Договор мены: полезный образец и рекомендации по составлению. Договор мены: как осуществляется обмен жилыми помещениями согласно ГК РФ

Процедура мены возникла задолго до . В современном мире, однако, применение договоров такого типа весьма ограничено. Заключение договора мены позволяет существенно сэкономить время в тех случаях, когда намерения двух лиц продать одну вещи и приобрести другую совпадают.

Характеристика

Гражданский кодекс РФ гласит, что мена предполагает добровольную передачу права владения одной вещью в обмен на получение права владения другой вещью. Правам и обязанностям лиц, вступающих в отношения мены, посвящена 31-я глава ГК РФ.

Особо важна статья 567, указывающая на то, что бартер в правовом поле равен купле-продаже , а его участники условно называются продавцами и покупателями . Предполагается, что обмен по умолчанию происходит товарами, обладающими равной стоимостью. Если же в документе будет оговорена неравноценность вещей, то одна сторона обязательно должна доплатить эту разницу.

Выделяют такие главные черты договора мены:

• консенсуальность – это значит, что стороны заключают соглашение лишь на основе согласия;
• взаимность;
• возмездность.

Какие бывают виды договоров мены?

Существует несколько действующих классификаций договоров мены: они отличаются лишь принципом, по которому происходит разделение.

Виды договоров по типу обмениваемых товаров. Физические и юридические лица могут свободно обмениваться:

1. транспортом;
2. иными видами движимого имущества;
3. частными строениями, жилыми или нежилыми;
4. квартирами, комнатами, находящимися в частной собственности;
5. .
   Можно сделать вывод, что в стороны меняются не просто каким-то товаром, вещью, а, прежде всего, правами собственности на них.

Интересно знать! В некоторых ситуациях можно заключить устный договор мены. Закон позволяет делать это, если стоимость обмениваемых вещей меньше, чем 10 минимальных размеров оплаты труда.

Договоры могут различаться и по типу субъекта. В отношении мены могут вступать;

• физические лица;
• юридические лица, т. е. различные организации;
• юридические и физические лица (такие договоры называют смешанными).

В чем разница между договором мены и куплей-продажей?

Упоминаемая ранее 567 статья говорит о фактическом равенстве мены купле-продаже. Также участники договора для удобства могут быть названы продавцами и покупателями. Но несмотря на такое замечание, не стоит думать, что между этими соглашениями вовсе нет разницы. Основное отличие кроется в том, что при купле-продаже одно лицо передает другому денежные средства. При мене же денежные средства передаются лишь в случае признания товаров неравноценными.

Между кем возможен обмен жилыми помещениями?

Квартирами, домами или другим жилым помещением могут обмениваться лица, обладающие правом собственности на данное жилье. В случае если один из собственников не согласен на обмен, договор не может быть признан состоявшимся.

Обмениваться жилыми помещениями могут также и наниматели в домах государственного жилого фонда. Однако для заключения такой процедуры необходимо получить разрешение других членов семьи. Важно понимать, что в таком случае передается не право собственности, а право пользования.
Сторонами договора выступают не только физические, но и юридические лица (в таком случае передается и часть прав, связанных с хозяйственным ведением). Допускаются смешанные формы договоров.

Прежде всего, договор мены предусматривает равноправие двух сторон – продавца и покупателя. Также стороны имеют и равные обязанности перед законом. Лица, вступающие в договор, должны передать друг другу указанные в договоре товары, обладающие равной стоимостью. К тому же они должны потратить одинаковое количество денежных средств на передачу и получение вещи в собственность.

Если одна из сторон получила товар с браком или иными недостатками, то для другой стороны договора наступает такая же ответственность, которую она бы понесла в аналогичной ситуации в случае купли-продажи.

Если товар, полученный при обмене, изымается у одной из сторон третьим лицом, то она имеет право потребовать у второй стороны возвратить свой товар или возместить понесенные убытки.

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе, договор не может быть признанным официально заключенным.

Обычные и случайные условия

Обычные условия мены оговорены в Гражданском кодексе РФ. Даже без указания их в тексте документа, он будет признанным. К ним можно отнести то, что обмен будет проходить вещами, имеющими одинаковую стоимость. Если же в отдельном случае в договоре будет прописано, что один из товаров дешевле другого, то одна из сторон в таком случае будет обязана оплатить разницу.

