Что нужно знать о задатке

Регламентация задатка как одного из способов обеспечения обязательств, самым распространенным видом которых являются договорные обязательства, осуществляется нормами статей 570-571 Гражданского кодекса Украины.

Так, согласно ст. 570 ГК. Украины "Задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемое кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения".

Предметом задатка могут быть как денежные средства, так и движимое имущество. В связи с отсутствием в законе оговорки относительно видов движимого имущества можно предположить, что движимое имущество может быть предметом залога в том случае, когда должник производит расчеты с кредитором полностью или частично движимым имуществом (например, договор мены, договор аренды с уплатой арендных платежей в натуральной форме и т.п.).

В ст. 570 не определяется непосредственно размер задатка, а следовательно, он определяется по усмотрению сторон. Можно лишь предположить, что в договорной практике он должен быть меньше основной суммы долга.

Задаток характеризуется тем, что он одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств. Это означает, что задаток выплачивается стороной, которая обязана уплачивать платежи по договору заранее - до момента наступления срока платежа. И в случае надлежащего исполнения обеспеченного задатком обязательства стоимость задатка удерживается из причитающихся с должника платежей.

Задаток отличается от всех других способов обеспечения исполнения обязательства тем, что он может обеспечивать только договорные обязательства, а следовательно, задатком не могут быть обеспечены деликтные обязательства, обязательства из неосновательного обогащения и другие, возникают не на основании договора. Кроме того, не могут быть обеспечены задатком безвозмездные договоры, например договор дарения, займа, поручения и др.

Следует также отметить, что ГК УССР 1963 г. также содержал нормы о задатке, которые, однако, несколько по-другому урегулировали этот способ обеспечения исполнения обязательств. Так, в ст. 178 ГК УССР отмечалось, что задатком могут обеспечиваться договоры между гражданами или с их участием. Согласно ст. 195 ГК УССР задатком является "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в подтверждение заключения договора и в обеспечение его исполнения". Следовательно, до вступления в силу ГК 2003 г. на законодательном уровне было закреплено возможность обеспечения задатком лишь договорных обязательств, причем только с участием граждан. Статья 195 ГК УССР также содержала подобную ст. 571 ГК норму, в которой определялись правовые последствия неисполнения договора, обеспеченного задатком.

В юридической литературе выделяются следующие основные признаки задатка: 1) он служит доказательством заключения договора, он одновременно обеспечивает; 2) он выступает одновременно и способом платежа и способу обеспечения. Кроме того, в юридической науке утверждается позиция о том, что задатком обеспечивается исполнение только денежных обязательств, поскольку согласно ст. 570 он выплачивается должником кредитору в счет причитающихся с должника платежей по договору. Однако такая позиция является спорной. Ведь норма ст. 570 ГК предусматривает, что задаток уплачивается "должником в счет надлежащих с него по договору платежей", а значит можно сделать вывод, что имеются в виду не только денежные платежи, но и другие виды имущественных платежей. Следовательно, ст. 570 допускает обеспечение задатком не только денежных, но и иных имущественных обязательств.

Отсутствие в Гражданском кодексе Украины правила о том, что задатком, как и другими способами, может обеспечиваться лишь действительное (существующее между сторонами) обязательства, порождает в цивилистической науке дискуссии по этому поводу, а следовательно влияет на практику применения задатка.

Одним из таких дискуссионных вопросов является вопрос о том, должно существовать основное обязательство на момент заключения соглашения о задатке. Так, в статьях 570-571 ГК Украины отсутствует оговорка о том, что задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство. Однако исходя из нормы ст. 571 ГК можно сделать вывод, что само определение задатка как денежной суммы (движимого имущества), "которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения" свидетельствует о необходимости существования договорного обязательства между сторонами на момент заключения договора о задатке. Кроме того, к такому же выводу можно прийти исходя из содержания статей 546-548 ГК, которые определяют, что задатком и другими способами может обеспечиваться исполнение основного обязательства (имеется в виду - уже существующего), если это установлено договором или законом. Поскольку в ГК и других актах гражданского законодательства не предусматриваются основания для обеспечения задатком обязательства, которое может возникнуть в будущем, можно сделать вывод о необходимости существования основного договорного обязательства между сторонами. Собственно, именно на таких позициях основывается также и судебная практика.

Так, в сентябре 2001 г. М. обратился с иском к К. о возмещении материального и морального вреда. В заявлении истец указал, что с целью приобретения дачного дома в сельской местности дал соответствующее объявление в нескольких газетах и после этого ответчица предложила ему купить в с. Шибено Бородянского района Киевской области земельный участок и садовый дом, принадлежащие ей на праве частной собственности. В подтверждение намерения заключить договор купли-продажи он, М., согласно договору задатка от 21 августа 2001 г. передал ответчице деньги в сумме, эквивалентной 500 долл. США (2 тыс. 650 грн). Однако договор купли-продажи не был заключен по вине К., поскольку последняя не предоставила правоустанавливающих документов на садовый дом. В связи с изложенным истец на основании ст. 195 ГК просил взыскать с ответчицы в его пользу двойную сумму задатка, а также обязать К. возместить причиненный ему моральный вред.

К. М. предъявила встречный иск о возмещении материального и морального вреда, сославшись на то, что в конце июня 2001 г. решила продать принадлежащую ей на праве частной собственности земельный участок. М. обратился к ней с предложением приобрести участок и в дальнейшем неоднократно осматривал ее, а также документы, подтверждающие право собственности на нее, оплатил задаток и настоял на вывозе из дачного дома лишних бытовых вещей. Однако в определенный день для подписания договора купли-продажи не явился. Со временем стал приходить к ней на работу, распространять ложные сведения, которые порочат ее честь, достоинство и деловую репутацию, что повлекло психологические страдания и ухудшение состояния здоровья. В связи с изложенным просила обязать М. возместить причиненный ей материальный ущерб (что заключается в затратах на перевозку вещей, приобретение лекарств, а также в потере заработка) и моральный вред.

