Место вещных прав в системе имущественных прав. Случаи перемены кредитора. Классификация вещных прав

Страница 5 из 26

Общая классификация объектов недвижимости

Классификация . это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации. наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

К признакам классификации недвижимого имущества относят:

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления. сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

К методам классификации недвижимого имущества относят:

Иерархический метод классификации. последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды).

Фасетный метод имеет следующие особенности:

Наличие только одной ступени классификации;

Разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

Высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничи-ваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость. обыкновенные здания для продажи или аренды.

В США выделяют пять типов недвижимости:

жилая. для личного использования (потребления);

коммерческая. для бизнеса, включая и продажу;

инвестиционная. для вложения капитала;

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

Личная жилая собственность;

Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную. здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки . участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости . земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

• земельные участки, предназначенные под застройку;
• природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

1. Понятие, признаки и классификация недвижимости

— другие исключительные права

В общем случае — недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Читайте также: Иск об уменьшении размера алиментов

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Понятие объектов недвижимости и их классификация

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю и основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденным Верховным советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст.4). Затем этот термин был подтвержден в указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1)

Окончательно законодательно закреплено понятие недвижимости ГК РФ (ст.130). К недвижимым вешам (недвижимое имущество недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, предприятия как имущественные комплексы.

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122 от 21.07. 1997 г. «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними» — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты. которые связаны с землей так. что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в том числе здания сооружения жилые и нежилые помещения леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы;

Земельным кодексом (ст. 6.) Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земли в Российской Федерации в зависимости от правового режима и целевого использования делятся на 7 категорий:

1)земли сельскохозяйственного назначения- для ведения сельского хозяйства; исследовательских и учебных целей: прочие:

2)земли населенных пунктов- для общественно-деловых целей: учебных целей: рекреационного и оздоровительного назначения: историко-культурного назначения: сельскохозяйственного использования: нужд промышленности, энергетики, транспорта инженерной инфраструктуры: связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и иных режимных объектов, объектов специального назначения (кладбища, свалки бытовых или промышленных отходов ит.п): природоохранного назначения, прочие;

3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики, земли для обеспечения космической деятельности земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения- для
нужд промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, обороны,
безопасности и космического обеспечения, прочие:

4) земли особо охраняемых территорий и объектов- для размещения объектов природоохранного назначения, природно-заповедного: оздоровительного, рекреационного, историко-культурное назначения, прочие:

5) земли лесного фонда- для нужд лесного хозяйства, обороны и иных режимных объектов, прочие:

6) земли водного фонда- для гидротехнических сооружений, для водохозяйственного использования, прочие;

7) земли запаса — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, т.е. их целевое назначение не определено.

постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель, особоохраняемых территорий:

правоудостоверяющих документах на землю (свидетельства, договора и иные документы):

документах государственного кадастра недвижимости:

документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Понятие земельного участка - одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство.

Читайте также: Заявление на индексацию алиментов - образец

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (рис. 1). Земельный участок имеет фиксированные границы, точную площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики (например, кадастровый номер), отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Земельные участки классифицируются:

По способу образования (простые, сложные, многоконтурные, искусственные);

По целевому назначению (полевые, приусадебные, садовые, дачные, для индивидуального строительства);

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования, без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных норм может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Рисунок 1. Формирование и внесение сведений о земельном участке в базу данных ЕГРОН.

Неделимый участок – земельный участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его целевого назначения.

Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, землях и границах территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, населенных пунктах (объекты недвижимости).

Объекты недвижимости обладают целым рядом свойств (полезность, долговечность, стационарность, уникальность и т д).

