договор можно и сейчас, если срок действия договора не истек. Если произошла смена сторон договора аренды, то его предварительно нужно привести в соответствие, либо составить к нему дополнительное соглашение. Затем обратиться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации.


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Казань

Общаться в чате

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, договор, подписанный в 2008 году прежними собственниками и не прошедший государственную регистрацию, не пройдет государственную регистрацию сейчас.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 39%

Юрист, г. Москва

Общаться в чате
• 8,5 рейтинг

Беспокоят новые собственники арендуемых земельных долей, некоторые не против выделить свой земельный участок, хотя арендную плату получают регулярно.


Василий, как я поняла, они не собственники, а арендаторы и платят арендную плату. К договору аренды, в таком случае, нужны доп. соглашения об изменении со стороны арендатора. Сам договор и доп. соглашения нужно зарегистрировать в Росреестре.

В противном случае, уточните вопрос.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Казань

Общаться в чате

Поскольку договора аренды не был зарегистрирован, он не считается заключенным, поэтому здесь нельзя ссылаться на статью 617 Гражданского кодекса о том, что в случае перехода права собственности на арендуемый земельный участок не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 23%

Общаться в чате

Извините, что повторяюсь, но без свидетельств о собственности этих участков у лиц, заключивших договор, государственная регистратура договор не зарегистрирует.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Адвокат, г. Оренбург

Общаться в чате

Беспокоят новые собственники арендуемых нами (вернее наверное сказать
обрабатываемых) земельных долей, некоторые не против выделить свой
земельный участок, хотя АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ОПРЕДЕЛЁННУЮ УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА
все без исключения ПОЛУЧАЮТ РЕГУЛЯРНО.

Это не особо влияет на суть дела. Если бы Вы не платили то у Вас не было бы права на выкуп земли. Нужно регистрировать аренду а потом думать над тем как уговорить часть собственников продать землю


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Калинин Юрий

Юрист, г. Москва

• 518 ответов

  129 отзывов

Можно пойти путем подачи иска к новому (новым) собственникам и органу регистрации иска о понуждении к заключении договора аренды и регистрации. примерно исходя из следующей логики:

Государственная регистрация договора аренды земельного участка возможна при условии наличия зарегистрированного права арендодателя на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».


То есть, если новый собственник надлежащим образом зарегистрировал свое право на землю, то и договор аренды с ним будет возможно надлежаще зарегистрировать. Однако, старый договор аренды, хоть и не является надлежаще зарегистрированным, тем не менее, является реальным договором аренды, заключенным в письменной форме, и надлежаще исполняется со стороны арендатора, что подтверждается систематической оплатой аренды и отсутствием спора как с прежними арендодателями-собственниками, так и с новыми.

Ст.617 ГК РФ указывает, что права арендатора относительно объекта аренды при смене собственника сохраняются. тактмм образом, формально, арендатор вправе требовать от нового собственника перезаключения договора аренды и его регистрации, причем на условиях ранее исполняемого договора.

Ст.621 ГК РФ указывает на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Что, кстати, так же в данной ситуации вполне допускается и не противоречит действующему законодательству.

Ст.624 ГК РФ регламентирует и выкуп арендованного имущества, если это определяется договором.

таким образом, единственным препятствием является формальность. отсутствие регистрации прежнего договора аренды.

Однако, несмотря на то, что данную сделку можно считать какой угодно, ничтожной, недействительной, незаключенной, однако, она реала, и породила правовые последствия этой сделки. Арендатор вступил во владение и пользование землей, а арендодатель получал и получает за это оговоренную плату.

Таким образом, сделка не имеет признаков фиктивности. И такую сделку суд может признать заключенной.

Полагаю разумным выход:

1. Обратиться за регистрацией старого договора и получить письменный (законный) отказ.

2. Обратиться письменно к новому собственнику земли с предложением перезаключения договора аренды с новым собственником и его регистрации.

3. В случае отказа - обращение в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды и его надлежащей регистрации.

Нюансы можно обсуждать, но лично мне идея кажется вполне разумной.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 1

Свернуть

Калинин Юрий

Юрист, г. Москва

• 518 ответов

  129 отзывов

Тем более, кстати, что можно посмотреть и на следующую норму закона:

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3.Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

У Вас как арендаторов есть право обращения в суд с иском о регистрации договора аренды, как вариант решения проблемы. Ваш договор аренды требует государственной регистрации, причем заключен он в письменной форме и исполняется. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.Такие же последствия наступают в отношении сделки, требующей государственной регистрации, когда одна из сторон уклоняется от ее регистрации.