Соломенский районный суд г. Киева решением от 7 июня 2002 г., оставленным без изменения определением судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева от 27 августа 2002p., иск М. к К. о возмещении материального и морального вреда удовлетворил частично: постановил взыскать с К в пользу М. двойную сумму задатка в размере 5 тыс. 300 грн и 110,5 грн государственной пошлины. В удовлетворении остальных исковых требований и встречного иска отказал.

К. не согласилась с решением суда и обратилась в суд с кассационной жалобой.

Рассмотрев материалы дела, Судебная палата в гражданских делах Верховного Суда Украины дошла выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению с таких оснований.

Принимая решение о взыскании в пользу М. двойной суммы задатка, суд руководствовался ч. 2 ст. 195 ГК, согласно которой денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в подтверждение заключения договора и в обеспечение его выполнения (задаток)возвращается в двойном размере стороне, которая дала задаток, если заключенный договор не был выполнен по вине стороны, получившей задаток. Однако указанная норма материального права применена судом неправильно, поскольку правило ч. 2 ст. 195 ГК об оставлении задатка лицу, которое его получило, или о взыскании с нее двойной суммы задатка применяется в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, однако он не выполняется по вине какой из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи признаются авансовыми и возвращаются в том размере, в котором они предоставлялись.

За приведенных обстоятельств Судебная палата в гражданских делах Верховного Суда Украины, руководствуясь ст. 342 ГПК, кассационную жалобу К. удовлетворила: решение Соломенского районного суда г. Киева от 7 июня 2002 г. и определение судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева от 27 августа 2002 г. отменила и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Подобные аргументы также изложенные в решении Апелляционного суда АРК от 23 августа 2006 г., согласно которому "понятие задатка согласно ст. 570 ГК Украины возникает при наличии договора, предусматривающего платежи; по сути задаток является способом обеспечения исполнения договора, который уже заключен; если имеет место только намерение о заключении договора, в частности договора купли-продажи имущества, передача средств полностью или частично за это имущество фактически является авансом, поэтому последствия, предусмотренные ст. 571 ГК Украины, до указанных средств не применяются"1.

Однако некоторые авторы считают возможность распространения на задаток правила ст. 573 ГК, которое предусматривает возможность обеспечения залогом требования, которое может возникнуть в будущем. Однако, во-первых, правила о залоге не могут распространяться на задаток, в связи с отсутствием оговорки об этом в статьях 570-571, а также в связи с тем, что задаток и залог являются отдельными способами обеспечения исполнения обязательств, которые регламентируются различными правовыми нормами. Во-вторых, при анализе содержания ст. 573 ГК можно прийти к выводу, что в данном случае имеет место обязательство с условием, наступление которой приведет к возникновению залогового зобов"язання2.

Такая позиция подтверждается, в частности, ЗУ "О залоге", согласно ст. С какого "залог может иметь место относительно требований, которые могут возникнуть в будущем, при условии, если есть соглашение сторон о размере обеспечения залогом таких требований".

Согласно п. 93 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Минюста Украины от 3 марта 2004 г. № 20/5, "залогом может быть обеспечено выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу".

Собственно в подтверждение этой позиции Высший арбитражный суд Украины предоставил разъяснение от 24 декабря 1999 г. № 02-5/602, в котором отметил, что "поскольку залогом может обеспечиваться лишь действительное требование, хозяйственным судам следует выяснять обстоятельства, связанные с существованием обеспечиваемого залогом обязательства должника. Если такое обязательство еще не возникло, право залога также не возникает, несмотря на заключение договора залога и даже на передачу предмета залога залогодержателю. Например, по договору банковского займа право залога возникает только после фактического получения суммы займа должником".

Итак, на основании анализа действующего законодательства Украины можно прийти к выводу, что задаток может обеспечивать только существующее действительное обязательство. При этом условие о задатке может быть как предметом отдельного соглашения, так и входить к содержанию основного договора, уже заключенного сторонами.

По мнению некоторых авторов, невозможности обеспечения задатком еще не существующего обязательства приводит к угрозе уничтожения задатка, а, следовательно, речь идет о нецелесообразности обеспечения того обязательства, что уже состоялось. Однако, необходимость обеспечения существующего обязательства обусловлена общепризнанной обеспечительной функции задатка.

Кроме того, подтверждением необходимости существования основного обязательства является также то, что залог является дополнительным обязательством к основному, которое оно обеспечивает, происходит и зависит от последнего, то есть акцесорним.

Особое внимание следует сосредоточить на вопросе формы соглашения о задатке. Согласно ст. 547 ГК, сделка относительно обеспечения исполнения обязательства совершается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. В статьях 570-571, которые регламентируют задаток, отсутствуют оговорки о возможности заключения соглашения о задатке в иной форме, чем это предусматривается ст. 547. Встает вопрос, в какой форме должен заключаться сделка относительно задатка, обеспечивающего исполнение договора, подлежащего нотариальному удостоверению. Ответ на этот вопрос можно найти в п. 4 ст. 209, согласно которому, по требованию физического или юридического лица любая сделка с ее участием может быть нотариально удостоверен. Такой проблемы не возникает в тех случаях, когда условие о задатке содержится в самом содержании договора, который подлежит нотариальному удостоверению. Когда же сделка о задатке заключается путем оформления дополнительного соглашения к основному договору, он, как и основной договор, подлежит нотариальному удостоверению согласно ст. 654 ГК, согласно которой изменение договора совершается в такой самой форме, что и договор, который изменяется, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота. Следовательно, можно прийти к выводу, что сделка о задатке заключается в письменной форме, кроме случаев, когда законом предусматривается нотариальная форма для договора, который обеспечивается задатком, или когда стороны по взаимному согласию желают нотариально удостоверить сделку о задатке.

Особое внимание также следует обратить на ч. 2 ст. 570, которая предусматривает, что если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет надлежащих с должника платежей, является задатком, она считается авансом. Поэтому, кроме соблюдения письменной формы соглашения о задатке, необходимо также, чтобы в таком сделка и содержалось определение суммы, что передается должником кредитору именно как задаток. В противном случае, такая сумма будет считаться авансом и не будет выполнять обеспечивающую функцию.