Объектом недвижимости землю делает то или иное освоение зе­мельного участка. Именно реализация способа ос­воения или возможность такой реализации привлекательна для по­требителя и формирует спрос на рынке недвижимости, причем чем шире спектр возможных направлений использования земельного участка, тем выше может быть его стоимость. Соответственно со сто­роны потребителей возникает ряд требований к размерам и форме зе­мельного участка. Так, наиболее распространенными «дефектами» зе­мельных участков считают их небольшой размер, вытянутость, наличие тупого или острого угла в плане участка, непрямолинейную границу, неправильную конфигурацию участка и др. Поскольку тер­ритория представляет собой ограниченный ресурс, то формирование территориальных объектов должно быть подчинено требованию мак­симально эффективного использования земель. Границы сформированного объекта после фиксации в документах земельного кадастра I практически не поддаются корректировке, поэтому наличие дефекта затрудняет как оборот этого объекта, так и его развитие.

Здания как объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые (синонимы: строение, дом) рис.2.

Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание - предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях.

Рисунок 2. Формирование и внесение сведений в БД ЕКОН об объектах капитального строительстваа.

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.

Помещение — пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»

Помещения бывают жилые и нежилые. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и, соответственно, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также требованиям законодательства. Нежилое помещениене предназначено для постоянного проживания граждан.

Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество. Объект, не завершенный строительством, не является зданием, строением, сооружением, но которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации.

Недвижимостью признается и предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Участки недр - геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями - границами, которые имеют подробное описание и координаты.

Часть земельного участка – определенная площадь данного земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота:

а)наличие объектов недвижимости (ОН)

б)вхождение в территориальную зону(ТЗ).

Территориальная зона , часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании в соответствии с земельным градостроительным, лесным, водным, о налогах и сборах, об охране окружающей среды и иным законодательством Российской Федерации или ее субъектов.(административно-территориальные единицы, зоны особого режима использования, зоны категорий земель, нарушенных земель, социально-экономические зоны)

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):

Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:
- при консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
- при полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

В настоящее время в Санкт-Петербурге действует порядок подготовки и выдачи паспорта объекта незавершенного строительства (прил. 3), представляющий собой единый документ на территории Санкт-Петербурга, содержащий описание объекта незавершенного строительства и включающий в себя исчерпывающий объект информации.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования (прил. 4). В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
- для личного подсобного хозяйства;
- для коллективного садоводства и огородничества;
- для подсобных сельскохозяйственных производств;
- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Так, например, в Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, которые не подлежат продаже . К ним относятся:
а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:
- охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);
- земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;
- земельные участки лесного и водного фондов;
- земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения;
- земельные участки крематориев и кладбищ;
б) незастроенные земельные участки:
- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);
- расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
- находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;
- по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости;
- иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательствомРФ.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Территория Петербурга разделена на 19 зон, в зависимости от ее ценности. Для каждой зоны установлен свой налоговый тариф (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1

Ставки земельного налога по зонам градостроительной ценности

Земельный налог платят:
- граждане и компании, имеющие участки в собственности;
- предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование;
- физические лица, чьи наделы закреплены на основе пожизненного наследуемого владения.

Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.

Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены специальные ставки (см. табл. 1.2).

Таблица 1.2

Налоговые ставки, установленные для отдельных категорий земель (в год)

Порядок купли-продажи земельных участков, занятых приватизированными государственными (муниципальными) предприятиями, определяется «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», утвержденными Указом Президента РФ от 22.июля 1994 года № 1535, а также рядом других нормативно-правовых актов .

Продавцом вышеназванных земельных участков является фонд имущества, осуществивший продажу определенного предприятия либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного (муниципального) предприятия .

Объектом продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий - участок в границах территории предприятия-землепользователя.

Покупатели земельных участков под приватизированным предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично.

К заявке в обязательном порядке прилагаются следующие документы:
- для юридических лиц - нотариально удостоверенная копия учредительных документов либо их подлинник;
- для физических лиц - копия паспорта или документа, его заменяющего;
- договор купли-продажи или иные документы, подтверждающие право собственности на все здания, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке;
- три копии проекта границ земельного участка, выданные комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА);
- три копии плана земельного участка, выданные и заверенные комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ);

В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных выше, к заявке прилагается решение органов власти о предоставлении земельного участка, в котором указана площадь и местоположение участка, а также копия плана приватизации;

Выписка из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающая, что не менее семидесяти процентов уставного капитала юридического лица находится в частной собственности;

Справка об источниках денежных средств, направляемых на оплату по договору купли-продажи (для юридических лиц), либо справка о доходах (для физических лиц), зарегистрированная в территориальном налоговом органе.

