Которого оформляется по определенным правилам, достаточно часто составляется на практике. Популярность этого соглашения обусловлена стремлением сторон сделки обезопасить себя. Рассмотрим далее подробно, что собой представляет .

Суть соглашения

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого представлен в статье, оформляется на стадии переговоров. Суть этого соглашения состоит в установлении обязательств участников сделки на будущее. Проще говоря, заключая предварительный договор купли-продажи с задатком , оба участника должны будут оформить сделку. Если по каким-то причинам та или иная сторона изменяет свое первоначальное намерение, то она несет убытки.

В ГК присутствуют специальные положения, которые регламентируют предварительный договор, задаток, образец соглашения. Однако, несмотря на это, на практике возникает множество вопросов при оформлении такого документа. Особенно часто они появляются в рамках отношений, связанных с оборотом жилой недвижимости.

Средство обеспечения реализаций условий, которые устанавливает предварительный договор, - задаток. Образец соглашения содержит указание на точную сумму, которую одна сторона передает другой. После исполнения принятых обязательств, то есть, заключения основного соглашения, она засчитывается в причитающиеся по сделке платежи.

Если продавец откажется оформлять договор, то полученная им сумма возвращается покупателю в двойном размере. Приобретатель, в свою очередь, тоже понесет убытки, если передумает совершать сделку. При его отказе подписать основной договор сумма задатка ему возвращена не будет.

Признаки соглашения

Приведенная выше информация указывает на то, что:

Нормы ГК

Как указывает 380 статья Кодекса (п. 1), - денежная сумма, которая выдается одним участником другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке. Она выступает в качестве доказательства заключения соглашения и обеспечения его исполнения. Предварительный договор, устанавливающий обязанности и предусматривающий предоставление задатка, должен заключаться в письменном виде.

В случае неисполнения данного требования соглашение будет считаться недействительным. Это означает, что не может рассматриваться как средство обеспечения. Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может.

Платежная его функция предполагает, что переданная сумма может использоваться при обеспечении денежных обязательств. В случае отсутствия любого из приведенных свойств лишает ее свойства задатка. Если возникли сомнения в правовой природе денежной суммы, в частности, ввиду отсутствия письменной формы соглашения, то она будет считаться авансом, если другое не будет доказано.

Противоречия в законе

Как известно, договор купли-продажи любой недвижимости подлежит госрегистрации. Только после проведения этой процедуры сделка будет считаться заключенной и имеющей силу.

Задаток по предварительному договору , в свою очередь, направлен на обеспечение уже существующего обязательства по соглашению, которое имеет силу для участников. В этом состоит противоречивость норм. Раскрывая определение задатка, законодатель четко указывает на его акцессорный (производный) характер, а также на наличие действительно существующего обязательства по договору, в обеспечение которого, собственно, задаток и оформляется.

По сути, он не может гарантировать исполнение соглашения, не прошедшего госрегистрацию. Несколько иная ситуация с движимым имуществом. Сделки с такими объектами регистрации не подлежат. Соответственно, например, предварительный договор купли-продажи автомобиля с задатком вполне может иметь место.

Нюансы регулирования

Современное законодательство не закрепляет порядок, в соответствии с которым должен оформляться предварительный договор купли-продажи дома. С задатком , однако, он заключаться не может. Как выше указывалось, такое соглашение должно быть зарегистрировано уполномоченным госорганом.

Эта процедура для сделки с недвижимостью имеет определяющее значение. Задаток по предварительному договору, не подлежащему госрегистрации, предполагает ряд негативных последствий для сторон в случае их отказа от заключения основной сделки.

В их число входит, в частности, возможность любого участника в судебном порядке принудить к оформлению обеспечиваемого соглашения. При этом субъект, чьи интересы были ущемлены, вправе требовать компенсации убытков, понесенных нарушением.

Цели соглашения

Задаток по предварительному договору выполняет организационную функцию. Передача денег направлена на установление неимущественной обязанности оформить соглашение в будущем.

Сфера действия этого предварительного договора связана с приготовлением к совершению сделки имущественного характера. Соответственно, любой выход за установленные рамки следует рассматривать как необоснованное расширение положений законодательства.