В отличие от задатка, аванс является лишь способом платежа и не выполняет обеспечительной функции. Аванс уплачивается должником в момент наступления обязанности платежа, т.е. является предварительной оплатой. Кроме того, должник, выдал аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения договора кредитором, а кредитор не может быть обязан к возврату аванса в двойном размере и, соответственно, к возмещению убытков. Следовательно, в отличие от задатка, аванс не всегда служит доказательством существования обязательства.

Задаток – одно из понятий, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. В обиходе под задатком чаще всего понимается частичный предварительный платеж за товар или услугу (а уже после передачи товара или оказания услуги производится окончательный расчет). Однако задаток – не просто частичный платеж. Это еще и способ обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ). То есть специальный институт права, который выполняет свои специфические функции:

1. Платежную.
   Задаток выдается в счет причитающихся платежей по договору.
2. Удостоверительную.
   Задаткодатель передачей задатка подтверждает наличие обязательства между собой и задаткополучателем. Впоследствии лицо, ­получившее задаток, не сможет отрицать факт договоренности.
3. Обеспечительную.
   Сумма, переданная в качестве задатка, гарантирует исполнение обязательства.
4. Компенсационную (штрафную).
   Сторона, виновная в неисполнении договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

В настоящее время наиболее широко задаток применяется при организации аукционов, конкурсов, продаже недвижимости, заключении аренды на срок более года, заключении договоров поставки и подряда. Предоставляя задаток, участники конкурсов и торгов подтверждают серь­езность своих намерений и определенным образом гарантируют свою платежеспособность.

Правила задатка

Закон не устанавливает никаких ориентиров и ограничений для предпринимателей по размеру задатка. Сумма задатка определяется исключительно соглашением сторон договора. Поэтому предпринимателю имеет смысл поторговаться, чтобы не извлекать из своего оборота слишком большую сумму.

Задаток вносится только деньгами. По этой причине передача векселя или долговых расписок не может рассматриваться в качестве задатка.

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это можно сделать как путем составления отдельного документа, так и включив соответствующие ­положения непосредственно в текст договора.

В случае если договор исполняется сторонами, задаток становится, по сути, одним из платежей по договору.

Совершенно иная ситуация складывается тогда, когда стороны не­ исполняют свои обязательства .

1. Если договор прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ), то задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
Иногда это сопряжено с определенными сложностями.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, заплатившая задаток, то он остается у другой стороны.
3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В двух последних случаях сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы ­задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

4. При несвоевременном возврате задатка с виновной стороны можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Как отличить задаток от аванса, залога и отступного

На практике задаток легко можно спутать со сходными правовыми институтами – авансом, залогом, отступным и т.п. Рассмотрим подробнее их принципиальные отличия.

Задаток и аванс

Гражданское законодательство не содержит четкого определения аванса. Хотя этот термин знаком любому бизнесмену, заключающему договоры. Как правило, под ним понимают сумму, уплачиваемую одной из сторон договора другой в счет предстоящих платежей до момента исполнения обязательств по договору другой стороной. По мнению автора, термины ­«предварительная оплата» и «аванс» с точки зрения закона идентичны.

Стороны определяют размер аванса по договоренности. Как правило, он колеблется в интервале от 25 до 50 процентов от суммы по контракту. Однако законодатель установил ограничения по величие задатка в случаях, если участником договора является бюджетное учреждение. Согласно пункту 6 постановления Правительства РФ от 28 февраля 2002 г. № 137 получатель средств федерального бюджета (например, учреждения ЖКХ, образования, медицины, культуры) вправе осуществлять авансовые платежи в размере, не превышающем 20 процентов суммы договора.

Основные отличия аванса от задатка:

1. Аванс выполняет только платежную функцию. Задаток выполняет четыре вышеперечисленные функции.
2. Форма внесения предоплаты не ограничена: это могут быть денежные средства, ценные бумаги и т.п. Задаток может быть выдан только деньгами.

Для того чтобы денежные средства, переданные в счет уплаты по договору, стали именно задатком, необходимо специально указать на это в договоре (или отдельном соглашении). В этом же документе необходимо прописать размер задатка. Если этого не сделать, любые суммы будут рассматриваться только как предоплата (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Задаток и залог

Задаток нельзя путать с залогом по следующим причинам:

1. Задаток помимо обеспечительной функции удостоверяет наличие взаимных прав и обязанностей сторон. Залог же сам по себе не служит подтверждением существования договора поставки, подряда и т.п.
2. Задатком может быть обеспечено только исполнение денежного обязательства, поскольку он выдается покупателем в счет ­причитающихся с него платежей.
3. Закон устанавливает совершенно разные правила применения залога и задатка в случае нарушения обязательства. Особенностью залога является то, что потерпевшая сторона может получить оплату (либо компенсацию своих затрат) за счет продажи предмета залога. Для получения такой оплаты необходимо соблюсти специальную ­процедуру, описанную в статьях 349-350 ГК РФ. При этом так называемый «залоговый» кредитор получает свою оплату преимущественно перед другими кредиторами (задолженность которых не обеспечена залогом). Сумма задатка, как правило, меньше суммы долга. Поэтому часть оплаты, которая не обеспечена задатком, кредитор взыскивает с должника в общем порядке, то есть он может попасть в очередь из таких же кредиторов.
4. В качестве залога выступает индивидуально определенное ­(конкретное) имущество, но не денежные средства.