Продавец (Фонд имущества) после поступления заявки и документов осуществляет ее регистрацию и направляет запросы в КЗРиЗ, КГА и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (ГИОП) (если заявляемый участок находится в границах зон охраны памятников) о выдаче заключений по данному земельному участку. В месячный срок эти организации выдают заключение (о предоставлении или не предоставлении земельного участка) и две его копии.

Цена продажи участка в Санкт-Петербурге рассчитывается как произведение площади участка, нормативной цены земли и повышающего коэффициента, устанавливаемого в соответствии с распоряжением мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.94 г. № 881-р «О порядке определения цены земельного участка». Нормативная стоимость участков составляет от 10 до 85 налоговых ставок, в зависимости от того, где расположен надел и кто его покупает.

При выкупе земельного участка по частям в качестве такой части может быть:

Земельный участок под территориально обособленным подразделением или иной частью предприятия;

Земельный участок предприятия, на котором расположено одно или несколько зданий, строений, сооружений.

При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

На местном уровне, в частности, в Санкт-Петербурге земельное законодательство в части продажи земельных участков в настоящее время представлено различными подзаконными актами и нормативными документами. Первым документом, относящимся непосредственно к продаже земли в Санкт-Петербурге, стало распоряжение мэра от 19.10.94 г. № 1043-р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.94 г. № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков». Это распоряжение определило, что продавцом земельных участков выступает Фонд имущества города, арендодателем - Комитет по управлению городским имуществом, а регистратором (включая регистрацию самих земельных участков и иной недвижимости, прав на участки и связанную с ними недвижимость, описание первичных сервитутов, других обременении и т.д.) - КЗРиЗ Санкт-Петербурга.

Оформление и выдачу свидетельств о праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения граждан при первичном оформлении прав на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, дачного строительства, садоводства и огородничества;

оформление и выдачу свидетельств о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю юридическим лицам; оформление и выдачу свидетельств о праве собственности на землю сельскохозяйственным предприятиям осуществляет КЗРиЗ . Порядок приема, рассмотрения и выдачи документов при первичном оформлении свидетельств о правах на земельные участки регламентирован Инструкцией .

Порядок купли-продажи земельных участков в Санкт-Петербурге предполагает, что значительная доля работы по приватизации земли отводится КЗРиЗ.

В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных - предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:
пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности;
постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;
аренды земельного участка;
ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования эемельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвестициями», разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
- первичное жилье - место постоянного проживания;
- вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
- третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов (например, Санкт-Петербург) принято выделять следующие типологические характеристики :

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

§ размещение в наиболее престижных районах города;

Принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

Кирпичные стены;

Общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

Наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

Наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

Кирпичные стены;

Застройка в двух и более уровнях;

Наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

Возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

Некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

Наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

Большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

Размещение в любом районе города;

Соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

По конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

Размещение в непрестижных районах;

Удаленность от основных транспортных коммуникаций;

Принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

Размещение в первых этажах домов других типов;

Заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:

Дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

Дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

«сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

Дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Таблица 1.3

и количеству комнат в Санкт-Петербурге

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными стенами;
- панельные дома;
- монолитные дома;
- деревянные дома;
- дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Наибольшим спросом в Ленинградской области пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и др.

Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс. долл. CLUA, хотя элитные коттеджи и зимние дома находятся на особом счету и оцениваются в пределах от 50 до 100 тыс. долл. США.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной практике используется следующая классификация:

Класс А1:
1. Международный девелопер.
2. Центральное месторасположение, удобный доступ.
3. Полностью заново отстроенное здание.
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:
- фальш-полы и подвесные потолки,
- высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,
- рациональная эффективная сетка колонн - расстояние между ними не менее 6 м.
6. Подземная парковка и удобный доступ.
7.Система бесперебойного электропитания.
8. Современные системы безопасности здания.