Обычные условия предполагают, что обмен будет проходить одновременно в двухстороннем порядке. Однако бывают и исключения. В специально оговоренных случаях одна сторона может передать товар позже. При неисполнении условий договоренности для стороны-нарушителя предусмотрены санкции.

Предмет договора

Предметом договора мены могут быть товары различного типа. При специальном разрешении обмениваться могут и вещи, которые исключили из гражданского обмена. Стороны могут обменивать не только вещи, но и права на имущество (например, правами на жилье).

Стороны договора

Субъектами, заключающими договор, могут выступать собственники вещи или другого товара. Это могут быть не только физические лица, но и юридические: например, муниципальные или государственные предприятия. В таком случае юридическое лицо передает и такие свои права: право на управление и право хозяйственного ведения. Стоит отметить, что юридическое лицо может заключать договор мены как и с другим юридическим лицом, так и с физическим лицом.

Формирование цены

Указание цены в договоре мены не является обязательным, но это необходимо сделать для того, чтобы произвести бухгалтерский учет и избежать проблем с налогообложением.

Оценка стоимости обычно производится двумя способами:

1. внутренняя оценка – без привлечения третьих лиц на основании бухгалтерского учета, данных о стоимости приобретения, стоимости идентичных предметов и т. д.;
2. независимая оценка , производящаяся специалистами-оценщиками, руководящимися данными договоров или других исполнительных, судебных актов.

Алгоритм обмена жильем

Процесс обмена выглядит следующим образом:

1. Необходимо выбрать второго участника договора мены. Если самостоятельно не получается выбрать себе партнера для сделки, то есть вариант обращения в фирму, предоставляющую подобные услуги.
2. Нужно составить договор мены жилыми помещениями. Если квартиры обладают одинаковой стоимостью, то условия, прописываемые в договоре, сводятся к срокам, когда собственники ступают в новые права. При неравноценном обмене (например, если комната обменивается на квартиру), в договоре указывается компенсация, которую обязуется выплатить одна сторона другой.
3. Следующий шаг – подготовить стандартный пакет документов: заявление о регистрации права собственности на новое жилье, свидетельства, подтверждающие права владения, договор мены, кадастровые паспорта на квартиры. В случае необходимости могут понадобиться заявления супругов, подтверждающие согласие на обмен, а также если одним из собственников является несовершеннолетние, разрешение органов опеки.
4. Уплатить государственную пошлину.
5. Пакет документов нужно предоставить в Управление Российского реестра, который находится возле одной из обмениваемых квартир;
6. Далее необходимо получить в Управлении свидетельства, подтверждающие новые права собственности.

Важно знать…
Если у Вас нет возможности самостоятельно выполнить этот процесс, Вы можете предоставить такие полномочия другому лицу, согласному оформить соответствующий договор и новые права на жилое помещение. При оформлении нотариальной доверенности на другое лицо ссылайтесь на статьи 185 и 185.1 Гражданского кодекса РФ.

Налогообложение договора мены

Статья 658 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что в случае обмена равноценными товарами, договор мены не подлежит налогообложению .

Если же стороны обмениваются неравноценными товарами и одна сторона выплачивает компенсацию, эта сумма признается доходом и подлежит налогообложению. Налог составляет 5% от разницы стоимости жилья . Чтобы избежать выплаты налога на законных основаниях, сумму компенсации включают в вычет (см. ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Также при оформлении документов стороны обязаны уплатить государственную пошлину. Её размер устанавливается в зависимости от вида и предмета договора.

Как можно обменять жилье на аналогичное?

Договор мены — не единственная возможность оформить сделку по обмену недвижимости. Какие еще существуют схемы? Ответ на видео.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. I участник обязуется передать в порядке обмена II участнику: ;

• единица измерения ;
• количество единиц ;

1.2. II участник обязуется передать в порядке обмена I участнику: ;

• единица измерения ;
• количество единиц ;
• гарантийный срок эксплуатации (хранения, годности) .

1.3. Стороны приобретают право собственности на указанный в п.1.1 и п.1.2 товар после взаимной передачи товаров.

2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ТОВАРА

2.1. Общая стоимость товара I участника рублей.

2.2. Общая стоимость товара II участника рублей.

2.3. Оценка каждого товара в отдельности определяется в Приложении №.

3. УСЛОВИЯ ПОСТАВКИ ТОВАРА I УЧАСТНИКУ

3.1. Товар поставляется дней с момента заключения договора.