С Вашей стороны сделка (договор аренды), заключенный в письменной форме, выполняется в полном объёме.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 39%

Юрист

Общаться в чате
• 7,8 рейтинг

Здравствуйте!

Однако, несмотря на то, что данную сделку можно считать какой угодно, ничтожной, недействительной, незаключенной, однако, она реала, и породила правовые последствия этой сделки. Арендатор вступил во владение и пользование землей, а арендодатель получал и получает за это оговоренную плату.

Таким образом, сделка не имеет признаков фиктивности. И такую сделку суд может признать заключенной.




Коллеги, о какой сделке, смене собственника и сохранении прав арендатор может идти речь? Договор аренды, не прошедший госрегистрацию не является заключенным. И понудить заключить сделку можно только того, кто уклоняется от регистрации подписанного договора. Таким образом, новых собственников понудить заключить договор нельзя (собственник в своей воле решать заключать ему договор относительно своего имущества или нет, не говоря уже о том, что их можно понуждать только в случае, если с ними подписаны договоры и есть письменные доказательства обращения к ним с просьбой зарегистрировать договор и отсутствие ответов).

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования имуществом, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Этому вторит и ст. 26 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Иное законом предусмотрено лишь в отношении договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Такой договор не подлежит госрегистрации.

Исходя из ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.


Следуя ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. (Иное, а именно недействительность незарегистрированной сделки, предусмотрено для ограниченного числа других видов договоров с недвижимостью (например, ипотека).)

Таким образом, незарегистрированный договор аренды земельного участка со сроком действия год и более является не заключенным (Постановление ФАС УО от 11.05.2005 N Ф09-1230/05-С6, п. 7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) и не влечет каких-либо правовых последствий, независимо от того подписан он или нет. Фактическое использование имущества без заключенного (зарегистрированного) договора, лишает такого пользователя защиты своего права, в случае, если бы к нему обратились с требованием покинуть земельный участок.

О возможности зарегистрировать договор аренды по истечении такого промежутка времени, в данной ситуации, говорить не приходится - это уже не имеет значения. Потому как зарегистрировать ранее подписанный договор аренды, с тем предметом (земельным участком определенного размера), который в нем указан, не представляется возможным, потому как арендодатель не может передать арендатору то, чего у него уже нет. Сейчас арендодателю принадлежит участок меньшего размера, потому как отдельные части ранее принадлежавшего ему участка проданы третьим лицам.

Преимущественного права аренды также нет, потому как такое право возникает исключительно в случае, если истек срок ранее заключенного (а заключенный, повторюсь, это тот, что бы зарегистрирован) договора аренды, ну, и плюс при том, что арендатор, надлежащим образом исполнял по нему свои обязанности и не допускал нарушений, указанных в ст. 45 ЗК РФ. Только при совокупности всех этих обстоятельств возникает преимущественное право на перезаключение договора аренды (п. 5 ст. 9 закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Ничего не остается, кроме как обращаться к каждому из собственников и заключать отдельные договоры аренды с теми, кто согласится, либо заключения одного договора со множественностью лиц на стороне арендодателя для упрощения регистрации и экономии на госпошлине - приведенные способы допустимы в случае, если земельные участки каждого отмежеваны друг от друга, имеют собственные границы.

Если новые собственники владеют частью з/у, ранее принадлежавшей Вашему «арендодателю», на праве общей долевой собственности, то можно заключить один договор через представителя общего собрания участников долевой собственности, на котором принято решение о передаче долей участка в аренду (п. 1 ст. 246 ГК РФ, с особенностями ст. 14 закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

При этом надо обратить внимание, участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить (то есть обособить свой земельный участок ) и такой участок из предмета аренды будет исключен без согласия арендатора (п. 5 ст. 14 того же закона). Если же он просто не присутствовал на собрании - то выделить долю не может. Общее собрание собственников будет вправе принять решение о передаче, если созыв был с извещениями каждого участника и явились либо 20 % от числа всех собственников, либо меньше, но размер их долей превышает 50 % площади участка. Решение будет принято, если за него проголосовало более 50 % от числа присутствующих (ст. 14.1 рассматриваемого закона).