Задаток и отступное

Любая из сторон договора может не выполнять обязательства, а просто прекратить их с помощью выплаты отступного (уплата денег, передача имущества и т.д.), если обе стороны на это согласны (ст. 409 ГК РФ). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Отступное отличается от задатка по следующим характеристикам:

1. Смысл отступного состоит в том, чтобы должник мог заменить первоначальный предмет исполнения (то есть обязательство, которое должник обязан исполнить по договору) на другой. Например, по договору подряда предприниматель должен произвести отделочные работы. По соглашению об отступном стороны договариваются, что предприниматель не будет производить указанные работы, вместо этого он предоставит заказчику на ту же сумму стройматериалы. Это и есть замена предмета исполнения. При соглашении об отступном обязательства по договору сохраняются. То есть договор между ­сторонами остается в силе.
   В качестве отступного может выступать и уплата денег. Выплату такой суммы не следует путать с возвратом задатка. В случае уплаты отступного имеет место добросовестное исполнение договора. В случае выплаты задатка – реализация его штрафной функции, в ходе которой договор расторгается, все отношения между сторонами прекращаются.
2. Должник обязан предоставить кредитору отступное, которое равноценно первоначальному обязательству. Если же должник не исполнит договор, обеспеченный задатком, то кредитор получает лишь сумму задатка, которая может и не компенсировать все, что он намеревался получить по договору.
3. Отступное исключает возможность взыскания убытков, так как права кредитора не нарушаются. По правилам о задатке такая возможность существует, убытки взыскиваются в размере, превышающем сумму задатка.

Срок внесения задатка

Задаток может быть внесен как при заключении договора, так и после. Вопрос о том, может ли задаток обеспечивать еще несуществующее обязательство (еще незаключенный договор), является спорным. Прин­ципиальным этот вопрос становится чаще всего в случае операций с недвижимостью.

Предположим, осмотрев несколько квартир (офисов), покупатель вроде бы нашел подходящий вариант. Но как продавцу быть уверенным, что тот не передумает? Можно пообещать купить объект недвижимости, но потом найти себе другой вариант, а продавец будет ждать, теряя время и потенциальных покупателей.

В такой ситуации продавец попросит у покупателя задаток. Если покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры (офиса), но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, он просто так от покупки не откажется. Кроме того, покупатель будет уверен, что продавец его теперь не обманет, ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Для покупателя это очень эффективный способ защиты в условиях постоянного удорожания недвижимости. Итак, стороны оформляют письменное соглашение о задатке.

Является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу закона – да, а по букве – нет, поскольку основной договор еще не заключен.

Соглашение о задатке в данном случае не может рассматриваться как предварительный договор купли-продажи офиса, поскольку по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязанность оплатить стоимость объекта возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Чтобы предварительный договор имел силу, он должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Однако на практике стороны договора не регистрируют свои предварительные договоренности. В судебной практике нет определенности с тем, можно ли вообще выдавать задаток по такому «условному» предварительному договору.

Некоторые арбитры считают, что это возможно, поэтому в конфликтных ситуациях, когда не был заключен основной договор, суды взыскивают сумму задатка с той стороны, по вине которой не подписано основное соглашение (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. № А17-150/3-2005, Северо-Западного округа от 21 января 2004 г. № Ф04/297-2312/А45-2004).

В других случаях суды считают, что по предварительному договору вообще не может быть задатка. Такой позиции придерживается, например, ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 17 июня 2004 г. № Ф04/3281-399/А67-2004). В этом постановлении судьи расценили задаток как авансовый платеж. Отсюда следует вывод, что, если контрагент откажется заключать договор, взыскать перечисленное можно будет не в двойном, а только в однократном размере.

Думается, что в этих условиях лучше использовать иные способы обеспечения обязательства, которое предположительно возникнет в будущем. Закон предоставляет такую возможность – установление неустойки, предоставление залога, получение банковской гарантии и проч. В конечном итоге предпринимателю важно достичь необходимого результата, а не получить возможность поучаствовать в судебном процессе с неопределенным исходом.

Налогообложение

Передача задатка

Согласно статье 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль», а именно – со статьями 249 и 250 НК РФ. Для целей исчисления налога на прибыль сумма полученного задатка, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ, не учитывается при определении налоговой базы.

Для налогоплательщиков, применяющих УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», перечень расходов является ­закрытым, и установлен он статьей 346.16 НК РФ. Задатка в этом перечне нет.

Аналогично складывается ситуация, если индивидуальный пред­приниматель является плательщиком НДФЛ.

В этом случае он платит налог с любых видов доходов (ст. 208 НК РФ). Предприниматель имеет право применить профессиональный налоговый вычет в виде документально произведенных расходов, определяемых ­в соответствии с главой 25 НК РФ «налог на прибыль».

До момента выполнения основного обязательства задаток не является доходом налогоплательщика, поскольку выполняет исключительно обеспечительную (а не платежную!) функцию. У передающей стороны он также не является расходом (п. 32 ст. 270 НК РФ).

Таким образом, задаток становится доходом (и, соответственно, расходом) у предпринимателя (как в случае НДФЛ, так и в случае УСН) только в тот момент, когда происходит передача товара (работы, услуги). С этого момента задаток является частью оплаты по договору.

НДС

Как при задатке, так и при авансе не происходит передачи права собст­венности на товар (работу, услугу). Раньше некоторые налогоплательщики пытались доказать, что в случае получения аванса не появляется объект налогообложения НДС – реализация. К сожалению, эта позиция не нашла поддержки ни в Высшем Арбитражном Суде (постановление Президиума ВАС РФ от 19 августа 2003 г. № 12359/02), ни в Конституционном Суде России (определение КС РФ от 4 марта 2004 г. № 148-О). Свое мнение о том, какие платежи можно рассматривать в качестве авансовых, Конституционный Суд высказал в Определении от 30 сентября 2004 г. № 318-О. Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день эта ситуация утратила свою остроту. Авансовые и иные платежи по договорам нужно включать в налоговую базу по НДС.

Что касается исчисления НДС с задатка, то этот вопрос на сегодняшний день продолжает оставаться спорным. Налоговые органы обязывают налогоплательщиков уплачивать с полученного задатка НДС на основании пункта 1 статьи 154 НК РФ как с суммы оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Основывают они свою позицию и на определении задатка, который выдается в счет «причитающихся платежей».