Важный момент

Как указывается в нормах ГК, заинтересованная сторона в случае отказа второго участника от совершения основной сделки может подать в суд требование о понуждении к ее заключению. Распространяется ли данное правило на предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

На практике может получиться так, что суд просто не сможет принудить участника несостоявшейся сделки ее заключить потому, что объект уже сменил собственника. В этом случае только одно последствие повлечет неисполненный предварительный договор.

Квартира, задаток за которую был передан, останется у того лица, который является собственником на момент разбирательства спора. Суд при этом может возложить на ответчика обязательство компенсировать истцу убытки или применить к нему санкции, установленные в соглашении.

Таким образом, как указывают юристы, предварительный договор выполняет организационную функцию. Он не может порождать имущественных, в том числе, денежных обязательств. Соответственно, залог в рамках предварительного договора не выполняет платежной функции.

Присутствующее в законодательстве указание на то, что переданная сумма впоследствии будет учтена в платежах по сделке, положения не изменяет, поскольку основное соглашение еще не оформлено.

Особенности исполнения

Если не принимать во внимание указание о возможности зачета задатка в сумму платежей по обеспечиваемой сделке, необходимо признать, что основной договор и предварительное соглашение хоть и взаимосвязанные, но самостоятельные акты.

При оформлении первого обязательство, вытекающее из производного документа, прекращается исполнением. Предварительный договор задатка, купли-продажи земельного участкаили иного объекта недвижимости действуют в разных временных диапазонах.

Спорные моменты в сделках с недвижимостью

Некоторые граждане, плохо разбирающиеся в законодательстве, используют некорректные формулировки. Например, отстаивая свою позицию в суде, они говорят, что заключили договор предварительной продажи квартиры с задатком . Внесем некоторую ясность.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости действительно может заключаться. Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство - выплатить оговоренные средства.

Есть и другая сторона вопроса. Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки. Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной. Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы?

Юристы отмечают, что оформлять , как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно. К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима. До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего. Это правило относится не только к жилым объектам.

Например, предварительный договор купли-продажи гаража с задатком будет признан ничтожным. В этом случае также отсутствует основное обязательство, исполнение которого обеспечивается. Последствием признания ничтожности соглашения выступает возврат задатка по предварительному договору.

Возможное решение проблемы

По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.

В настоящее время судебные инстанции все чаще признают предварительные договоры с задатком в качестве авансового соглашения, по которому приобретатель уплачивает часть стоимости имущества. Соответственно, участники сделок устанавливают в таких актах условий о применении штрафных санкций за незаключение сделки.

Денежное взыскание при этом равняется сумме аванса, переданной по соглашению. Суть такого действия состоит в том, чтобы обеспечить неустойкой/штрафом обязательство оформить сделку в будущем.

Альтернативный вариант

Некоторые юристы и риелторы предлагают другое решение проблемы. Для обеспечения исполнения обязательств по уже подписанному, но не зарегистрированному договору купли-продажи рекомендуют формировать специальный фонд. Он должен состоять из отчислений каждого участника сделки или одной из сторон. Этот фонд передается стороннему субъекту (тому же риелтору, к примеру, или нотариусу).

В случае нарушения условий соглашения средства переходили бы добросовестному участнику. Но в таком случае может возникнуть вопрос о правомерности хранения денег. Поскольку оно может быть расценено как вид предпринимательской деятельности третьего лица.

Такая обеспечительная мера не предусмотрена в законодательстве. Вместе с тем она и не запрещена нормами.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

В случае заключения соглашения при посредничестве риелторского агентства целесообразно включить его в сделку в качестве третьей стороны в лице его директора или другого уполномоченного лица, действующего в соответствии с доверенностью. При возникновении спора компания будет привлечена к разбирательству.

Показания третьего лица могут сыграть решающую роль при установлении вины любого участника сделки. Соответственно, они повлияют на решение об удовлетворении требования истца взыскать и суммы неустойки.

Существенные условия

Оформляя предварительный договор, в него необходимо включить пункты, предусматривающие явку в конкретную нотариальную контору, в определенный день и время. Это обеспечит наличие дополнительного доказательства о добросовестности намерений совершить сделку. Особое внимание следует уделить вопросу об ответственности.