Таким образом, если участок в общей долевой собственности проблемы с несогласием некоторых собственников на передачу в аренду упрощаются.

Если же участки находятся у каждого из собственников в частной собственности, то тут ничего не поделаешь, если отдельные из них откажутся (они вправе распоряжаться участком самостоятельно) от подписания договора аренды и принудить их нельзя, потому как такое возможно только относительно того, кто обязан заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Можно понудить только такого арендодателя к заключению договора, подав иск в суд, который уже подписал его, но уклоняется от государственной регистрации. Только в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 указанного выше информационного письма).

Учитывая, что у Вас было использование земельного участка без договора, во избежание налоговых проблем во вновь заключаемом договоре аренды (заключаемых договорах), можно указать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Такое право следует из п. 2 ст. 425 ГК РФ. Более того, даже если Вы пойдете по схеме заключения договоров на один год (и менее), чтобы избегать госрегистрации, такое распространение действия договора на прошлые отношения не противоречит действующему законодательству и не влечет необходимость регистрации. Это разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59: «если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды».

От 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», в соответствии с которым земельные доли передаются в аренду
сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а
также передаются земельные доли или права пользования ими в уставный капитал
сельскохозяйственных организаций на основании договоров между собственниками
долей и сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими)
хозяйствами. Договоры регистрируются в установленном порядке на местах в
комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. В качестве арендодателя
может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа
собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний
договор аренды земельных долей. К договору прилагается план арендуемого
земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического
материала, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и
арендатору.

При этом следует
обратить на нижеуказанную позицию арбитражного суда в «Обзоре арбитражной
судебной практики по обороту земель сельскохозяйственного назначения за период
2005 - 2006 г.»

Право аренды на
землю сельскохозяйственного назначения не может быть признано законным,
поскольку выделенный в натуре в счет земельных долей участок не прошел
кадастровый учет и в отношении него не проведены землеустроительные работы (Постановление
Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2006 г. N
Ф08-1027/2006).

Глава фермерского
хозяйства обратился в суд с иском об истребовании земельного участка из
незаконного владения. Требования заявителя удовлетворены по следующим
основаниям.

Из материалов дела
видно, что спор возник между ООО и крестьянским (фермерским) хозяйством по
поводу права аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения. На
момент рассмотрения иска земля использовалась ООО. По мнению общества, его
права на участок подтверждаются договорами аренды, предусматривающими
обязанность арендодателей осуществить государственную регистрацию сделки.
Поскольку со стороны ООО условия договора были выполнены, общество полагало,
что использует участок на законных основаниях.

Рассматривая дело,
суд установил, что спорный земельный участок входил в состав земель
сельскохозяйственной организации и был впоследствии выделен несколькими
гражданами (арендодателями) в натуре. Первоначально арендодатели заключили
договор с ООО, но права общества на участок по данной сделке не были признаны
законными. Как установлено судом, на момент подписания договора с обществом
земельные доли не были выделены в натуре, не проведено межевание земельного
участка и не присвоены кадастровые номера. То есть объект договора не
определен, что в соответствии со статьей 606
ГК РФ влечет признание его незаключенным, а поскольку договор не прошел
государственную регистрацию, он также в силу статьи 433
ГК РФ является ничтожным.

Судом правильно
указана обязанность собственников земельных долей осуществлять межевание и
постановку участка на кадастровый учет с последующей государственной
регистрацией. В результате выдела долей образуется новый участок - объект
недвижимости, единственным доказательством прав на который является
государственная регистрация (ст. 2 ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»).

В соответствии со статьей 3
ФЗ «О землеустройстве» при предоставлении земельных участков и
заключении сделок с землей в обязательном порядке должны проводиться
землеустроительные работы (межевание). Определение на местности границ
земельных участков, находящихся в общей собственности, осуществляется в
соответствии с ФЗ от 2
января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», а
также Требованиями
к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных
участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра
от 2 октября 2002 г. N П/327. Аналогичное положение предусмотрено в статье 9
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно
которой в аренду могут передаваться земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет. Поскольку арендодателями при заключении
договора с обществом не выполнены требования действующего законодательства,
права общества на спорный участок являются незаконными.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

• обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке.