Однако согласно ГК РФ сумма задатка является способом обеспечения обязательства, а не платежом, полученным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг). Ведь зачесть задаток в счет будущих платежей можно только при условии, что обе стороны исполнят свои обязательства по договору. До этого момента задаток платежную ­функцию не выполняет.

Чтобы избежать налоговых рисков, необходимо правильно составить соглашение о задатке, а именно – оформить его в письменной форме при заключении основного договора.

В случаях несоблюдения письменной формы соглашения, предусмотренной пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, а также составления письменного соглашения о задатке после заключения договора полученная сумма признается не задатком, а авансом, уплаченным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), и, следовательно, будет облагаться НДС с момента ее внесения (п. 1 ст. 167 НК РФ). Если же все документы будут оформлены правильно, то налогооблагаемую базу по НДС, так же, как и в случае подоходных налогов, сумма задатка увеличит только после исполнения договора, когда товар будет реализован (работы выполнены, услуги оказаны).

Подтверждением этой позиции является письмо ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/202@, где отмечено, что оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в целях применения подпункта 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ признается прекращение обязательств любым способом, не противоречащим законодательству. Согласно статье 380 ГК РФ задаток является не прекращением обязательства, а его обеспечением.

Неисполнение обязательства

НДФЛ и упрощенная система налогообложения

Рассмотрим ситуацию, когда обязательства по договору не исполняются. При этом последствия для двух сторон, как было указано выше, будут различные.

Если за неисполнение договора будет ответственным покупатель (заказчик), то, согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, поставщик не возвращает задаток. В этот момент задаток у поставщика превращается в доход в виде ­безвозмездно полученного имущества (ст. 208, 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ).

Однако не все так просто у покупателя. В соответствии с письмом Минфина РФ от 8 сентября 2005 г. № 03-03-03/2/56 сумма оставшегося у поставщика задатка должна рассматриваться как безвозмездная передача. И – как следствие – согласно подпункту 16 статьи 270 НК РФ, она не должна учитываться для целей налогообложения прибыли.

Это означает, что бизнесмен – плательщик НДФЛ не может включить сумму задатка в свой профессиональный налоговый вычет. Точно так же эта сумма не может быть включена в расходы предпринимателя на УСН (ст. 346.16 НК РФ).

Есть и иная трактовка указанной ситуации. Она может быть актуальна для плательщика НДФЛ. Эта позиция основывается на том, что оставшийся у поставщика задаток должен рассматриваться как штрафная санкция за неисполнение договорных обязательств и учитываться в составе налогооблагаемой прибыли (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). Данная позиция тоже не бесспорна.

В соответствии с указанной нормой расходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба учитываются для целей исчисления налога на прибыль в составе внереализационных расходов.

Согласно статье 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, если иное не предусмотрено НК РФ.

Понятие «санкции» содержится только в НК РФ, причем только в отношении налоговых санкций. Неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия и задаток являются, согласно статье 329 ГК РФ, способами обеспечения исполнения обязательств. Статьей 330 ГК РФ штраф и пеня приравнены только к неустойке. Таким образом, автор полагает, что для целей главы 25 НК РФ нельзя приравнять к штрафам и другим санкциям иные способы обеспечения обязательств. Неправильно расценивать оставшийся задаток как неустойку (штраф), так как неустойка (штраф, пеня), согласно статье 330 ГК РФ, является ­самостоятельным ­способом обеспечения обязательств и к задатку не относится.

Таким образом, суммы оставшегося у поставщика задатка являются финансовым убытком предпринимателя, однако для целей налогообложения экономически не оправданным.

В результате коммерсантам придется самим выбирать вариант учета задатков для целей налогообложения в зависимости от возможности нанять хорошего налогового адвоката и уверенности в своей правоте.

НДС

Для целей исчисления НДС задаток, оставшийся у продавца, не является объектом налогообложения, так как не связан с реализацией товаров (работ, услуг) и другими объектами налогообложения, перечисленными в статье 146 НК РФ.

ККТ и задаток

Первоначально судебная практика исходила из того, что использование при передаче задатка наличных денежных средств предопределяет обязательное применение контрольно-кассовой техники. Так, из постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 апреля 1998 г. № 2514/97 следует, что денежные расчеты (платежи) с населением, в том числе прием задатка, должны производиться с обязательным применением контрольно-кассовой машины или с выдачей квитанций, которые приравнены к чекам контрольно-кассовых машин. А поскольку истец эти требования не выполнил, суд посчитал правомерным привлечение его к ответственности.

Позднее судебная практика по применению ККТ при задатке изменилась. Суды уже не рассматривают задаток как средство оплаты и не применяют ответственность за неиспользование ККТ при передаче задатка. Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13 ноября 2003 г. № А38-1961-11/52-2003 указано, что апелляционная инстанция арбитражного суда правомерно признала незаконным постановление налогового органа о привлечении общества к административной ответственности по статье 14.5 КоАП РФ за невыдачу чека при принятии от клиента задатка за оказываемые услуги, так как по смыслу действующего законодательства чек либо бланк строгой отчетности должны выдаваться при окончательных расчетах с клиентом за оказанные услуги.

* * *

Подводя итоги, отметим основные плюсы и минусы задатка как способа обеспечения исполнения обязательств.

Плюсы:

• задаток прост в оформлении: он не требует соблюдения сложных процедур, например, для него не нужно нотариального удостоверения или государственной регистрации;
• задаток легко трансформируется в оплату по договору;
• в предоставлении задатка не участвуют третьи лица (как при поручительстве или банковской гарантии). Это значит, что ­предприниматели зависят только от себя;
• многие существенные параметры задатка (размер, условия перечисления, срок и форма возврата и проч.) регулируются не законом, а соглашением сторон, что дает определенную свободу действий и возможность максимально учесть интересы бизнесменов.

Минусы:

• задаток не может эффективно обеспечить выполнение обязательства по договору, если его размер невелик;
• не до конца ясна законность задатка, выданного до заключения договора;
• задаток может быть выдан только в денежной форме, что ограничивает возможности предпринимателей.

Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар -- что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?
Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.
Немного теории:
Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.
Задаток — один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях — например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу -- он вполне распространен.
Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?
Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, — в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) — хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!
И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).
Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон — обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, — ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.
Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, — иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) — поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон... другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.
Задаток на рынке недвижимости.
Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны — с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.
Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников — риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, — вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, — а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.
В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, — он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, — ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке — и...
Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу — да, а по букве закона — нет! Ведь основной договор еще не заключен!
Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство — заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.
Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.
Внимание: на арене — риэлтор!
Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!
Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор — как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.
Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма — ЗАО "Правовой центр жилья", которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки — г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, — хотелось только удостовериться, что она юридически “чистая”. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, “уйдет со свистом” — т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, — а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.
Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс... В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.
Наша героиня решила “не упускать шанс” — и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный “Договором задатка”. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла “задаток” в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец — владелица квартиры — обязалась квартиру ей продать. “Задаток” при этом был внесен фирме, а не продавцу.
Опасное соседство
Однако уже после заключения “договора задатка” выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм.
Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, — а значит, и права проживания в квартире?
На языке риэлторов все это называется “недостаточной юридической чистотой” квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих “пикантных подробностях” с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила "Правовому центру жилья" о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад.
Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями “Договоре задатка”, содержался пункт, по которому “в случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается”. Кто отказывается от подписания договора? — Н.! — Значит, и вина — ее!
Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, — фирма и виновата! А по тому же договору, “в случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.” (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).
Кто же прав?
Нам кажется, что позиция "Правового центра жилья" в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может — скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической.
Во-первых, хотя из “Договора задатка” не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ “О защите прав потребителей”, в частности ст.10 — о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 — об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге):
“Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора” (ст. 10 пункт 1).
“Если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге)... повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков” (ст.12 пункт 1).
Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, -- и договор не был заключен по ее вине.
Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка — именно как задатка! — не возникает.

Нельзя трактовать “договор задатка” и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное “обязательство купить квартиру”, возникшее у Н. в силу подписания “договора задатка”, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, -- все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима.
Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, — ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.
Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога — поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.

Сегодня на рынке риэлторских услуг правят бал крупные, известные всем нам игроки. Известные - означает вложившие немало средств в рекламу и PR, добившиеся своей узнаваемости и собравшие огромный портфель удачных проектов. То есть, ставшие брендом.

 Все они оказывают примерно один и тот же набор услуг. Однако основной их услугой является все-таки проведение сделки "под ключ". Это основа их бизнеса, они приучили нас к тому, что именно так и надо, альтернативы нет.

Для многих новичков рынка недвижимости это на самом деле неплохо. Их ведут за руку от шага к шагу, заботливо ограждают от любых попыток изменить процедуру, а заодно - от массы дорогостоящих и опасных ошибок.

 Однако на сегодняшний день сложилось сообщество профессиональных собственников недвижимости, далеко не раз прошедших этим годами предопределенным путем. Они уже давно понимают свои цели, знают пути их достижения и не хотят чтобы их "вели за руку". Им хочется просто перепоручить часть технически сложных задач исполнителю и сосредоточиться на главном.

Но вот ведь незадача - рынок такого подхода не предполагает. Прийдешь к кому-нибудь из "больших" - удивятся и в лучшем случае ответят "мы так не делаем" (как же я не люблю эту фразу). А в худшем - просто попытаются продать требуемый набор услуг по цене полного комплекта или разделить стоимость этого самого комплекта между продавцом и покупателем.



Альтернатива на самом деле есть. 

Надо просто задуматься о том, что же мы покупаем в риэлторских компаниях. Любой нормальный человек ответит - набор услуг. Но если заставить его подумать еще чуть-чуть и предложить описать характеристики и суть покупаемых услуг, очень быстро выяснится, что покупатель этого не знает. То есть, сравнивает он не услуги по параметрам, а того, кто эти услуги будет реализовывать. То есть, тот самый бренд, о котором мы с вами говорили чуть раньше.



Давайте попробуем провести аналогию с выбором например телевизора. Мы перед походом в магазин кропотливо рисуем себе картину своих пожеланий. Размер, цвет, дизайн, технические характеристики, спектр будущих возможностей. Нам этот процесс сам по себе доставляет удовольствие. Бренд/производитель/продавец в этом списке тоже присутствует, но далеко не на первом месте. И только после того, как картинка в голове у нас полностью сложилась, идем в магазин или ищем в интернете предложение, максимально близкое к нашими пожеланиям и, желательно, лучшее по цене. И все это в отношении сравнительно недорогого и заведомо не особенно долговечного (нет, телевизор наш не помрет через год-два, просто надоест) устройства.

Когда же речь заходит о действительно дорогостоящей сделке, с результатом которой нам жить много лет, мы почему-то ограничиваемся выбором бренда и отдаемся целиком и полностью в руки его представителей. В лучшем случае сравниваем пару-тройку брендов по стоимости, используя в качестве ориентира стоимость сделки "под ключ", а не состав и параметры этой самой сделки. Ну привыкли мы так, нас к этому годами приучали.... И приучили. Даже удовольствие от этого получать на научили!



Агентство недвижимости «Финанс- Недвижимость» предлагает своим клиентам уникальные варианты сотрудничества. Теперь при любых сделках с недвижимостью клиенты агентства могут выбрать наиболее актуальные для них услуги. К примеру, проверку юридической «чистоты» жилья, рекламу объекта недвижимости и многое другое. Подробную информацию о перечне услуг и их стоимости можно увидеть в прайс-листе, который «Финанс- Недвижимость» публикует совершенно открыто.

Новый подход работы агентства позволит клиентам оптимизировать свои затраты, связанные с услугами риэлторов или юристов. Ведь довольно часто люди, занимающиеся продажей, покупкой или обменом недвижимости, не считают рациональным вносить некий процент (комиссионный сбор) от общей стоимости сделки. То есть, не видят необходимости заказывать сопровождение сделки «под ключ». Справедливости ради нужно заметить, что такой подход распространён независимо от величины комиссионного сбора агентства. И, действительно, не исключено, что оценить приблизительную стоимость объекта недвижимости клиент может самостоятельно, а вот разобраться в юридических тонкостях сделки, вопросах документального характера самостоятельно, без специальной подготовки очень сложно. Именно поэтому, для выполнения этих задач следует обращаться за профессиональной консультацией к риэлторам и юристам.