В договоре должно быть четко прописано, за какие именно нарушения, какая именно санкция устанавливается. Кроме этого, следует оговорить процедуру доказывания вины. Еще один важный пункт - расходы. В договоре должно быть подробно описано, какие затраты на кого из участников возлагаются.

Цель соглашения состоит в подготовке необходимых для оформления сделки документов в срок. При этом роль риелторского агентства в решении этого вопроса далеко не последняя. Если аванс вносится в инвалюте, целесообразно указать и рублевый эквивалент суммы, а также курс, по которому производится оплата, и дата, на которую он действует.

Заключение

Преддоговорные отношения были закреплены в отечественном законодательстве еще в 19 столетии. Однако в то время условия его реализации были несколько иными. В частности, в случае отказа от заключения сделки, в обеспечение которой оформлялся предварительный договор, никто, в том числе и судебная инстанция, не мог принудить субъекта оформить ее.

В советское время ситуация была обратной. При уклонении одного из участников от оформления договора, предусмотренного в предварительном соглашении, суд мог не только взыскать убытки, причиненные этим, но и признать сделку совершенной на оговоренных условиях.

Современное законодательство занимает в этом вопросе золотую середину. Что касается "виновников" несостоявшихся сделок с недвижимыми объектами, то их положение далеко не безнадежно. Если даже есть все основания полагать, что они не исполнили своего обязательства и это будет доказано в суде, обращаться с иском для защиты своих прав им не только можно, но и нужно. Ведь необходимо понимать, что величину финансовых санкций, в конечном счете, субъективно установит конкретный судья, принимая во внимание все обстоятельства спора.

В науке и на практике нет единого мнения о том, можно ли вносить задаток по предварительному договору. Этому способствует неопределенность формулировки статьи 380 Гражданского кодекса РФ. С одной стороны из нее можно сделать вывод, что задаток является доказательством заключения«основного» договора. Понятно, что при заключении предварительного договора, основного еще нет. С другой стороны запрета вносить задаток до заключения основного договора в законе не существует. Существует две точки зрения на то, как устранить эту неясность.

Согласно первой точке зрения, задаток по предварительному договору невозможен. Эта точка зрения более популярна в арбитражных судах. Например, судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.04 года № Ф04/3281-399/А67-2004, отметили, что предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нельзя обеспечивать задатком. Суд указал, что только денежные обязательства можно обеспечить задатком. А обязательства по предварительному договору таковыми не являются. Доводы о том, что соглашение о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, судьи посчитали не соответствующими статье 380 Гражданского кодекса РФ. Впрочем, эта позиция не является единственной принятой в указанном округе и в других округах. Так арбитры того же самого Западно-Сибирского округа удовлетворили требования истца о возврате задатка, внесенного по предварительному договору(постановлениеот 21.01.04 № Ф04/297-2312/А45-2004). А в Уральском округе считают, что задатком можно обеспечить исполнение как основного, так и предварительного договора(постановлениеФедерального арбитражного суда Уральского округа от 06.09.04 № Ф09-2878/2004-ГК). Суды общей юрисдикции более последовательны, и в основном«голосуют» за задаток по предварительному договору. Именно такой изложен в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 года; утв. постановлением Президиума Верховного суда РФ от 01.03.06.

Я считаю, что наиболее правильна точка зрения, согласно которой предварительный договор с условием о внесении покупателем задатка признается смешанным договором, к разным частям которого применяются разные правила(ст. 421 Гражданского кодекса РФ). К аналогичным выводам пришли и судьи Федерального арбитражного суда Уральского округа(постановлениеот 29.06.06 № Ф09-5566/06-С3). Они не согласились с тем, что задатком можно обеспечить обязательства по предварительному договору. При этом суд признал правомерной конструкцию смешанного договора, в котором задаток обеспечивает обязательства по планируемому к заключению договору купли-продажи. Судьи Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа также сочли, что основное обязательство уже должно существовать в момент заключения соглашения о задатке. Но прямо указали, что такое соглашение может содержать и основное обязательство. Например, такое как договор купли-продажи или предварительный договор(постановлениеот 14.12.06 № Ф04-8308/2006(29303-А46-16)).