3.2. Отгрузка товара производится .

3.3. Товар поставляется в таре и упаковке, соответствующих стандартам, техническим условиям.

4. УСЛОВИЯ ПОСТАВКИ ТОВАРА II УЧАСТНИКУ

4.1. Товар поставляется дней с момента заключения договора.

4.2. Отгрузка товара производится .

4.3. Товар поставляется в таре и упаковке, соответствующих стандартам, техническим условиям.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков передачи имущества виновная сторона возмещает другой стороне прямые убытки в полном объеме и уплачивает штраф в размере рублей.

5.2. За неполную передачу имущества виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере % стоимости непереданного имущества за каждый день просрочки.

5.3. За передачу имущества, не соответствующего по качеству условиям договора, а также за передачу некомплектного имущества виновная сторона уплачивает штраф в размере рублей.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Дополнительные условия по настоящему договору: .

6.2. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством России, регулирующим поставку товаров.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Все изменения, дополнения настоящего договора действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

7.2. Заголовки статей предназначены для удобства пользования текстом и не будут приниматься во внимание при толковании настоящего договора.

7.3. Настоящий договор выражает все договорные условия и понимание между сторонами в отношении всех упомянутых здесь вопросов, при этом все предыдущие обсуждения, обещания, представления между сторонами, если таковые имелись, теряют силу и заменяются вышеизложенным текстом.

7.4. Настоящий договор составлен в экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7.5. Подписанный договор входит в силу с «» года до «» года.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

I участник

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

II участник

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Принимая во внимание законоположение, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п.2 ст.567 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара.

В свою очередь, применительно к договору купли-продажи специальные правила, относящиеся к форме договора, предусмотрены лишь в отношении таких видов купли-продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Договор продажи предприятия также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, к договору продажи предприятия в обязательном порядке должны быть приложены следующие документы, которые составляются и рассматриваются сторонами до подписания договора: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст.560, п.2 ст.561 ГК РФ).

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости и договора продажи предприятия, влечет их недействительность.

Названные требования к форме договора в полной мере относятся и к договорам мены, по которым хотя бы один из обмениваемых товаров представляет собой объект недвижимости либо комплекс имущества, признаваемый в соответствии с законодательством (ст.132 ГК РФ) предприятием.

Что касается договоров мены, объектами которых является движимое имущество, то форма таких договоров должна определяться в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к форме всякого гражданско-правового договора. Имеются в виду прежде всего правила, предусмотренные статьей 434 ГК РФ, согласно которым договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Применительно к форме договора мены в юридической литературе было высказано следующее мнение: «Договор мены считается заключенным в надлежащей, т.е. устной, форме в момент передачи сторонами друг другу обмениваемых вещей. Это соответствует правилу, закрепленному в п.2 ст.159 ГК» iv . В связи с этим хотелось бы высказать несколько замечаний.

Во-первых, здесь явно перепутали две гражданско-правовые категории, а именно: форму договора и момент заключения договора. В результате договор мены приобрел характер реального договора, что является серьезной ошибкой. Ведь договор мены, являясь консенсуальным договором, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, передача обмениваемых вещей является исполнением ранее заключенного договора.

Во-вторых, из приведенных рассуждений следует, что для договоров мены основным правилом является устная форма сделки. Но устная форма допускается лишь для сделок между гражданами на сумму, не превышающую десятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда (п.1 ст.161 ГК РФ).

В-третьих, сама норма пункта 2 статьи 159 ГК РФ о возможности совершать в устной форме сделки, исполняемые непосредственно при самом их совершении, носит исключительный характер и рассчитана на чисто бытовые отношения граждан. Общим же правилом серьезного имущественного оборота скорее является простая письменная форма договора мены.

В равной степени к договорам мены применимы и правила о государственной регистрации договора купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.

Как известно, ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров продажи жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. При продаже иных объектов недвижимости осуществляется регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК РФ), что не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому, например, договор мены здания или нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания сторонами в отличие от договора продажи нежилого помещения или предприятия, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст.570 ГК РФ).

Следует учитывать также, что некоторые дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст.558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. Данные требования в полной мере относятся и к договорам мены, объектами которых являются жилые помещения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности.