Если же клиент желает самостоятельно провести сделку с недвижимостью, а не ясны ему лишь некоторые моменты, то услугами агентства «Финанс -Недвижимость» можно воспользоваться частично. К примеру, в перечне услуг представлены:

юридическое обслуживание сделки,

сбор документов для сделки,

продажа объекта с обременением (ипотека),

согласование и составление договора купли продажи,

сопровождение внесения аванса за квартиру,

регистрация сделки,

приватизация,

консультация по налогам при продаже квартиры,

и многие другие услуги.

Подробная информация о стоимости каждой услуги указана в прайс-листе агентства.

По словам Генерального директора агентства недвижимости «Финанс -Недвижимость» Дадашевой Эльвиры, новый подход к работе с клиентами продиктован их объективными потребностями. «Мы ценим своих клиентов, слушаем и слышим их. Кроме того, нам важен постоянный контакт с клиентом и качество оказываемых услуг. Если человек выражает желание прибегнуть к помощи агентства лишь в ряде вопросов, то мы считаем такое пожелание вполне рациональным. Тем не менее, мы не отменяем и оказание услуг «под ключ», и будем ориентироваться на всех заказчиков без исключения: и желающих воспользоваться услугами дробно, и видящих необходимость в полном сопровождении сделки с недвижимостью», - комментирует Дадашева Эльвира.

Являются ли реальностью такие предложения, и действительно ли срочный выкуп квартир является срочным?

Практически все крупные агентства недвижимости в сфере своей деятельности числят срочный выкуп квартир и могут выступить в роли потенциального покупателя. Вопрос заключается в том, сколько времени потребуется на подготовку сделки и ее проведение. Тот, кто хотя бы раз сталкивался с куплей-продажей квартир, не понаслышке знает, сколько времени может потребовать подготовка пакета документов и проведение проверки юридической чистоты жилой недвижимости. Осуществить столь необъятный объем работы очень сложно даже при условии, что подготовкой и проверкой занимаются риэлторы агентства недвижимости. Позвонив в несколько риэлтерских компаний вполне реально услышать в ответ о проведении данного вида сделок в срок немногим превышающий трехдневный. Однако хочется заметить, что более реальным и правдоподобным выглядит пятнадцатидневный отрезок времени, особенно это затрагивает летний отпускной временной промежуток.

Безусловно, за срочность придется заплатить, как и за любую предоставляемую агентствами услугу, которая включает юридические услуги, непосредственно сделка и срочная подготовка документов. Заплатить немало, получив только часть стоимости квартиры от рыночной цены. Проанализировав сложившуюся ситуацию можно подсчитать, что реальная сумма, что ляжет в карман владельца не превысит 75% от рыночной стоимости квартиры. Зависеть данная сумма будет от состояния квартиры, района ее расположения, ликвидности и юридической надежности.

Алгоритм срочного выкупа квартир у агентств выверен временем и отработан и включает следующие этапы.

Агентство оценивает жилье, предлагая владельцу свой вариант решения вопроса. От его согласия зависит срок подписания договора, поскольку не всегда цена запрашиваемая владельцем совпадает с ценой предлагаемой агентством. Совершается акт подписания договора купли-продажи квартиры, который вступает в силу после нотариального заверения. Новая собственность оформляется во владение агентством или подставными лицами.

Когда он используется и чем он отличается от аванса и залога, какую ответственность несут стороны за неисполнение обязательств, а также вопрос возврата задатка при этом. Чаще всего понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются при заключении сделок купли-продажи. Задаток возвращается или нет? Разберемся.

Определение

В текущем виде закон определяет задаток как денежные средства, выданные одной из сторон сделки с целью обеспечения заключения договора и исполнения обязательств по нему. Чаще всего задаток ошибочно называют залогом. Но это абсолютно разные с юридической точки зрения вещи. Залог также обеспечивает обязательства по заключаемому договору, но по нему залогодержатель может при неисполнении прописанных в договоре обязанностей удержать в свою пользу залоговое имущество. Наиболее часто залог используется при выдаче займов, особенно при оформлении кредита в банке.

Не менее часто задаток путают с авансом. Как и в случае с залогом, эти понятия очень сильно отличаются в юридическом плане. Оба эти явления представляют собой частичную (или полную) предоплату товара или услуги. Но что возвращается: аванс или задаток?

Неисполнение обязательств продавцом

Многие не знают, что делать в случае, когда продавец, взяв аванс или задаток, не исполняет свои обязательства. Если речь здесь идет об авансе, то он должен возвращаться владельцу с прекращением юридических отношений между сторонами (продавцом и покупателем). Однако если речь идет о задатке, то ситуация представляется более сложно разрешимой.

А задаток возвращается или нет? Как было сказано выше, задаток - не просто предоплата услуг или товара, но также и обеспечение выполнения обязательств по заключенному договору. Поэтому ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств будет другой.

Где чаще всего используется задаток?

В каких случаях возвращается задаток? Об этом далее.

Понятие задатка, его функции и особенности регулируются в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Задаток является одной из наиболее популярных форм обеспечения взятых обязательств. Чаще всего его используют при заключении сделок с недвижимым имуществом, при покупке автомобиля или при оказании услуг. В силу наличия рисков и нестабильности, в предпринимательской деятельности чаще прибегают к использованию аванса. Если не было заключено отдельное соглашение о задатке в письменной форме, любая предоплата будет автоматически считаться авансом. Оформленный в устной форме задаток юридической силы не имеет.

Особенности задатка

В Гражданском Кодексе прописаны характерные особенности данного понятия, как вида обеспечения исполнения обязательств. Когда задаток возвращается или нет в ГК также указано.