С учетом сложившейся судебно практики, в тексте предварительного договора можно указать, что он является смешанным и содержит соглашение о задатке. Это придаст обязательствам большую«устойчивость» при рассмотрении спора в арбитражном суде. Статья подготовлена информационным отделом при содействии журнала

По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению сторон. В одностороннем порядке при определённых обстоятельствах (далеко не всегда) возможно расторжение договора лишь в судебном порядке. Если Вы будете уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то возможно понуждение Вас к его заключению в судебном порядке (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ)

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных

настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от

исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается
законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым
или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с
существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств,
из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для
его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не
вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это
разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен
на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о

приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами
или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям,
предусмотренным пунктом 4
настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при
наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны

исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано

причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их
возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее
требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения

его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение
имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой
ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или

существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет
заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие

существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях , когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Договорные торговые взаимоотношения между контрагентами формируются в письменной форме. На официальном бланке стороны согласовывают и утверждают регламент дальнейших действий, механизма ведения расчетов. В некоторых случаях участники планируемой сделки неспособны в назначенный срок исполнить конкретное обязательство. В таких ситуациях формируется первоначальное соглашение с залоговым характером, поэтому нужно знать, как составить и применить образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком.

Характеристика документа

Контракт купли-продажи – официальная форма, подтверждающая намерения физических, юридических лиц по приобретению прав на конкретное имущество, активы, недвижимость. Договоренность строится на взаимовыгодных условиях: продавец реализует товар по достойной цене, а покупатель приобретает нужные ценности.

Недостаточность денежных средств становится существенным препятствием для совершения необходимой покупки. Альтернативным вариантом становится заключение соглашения, предшествующего основному контракту. Потребитель согласовывает с поставщиком будущее сотрудничество, предоставляет под залог определенные активы в качестве гарантии совершения покупки в ближайшей перспективе.

Разберемся, что такое предварительный контракт (договор) купли-продажи (ПДКП). Это стандартная договоренность в письменной форме, имеющая юридическую силу. Фактически участники правоотношения предварительно договариваются об условиях работы, сотрудничества. Такой формат взаимоотношений позволяет обсудить детали, подобрать оптимальные варианты расчетов, компромиссы. Обсуждение основных моментов является залогом успешного взаимодействия сторон.

В 2018 г. допустимость предварительной договоренности регламентирована ст. 429 ГК РФ. Законодательный свод определяет базовые параметры правоотношений, возможный вариант действий участников сделки. Первоначальная форма соглашения является основой для формирования контракта, стороны руководствуются принятыми решениями, учитывают интересы и предпочтения друг друга.

Несоблюдение формы предварительного соглашения приводит к недействительности договоренности, ее фиктивности. Первоначальный контракт является бланком, посредством которого физические, юридические лица выражают намерение о сотрудничестве. Если за обозначенные сроки реальный договор не заключается, сделка признается несостоявшейся.

Предварительный договор купли-продажи заключается при отсутствии денег для покупки

На практике в торговых оборотах с недвижимостью используются три основных формата предварительной договоренности:

• Соинвестирование строительства конкретного объекта посредством перечисления денежных средств застройщику от будущего владельца квартиры.
• Базовое соглашение между владельцем жилья и потенциальным покупателем, если средства на покупку получены по ипотечному кредитованию.
• Авансирование приобретения жилого помещения при заключении агентского соглашения с посредниками.

Базовые моменты

Поскольку предварительный договор выступает основой для формирования основной договоренности, особенно важно отнестись к составлению бланка со всей серьезностью, осмотрительностью. Стороны должны детально обсудить важные моменты и кратко изложить их на бумаге. Рекомендуется максимально емко определить предмет соглашения, порядок перехода прав, вероятные форс-мажоры и негативные последствия.