Подводя итог изложению особенностей правового регулирования договоров мены необходимо отметить, что при подготовке проекта нового Гражданского кодекса Российской Федерации было решено в основном сохранить ставший уже традиционным для отечественного законодательства (включая дореволюционное) подход, суть которого состояла в том, чтобы дать определение договора мены и распространить на отношения, вытекающие из этого договора, действие соответствующих правил о договоре купли-продажи, что и было реализовано в статье 567 ГК РФ.

Вместе с тем, как отмечал С.А.Хохлов, внесший огромный вклад в подготовку нового ГК РФ, «в отличие от ранее действовавшего законодательства регулирование мены указанными нормами (содержащимися в ст.567 ГК РФ) не исчерпывается. Впервые Кодекс устанавливает ряд специальных правил о мене, отражающих особенности содержания и исполнения этого договора» v .

Каждое из названных специальных правил, регламентирующих обязательства, возникающие из договора мены, учитывает ту или иную особенность данного договора и свидетельствует, помимо всего прочего, о самостоятельном характере договора мены. Речь идет о следующих специальных правилах.

В случаях, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, следует исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными товарами. Расходы же на передачу товаров, их принятие и иные действия, связанные с исполнением договора, должны в каждом конкретном случае возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору (п.1 ст.568 ГК РФ).

Вместе с тем, если из текста договора вытекает, что его предметом является обмен неравноценными товарами, на сторону, обязанную в соответствии с договором передать товар, цена которого ниже, чем цена товара, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах на указанные товары. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену. Договором мены может быть предусмотрен другой порядок компенсации разницы в ценах на обмениваемые товары.

Обмен товаров по договору мены не обязательно должен быть одномоментным, не исключаются случаи, когда в соответствии с договором даты передачи обмениваемых товаров не совпадают: сначала свою обязанность по передаче товара исполняет одна сторона, а спустя некоторое время - ее контрагент. В подобной ситуации, когда сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой предусмотрен более поздний срок передачи товара, признается встречным исполнением обязательства (ст.569 ГК РФ).

Это означает, что в случае непередачи товаров стороной, которая должна совершить такие действия в более ранний срок, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что передача товара не будет произведена в установленный договором срок, контрагент этой стороны, как субъект встречного исполнения обязательства, вправе приостановить передачу своих товаров либо вообще отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (ст.328 ГК РФ).

Специальное правило предусмотрено ГК РФ применительно к договору мены и в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары. Суть этого правила состоит в том, что, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст.570 ГК РФ).

Некоторыми особенностями отличается также и регулирование отношений, связанных с применением ответственности за изъятие (эвикцию) товара, полученного по договору мены (ст.571 ГК РФ). Как известно, по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Данное положение в полной мере относится и к договору мены. Вместе с тем при нарушении указанной обязанности стороной по договору мены она должна не только возместить своему контрагенту убытки, как это имеет место в отношениях по договору купли-продажи, но и возвратить контрагенту полученный от него в обмен товар. Следовательно, если товаром является вещь с индивидуально-определенными признаками, она в подобных случаях может быть истребована обратно от другой стороны.

В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из этого договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями о купле-продаже (§1 гл. 30 ГК РФ), как это имеет место применительно к договорам, признаваемым отдельными видами купли-продажи. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи, учитывающие специфику продаваемых объектов (продажа недвижимости, продажа предприятий, контрактация сельскохозяйственной продукции и т.п.).

ООО "Ромашка" в лице генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Сторона 1", с одной стороны, и ООО "Лютик" в лице генерального директора Петрова П.П., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Сторона 2", с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему Договору каждая из Сторон обязуется передать в собственность другой Стороны товар (товары) в обмен на другой на условиях, определенных настоящим Договором и Спецификациями (Приложение N 1 к настоящему Договору), являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.2. Наименование, количество и качество товаров, иные характеристики товаров, подлежащих передаче в рамках настоящего Договора, определены в Спецификациях.

1.3. Каждая из Сторон гарантирует, что является собственником передаваемых товаров, товары не являются спорными, но состоят под арестом, не являются предметом залога и не обременены любыми иными правами третьих лиц.

2. Порядок осуществления обмена

2.1. Обмен товарами в рамках настоящего Договора осуществляется одновременно в течение трех дней с момента его заключения по следующему адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 12. Время обмена согласовывается Сторонами дополнительно по телефону, факсимильной связи или электронной почте.