  Соответственно, арендатор обязан вернуть Вам всю уплаченную Вами сумму арендной платы. И у Вас отличные шансы взыскать эти деньги через суд.

  Поэтому используйте эту возможность как аргумент (шантаж) для убеждения арендатора перезаключить с Вами новый договор аренды. Договоритесь с новыми собственниками на таких условиях, что Вы не подаете иск в суд о возврате уплаченной арендной платы, а они идут Вам навстречу и заключают договор аренды, который затем регистрируется.

  Либо создайте (за вознаграждение или как-нибудь иначе) «переписку» с прежним собственником (а ведь Вы, как я указал выше, можете взыскать с него необоснованно полученную сумму арендной платы, то есть средство воздействия на него у Вас имеется) о том, что он уклонялся от государственной регистрации договора аренды. Если такие документы (доказательства) удастся добыть, Вы сможете обратиться в суд с иском о принудительной государственной регистрации договора аренды по п.3 ст.164 ГК РФ.

  С уважением, Роман.

  
  

  Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

  Договор аренды земельного участка применяется для передачи пользования земли сельхозяйственного назначения, земли во временное пользование на определенных условиях. Это могут быть как денежные средства, так и сельскохозяйственная продукция.

  Скачать бланк договора бесплатно можно в конце статьи.
  Обращаем ваше внимание на то, что договор простой и типовой. Служит для ознакомления - дополнительные условия вносятся самостоятельно и по согласованию сторон.

  
  

  Небольшое видео про нюансы при аренде земельного участка вы можете просмотреть в конце статьи. Обязательно досмотрите сюжет до конца - там много ценной и полезной информации.

  Договор аренды земли - образец

  Именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице __________________________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и ________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ________________________, действующего на основании ____________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора

  1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью _________ гектаров, расположенный по адресу: г. __________________, ________________. Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору плане участка (Приложение № 1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.
  Кадастровый номер земельного участка _________________________________________.
  Целевое назначение земельного участка: _______________________________________.
  Разрешенное использование земельного участка _________________________________.
  1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № ____ от «__»________ 20__ г., выданным _____.

  2. Арендная плата

  2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет ________ рублей.
  2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее ___ числа каждого месяца путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.
  2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

  3. Права и обязанности арендатора

  3.1. Арендатор имеет право:
  3.1.1. использовать участок в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством РФ;
  3.1.2. использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
  3.1.3. иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
  3.1.4. возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  3.1.5. проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  3.1.6. по истечении срока договора аренды земельного участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;
  3.1.7. передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, без согласия Арендодателя (собственника земельного участка) при условии его уведомления. В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог;
  3.1.8. передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя (собственника земельного участка) при условии его уведомления;
  3.1.9. осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
  3.2. Арендатор обязан:
  3.2.1. использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  3.2.2. сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
  3.2.3. осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством;
  3.2.4. своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего договора;
  3.2.5. соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  3.2.6. не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
  3.2.7. не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
  3.2.8. выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

  4. Права и обязанности арендодателя

  4.1. Арендодатель имеет право:
  4.1.1. осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором;
  4.1.2. требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего договора;
  4.1.3. на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора;
  4.1.4. изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.
  4.2. Арендодатель обязан:
  4.2.1. передать Арендатору земельный участок, указанный в п. 1.1 настоящего договора;
  4.2.2. содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
  4.2.3. в соответствии с условиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий;
  4.2.4. содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

  5. Ответственность сторон

  5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. .
  5.2. В случае не внесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере ___% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.
  5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере ____% от размера годовой арендной платы.

  6. Рассмотрение споров

  6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
  6.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

  7. Расторжение договора

  7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
  7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

  8. Прочие условия

  8.1. Настоящий договор заключен сроком на _______ лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет __________________.
  8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.
  8.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в __________, остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
  8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

  9. Данные сторон

  Арендодатель________________________________________________________________________
  
  ____________________________________________________________________________________
  

  В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
  В соответствии с ч.1 ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным Законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель). В соответствии со ст. 9 Закона об обороте земель, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
  Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанного договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
  В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
  Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
  Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ (то есть без проведения торгов) в том случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2 ст. 10 Закона об обороте земель).
  Данные правила не распространяются на случаи, когда земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду.
  За сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Она может быть установлена в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка. В соответствии с ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Соответственно, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
  Государственная регистрация договора аренды земельного участка возможна при условии наличия зарегистрированного права арендодателя на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)). Исключение составляют земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), то есть регистрация аренды таких земельных участков не требует предварительной регистрации прав в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
  В соответствии с п.1 ст. 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
  Кроме заявления, на государственную регистрацию представляется договор аренды, подписанный сторонами и составленный не менее чем в двух экземплярах.
  В соответствии с ч.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенный.
  Также одна из сторон уплачивает государственную пошлину за регистрацию договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в размере 200 рублей (согласно п.п.25 п.1 ст. 33333 Налогового кодекса Российской Федерации).