Российское законодательство не утверждает конкретный шаблон предварительного контракта, но требует соблюдения участниками конкретных моментов:

• При формировании бланка стороны руководствуются юридическими основами по договорам купли-продажи.
• Соглашение в обязательном порядке регистрируется на бумаге с подписями контрагентов.
• Предмет сделки описывается подробно, по недвижимости указывается не только кадастровый паспорт, адрес местонахождения, но и этаж, площадь.
• В форме прописывается реальная стоимость имущества, земли, подлежащих продаже.
• Клиенты договариваются в условленные сроки подписать основной контракт и совершить передачу прав.

Далее необходимо выяснить, можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора. Действительно, такой формат взаимоотношений активно используется контрагентами. Залоговое имущество, ценности выступают гарантом добросовестного отношения покупателя к продавцу и возникающим договорным обязательствам. Предмет залога обязательно прописывается в соглашении, определяется порядок перехода прав на актив. В дальнейшем задаток будет использован для погашения части стоимости приобретаемого жилья, недвижимости, транспорта.

На предварительном этапе заключения договора следует обсудить все нюансы

Важно понимать, что залоговые взносы не являются обязательным условием для заключения предварительного контракта на торговую операцию. К такому решению стороны приходят по собственной инициативе. Предоплата позволит ускорить подписание основного контракта, но никак не повлияет на стоимость актива и его качественные характеристики. Судебная практика показывает, что при возникновении спора, конфликта сторон возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме.

Стоит отметить, что в случае возникновения вины покупателя по несостоятельности сделки, сумма аванса не возвращается. Поэтому стороны должны особенно серьезно отнестись к договоренности с потенциальным продавцом. Важно обеспечивать законность операции, контролировать сроки ее исполнения. Если владелец земельного участка, квартиры, иных ценностей понесет убытки, виновнику придется выплатить возмещение.

Нюансы составления

Для исключения вероятных проблем, рисков, спорных моментов стороны правоотношения оговаривают и согласовывают максимально возможные параметры взаимодействия. Важно четко изложить требования, описать формат обязательств, чтобы избежать судебных разбирательств и негативных последствий в будущем. Несомненно, существует положительная судебная практика по возврату задатка за невыкупленную квартиру, но риск утраты денег все равно сохраняется.

• Дееспособность для физических лиц, правоспособность для организаций.
• Наличие обременений в отношении реализуемых объектов (ипотека, залог, арест и прочие).
• Число фактических владельцев помещения, факт регистрации доли несовершеннолетних граждан в указанной территории.
• Реальная выкупная стоимость дома.
• Данные, идентифицирующие личность продавца, покупателя (паспорт для физлиц, учредительная документация для ООО, АО и пр.).

При составлении договора важно указать все необходимые реквизиты

Дополнительные условия позволят сторонам защитить персональные интересы, достичь максимальной эффективности от сотрудничества. Например, допускается осуществление компенсационных выплат при формировании убытков у одной из сторон, мотивированный отказ в возвращении задатка. Контрагенты заранее оговаривают адресата расходов по оформлению сделки, регистрационным мероприятиям в отношении квартиры, гаража, автомобиля.

Немаловажный момент – уплата государственной пошлины за внесение сведений о недвижимости в Росреестр. На практике чаще всего эти расходы возлагаются на будущего владельца дачи, квартиры, иной жилой площади. Если покупатель предоставляет задаток продавцу, допускается внесение денежных средств на депозит в банке или передача активов на хранение в специальную ячейку.

Отметим, что предварительная договоренность на приобретение земельного участка, жилой или нежилой недвижимости не подлежит обязательной госрегистрации. Соглашение оформляется между контрагентами в качестве обещания, только основной контракт подтвердит фактический переход прав. После выкупа актива наступает момент, когда новый собственник должен зарегистрировать в собственность машину, дом, квартиру.

Список приложений

Поскольку предварительный договор не является фактической торговой операцией, стороны вправе самостоятельно определить необходимость и комплектацию прилагаемых бланков. Допускается приложение копий правоустанавливающих документов на нежилое, жилое помещение, автомобиль. Если объект предоставлен потенциальному покупателю в аренду, то прикладывается копия арендного соглашения.

Когда имущество находится под обременением, владелец предоставляет потенциальному покупателю выписку из госреестра. Для идентификации личности уполномоченных лиц к контракту прикладываются копии паспортов, иных личных документов подписантов. При внесении задатка со стороны продавца оформляется долговая расписка или акт приемки денежных средств.