2.2. Право собственности на товары, обмениваемые по настоящему Договору, переходит к Сторонам одновременно после исполнения обязательства по передаче товаров каждой из Сторон.

2.3. Товары, подлежащие обмену в рамках настоящего Договора, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той Стороной, которая несет соответствующие обязанности. Какие-либо денежные расчеты между Сторонами не производятся.

3. Ответственность Сторон

3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.2. За нарушение сроков передачи товаров (согласно п. 2.1 настоящего Договора) добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки в размере 0,1% от указанной в Спецификации стоимости товаров, срок передачи которых нарушен, за каждый день просрочки.

4. Форс-мажор

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязанностей по настоящему Договору, если такое неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора, которые Сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить.

4.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся, в частности, землетрясения, пожары, наводнения, военные действия любого характера и акты государственных органов, препятствующие выполнению настоящего Договора.

4.3. В случае невозможности исполнения одной из Сторон своих обязательств вследствие непреодолимой силы она должна в течение 5 (пяти) календарных дней с даты наступления таких событий известить в письменной форме другую Сторону о характере событий и предположительном периоде их действия.

4.4. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы срок исполнения обязанностей по настоящему Договору отодвигается на период действия этих обстоятельств.

4.5. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 2 (двух) месяцев подряд, каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке путем направления другой Стороне соответствующего уведомления.

5. Изменение и расторжение договора. Порядок разрешения споров

5.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон.

5.2. Настоящий Договор может быть расторгнут как по соглашению Сторон, так и по требованию одной из Сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

5.3. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть из настоящего Договора или в связи с ним, путем проведения переговоров.

5.4. При невозможности урегулирования споров путем проведения переговоров они передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий Договор составлен в двух идентичных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6.2. К Договору прилагаются:

Спецификация N 34 обмениваемых товаров (Приложение N 1).

В Российской Федерации сделки, связанные с недвижимостью, встречаются достаточно часто. В большинстве случаев владельцы квартиры прибегают к заключению договора купли-продажи. Причем это касается и тех случаев, когда имеется возможность упростить процесс продажи жилья и приобретения новой собственности. В настоящей статье речь пойдет об аналогичном договору мены соглашению о купле-продаже. Обозначенный вид документа является отличной альтернативой договору купли — продажи и в некоторых случаях обладает преимуществами в сравнении с указанным соглашением (хотя и тут не стоит забывать оформить — на всякий случай).

Что такое договор мены квартиры?

Сущность сделки, подтвержденной договором мены квартиры, заключается в равноценном обмене квартиры на квартиру или на иной имущественный объект и в одновременном переходе прав собственности от прежнего владельца новому (если обратное не предусмотрено в содержании соглашения). Сторонами договорных отношений вправе выступать как физические, так и юридические лица. Главное, чтобы участники сделки смогли подтвердить наличие прав собственности на недвижимое имущество. Кроме того, интересы собственника жилого помещения вправе представлять поверенный в делах. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору для оформления доверительного акта.

Перед оформлением договора мены квартиры контрагенты должны пройти важный этап — установить стоимость каждого из обмениваемых предметов. Если цены не совпадают, участники договорных отношений должны договориться о размере доплаты, сроках и порядке выплаты денежных средств или оговорить иные варианты возмещения разницы. При обмене неравноценным недвижимым имуществом, обязательно в содержании договора мены отмечается цена каждого из объектов и размер доплаты. Отсутствие указанной информации свидетельствует о том, что предметы сделки равны по стоимости, а значит обладатель меньшей по стоимости квартиры не обязан возмещать разницу.

• Двусторонний характер сделки;
• Обменять квартиру можно только на другой предмет недвижимости или на имущество с доплатой разницы в цене. Договор мены квартиры не предусматривает возможность обмена жилья на определенную сумму денежных средств;
• Права на пользование и распоряжение объектами недвижимости возникают у сторон одновременно или в установленные сроки;
• Договор мены не применяется, если обмену подлежит квартира, используемая жильцами на основании соглашения о социальном найме;
• Каждый из участников сделки по закону является и покупателем, и продавцом.

Как оформить?

Заключение договора мены квартиры является серьезным шагом для каждого собственника. К оформлению соглашения следует подойти со всей ответственностью, поскольку отсутствие одного из ключевых пунктов влечет за собой недействительность сделки. При возникновении необходимости в составлении договора мены квартиры, участники договорных отношений могут обратиться к специалисту в данной области или оформить документ самостоятельно, основываясь на общепринятых правилах и требованиях к содержанию акта.