  Одной из семи разновидностей земель, которые выделяются российским законодательством, являются земли с/х назначения. Определение земель сельхозназначения содержится в п.1 77 ст. Земельного кодекса. Он подразумевает под ними земельные участки, которые не входят в границы населенных пунктов и предназначенные под сельскохозяйственные нужды.

  Обороту и специфике использования посвящена 14 Глава Земельного кодекса. Данная категория земельных участков неоднородна и предполагает целый спектр вариантов возможного использования.

  Это может быть:

  • ведение ЛПХ;
  • строительство;
  • фермерское хозяйство;
  • садоводство;
  • огородничество;
  • животноводство;
  • производство с/х продукции;
  • производство смежной с сельским хозяйством товаров.

  Одна из перечисленных разновидностей разрешенного использования прописывается в правоустанавливающей документации и соответствующем пункте договора аренды.

  Помимо использования под определенные с/х цели на всех землях допускается право собственника на его застройку. Законодательство разрешает возводить здесь как бытовые и хозяйственные постройки для производства и переработки с/х товаров, так и дачные или жилые строения.

  Как взять землю в аренду у государства под сельское хозяйство

  Для того чтобы арендовать землю у государства для сельсхозцелей первоначально необходимо определиться с участком. Найти подходящее предложение можно несколькими способами:

  • обратиться к местной для получения сведений о свободных землях (не все представители органов власти готовы идти навстречу заявителям и предоставлять такие сведения);
  • подобрать подходящий вариант, выставленный на торги: сегодня все торги проводятся в формате открытого аукциона, поэтому данная информация общедоступна, а в торгах может принять участие любой желающий;
  • обратиться за выпиской о земле, которая находится в муниципальной собственности в МФЦ;
  • найти свободную землю на публичной кадастровой карте от Росреестра.

  Что может быть объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

  Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете.

  Некоторые категории земель не подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их территории парками и заповедниками или объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

  Правом на аренду земли у государства наделены физические и юридические лица. В каком именно статусе пользователь планирует арендовать земельный участок неважно. Если он предполагает продавать произведенную на участке сельхоз продукцию, то потребуется регистрация бизнеса. Если же он будет выращивать ее для собственных целей, то в этом нет необходимости.

  Какой минимальный и максимальный сроки возможной аренды с/х земли

  Согласно действующему законодательству договор аренды земельного участка (независимо от того в чьей собственности он находится: муниципальной или государственной) может быть заключен на срок от 3 до 49 лет. Исключение составляют земли для сенокошения и выпаса скота. Сроки аренды таких земель составляют до 3 лет.

  Конкретные сроки прописываются в арендном договоре и определяются по соглашению сторон. При этом действующий арендатор наделен приоритетным правом на пролонгирование договора аренды на новый срок.

  Что касается предельных минимального и максимального размера земельных участков, предназначенных для передачи в аренду, то они устанавливаются муниципальными нормативно-правовыми актами. Например, для земель под ЛПХ обычно действуют нормативы от 10 до 50 соток.

  При этом общая площадь арендованных одним арендатором земель законодательством не ограничивается.

  Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду

  Земли сельхозназначения обычно принадлежат муниципальным органам власти. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Обычно арендой земель занимается администрация муниципального образования или специально созданный комитет по земельным вопросам.

  Собственниками с/х земель могут выступать также физические и юридические лица. Тогда вопросы их аренды решаются в частном порядке или на уровне органов управления юрлица.

  Для того чтобы избежать злоупотреблений со стороны местных властей при распределении земель все участки распределяются через открытые торги в формате аукциона. Инициатива о проведении торгов может исходить как от потенциального арендатора, так и муниципальных властей.