К предварительному договору может потребоваться приложить копии иных документов

Порядок оформления

Каждую из сторон письменной договоренности должны представлять исключительно уполномоченные лица. Правом подписи обладает только гражданин, предъявивший нотариально заверенную доверенность или агентский договор. Только в этом случае сделка будет оформлена законно. Когда недвижимость продают несколько собственников, каждый из них обязан участвовать в согласовании бланка предварительного контракта.

Если продажа осуществляется без участия владельцев доли в имуществе, существует высокая вероятность оспаривания сделки в Верховном суде или другой инстанции. Исковое обращение должно быть подано максимально быстро с того момента, как потерпевшая сторона узнает о незаконных действиях продавца. Особенно остро встает вопрос продажи муниципального жилья, поскольку такие действия правомерны только со стороны госорганов.

Предмет предварительного соглашения – обязанность сторон по заключению договора в условленные сроки. Период может продолжаться неограниченное время, но желательно прописать начало и окончание интервала. Например, участники торговой операции обязались оформить основной договор спустя год после подписания первоначального бланка. Если по истечении этого срока сделка не совершена, договоренность аннулируется.

В поле характеристики объекта продажи рекомендуется прописать все допустимые параметры актива. Например, по реализации квартиры указывается адрес, этажность здания, площадь помещения, наличие коммуникаций. Для транспортных средств важно указать дату выпуска, модель кузова, грузоподъемность, количество пассажирских мест. Полный перечень свойств определяется сторонами в индивидуальном порядке.

Для доказательства имущественной связи недвижимости и продавца в тексте договора прописываются сведения о правоустанавливающих документах: номер свидетельства на собственность, данные о регистрации, кадастровый номер и пр. Важно указать порядок осуществления расчетов, выплаты денежного возмещения при отказе от заключения контракта. Задаток регистрируется в письменной форме, он не возвращается при грубом нарушении условий соглашения со стороны покупателя.

В качестве примера можно использовать образец предварительного соглашения на куплю-продажу квартиры.

Предварительный договор может быть расторгнут одной из сторон

Аннулирование соглашения

Участники предварительной договоренности имеют право прописать в тексте документа возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств и порядок расторжения соглашения по конкретным причинам. Например, с момента подписания первичного контракта произошел пожар и помещение стало непригодным для проживания. Потенциальный покупатель отказывается от покупки и получает возврат задатка.

Потребитель может аннулировать договоренность, если собственник недвижимости существенно завысит стоимость актива. Такие действия являются нарушением условий сделки и позволят покупателю расторгнуть ее без негативных последствий. Когда сторонам не удается договориться, подобрать компромисс, дело по спору передается на рассмотрение в суд. Если компетентный орган признает вину плательщика, осуществляется взыскание судебных и прочих издержек.

Особенно важно знать, как вернуть задаток по предварительному договору. Для возврата перечисленных денежных средств достаточно направить официальное письмо с банковскими реквизитами на имя продавца. Если покупатель не нарушил условия договоренности, адресат заявки в кратчайшие сроки вернет финансы. Когда инициатива расторжения сделки не обусловлена уважительными причинами, вескими основаниями, возможен отказ возвращения денег.

Заключение

Предварительная договоренность по совершению торговой операции с недвижимостью, земельными участками, транспортом и иным имуществом является оптимальным вариантом сотрудничества контрагентов. Стороны соглашения заранее оговаривают условия перехода прав, осуществления расчетов. Задаток является дополнительной гарантией исполнительности покупателя. Расторжение контракта возможно по инициативе сторон или через суд.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Как вернуть задаток по предварительному договору? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств заключения и исполнения предварительного договора. После внесения изменений в ГК РФ изменился подход к юридической квалификации этого платежа. Рассмотрим нюансы ниже.

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

• Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
• Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
• Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

1. Должен быть поименован в этом качестве.
2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ ?, Как составить предварительный договор купли-продажи ?.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) , Предварительный договор купли-продажи земельного участка .

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

1. Именовать передаваемую сумму задатком.
2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

• Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
• Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

• в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
• однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.