• В первую очередь отмечается наименование документа, число и место составления;
• Далее лица, заинтересованные в обмене квартирами, указывают свои персональные и контактные данные. При заключении сделки с юридическим лицом, отмечается наименование организации;
• Ключевым разделом договора мены выступает пункт, в котором стороны подробно характеризуют предметы сделки. Поскольку обмену подлежит квартиры, отражаются следующие сведения: общая площадь жилья, адрес, этаж, количество комнат и площадь каждой из них, техника и мебель (если имеются), а также описываются несовершенства объекта. При обмене квартиры на другое имущество, надлежит описать и его индивидуальные особенности;
• Помимо этого требуется указать стоимость каждого из обмениваемых предметов и условие о внесении дополнительного платежа, если в этом есть необходимость;
• В договоре мены собственники жилых помещений обязательно подтверждают отсутствие обременений, ареста на недвижимость и залога;
• Уточняются сроки и порядок передачи прав собственности на жилой объект новым владельцам;
• Во избежание непредвиденных ситуаций, рекомендуется согласовать и включить в текст документа меры наказания, которые будут применяться к одной из сторон в случае несоблюдения условий договоренности;
• Порядок и способы прекращения договорных отношений или урегулирования возможных разногласий;
• В конце договора мены повторно отмечаются сведения об участниках сделки, а также ставятся их подписи.

Представленное содержание и структура соглашения являются общепринятыми. В зависимости от особенностей ситуации в тексте договора мены могут быть отражены дополнительные пункты. Например, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется не только получить письменное согласие уполномоченного органа, но и отметить это в документе.

Актуальным остается вопрос о необходимости обращения к нотариусу для заверения договора мены квартиры. По закону, стороны сделки вправе самостоятельно принимать
решение относительно нотариального удостоверения соглашения. Стоит иметь в виду, что обращение в нотариальную контору имеет как преимущества, так и недостатки, поэтому участники сделки должны прийти к компромиссу по данному вопросу.

С доплатой

По общим правилам, договор мены заключается в отношении равных по стоимости объектов недвижимости. Однако, зачастую встречаются обратные ситуации, когда была установлена неравноценная стоимость квартир. Выходом из сложившейся ситуации станет оформление договора мены квартиры с доплатой. Разница в цене не обязательно должна быть компенсирована денежными средствами. Допускается передача в собственность другого имущества, ценностей.

При внесении информации в договор мены неравноценных квартир, следует придерживаться стандартного алгоритма. За исключением того нюанса, что в пункте, в котором прописывается стоимость каждого предмета сделки, указывается размер доплаты, сроки, способы и порядок ее предоставления. Также можно прописать меры наказания, которые будут применяться к нарушителю условий сделки. Если лица, заинтересованные в обмене недвижимости, не уделили внимание этому вопросу в содержании договора мены, цены на имущественные объекты считаются равными.

Отдельно необходимо обратить внимание на ситуации, когда участники сделки отмечают в соглашении недостоверные сведения. Например, для того чтобы избежать взыскания налога за дополнительный доход от сделки, указывают на отсутствие разницы в стоимости квартир. Сокрытие важной информации от представителей налоговых органов влечет за собой ответственность. Поэтому при заключении сделки рекомендуется придерживаться требований законодательства.

Доля квартиры

Если предметами договора мены выступают доли в одной или разных квартирах, соглашение будет оформляться аналогичным образом, как и типовая форма документа.

• Адрес;
• Этаж;
• Общая площадь доли жилого помещения, которая подлежит обмену;
• Стоимость;
• Согласие остальных собственников квартиры на подписание договора мены.

Если лицо, заинтересованное в обмене доли жилья, обладает письменным разрешением других владельцев недвижимости на отчуждение части имущества по договору мены, сделка будет считаться законной. В случае, если совладельцы отказываются от передачи имущества другому лицу, надлежит составить письменное уведомление для каждого из жильцов и по прошествии одного месяца оформить договор мены. Также урегулировать спорный вопрос можно в судебном порядке.

С несовершеннолетним

При желании оформить договор мены квартир, надлежит помнить, что сделки с недвижимостью, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей, заключаются только с согласия органов опеки и попечительства. Если ребенок, не достигший совершеннолетия, является собственником жилья, от его имени действуют законные представители — родители, усыновители, опекуны.