11. Международная управляющая компания.

Класс А2:

2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».
5. Достаточная парковка и удобный доступ.
6. Система бесперебойного электропитания.
7. Современные системы безопасности здания.
8. Профессиональный арендодатель.
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
10. Международная управляющая компания.

Класс В1:
1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Реконструированное здание.
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
5. Качественный ремонт «евростандарт».
6. Достаточная парковка и удобный доступ.
7. Современные лифты.
8. 24-часовая охрана.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Профессиональная управляющая компания.

Класс В2:

2. Отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
4. Качественный ремонт «евростандарт».
5. Возможен не очень удобный доступ.
6. 24-часовая охрана.
7. Профессиональный арендодатель.
8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
9. Профессиональная управляющая компания.

Класс С1:
1. Центральное месторасположение.
2. Косметически отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей.
4. Качественный ремонт.
5. 24-часовая охрана.
6. Опытный арендодатель.
7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
8. Наличие в здании управляющей структуры.

Класс С2:

2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.
4. 24-часовая охрана.
5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
6. Наличие в здании управляющей структуры.

Класс D :
1. Различное месторасположение.
2. Не очень удобный доступ.
3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
4. Дешевый ремонт.
5. Охрана.
6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
7. Отсутствие в здании управляющей структуры.

В различных регионах России эта классификация может не совпадать. Так, например, в Санкт-Петербурге в результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.

Класс А:
- центральное местоположение;

- новое строительство или капитальная реконструкция;
- высокопрофессиональный менеджмент;
- широкий перечень услуг;

Класс В:
- хорошее местоположение;
- отдельно стоящее специализированное офисное здание;
- выборочный капитальный ремонт;
- профессиональный менеджмент;
- широкий перечень услуг;
- полная безопасность бизнеса.

Класс С:
- удачное местоположение;
- отдельно стоящее здание;
- косметический ремонт;
- менеджмент;
- услуги.

Класс D :
- коммерческим образом безинвестиционно развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий.

Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

К настоящему моменту времени гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных категорий на 27 тысяч мест. Большая часть этих гостиниц - небольшие. К более или менее заметным можно отнести 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе. К крупным гостиницам среднего уровня относятся: «Прибалтийская», «Пулковская», «Москва», «Санкт-Петербург». В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. К пятизвездным относятся: гранд-отель «Европа» и «Невский Палас». Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным - 8 лет; по пятизвездным - не меньше 13 - 15 лет.

Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

В настоящее время, например в Санкт-Петербурге, менее 60 /о парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10 - 12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 - 3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля. Отметим, что переоформить одноместный гараж-бокс в настоящее время крайне сложно, т.к. ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУ ГБР) оформлением гаражей не занимается. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ («MALL"), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:
- правильно выбранное расположение;
- составление функционального решения и накопления - потребности потенциальных посетителей;
- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5-10 лет);
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;
- четко проработанный подбор арендаторов;
- верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). На рынке Санкт-Петербурга наиболее крупными торговыми комплексами, предоставляющими вышеперечисленные услуги, являются «Балканский» и «Ладожская». Таким образом, торговые комплексы могут быть как торгово-рыночными, так и торгово - развлекательными.

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров - это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.

В настоящее время в общем объеме нежилого фонда Санкт-Петербурга площади торгового назначения занимают лишь 7,2% (см. рис. 1.2). В результате обеспеченность жителей города торговыми площадями составляет 0,68 кв. м на человека. Для сравнения: в Хельсинки на одного человека приходится 3,5 кв. м - в пять раз больше, чем в Петербурге.

Рис. 1.2. Доля торговых площадей в общей структуре нежилого фонда (по данным ГУИОН и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»)

Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:

Под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;

Неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;

В крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;

Большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;

В большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.