  Отдельные льготные категории граждан могут рассчитывать на предоставлении им земель без торгов. На участки, которые не состоят на кадастровом учете также распространяется льготная схема выделения земли без торгов.

  Стоимость аренды определяется на аукционе. Участник торгов, который предложит наибольшую годовую ставку аренды и будет являться победителем.

  При определении первоначальной стоимости аренды земельного участка, по которой он будет выставляться на торги, учитывается комплекс факторов. В том числе, месторасположение земли и площадь участка, его целевое предназначение, ценность земли, окружающую среду и другие важные характеристики.

  Годовая ставка аренды обычно привязывается к ее кадастровой стоимости и составляет 0,6-1,5% от нее. Кадастровая оценка максимально соответствует рыночной и при ее определении учитывается оценочная продуктивность с/х земли, затраты на возделывание, стоимость производства продукта.

  Так, например, земля в аренду в Тульской области будет стоить около 500 р. за га, тогда как в Московской – уже 2000 р.

  Что нужно делать, после того, как вы определились с участком

  После того как оптимальный вариант подобран, необходимо обратится в местную администрацию для его согласования. Это обязательное требование для выделения участка в аренду без проведения торгов. Данное заявление обычно пишется в свободной форме или возможно, что муниципальными властями для удобства разработана рекомендованная форма. В нем прописывается кадастровый номер земли и указывается просьба предоставить его в аренду.

  При подаче заявления от заявителя потребуется только паспорт. Если участок не стоит на кадастровом учете, то заявителю предварительно необходимо составить его схему и утвердить ее в администрации. В этом случае сложно обойтись без помощи кадастрового инженера.

  После того как заявление на предварительное согласование получено администрация должна разместить публикацию о проведении торгов на данный с/х участок. Затем в течение 30 дней власти будут ждать поступления заявок от других кандидатов на данный земельный надел. Если же другие претенденты так и не будут обнаружены, то может быть заключен арендный договор без торгов.

  При получении положительного решения в части предварительного согласования арендатору нужно заняться постановкой участка на кадастровый учет.

  Для этого потребуется обратиться к кадастровому инженеру и получить кадастровый паспорт на землю, а также произвести оценку ее кадастровой стоимости.

  Далее подается заявление о предоставлении земельного участка в аренду на имя главы администрации муниципального образования. Для составления договора потребуется паспорт и техническая документация из Росреестра с указанием местоположения, площади и кадастрового номера земли. На основании представленного заявления специалисты администрации должны подготовить договор аренды (обычно на это им отводится не более 30 дней). После чего заявителя пригласят на ознакомление с документом и подписание договора.

  Затем арендатор в установленный срок должен внести арендную плату.

  Порядок и периодичность платежей прописывается в арендном договоре. Стандартно плата вносится с периодичностью раз в полгода.

  Земли сельхозназначения удобнее всего арендовать. Из чего складывается цена, если брать участок в аренду у государства

  На каких основаниях собственник земли может сдавать ее в аренду? Существуют ли ограничения на аренду частей участков и сельскохозяйственных земель? Как правильно оформить сделку

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие полномочия представителей администрации;
  • арендный договор в трех экземплярах;
  • документ, подтверждающий факт передачи земли в аренду от администрации;
  • кадастровый паспорт земельного участка.

  Услуга по регистрации договора в Росреестре является платной. Госпошлина за нее для физических лиц составляет 2000 р.

  Как взять земельный участок сельхозназначения в аренду с правом выкупа

  Договор аренды может предусматривать выкуп участка арендатором по окончании срока действия договорных отношений или предварительно. Порядок перевода земли в свою собственность содержится в Земельном кодексе в ст.36.

  Здесь указывается, что выкупить сельхозземли можно только после трех лет их добросовестного возделывания и использования. При этом срок аренды и площадь земли не имеют значения. Если землевладелец хорошо проявит себя в ходе трехлетнего периода, то он сможет выкупить участок по кадастровой стоимости или на льготных условиях если в муниципалитете действуют специальные программы по развитию сельхозсферы.

  При желании выкупить земельный надел необходимо подать соответствующее заявление в муниципалитет с просьбой предоставить участок земли на платной основе. К нему приложить копии паспорта, договора аренды, кадастровый план, выписку из ЕГРН и правоустанавливающих документов на постройки (если есть). Стоит позаботится о подаче заявления заблаговременно до момента окончания действия договора аренды.