Важные условия:

• В договоре мены квартиры с участием несовершеннолетнего лица указываются реквизиты письменного документа, который выступает в качестве разрешения уполномоченного учреждения на совершение сделки. Кроме того, реквизиты документа отмечаются и в заявлении, которое направляется сторонами договорных отношений в Росреестр;
• Сделка не должна ущемлять права и интересы ребенка на благоприятные жилищные условия.

Это означает, что запрещено обменивать квартиру по договору мены на жилье меньшее по площади, чем предыдущее место жительства лица.

Порядок регистрации

Право собственности в отношении квартиры, полученной по договору мены, появляется у сторон сделки только после осуществления процедуры государственной регистрации. Кроме того, регистрация соглашений препятствует осуществлению незаконных операций с недвижимым имуществом.

Порядок регистрации договора мены квартир начинается со сбора пакета требуемой документации:

• Надлежащим образом составленное заявление от каждого из участников договорных отношений;
• Договор мены в количестве трех копий;
• Документы, подтверждающие наличие прав собственности у лиц на имущество;
• Кадастровые паспорта квартир;
• Чек, свидетельствующий об оплате государственной пошлины;
• При необходимости перечень документов дополняется письменным разрешением других собственников жилья на заключение договора мены квартир (заверенный нотариусом);
• Если в сделке принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, требуется дополнить список документов письменным согласием органов опеки и попечительства.

Перечень документации может отличаться в зависимости от ситуации и конкретного региона. Поэтому перед тем, как обратиться в государственный орган, следует узнать какие именно документы необходимо подготовить.

Государственная регистрация договора мены осуществляется в Росреестре по месту расположения недвижимого имущества. Пакет необходимой документации для реализации указанного процесса может быть подан лично, посредством использования почтовых услуг или с привлечением поверенного в делах. Если стороны намерены передать документы в регистрирующий орган по почте, надлежит воспользоваться заказным письмом с описью содержимого.

Особенности налогообложения

По существу, договор мены квартиры представляет собой двустороннюю сделку в отношении которой применяются нормы и правила, соответствующие договору купли-продажи. Исходя из этого, после заключения и регистрации договора мены, у участников договорных отношений появляются обязательства по уплате налоговых сборов.

Особенности налогообложения при передаче жилья по договору мены:

• Если объекты соглашения равноценные по стоимости, отсутствует необходимость в уплате налога;
• Если квартира находилась в собственности лица больше трех лет, то в отношении него не возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц;
• Если недвижимость принадлежит гражданину меньше трех лет, следует взыскание налогового сбора по ставке, равной 13 процентам от суммы дохода;
• По договору мены осуществляется одновременная покупка и продажа недвижимости, поэтому каждая из сторон располагает возможностью отказаться от получения налогового вычета в счет уплаты налога.

Как расторгнуть?

При заключении договора мены квартир, в отношении каждой из сторон возникают обязательства, касающиеся необходимости соблюдения условий договорных отношений. В случае их несоблюдения или ненадлежащего исполнения, участник, чьи права и интересы были ущемлены, вправе инициировать процесс расторжения соглашения. Для прекращения действия договора мены квартиры можно воспользоваться одним из способов:

• Урегулировать возникшие разногласия мирным путем;
• Обратиться в суд для расторжения сделки в одностороннем порядке.

Досудебная процедура расторжения договора мены квартиры предполагает под собой уведомление второй стороны о намерении аннулировать соглашение. Для этого надлежит оформить письменное извещение и передать его на рассмотрение другой стороне. Если получатель письма согласится аннулировать документ мирным путем, этот факт требуется подтвердить в письменном виде.

Соглашение участников сделки о расторжении договора мены должно отражать сведения о ключевых моментах договорных отношений, а также информацию об отсутствии претензий у контрагентов в отношении друг друга. Если в течение одного месяца получатель уведомления не отреагирует на инициативу отправителя или откажется расторгать соглашение, можно обратиться в судебное учреждение.

Для инициирования судебного разбирательства по делу о расторжении договора мены квартиры, исковое заявление направляется в арбитражный суд. В содержании иска отмечаются основания для принятия документа к рассмотрению и требования истца. Кроме того, к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие законность претензий заявителя.