1. Задатком могут быть исключительно денежные средства. Имущество, предметы, вещи выступать в качестве задатка не могут.

2. Денежные средства передаются от одной стороны сделки другой и являются частью общей суммы, необходимой для оплаты предмета договора. То есть данный вид отношений на основе задатка существует только на договорной основе.

3. Задаток - это платеж по определенному договору, он является доказательством того, что между сторонами имеются договорные отношения.

Функции задатка

Исходя из характеристик, данных выше, можно выделить несколько функций, которые выполняет задаток, а именно:

1. Обеспечение исполнения прописанных в договоре обязательств.

2. Непосредственное подтверждение самого факта наличия обязательств.

3. Платежная функция.

Вне зависимости от величины суммы задатка, должно быть составлено соглашение, иначе внесенные денежные средства задатком являться не будут. Ответственность сторон за неисполнение возложенных на них обязательств отличаются (у должника и кредитора).

Что из них не возвращается: залог или задаток? Это очень частый вопрос.

Оформление

В обязательном нотариальном заверении соглашение о задатке не нуждается. Однако если соблюсти юридические тонкости при оформлении данного вида соглашения, взыскать денежные средства при невыполнении условий сделки несколько проще и быстрее. Такого рода долг можно получить, основываясь на судебном приказе, избегая продолжительного и хлопотного искового делопроизводства.

Но даже и оформление задатка в виде обычного письменного договора также будет достаточно. В идеале его составление должно происходить в присутствии двух свидетелей с их подписями в документе. Но это необязательно и чаще всего достаточно подписей сторон. Главное, чтобы соглашение удовлетворяло обе стороны сделки.

Форс-мажор и невыполнение условий договора

Суть внесения задатка в том, что он дополнительно обеспечивает и гарантирует выполнение обязательств. Задаток не возвращается в случае, если давший его не выполняет условия договора. Если условия нарушены со стороны получившего задаток лица, задаток должен возвращаться в двойном объеме. Нарушившая условия договора сторона должна возместить все убытки (помимо задатка), если в соглашении не прописаны иные условия. Вышеперечисленные правила предусмотрены законом и могут быть не прописаны в соглашении, но обязательны к исполнению. Только в этом случае задаток возвращается в двойном размере.

Если до вступления в силу сделки стороны решают отказаться от заключения договора, либо ее условия невозможно исполнить в силу обстоятельств, задаток возвращается. Для неисполнения условий договора должны быть веские причины, прописанные в пункте «форс-мажор».

Как уже было сказано, задаток используется очень часто при заключении сделок купли-продажи, особенно в сфере недвижимого имущества. Однако, если стороны выражают абсолютное доверие друг другу, задаток не является обязательным. В силу тотального недоверия граждан устные обещания теряют свою силу и актуальность в современных реалиях. Покупатель хочет гарантий того, что понравившаяся ему квартира или автомобиль не уйдет к другому клиенту. Продавец ищет подкрепления намерениям потенциального покупателя. Поэтому задаток используется повсеместно.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки? Да, возвращается.

Обязанности сторон

Лицу, дающему задаток, нужно помнить, что ему выгоднее оформление задатка, чем аванса, так как перспектива вернуть деньги заставит вторую сторону более ответственно отнестись к своим обязательствам. Денежные средства в виде задатка не могут передаваться через третье стороннее лицо (только собственнику имущества, а не агенту, родственникам и т. д.). Если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение о задатке. Если у третьего лица имеется доверенность от собственника (обязательно нотариально заверенная), то ему могут быть переданы денежные средства, представляющие собой задаток. Возвращается или нет он? ГК РФ поможет в этом разобраться.

Согласие супруга или супруги продавца при передаче задатка также довольно важный момент, так как без него сделка может не состояться. Если лицо, получившие задаток, отказывается от выполнения своих обязательств, прописанных в договоре, получить двойную сумму задатка будет довольно сложно. Продавец, вероятнее всего, будет в суде ссылаться на независящие от него обстоятельства, из-за которых он не смог выполнить условия договора. Поэтому если вы не понесли большие потери от невыполнения договора и вам предлагают вернуть задаток в первоначальном объеме, имеет смысл рассмотреть это предложение в досудебном порядке.

Если вы сторона, получающая задаток, то не забывайте о следующих моментах. Для вас в некоторых случаях более выгодно получить аванс, а не задаток. Особенно это актуально, если нет уверенности в том, что сделка будет заключена. Хотя в этом случае можно обойтись даже и без аванса.

Выплата задатка также требует согласия супруга или супруги, потому как наиболее часто речь идет о совместном бюджете.

Для работы с задатком, необходимо знать основные правовые моменты, связанные с его оформлением, ответственностью сторон, последствиями неисполнения обязательств. Поэтому от получения или выдачи задатка лучше воздержаться до консультации юриста. Что не возвращается - залог или задаток? Мы разобрались в этом вопросе.

Риски

Юридически некорректное оформление договора о задатке или и вовсе выдача денежных средств под расписку могут стать причиной того, что при судебном делопроизводстве сама сделка будет признана недействительной.

Возвращается задаток или нет? Это интересно многим.

При наиболее благоприятном исходе у вас получится переквалифицировать выданные продавцу деньги в аванс и получить их назад. При наиболее худшем варианте вы потеряете внесенные в качестве задатка деньги.

Если в соглашении не прописана полная стоимость предмета договора, продавец вправе изменить цену по своему желанию, ссылаясь на объективные или необъективные причины.

Обязательно нужно прописать в соглашении срок, когда будет заключена основная сделка. Если этого не сделать, продавец может пролонгировать и затягивать ее заключение, а главное, у покупателя не будет оснований говорить о неисполнении обязательств по срокам.

Важным моментом является также и определение валюты, в которой исполняется сделка. Законодательство предписывает заключать сделки исключительно в национальной валюте. Поэтому и все суммы при заключении сделки должны фигурировать в рублях.

Задаток возвращается или нет? Мы ответили на данный вопрос.