Так, например, в четырех центральных районах Санкт-Петербурга расположено около 40% торговых предприятий (рис. 1.3). При этом на их долю приходится лишь 25 /о городских торговых площадей, хотя именно в центре расположены три самых обширных универмага - «Гостиный двор», «Пассаж» и ДЛТ. В исторической части Санкт-Петербурга нет ни одного современного торгового центра, отвечающего западным требованиям.

Рис. 1.3 Доля центра в структуре торговых предприятий по данным Комитета по потребительскому рынку на 01.01.99

Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию - менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов - витринные окна и наличие парковки.

Если исходить из оптимальной площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м - на подсобные помещения, 70 кв. м - на склады и 30 кв. м - на кабинеты.

На выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом центре города на «тупиковых» улочках или в переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 - 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Общественных зданий и сооружений различных типов и видов существует более 3000.

Распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 24.08.1998 г. № 1289-р «О порядке выдачи паспорта объекта незавершенного строительства».

Распоряжение мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.94 № 1043-р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.94 №1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков».

Указ Президента РФ от 11.05.95 г. № 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации» существенно снизил нормативную цену земельных участков при продаже земли, расположенной под приватизированными предприятиями.

В соответствии с Указом Президента РФ от 22.07.94 г. № 1535.

Понятие недвижимого имущества в России определено в Гражданском Кодексе. В статье 130 указано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В постулате указано, что возникновение права собственности на недвижимость, переход и прекращение такого права подлежат государственной регистрации.

Что такое недвижимое имущество

Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:

1. Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
2. Возведена для длительного периода эксплуатации.
3. Имеет индивидуальные материальные характеристики.
4. Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.

Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:

1. Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
2. При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
3. Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.

Для удобства государственной регистрации, учёта и правовых действий с дорогостоящими материальными ценностями согласно российскому законодательству к недвижимым вещам отнесены также воздушные, морские, речные суда и космические объекты.

Группы и виды недвижимости

По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:

1. Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
2. Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
3. Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
4. Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).

К недвижимости относятся введенные в эксплуатацию, находящиеся в стадии реконструкции или капитального ремонта инвентарные единицы и объекты незавершенного строительства.

Для целей инвентарного учёта и проведения юридических действий разделяют простые (отдельные объекты недвижимых вещей) и сложные (целостные имущественные комплексы-цех, завод, шахта).

По формам собственности недвижимость выделяют как частную и публично-правовую.

По характеру использования и правовой классификации разделяют недвижимость, предназначенную:

1. Для потребностей в жилье.
2. Для общественных целей.
3. Для предпринимательства.
4. Для использования в сельском хозяйстве.

Отдельная группа недвижимых вещей не подлежит продаже, передаче в аренду, дарению и другим юридическим действиям: культурно-исторические ценности и другие объекты государственного назначения.

Различия движимых и недвижимых вещей

Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.

Пример 1 : в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.

Вопрос : относится ли это сооружение к объекту недвижимости?

Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:

• Не связан неразрывно с землей.
• Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.

Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.

Вопрос : являются ли они недвижимым имуществом?

Ответ : нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.

Насколько прочна связь с землей

В соответствии с действующими нормами российского законодательства следует выделить три группы недвижимости:

1. Обычные объекты, неразрывно связанные с землей.
2. Сложные недвижимые вещи-ЦИК предприятий.
3. Особая недвижимость - морские, речные и воздушные суда, космические объекты.

Требования о необходимости привязки к конкретному земельному участку по понятным причинам не касаются вещей третьей группы.

Целостный имущественный комплекс привязан к конкретному участку земли, но его отдельные инвентарные единицы могут быть перемещены.

Для первой группы крепкая связь с землей является обязательным условием.

Проведение операций с недвижимостью требует точности, понимания и знания определённых правовых норм. Поэтому субъектам предпринимательства, обычным людям и другим субъектам права, следует тщательно и обдуманно совершать действия с недвижимыми вещами.

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельные товары. В настоящее время в России это:
- квартиры и комнаты;
- помещения и здания под офисы или магазины;
- пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
- свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
- складские и производственные объекты.Предлагаемая классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Такая группировка - многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем «ветвям», на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).
Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждою признака классификации (вторая цифра в числовом индексе классификации указывает на происхождение объекта, третья - на назначение, четвертая - на масштаб и характеристику объекта).1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ
1.1. Естественные (природные) объекты.
1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. НАЗНАЧЕНИЕ
1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.
1.2. Постройки
1.2.1. Для жилья.
1.2.2. Для офисов.
1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4. Для промышленности.
1.2.5. Прочие.

3.МАСШТАБ
1.1.1.1. Земельные массивы.
1.1.1.2. Отдельные земельные участки.
1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микро-
район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).
1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).
1.2.1.4. Секция (подъезд).
1.2.1.5. Этаж в секции.
1.2.1.6. Квартира.
1.2.1.7. Комната.
1.2.1.8. Летняя дача.

1.2.2.1. Комплекс административных зданий.
1.2.2.2. Здание.
1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ
1. Готовые объекты
2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3. Требующие завершения строительства («незавершенка»). Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5).
Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.
Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса:
1) специализированная недвижимость;
2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует общий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижимость делится на категории:
1) недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятельности предприятия;
2) инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимости капитала;
3) недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
4) недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;
5) недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы:
1) жилая;
2) офисная;
3) индустриальная;
4) складская;
5) многофункциональная.

Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объекты недвижимости делятся на следующие виды:
1) жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);
2) административные здания;
3) промышленные здания;
4) части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприятий);
5) особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;
6) сооружения;
7) комплексы зданий и сооружений.

Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

Для земельных участков, как особых объектов оценки, существует своя классификация. Земельным законодательством России установлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:
1) земли населенных пунктов (поселений);
2) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
3) земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
4) земли сельскохозяйственного назначения;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.

Земли населенных пунктов - земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и юродские населенные пункты. При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим территориальным зонам:

1) земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской;
2) земли общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.);
3) земли сельскохозяйственного использования;
4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
6) земли водоемов и акваторий;
7) земли военных объектов и режимные зоны;
8) резервные земли - не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Анализ норм гражданского законодательства России, регламентирующих вещные права. Определение места вещных прав в системе имущественных прав граждан. Обобщение проблем юридической практики применения норм о вещных правах: ограничение, сделки, защита.

курсовая работа , добавлен 27.11.2010


Общие положения о праве собственности, основания его возникновения и прекращения. Вещные права в системе имущественных прав, их ограничение и суть. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства при характеристике вещных прав на землю.

курсовая работа , добавлен 26.05.2009


Вещные права в системе современных гражданских правоотношений. Характерные черты особых видов прав собственности. Состав и содержание других вещных прав. Ограничение и защита вещных прав. Иски о защите права собственности.

дипломная работа , добавлен 14.02.2007


Прекращение права собственности по воли собственника. Виды ограниченных вещных прав. Специфические способы прекращения права общей долевой собственности. Характерные черты сервитута. Виды вещных исков. Защита права собственности и иных вещных прав.

реферат , добавлен 28.02.2017


Понятие права собственности как главенствующего в системе вещных прав. Общие положения о праве собственности. Понятие права частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности на природные ресурсы. Приобретение и прекращение права.

курсовая работа , добавлен 25.06.2004


Классификации юридических лиц. Хозяйственные товарищества и общества. Производственные кооперативы. Государственные и муниципальные предприятия. Понятие вещных прав. Особенности права собственности как наиболее полного по содержанию вещного права.

контрольная работа , добавлен 22.02.2008


Рассмотрение особенностей определения вещных прав, принадлежащих образовательным организациям. Общая характеристика проблем, возникающих при осуществлении вещных прав образовательными организациями. Знакомство с основами и формами прав собственности.

дипломная работа , добавлен 16.05.2017


Понятие и разновидности вещного права, их защита и сделки. Их роль и место в системе имущественных прав. Важнейшие свойства ограниченных вещных прав. Регулирование имущественных отношений между различными субъектами оборота в рамках гражданского права.

курсовая работа , добавлен 04.08.2014